4.康乃馨公司养老服务业盈利模式分析
4. 1康乃馨养老服务公司基本情况
湖南康乃馨养老产业投资置业有限公司由湖南教育报刊社、湘教集团于2009年12月发起成立,注册资金4500万元,主营业务为养老社区投资建设及运营管理,核心产品是以“康乃馨国际老年生活示范城”命名的综合性高端老年社区。公司以推动和发展中国老年产业为己任,将现代服务业与养老行业有机整合,探索融居家养老、机构养老和医疗保健为一体的全新的养老模式,致力成为中国养老服务业的领先品牌。
(1)公司布局与拓展体系分析。①运营布局。康乃馨公司将养老机构的规模按照床位数量分为三个类型,根据具体项目配置相应等级养老体系。第一类为大型养老综合性社区,以社区作为整个养老运营体系的基础,床位规模在1000张以上,范围包括养老院、养老公寓、居家养老住宅、医院等,项目选址一般为一线城市外围,一般一个城市只适合布局一个该类型的项目;第二类养老机构为大型、中型养老院或养老公寓,这类机构是养老运营体系中的中坚力理,也是养老地产的集中盈利点,床位规模在300—500张之间。该类型选址一般为离城市中心5—10公里的城区,一个区、县或者三线城市只适合布局一至两个该类型机构;第三类养老机构为社区养老服务中心,该类型机构是公司养老运营体系的市场末端,承载着为公司树立品牌影响、打幵营销渠道、建立客户体系的任务。床位规模一般在100张以下,在提供养老入住的同时,还可以为社区老人提供日渐照护、居家服务等,可以选择城区老社区进行布局建设,一个居民社区或一个街道可布局一家。在康乃馨公司整体养老服务体系的建设中,形成了以大型养老综合社区为基地、中型养老机构为点,社区养老服务中心为面的区域立体养老运营体系,能适应不同层面的养老服务需要。
②拓展模式分析。康乃馨公司业务拓展主要采取“品牌+托管”输出、“1+N”、“公办民营”托管等三种模式。“品牌+托管”输出模式是指康乃馨为企业提供前期的品牌支持、咨询顾问、规划调研、建设指导等服务,协助企业完成综合性养老社区或养老院、医院的建设,后期采用托管或合作经营的方式,利用康乃馨自身的医疗、养老资源,为企业建设的养老院、医院提供托管经营服务。该方式降低了公司在建设方面的资金投入和风险,同时保证了养老院、医院的建设符合康乃声的运营标准,是机构运营拓展的有效方式之一;“1+N”模式是指以康乃馨国际老年生活示范城为基础,向长沙市及周边的老社区不断布局社区养老服务中心的模式。这种模式节约了机构建设的成本,同时,每个养老服务中心福射一个社区,与本部形成了从点到面,连成整体的区域战略布局;“公办民营”托管模式是指民营养老服务企业托管政府公益性社会福利院模式,公办民营方式避免了企业在建设方面的投入,这也是国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》等政策文件中着力推动养老模式。
③医疗资源配套。该公司整合的医疗运营体系主要由四部分组成:大型品牌三甲医院、中型二甲民营医院、远程医疗服务中心、小型社区医疗中心。百年湘雅是湖南最优质的医疗机构,具有“北协和、南湘雅”的美誉,康乃馨与湘雅医院的托管合作,是国内大型公立医院与高端养老机构的首次合作,开创了医养结合的养老社区模式。
(2)康乃馨项目产品线和经营链配置分析[19]。①配置五大养老服务版块。在深入研究中国老龄化现状和老年人生活形态的基础上,康乃馨吸收美国、德国、日本等国家养老服务管理经验,依托独有的高品质医疗资源,独创出适合中国社会现状、满足不同消费需求的五大养老服务版块,即养老社区幵发建设、医疗服务、养老服务、老年商业物业运营管理、老年文化产业运营管理。
该五大版块目在康老馨养老社区项目中得到综合应用。养老社区规划与建设由公司经营管理层下的工程管理部直接负责。工程管理部幵发建设了公司旗下康乃声国际老年生活示范城项目二期中的6万平米的医院大楼和4万平米的养老公寓。养老公寓均依据国际化的老年建筑设计标准构建,并根据中国老年人的身体、生活特征,进行本土化宜老、宜居改造。公寓室内外均为防滑无障碍设计,室内设有吸氧和紧急呼叫等装置。公司拟在2013年将养老社区规划与建设业务剥离为独立的开发公司,养老地产规划与建设业务有效地支撑了养老和医疗业务品质的提升;医疗服务与托管业务运营主体为公司全资投资的长沙康乃馨老年病医院(以下简称:“康乃声医院”)。康乃馨医院为二级甲等医院,医保定点单位,并与中南大学湘雅三医院签订了全面合作协议,由湘雅三院托管运营康乃馨医院,向其输入医疗专家与运营团队,并建立两院间的转诊系统。康乃馨医院一期于2011年5月正式对外营业,康乃声医院二期将于2013年12月交付使用。康乃馨医院拟打造四大特色中心,即依托湖南省中医肿瘤研究所,建成国内一流的中医肿瘤治疗专科中心;依托中南大学疼痛研究所,建成我国中南地区最大的疼痛康复中心;依托湘雅三院专业团队,建成湖南省最大、最先进血液透析中心;依托国际一流标准的设备和留德医疗专家资源,建成湖南省第二大高压氧治疗中心。养老服务与托管业务的运营主体为长沙市康乃馨老年呵护中心与湖南康乃馨养老社区综合运营有限公司。长沙市康乃馨老年呵护中心负责养老社区入住老人的食宿安排、健康护理及文娱生活等方面的管理运营,呵护中心提供的养老服务涵盖自理、介助、介护、痴呆等多个领域,重点打造失能、失智老人的照护服务,主要从事老年生活方式的创造与提升,研发各类标准化的老年服务,未来将打造为辖射全国的高品质、高标准养老运营输送机构,为大型养老社区提供养老托管服务与咨询服务。老年商业物业运营管理业务主体为康乃馨物业管理公司,该板块主要提供养老社区物业管理服务及配套养老商业服务,如养老公寓管理、社区配套餐饮活动、老年生态农业种植等。老年文化产业运营管理由公司战略发展部负责,目前已在老年图书、音像产业取得一定成就。公司制订了完善的、富有可操作性的《养老护理服务规范与评价标准》,以及《生活护理手册》《医疗护理手册》《管家工作手册》《员工素质读本》等管理教材,并编辑出版了一套《康乃馨养生系列丛书》,受到老年人和图书市场的好评。高品质的养老服务是康乃馨的产业基础,为老年人提供高品质晚年生活;养老服务与托管业务是企业未来发展的重心,是康乃馨养老品牌走向全国的载体。
②配置产品与服务分析。针对不同身体情况的老人,公司建立涵盖活力型老人、介助介护型老人、高护理型老人的服务运营体系,制定不同的服务标准。如活力型老人身体完全能够自理,要求生活的自住型,注重居住环境、硬件配套,以及文化娱乐活动,这类老人的综合需求在康乃馨二期5#、8#养老公寓完全能够得到满足。如果老人身体自理能力差、或者完全不能自理,尤其是失能、失智老人,康乃馨老年呵护中心、康乃馨二期护理大楼或者社区养护中心的集中式管理、护理随叫随到服务模式适合该类型老人。
根据入住老人对养老机构档次的不同需求,公司将建立涵盖高端、中端、低端的养老运营体系。高端养老客户可以选择入住康乃声二期养老公寓,或者购买上游企业开发的养老住宅产品,享受整体配套和居家服务;中低端客户可以选择入住康乃馨呵护中心、康乃馨二期护理大楼、康乃馨社区养护中心等;另外,针对购买了大型养老综合性社区内养老住宅,以及养护中心社区周边的居家老人,公司也可以为其提供上门护理服务。
4. 2项目概况
(1)项目基本1青况。康乃馨国际老年生活示范城项目是中南地区环境最好、配套最齐的高品质养老社区,也是我国首个养老社区示范项目。项目总占地面积350余亩,总建筑面积45万平方米,项目容积率2.0,绿地率41. 81%,土地性质为出让用地。分三期建设,一期建设老年病医院6万平方米、老年人呵护中心7万平方米,共13万平方米。项目于2009年1月至2010年12月建成完成;二期建设医院门诊大楼8万平方米、,养老公寓4万平方米,共计建筑面积12万平方米,2011年6月至2013年12月建设完成;三期养老综合性社区20万平方米,将打造高端养老社区,配套建设老年养生研究中心、老年产品研发中心、老年商业休闲中心、老年大学、湘雅医疗专家区等,计划建设时间为2014年1月至2016年12。项目全部建成后床位达5000张,可同时满足8000名老人高品质养老需求,其中门诊大楼、老年病医院可对外接纳老年病人。
(2)项目优势分析。①项目选址与设计。项目所在长沙市是“国家两型社会试验区”、是湖南省内唯一的特大城市,也是着名山水洲城、历史文化名城。本项目位于长沙市滨江新区银星路,东接金星大道、西临雷锋大道,距长沙市政府约5公里,距市中心五一广场约20分钟车程,环境舒适优美,项目本身区位就具有较强的升值潜力,便于居家养老与机构养老相结合。多年来,长沙市房地产行业处于持续健康发展状态,房地产市场消费良好,在国家对房地产开发行业实行宏观调控背下,长沙市房地产开发行业正走向多元化发展之路,这也养老地产的发展提供了良好机遇。项目所在地区既是离尘不离城的优美地域,又是升值潜力极大的新城区,对湖南省范围各地区乃至江西、湖北批邻地区;均有较强的幅射能力,对项目实现各项经营目标提供了市场保障和有力支撑。
公司考察借鉴了国内以及台湾、新加坡等地成功养老社区经验,对康乃馨养老社区在建筑设计、室内配备、公共空间等多个方面进行了宜老设计。功能齐全的养老公寓、养生会所、老年大学、文体活动室,舒适的茶座、咖啡厅,标准的门球场、网球场……全面嵌入各种老年人生活要素,全方位满足老年人生活需求;针对老年人的特点,配置了各种活动场所,更注重老年人的精神生活,以人文关怀的立场,定期举办会展、交流等文化娱乐活动,生产多样化的老年文化产品,提供的是全然不同于传统养老院、福利院的生活方式;建设综合性老年会所和满足老年人日常生活所需的商业设施,如超市、银行、餐饮、养生会馆、老年休闲娱乐中心等。此外,还为老年人专门定制了十五项宜老配置,全面提供安全舒适的居住和活动空间。从整体规划布局到建筑设计、园林设计都秉承了舒适优美、健康环保、配套齐全的设计理念,全部达到了《长沙市无障碍设计标准》、《老年住宅建筑设计标准》以及其他设计类规范标准。
②获得政府支持。项目获得了湖南省政府、长沙市政府以及望城区政府的大力支持,特别是在土地供应、项目报建与税收给予了极大优惠与便利。《湖南省人民政府关于加快发展养老服务业的意见》湘政发〔2011) 19号文件对社会力量办养老机构进行了政策安排和政策扶持,“公益性养老服务取得的收入免征营业税;免收福利性、非营利性养老服务机构的市政公用设施配套费、白奴防治费、房屋产权登记费、疾病预防控制公共卫生及职业病防治检测检验费、水土保持设施补偿费、各类证照费、新型墙体材料专项资金、散装水泥专项资金、防洪保安资金、价格调节基金以及从城市住房开发投资中提取的社会公共文化设施资金等收费和基金。“《长沙市人民政府关于扶持养老福利机构发展的实施意见》长政发(2012) 4号在省文件基础上,进一步给予了优惠和支持,“社会办养老福利机构:对新建成的社会办非营利性养老福利机构,按每张床位一次性给予最高4000元的建设补助。对社会办非营利性养老福利机构,按入住满3个月以上本市户籍实住60周岁以上老人数,每月分别给予全护理100元、半护理80元和自理60元的日常运行补贴。”
③全方位的服务安排。公司围绕康乃馨国际老年生活示范城项目设立了五大经营版块,成立五个独立核算法人单位,分别是康乃馨投资置业公司、康乃馨老年呵护中心、康乃馨老年医院、康乃馨养老产业综合运营公司、康乃馨物业管理公司。这些公司围绕项目养老服务需求,进行专业化管理和优质化服务,全方位满足老年人的生活照料、身体保健、疾病医疗以及健康养生等。项目进行了全面的市场调研和可行性分析,制定了多种经营方案,对长期投资经营有充分的考量,可根据市场情况快速作出经营调整,公司具有完整的产业链、突出的资源获取能力、可供快速复制的标准化体系、稳定的盈利模式、高效的管控及执行能力等方面具有核心竞争优势。
④突出的医疗资源。康乃馨老年呵护中心是非营利性养老机构,以自助、介助、全护托老为主,配置了棋牌室、阅览室、电影院、宣教室、歌舞厅、老年大学、理疗室、氧吧、功能康复室、针灸推拿室、门球场、健身乐园等场所和设施,还建设了 “康乃馨老年病医院”,目前医院已由中南大学湘雅三医院全面托管,为老人提供国内一流的医疗服务;康乃声老年医院是由长沙市卫生局批准设置的二级综合医院,由中南大学湘雅三医院全面托管医院,为老年人提供高品质的医疗康复保健服务。医院于2011年5月正式挂牌开业对外收治病人,现有床位300张,形成了 “12345”的全新医疗发展格局,即一流的专家团队和技术,两个湖南省重点研究所(中南大学疼痛研究所和湖南省中医肿瘤研究所),三大重点专科(中医肿瘤科、综合内科、综合外科),四大诊疗中心(疼痛与康复医学中心、中医肿瘤治疗中心、血透中心、高压氧治疗中心),及五星级医疗环境。2013年,新建成的医疗大楼将全面投入使用,届时医院幵放床位1000张,将建设成为国内一流的大型三甲医院;康乃馨养老产业综合运营公司主营业务为老龄产业研究、养老产品研发、养老机构管理咨询、养老产业营销策划、养老品牌策划及模式输出等。项目依托湘雅医疗团队和技术实力,形成了不可复制的资源优势。
4. 3康乃馨养老项目经营分析
康乃馨整体项目养老运营模式分为五大板块,分别设立五个独立核算法人企业。养老社区的幵发建设工作,由湖南康乃馨养老产业投资置业有限公司直接运营管理,在项目二期完成后,开发建设版块剥离为独立的开发公司。康乃馨医院老年病医院,已全面实行公司化运营。康乃馨养老社区综合运营有限公司从事老年生活方式的创造与提升,挖掘并实现老年生活的多元价值,研发和销售与之相适应的各类老年产品。康乃馨老年呵护中心作为老年健康生活的提供者,负责养老社区入住老人的食宿安排、健康护理及文娱生活等方面的管理运营。承担养老社区的康乃馨物业管理公司正在筹备中。对项目进行经营分析,应分别按五个独立法人企业进行财务测算。
(1)地产版块_。①先计算当前状态下,康乃馨公司财务现金流状况。已完成部分成本分析。由土地成本、建设成本、管理费用、租售费用、税费、资金成本、不可预见费和企业利润组成。先分别计算,然后加总后,已完成部分成本总成本为76400万元。
其中,土地成本9800万元。土地成本由地价款和土地取得税费组成,该项目为统一拿地,获得土地的价格为50万元/亩,共计用地350亩,共计17500万元。按一、二期建筑面积分摊土地费用比例为56%,折算一、二期土地款为9800万元;建设成本共计53000万元。建设成本由基础设施建设、房屋建设费用和相关税金构成,包括勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、大型设备购置费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费用和建设期间税费等,已发生的按工程造价结算汇总;管理费用2300万元,指建设单位为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用;租售费用1700万元,包括销售前期费、销售推广费、交易手续费、销售代理费;税费1600万元,项目3平方米公寓交易环节税费、税率8%,不含土地、建设环节税费;资金成本8000万元,指建设单位取得和使用资金而付出的经济代价。
已投入使用部分收入分析。销售部分实际出售3万平方米,为便于核算假设4万平方米养老公寓全部实现销售,销售均价为5000元/平方米,则销售收入为20000万元。目前只有老年病医院、老年人呵护中心投入经营,门诊大楼尚未投入使用,因此。经营部分包括老年病医院6万平方米、300张床位;老年人呵护中心7万平方米、床位300张,收费标准是1000-2000元/月/床。老年病医院租金计算:按收费标准中位数3000元/月/人,经营期为2年,经营收入为3000元/人/月X300张床X24月=2160万元年;租金为经营收入的50%,则租金=160X50%=1080万元。老年人呵护中心租金=500元/月/人X300张床X24月X50%=540万元。合计为21620万元。
计算已完工部分现金流为:收益-投资=21620-76400=-54780万元。数据表明,目前康乃馨养老公司还处于收支极不平衡状态,还在持续投资当中。
再进行项目整体估算(后续建设期为2年)。
完全建设成本由土地成本、建设成本、管理费用、租售费用、税费、资金成本、不可预见费和企业利润组成。除土地成本按实际发生计算外,其他成本及销售价格根据长沙市房地产信息中心市场研究数据和长沙市建筑工程造价站发布数据进行测算。
其中土地成本为7700万元,按实际发生金额进行分摊;建造成本市场调查比较价进行估算为40000万元;管理费用按市场调查比较,取150元/平方米,计3000万元;租售费用按市场调査比较,取100元/平方米,合计2000万元;假设三期出售面积为16万平方米,市场价暂按5000元/平方米均价,销售税费为6400万元;资金成本,由于本项目资金占用期相对较长,暂取10%,一般为500元/平方米,合计10000万元;不可预见费所占房价比重一般为3%-5%,取150元/平方米,3000万元;企业利润,本行业开发成本毛利润一般在15%-20%之间,养老项目取最低值15%,以上各项成本合计为72100万元,利润计10815万元。
三期项目总成本为82915万元,再加上一、二期项目总成本76400万元,康乃馨养老项目总成本为159315万元。
项目收入测算。销售部分,本项目可销售部分为老年公寓4万平方米、养老综合社区房屋12万平方米,销售部分收入为80000万。通过经营、外包等形式获得开发租金收入部分面积为29万平方米(月租金标准参考长沙市同类市场发租价格,副除了费用支出,这里指的是净租金收入,经营期内空置率影响因素折算到租金标准中进行测算。)其中项目已完成部分租金收入已经测算2年1620万元,每年为810万元;2013年呵护中心剩佘部分3万平方米将收取租金,则租金收入10元/平方米/月X 3万平方米X12月=360万元/年,2013年租金收入可达1170万元;2014年新门诊大楼8万平方米投入使用,则租金收入为15元/平方米/月X8万X 12月=1440万元,当年租金收入可达2610万元;2016年养老社区20万平方米投入使用,其中销售12万平方米,经营8万平方米,则租金收‘入为10元/平方米/月X 8万平方米X12月=960万元/年,当年租金收入可达3570万元。
通过收入、支出分析,绘制项目现金流入流出表,并进行粗略静态投资计算,该项目在不考虑经营期资金成本前提下,项目总盈利为82205万元。若考虑资金成本,该项目总盈利接近于0。若从开发获取短期利润来看,该项目完全不可行[21].
②康乃馨养老项目风险分析与决策。房地产开发项目不确定性因素主要包括:土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、资本化率、贷款利率等。从康乃声国际老年生活示范城项目来看,受政策、信贷和资本市场影响很大。
土地费用。政府对养老地产的土地供应政策直接关系到项目成本,康乃馨国际老年生活示范城项目中土地成本占到项目总成本的比例约为11%。在长沙市房地产开发项目中,土地成本在商品住宅价格成本构成中平均占比为25.55%,较大的占比可以看出土地对商品房价格影响是巨大的,是成本价格的重要组成部分。本例由于政府对养老地产的支持再加上拿地较早的原则,降低了该项目土地费用风险影响因素。
建筑安装工程费。康乃馨示范城项目中建筑安装工程费占项目总成本约58%,是项目成本中最大权重影响因素。若工程开工后,建筑材料价格、人工费用上涨,项目建设成本管理能力不足,势必对项目成本与赢利产业化较大影响。
因此,应严格工程成本控制,切实降低建筑成本对项目影响。
资金成本。由于养老地产项目是长期经营项目,资金占有量与占有周期均相当高,资金成本在本例中成为最大可变因素,能否引入长期低利率资金成为本项目幵发经营成败的关键。
项目敏感性分析。敏感性分析是指从众多不确性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素,并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度,进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。敏感性分析分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。单因素敏感性分析是敏感性分析最基本方法。
第一步,确定项目敏感性分析的财务评价指标。通常采用的是内部收益率。
第二步,确定不确性因素可能的变动范围。假设各不确定因素的变动幅度为+10%。
第三步,计算不确定性因素变动时,评价指标的相应变动值。
第四步,通过评价指标的变动情况,找出较为敏感的不确定性因素,做出进一步的分析_。
本项目建筑成本、资本化率对经济效益影响较大,应切实加强建设成本管理和融资成本管理,做好风险控制。影响程度详见附表。
(2)养老服务版块。该项目经营版块主要包括康乃馨老年呵护中心、康乃馨老年医院、康乃馨养老产业综合运营公司、康乃馨物业管理公司。其中康乃声养老产业综合运营、物业管理部分主要为经营战略服务,其经营利润对项目总体经营影响极少,因此,主要对康乃馨老年呵护中心、康乃馨老年医院部分进行财务分析,这一部分收益情况关系到项目经营成败。
项目从2011年开始对外营业,测算项目经营部分情况。分为养老营运净收入、医疗保健净收入、政策补贴三个部分来测算。
养老运营。目前,长沙市康乃馨老年呵护中心负责公司旗下所有养老运营服务,管理有康乃馨一期3#呵护中心、康乃馨二期5#和8#养老公寓、康乃馨二期1#、2#、3m—12层护理大楼以及康乃馨北桥社区养护中心,呵护中心和养老公寓都处于运营状态,护理大楼及北桥社区养护中心计划于2013年12月正式营业。
经过三年的运营,长沙市康乃馨老年呵护中心在2013年年底基本实现了盈亏平衡,其中,人力成本基本控制在护理服务收入的60%左右。
服务性净收入测算。2011年、2012、2013年,经营部分包括老年病医院(护理大楼)300张床位;老年人呵护中心7万平方米、床位300张。护理大楼年服务净收入计算(服务净收入等于服务收入的20%):服务收入为3000元/人/月X300张床X12月X20%=216万元;老年人呵护中心年服务收入:500元/月/人X300张床X12月X20%=36万元。合计年净服务收入为252万元。2014年,由于新门诊大楼投入使用,增加床位500张,则增加年服务收入360万元,年净服务收入为612万元;2016年后由于养老综合社区投入营业,呵护床位增加4200张,则增加年净服务收入为504万元,年净服务收入为1116万元。计算经营期限内服务性净收入总额为:252+252+252+612+612+1116X (2059-2016) =47988 万元。
(3)养老医疗版块。康乃馨医院是由长沙市卫生局批准设置的二级综合医院,属非营利性医院,批准诊疗科目:康复医学科、内科、外科、中医科、中西医结合科、口腔科、精神科、麻醉科、医学检验科、医学影像科,注册资金1000万元,于2011年5月份正式挂牌开业对外收治病人,自开业至2012年1月,执行物价三类收费标准,自2012年1月,经批准执行物价二类收费标准。
医院配备了双排螺旋CT、三维彩超、B超、700毫安X光机、移动X光机、全自动生化仪、全自动血球仪、心电监护仪、动态心电图、运动平板、中心供氧、中心吸附、呼吸机、中风康复器材等设备;院区内特别设计了无障碍通道、全天候监控、传呼报警系统等配套设施;病区内配置了中心供氧、中主吸附、紧急传呼系统、冷暖空调、液晶电视、衣柜、沙发、书桌、24小时冷热水等。医院现设置科室16个,分别为检验科、CT影像科、B超心电图、供应室、药房、门诊部、综合内科病区、疼痛康复中心(含疼痛治疗中心及康复病区)、综合外科病区、手术室、麻醉科、医务部、医保科、营销部、客服部、人力资源及办公室、财务科、信息设备科等。实有床位260张。医院目前月均门业务收入300万元/月左右。
医疗保健净收入计算。通过与参照公司与湘雅医院签订的战略合同,并走访同类医院进行比较确定,2011-2013年,老年病医院每年分割给公司的净利润为600万元,2014年起,每年分割净利润为1000万元,2015年起,考虑物价上涨因素,每年分割净利润按5%比例增长。综合计算医疗保健部分总收入为600X2+1000X45=46200万元(这里不计算上涨额,因为上涨比例比较财务折现率几乎抵消,直接按基础收入乘以收入年限计算)。
政策补贴部分。按长沙市社会机构办养老床位给予补贴标准4000元/床计算,共2000万元。
以上三部分合计为96188万元,由于计算中收费标准与费用同比上涨因素忽略不计,最后得到医疗部分收入现值为96188万元。
4. 4康乃馨养老服务业盈利模式分析
康乃馨养老公司志在建立全覆盖、专业化、精细化的养老服务体系,根据市场规模与市场情况进行相关产品线与服务链的配置,实现企业整体盈利水平不断增长。就康乃馨养老示范项目来讲,该公司经营战略和盈利模式比较清晰。该公司经营战略是:以大型养老地产项目为载体,建立包括开发、医疗、基本养老服务、物业管理、产业运营的服务体系,突出“医疗+养老”服务模式,覆盖高、中、普通老年群体养老需求,最终实现综合盈利。因此,该公司的盈利模式主要包括:自主开发养老地产项目、租赁地产进行养老服务、与公私联盟进行养老托管服务。对养老地产自主幵发大型项目,实行销售与持有经营模式,销售一部分养老房产主要是回收部分资金、减少现金流压力,持有部分可租赁给专业公司、可自主经营、也可在公司统一管理下实行服务外包,自主经营主要包括疾病医疗(取得医保定点资格)、养老基本服务(如呵护等)来实现长期经营效益。公司另有物业管理和产业运营部分收入,这部分收入对项目整体影响不大,主要是为养老地产整体运营提供配套服务。
康乃馨养老项目在布局上采取了大城市郊区模式,在盈利模式上采取了综合盈利模式,在实现形式上釆取了 “销售+持有”方式,具有“医疗+地产”独特资源优势,对康乃馨这个具有战略发展眼光的企业来讲,能否通过证券市场上市间接融资和通过债券市场直接融资对企业发展迅速回笼资金、加快对外扩张、提高整体盈利能力至关重要。目前中国资本市场还没有一家养老行业相关的上市公司,民政部在十二五养老产业相关规划中提到,将在3-5年内扶持5-10家养老产业上市公司,分析国内同行的发展状况,康乃馨公司在完成2-3轮风险投资的引进后,若实现康乃馨养老社区在多个区域的连锁复制,期望借势登陆资本市场。
