3.国内外养老服务业盈利模式
3. 1国外养老服务业基本模式
国外养老服务业可大致分为三种典型模式:一是以欧洲为代表的传统统一主义福利模式。即把养老事业纳入政府公共财政范围,实行统一的财政收支结算。政府根据养老事业需要统一供给标准、统一对象范围、统一政策管理,制定相应的法令和实施细则,养老资金来自于政府统一纳税收入;二是以美国为代表的新自由主义福利模式。在这种模式背景下,养老服务主要依赖于以经济主体通过市场化方式进行资源配置,政府财政根据实际情况进行适当的支持和补充。政府对养老事业一般不进行直接提供,主要通过政策支持或政府补贴间接提供,如政府虽不以征税方式筹集养老费用,但可以通过法律方式要求企业支付一定的养老费用等;三是以日本为代表的多元化福利模式。这种养老模式几乎是个国民总动员,从个人、家庭、社区、企业、机构到政府均有养老的责任和义务,老人可根据自己需要进行养老方式选择。
各个国家由于进入老年社会时间不一致,再加上经济实力和经济结构也不一样,养老制度设计和养老服务情况有所差别。以政府作为养老服务主体的国家,由于财政困难,增加税负又易影起国民反感,按照福利多元化主义理论,这些国家开始重新设计国家养老制度,逐步引入社会化养老机制。而实行养老服务全面市场化的国家,由于贫困人口的增加,老有所养成为新的社会不稳定因素,政府也在深刻反思,并将国家财政向养老困难群体倾斜。目前来看,各个国家比较典型的养老经验均以解决养老资金缺口、满足老年市场层次需求、破解养老服务发展瓶颈为根本出发点,因此,典型养老模式在这些国家或地区并非固定不变的,只是比例高低、主要方式不同而已,一般会随着社会需要和实践经验逐步完善,如欧洲国家统一养老福利模式随着财政实力下降、财政支出比例过高,政府也在逐步推动养老服务业走向社会化、市场化;美国养老服务业虽以市场化配置为主,但面对一部分贫困老年群体,政府也要出资解决其养老问题,只是相对而言,政府直接提供养老服务比例较少,有些养老财政通过政策支持转化为社会化养老服务业一部分,从而降低了养老服务价格;而日本的养老服务业根据养老对象、养老需求的不同形成了不同的养老主体、养老途径和养老方式。不管釆取什么养老模式都是根据各个国家(地区)国情实力、习惯习俗、发展基础不同而进行的制度方式设计,直接服务于养老事业,满足养老需求,提高养老质量。各个国家比较成功的养老案例见附表[12]。
3. 2国外社会化养老服务业盈利模式
国外社会化养老服务业盈利模式主要有六种:一、养老地产项目经综合开发向市场销售后形成的开发收入。这种方式类似于房地产开发,养老地产项目通过销售实现盈利,老年人通过购买获得完全房屋产权,只是项目选址、规划设计、设施配套、销售对象、销售方式等贴近老年群体而已;二、养老地产项目持有后向专业服务机构收取的租金收入,这种方式业主单位并不出售房屋,而是引进专业养老服务机构对老年人提供周到养老服务,业主单位收取专业养老服务机构房屋租金,以求获得长期固定收入;三、养老地产项目向租户提供养老服务形成的服务收入或专业服务机构提供养老服务形成的服务收入,这种方式根据提供主体不同分为二种,一种是业主单位直接提供养老服务,这时业主单位获得和服务收入包括房屋租金和养老服务费二个部分,一种是专业服务机构提供养老服务,这时专业机构收取的服务收入也包括房屋租金和养老服务费二个部分,不同的是专业机构只获得养老服务费,房屋租金部分需缴给业主单位;四、养老专业机构通过品牌(管理)输出、进行托管服务形成的管理收入,这种方式类似于企业经营战略联盟,一般是品牌养老企业实现经营扩张的方式,这种方式一般是利用已有的养老场所和设施设备,由品牌养老企业进行专业化管理经营,品牌养老企业相应的获得了养老项目管理收入;五、养老项目本身的物业增值收入。一方面,国外土地是永久续期的,如果地段较好,土地是在持续升值的,再者,类似项目建设成本的增长使物业增值。另一方面,适度的通货膨胀即货币柩值带来了物业升值。此外,项目经营得好,物业资产管理得好,也给项目物业带来了无形价值等;六、针对老年群体提供的各种生活用品、保健品、服务项目等形成的产品销售收入,这种方式类似于商品交换,不同的是针对的是老年群体的消费特点和特别需求。这些养老服务业产品与服务的使用价值以价值形式交换后共同构成了养老盈利模式的外在表现形式。综合分析其盈利来源主要有向老年人销售产品与服务获得的相应报酬、国家财政投入(降低了产品服务成本)、也有养老政策支持使养老主体获得的相关利益,甚至还包括社会慈善捐助等。
3. 3国内养老服务业基本模式
(1)我国传统养老模式。我国传统养老模式主要包括家庭养老、政府机构集中养老模式。传统家庭养老主要依靠子女负担,对部分困难老人则由政府统一安排资金建设“养老院”、“福利院”、“护理院”、“老年康复中心”等进行集中统一养老。随着经济社会不断发展,我国对成为世界上老年人口最多、老龄化速度最快的国家,与此同时,我国家庭结构渐趋小型化,传统家庭养老功能曰益弱化,无法解决高龄化、空巢化和病残化等现实养老难题。资料显示,目前我国城乡空巢家庭已超过50%,部分大中城市达70%;我国农村留守老人约4000万,占农村老年人口 37%,其中需要护理和照顾的失能、半失能老人占相当大比重。在“4+2+1”家庭结构条件下,家庭养老方式越来越不适应发展要求。由政府养老机构集中养老存在以下方面问题:第一,政府公共财力十分有限。据民政部门统计,至2012年底我国养老机构床位数仅390万张,仅达到每千名老人20张床。目前,政府要统筹城乡养老保险,财力负担很重,再要政府拿出大量财力来建设养老机构十分困难。第二,忽略了老年人心理需求。集中统一模式减少了老年人参与社会交往,老年人被限制在一个特殊环境里,与家庭、社会相分离,其心理需求容易被忽视。第三,设施与服务质量不高。政府统一建设的福利院等还是按单身宿舍或普通住宅标准设计建造的,缺乏养老配套设施,忽略了老年人使用需求,由于缺乏市场竞争,服务质量也难以保证。如附表所示,我国社区在医疗服务、辅助器具、康复训练、残疾人救助、无障碍设施、生活服务等方面对老年人提供的服务比例还非常低。而老年人对各种服务的需求比例还是相当高的,存在较大的供求矛盾。老年人所居住的城市各种配套设施完备的情况与经济社会发展实力高度吻合,从区域上来看,从东部沿海城市向西部欠发达地区梯次递减;从城市类型来看,从一、二线城市到三、四线城市递减。单从无障碍设施来看,北京、上海社区配置比例高达50%以上,湖南、湖北等地在10%以下。区域之间的不平衡使中西部地区发展压力很大。
(2)我国新型养老模式。我国新型养老模式统筹了家庭养老、社区养老与机构养老三种基本模式。其中家庭养老是传统的养老模式,社区养老兼顾家庭和社会养老模式,机构养老则是社会化养老模式,是未来养老服务业的发展方向和重要补充,这些养老模式都将以自愿方式通过市场机制配置养老福利资源。加快企业机构市场化养老步伐,通过科学的政策设计、制度安排,建立居家为基础、社区为依托、机构为支撑的功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系,逐步满足老年人日益增长的物质文化生活需要是我国养老服务发展的必由之路。我国养老模式从居家养老到社会化养老转型,经历了十多年的政策推进过程[I3]。2000年国务院办公厅发布《关于加快实现福利社会化的意见》(国办发[2000]19号),鼓励社会力理投资兴办社会福利机构;2000年民政部发布《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》(财税[2000]97号),对养老服务机构从专项拨款、补贴、减免收费等财政政策方面和税收优惠与减免方面给予扶持;2005年民政部发布《关于开展养老服务社会化示范活动的通知》(民函[2006]292号),建设全国养老服务社会化示范我和养老机构示范单位,推进养老社会化;2006年国务院办公厅发布《关于加快发展养老服务业意见的通知》(国办发[2006]6号),明确大力发展社会养老服务机构的措施;2011年国务院办公厅发布《关于印发社会养老服务体系建设规划(2011-2015年)的通知》,将社会养老服务体系纳入经济社会发展规划,改进社会养老服务产业的金融服务,将社会养老服务设施建设纳入城乡规划,实行财政补助、社会保险、医疗等相关扶持政策;2013年,国务院办公厅下发了《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》(国办发[2013]35号),为社会化养老扫清了障碍。在政策推动下,兼具养老属性和地产属性的养老地产概念应运而生,目前,养老地产是我国实现居家养老、社会养老与机构养老相结合等社会化养老的有效载体和实现途径,正在引导和推动养老服务业的持续发展,因此,从实践角度分析我国养老服务业应以养老地产为基础进行系统综合分析。目前从养老地产社会化主体来看,主要有以万科、保利为代表的房地产开发企业类,以合众人寿、中国人寿为代表的保险公司类,以世纪爱晚投资、新华锦集团为代表的实业公司类,以挚信资本为代表的房地产私募基金类和以日本长生、美国假日老年公寓集团为代表的外资企业类[14]。具体情况如表3-6所示:
(3)我国社会化养老服务业空间布局模式。分析我国社会化养老服务业空间布局模式主要有六种:一是大城市郊区综合开发建设模式。以北京、上海、深圳、成都等大城市为代表。主要依托大城市幅射能力和养老群体在大城市郊区建设养老社区,这种模式风险相对较少、市场发展比较成熟、市场潜力较大,容易得到城市经济条件较好、得不到全方位照顾、想换个养老场所的老年群体支持;二是以名胜古迹为依托的养老休闲模式。主要以周庄、丽江、同里等历史文化古镇为代表,这些名胜古迹自然环境好、本身具有养老休闲优势,因而容易得到经济实力较好、思想较为前卫的老年群体关注和选择;三是以独特自然资源为依托的养生休闲模式。以黄山、庐山、大理为代表,这些地方自然资源独特、空气环境好,容易得到经济条件较好的老年群体认同;四是热带地域进行的避寒养老模式。以海南、广东等地为代表,这些地方冬暖夏凉,气候条件好,易于成为养老天堂;五是医养结合型。充分利用当地先进的医疗技术与条件,建设“老有所养+老有所医”的养老地产项目。以长沙康乃馨老年示范城为代表;六是回归田园模式。主要在自然条件较好、交通较便利的地方建设乡村式集中养老项目,老年人可根据自己的爱好选择适量的农业活动进行生产锻炼,这种模式在日本较为常见,国内也开始兴起,这种模式可以与以上五种模式相结合,也有单独建设的,与陶渊明的《桃花源记》颇为类似,让城市老人拾取田园之乐、在种菜养花中锻炼健康体魄[15]。
3. 4国内养老服务业盈利模式
(1)国内养老服务业主要盈利模式。目前,国内已形成的养老服务业盈利模式主要有以下六种:地产开发模式、地产经营模式、专业服务模式、特许经营模式、工业产品销售模式、综合模式等,不同的经营模式具有不同的经营理念、经营方案与盈利特点。
地产开发模式。养老地产开发模式是当前我国养老服务业的主要表现形式,参与的主体包括传统房地产开发企业、保险公司、国外养老投资机构等,我国《房地产管理法》、《房地产开发经营管理条例》、《房地产幵发企业资质管理规定》等法律法规规定,投资主体要进入房地产开发市场,必须先申办房地产幵发企业资质,也就是要从事养老地产开发必须具备房地产开发的能力并获得从业资格,因此,地产开发模式实质上就是房地产综合开发模式,只是市场推动力量、所提供的产品类型和经营方式有所不同。传统房地产幵发企业如保利、首创、万科、绿地等均在积极试水,主要是看中了养老地产市场潜力,尝试调整开发产品结构,努力拓展地产市场的宽度与深度,推动房企转型发展。这既有政策层面的考量又有市场方面的权衡,从政策层面来看,从2012年幵始先后发布二次“国六条”,对房地产市场实行“限购”、“限贷”、“限价”,党的十八大以后,对房地产市场调控总基调没有变化,只是从以中央政府统一调控为主转变为地方政府调控为主,以行政手段为主的调控方式转变为以法律手段、金融手段、市场手段调控为主,如实行银行利率市场化使房企获得资金成本大幅上升、即将于2014年6月开始实行的不动产统一登记制度震慑了投资投机性需求、建立经济主体市场违法违规形信用信息制度等,房地产开发企业再盲目扩张的路子走不通了,而养老服务业是国家力推的发展重点,传统房地产开发企业要实现持续长远发展,养老地产自然成了重要领域。从市场层面来看,我国已经进入老龄化社会,养老产品特别是老年住宅供给不足是重要国情,市场决定了房屋供给结构与品质,传统房地产开发企业面对庞大的老年群体,开发建设适老社区、老年住宅是重要发展方向。传统房地产开发企业从事养老地产幵发的主要目的还是实现销售,迅速回笼资金,因为传统房地产开发企业擅长于房地产开发项目管理,对后期养老服务与物业管理并不在行,从社会分工角度来讲开发建设与服务管理分离符合科学发展要求。保险公司进入养老地产开发市场得益于保监会政策的松动,2010年保监会发布了《保险资金投资不动产暂行办法》,为保险资金进入养老地产市场打开了通道,目前保险资金进入养老地产领域的投资已逾500亿元。保险公司进入养老市场主要有二个目的,一是通过养老地产开发经营使养老资金得到保值增值,从国内统计资料分析来看,房地产开发收益一直高于保险收益;二是创新保险服务领域,使保险公司更具有市场号召力。因此,保险公司从事房地产开发一般以获得长线收入流为主,投资方式多釆取入股合作形式,对外发售釆取“保险会员制+入住资格”条件。国外养老投资机构进入养老地产市场大多依赖于其雄厚的资金实力、专业的养老服务、强大的品质打造能力,因此,国外养老投资机构进行养老地产开发后,一般是长期持有并自主经营。总体来讲,不同的投资主体根据自身综合实力选择相应的养老市场进入方式、经营管理方式并实行产品服务合理组合。
地产经营模式。养老地产经营模式按照市场自然形成原因主要有二种:一种是开发后没有顺利实现销售的项目物业,另一种是根据自身发展需要选择长期经营管理物业。没有顺利实现销售的项目物业一般选择租赁的方式选择专业养老服务公司或商户进行项目经营,这类企业一般不具备养老服务的条件与经验。选择长期经营管理物业的企业一般通过融资扩股或自主经营的方式进行养老项目经营,这类企业一般具有较强的资金筹措能力,也具备一定的养老服务能力。地产经营模式获得的利润主要包括租金收入和养老服务收入。
专业服务模式。选择这种模式的一般是专业养老服务的企业,它可根据自身管理能力选择适当的养老市场服务规模和服务方式,服务范围可以涵盖老年人护理、照料、精神安慰、老年用品、生活服务、文化教育、娱乐休闲、旅游服务等,服务层次可以覆盖家庭、社区、机构等,老年人可以根据自身需要灵活的选择专业服务类型。专业服务获得的利润包括各层次、各种类养老服务获得的报酬。
特许经营模式。从事特许经营的一般是养老服务大型品牌企业,具备强大的管理服务输出能力。在这种模式下,大型养老服务企业可以对其他经营主体的养老项目进行托管,可以对其他经营主体或养老经营项目进行连锁经营,还可以整合养老资源,与其上下游产业链组成战略联盟,具有较强的可复制性和成本控制能力。特许经营获得的利润包括自身经营管理收入部分、允许其他企业加入收取的加盟费以及资金管理回报收入等。
工业产品销售模式。工业产品模式类似于传统商业服务模式,围绕着老年群体日常用品和特殊商品组织产品生产、销售和流通,产品类型包括低、中、高端层次,绿色、健康、节能、舒适是主要产品性能,随着老年需求层次的不断提高产品也要不断的提高自身品质性能、实行工业创新和种类创新。工业产品模式获取的是产品的销售利润,有时也包括产品销售环节的服务利润。
综合盈利模式。综合模式是以上几种模式的排列组合,企业可以根据养老场地、养老项目、养老规模、养老市场和自身实力灵活组合服务模式进行养老服务,以期获得综合效益。
(2)养老服务业实现盈利的表现形式。综合国内当前养老服务业盈利实现形式,主要有三种:一是持有。这种模式一般是政府主导的福利性质养老地产项目。浙江萧山老年公寓,浙江嘉善老年公寓等为代表。该模式最近发展趋势是采用BOT建设方式,由政府强制配建,在土地供应方案和规划设计条件里明确建设用途为养老,政府给予幵发商一定的土地出让费、税费方面优惠,将项目融资、特许经营权转让给开发商,双方协议约定在一定期限内由企业进行经营管理,协议期满后,政府无偿收回项目。二是销售。以广州颐年园、三亚清平乐老年公寓为代表。养老地产项目销售包括产权销售和会籍销售模式。如果是销售产权且无后续养老跟进服务就跟普通房地产幵发项目基本相同,并不属于严格意义养老地产的范畴。也有采用会籍销售方式的,这类企业主体一般是保险公司或基金公司。三是持有和销售并举。房地产开发企业通过销售和提供服务获得利润,更多的幵发企业则是把服务交给专业的社会机构去经营,自己获得稳定租金收入。以北京太阳城、上海亲和源老年公寓、杭州金色年华、长沙康乃馨老年示范城等项目为代表。在“销售和持有并举”模式下,房地产开发公司一般采用会员制“一次性会费+月服务费”、“租金+月服务费”方式;保险公司多半釆用“购买保单获得入住(购买)资格模式+月租+月服务费”方式。有的保险企业直接买断养老地产项目居住权,以收取会员管理费的收益模式回笼资金,并为公司吸收养老保险客户。目前我国的养老地产运作实践和幵发建设经营全程来看,先是组建建设主体单位,即房地产开发公司,由房地产开发公司向企业、保险基金、夕卜资等进行股本融资;再以幵发公司法人单位进行项目选址、规划设计、确定产品线类型和经营计划,然后动工建设、进行成本控制,在开发建设过程中,幵发企业根据项目资金需求可以釆取扩股融资、借贷等方式进行融资,还要筹备相关的服务机构、进行商务谈判、签订服务类合同、整合经营核心资源;然后是实现经营策略,即“销售”、“持有”或“销售+持有”,如果是“销售”就在销售周期实现项目盈利,如果是“持有”或“持有+销售”则要做好后续经营管理,最终实现项目良性经营和盈利。
当前,我国养老地产与金融业融合加快,且不断创新金融支持养老方式,对养老地产给予了重大支持。近期保监会发布了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》,拟在北京、上海、广州、武汉等大城市开展住房反向抵押养老保险试点工作。意见规定凡购买养老地产的消费者,在达到一定年纪后,将所购买的养老地产作为抵押物,由房地产估价机构评估其市场价值,并根据老年人年龄和自身健康状况进行养老年限评估,根据住房市场价值和养老年限推算出于每月发放养老金标准,由银行按月向老年人发放养老资金,直到抵押物价值全部实现。若出现抵押物未实现部分,由其法定继承人进行剩余财产继承;若老年人想继续拥有房屋产权,意见规定可以进行回购。
(3)国内当前社会化养老服务业盈利模式分析。从参与模式来看,房地产开发企业、实业公司、保险基金公司、外资企业均可以在项目开发环节是项目股东形式介入项目运作全程;也可以在项目经营过程中对开发企业发放短期或长期贷款,取得利息收入;还可以有项目开发建设结束,采取购买的形式进行后续经营。如果是政府引导或主导项目,各投资主体可以与政府实现BOT,以获得政策支持并减少资金经营压力。
从融资模式来看,在项目筹建之初,各房地产幵发企业、实业公司、保险基金公司、外资企业等投资主体可以采取入股的形式进入养老地产项目;在项目开发建设过程中,各房地产开发企业、实业公司、保险基金公司、外资企业等投资主体可以与项目主体进行洽谈,以资金借贷与融资扩股方式进入;在项目开发建设完毕后,各投资主体可以采取购买、租赁等形式进入。
从养老地产经营模式来看,项目建设主体可以采取自主经营或服务外包形式进行。养老项目销售的,一般釆取服务费的形式进行养老服务。购买项目产权的老年客户可通过反向抵押贷款(倒按揭)方式从银行获得养老金,这种类型需要实现金融创新。保险基金介入的项目,一般采取“购买保险单”取得入住资格+租金+服务费的形式进行养老服务。养老项目持有的,一般分为自持和服务外包二种形式。自持采取“租金+服务费”的形式进行养老服务,外包服务则釆取“租金+服务费-外包费用”或“收取专业公司租金”形式进行养老服务。
3. 5国内典型案例分析
从养老地产的功能定位和发展趋势来看,“销售+持有”经营模式是较为流行的盈利模式。目前,国内做得比较成功的案例有杭州金色年华老年公寓和上海亲和源养老公寓项目[18]。
(1)杭州金色年华老年公寓。项目基本情况。该项目由浙江省马寅初人口基金会和浙江银发事业发展中心共同建设,是一个集居养型、助养型、护理型和候鸟型为一体的综合养老地产项目。项目距离杭州市中心约22公里,东为生态绿地,西面、北面为午潮山国家森林公园,南为杭富公路,近杭州野生动物世界、宋城等旅游公园。项目总投资逾2. 9亿,总占地面积250亩,总建筑面积约17万平方米,总床位数约3500张,规划容积率1.0,绿化率60%,土地性质为出让用地,性质为福利用地,使用期限共50年。项目分为二期开发建设。其中一期——杭州金色年华金家岭退休生活中心,用地面积105亩,建筑面积5. 4万平方米,床位1078张,是以文化养老、健康养老为特色的,专为退休人士建造的多功能园林式生活中心;二期——杭州金色年华老年公寓,用地面积145亩,建筑面积11. 6万平方米,床位数2422张,有护理式床位、介助式床位和自理式床位,将以更髙的设施和服务满足退休人士更髙的养老生活需求。
项目经营情况。该项目目前已完成一期建设,并对外营业。一期还配套建设了酒店式度假公寓,有医疗门诊部、餐厅、国际交流中心(图书馆、会议室、教室、计算机室、棋牌室、桌球室、形体房、歌咏音乐室、电影放映室、多功能厅)、老年电大、金色艺苑、门球场、超市、理发室等配套设施。项目一期共分为三大部分对外营业。一是养生床位。适合身体健康,但需提供一定生活服务的老人居住。二是护理床位。适合年老体弱不能完全独立生活,需要提供一定护理和照料的老人。三是居养公寓。适合身体健康,生活能够自理,有长期养老居住需求的老人。该项目销售部分价格平均为6000元/平方米左右,项目行政划拨土地费用为40万元/亩,后改为出让用地后补交了 20万元/亩。销售部分费用与建设成本综合计算,该项目收支基本平衡。但该项目后期服务都由本企业承担,导致项目管理费(包括非生产性开支、招聘、培训等)、经营费(包括人工工资、日常维护、用品等)等居高不下,项目现金流非常困难。若不是早早以较低价格拿下二期土地使用权,该项目根本无法运作。
项目评价。该项目选择在经济发展的杭州市郊区山体公园建设,不仅环境优美,而且方便老年人健康锻炼,项目选址非常合理。项目得到了杭州市政府在土地供应、经营税惠方面极大扶持,由于企业处于养老地产探索阶段,自身承担了专业性的经营管理,导致日常经营困难,但由于较早以低价拿地,如果企业具有较强融资建设能力和精细化管理能力,随着项目吸引力增加、经管管理规模效益扩大,项目完全可以实现良性经营。
(2)上海亲和源老年公寓。项目基本情况。该项目由亲和源股份有限公司投资建设,项目坐落于上海市南汇区康桥镇,是融居家养老和机构养老为一体的中高档养老社区。项目总投资近6亿元,占地面积125.5亩,总建筑面积10万平方米,项目容积率1.2,绿地率51%,项目土地性质为工业用地,出让年限50年。项目共建设16栋建筑,包括12栋公寓,以及老年会所、怡养院、食堂、商业街、活动中心等。公寓共834套,包括大、中、小三种类型,面积分别为90、60、40平方米,可入住老人1600名。
项目经营情况。项目2003年开始启动,土地费用为50万元/亩,2006年动工建设,2010年竣工交付。项目采用战略联盟组建服务团队,建设单位主要提供养老社区并进行综合管理,老年人的生活照料、医疗健康、文体娱乐、心理咨询等外包给专业公司进行。亲和源养老公司与美国艾玛克公司、着名餐饮服务公司、香洪美格菲专业健康公司、上海曙光医院、上海老年大学等企业机构组织经营管理战略联盟,项目经营模式为俱乐部式会员制,目前有二种运营模式:一是产权让渡模式(A卡),二是使用权让渡模式(B卡)。由于亲和源土地性质为工业用地,项目不能抵押贷款,也不能向市场销售,因此,亲和源项目资金链一直绷得非常紧,目前公司已将股本金增扩到2亿元人民币,并且还在不断注入自有资金。
项目评价。亲和源老年公寓项目选择在上海市郊区建设,存在周边配套不齐全情况。项目未获得政府强力支持,因为未在项目启动之初做好与政府的沟通协调,擅自将工业用地开发建设养老社区,项目在融资和销售上就存在先天不足。项目经营管理资源丰富而且质量可控,针对我国养老市场养老特点创造性的提出了二种会员模式,为我国养老地产的发展提供了创新思路和宝贵经验。
