第 4 章 我国房产税现状分析
4.1 开征房产税的政策背景
上个世纪 80 年代颁布现行的房产税条例时，我们国家还没有进行住房市场化的改革，当时人们住的普遍是公房，个人拥有商品房的情况很少，加之收入也很有限，所以对个人住房给予免税政策。
1998 年，我国开始实施住房市场化改革，一大重要举措就是取消福利分房，这种政策使得住房的有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。于是 1999 年至 2003 为中国房地产业的高速增长期。2003 年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。当时中央政府就已经开始对房地产市场进行宏观调控。但由于当时的房地产市场的快速发展，泡沫含量越来越大，从而形成了一个恶性循环导致房价越来越高。尽管政府出台了大量的政策来调控，但效果一直不是很理想。
2005 年中央政府进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。从 2005 年下半年开始至 2006 年，成交量开始上升，但是好景不长，当长三角地区的房地产市场在下雪的时候，北京、深圳、上海这些城市却是一片艳阳天，房价飞速增长，上海市的房价成为了全国的领跑者，环路以内高于万元每平米的商品房比比皆是，在投机炒房愈演愈烈的情况下，加之以些开发商为了巨额利益按兵不动、囤积房源、恶意炒作等行为的影响，到了 2006 年各大城市商品房平均成交价格基本翻了一番，于是中央政府逐渐加大整顿力度，各部委相继出台了一系列调控政策。
2006 年 5 月 24 日，国务院办公厅转发建设部、发改委、税务总局等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，即"国六条",其中第二条为"进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。"在这样的政策背景的影响下，我国对房产税开征问题的研究正在紧锣密鼓的进行中，在某些城市进行房产税的试点，为房产税的开征累积经验，这一举措已势在必行。房产税也渐渐成为广大学者乃至民众热议的话题！
2007 年，鉴于股票市场的一片大好形势，大量资本转向股市，资本的快速转移使得房价出现暂时的回稳和小幅度下调。然而 08 年年初，股票市场大幅回落，大量股民又重新把目光转移到房地产市场，投向房地产市场的资本又一次增多，房价又开始猛劲增长。08年 10 月，财政部颁发了《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》，其中明确规定从 2008 年 11 月 1 日起对个人第一次购买普通住房在 90 平方米及以下的，契税税率暂统一下调至 1%,对个人销售或普通住房暂免征收印花税以及土地增值税，购买普通住房的也暂时免于征收印花税。于此同时，对居民购买第一套住房的，给予了更加优惠的贷款利率。
2010 年 1 月 7 日，国务院颁布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》又称"国十一条",其中第三条明确规定：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于 40%,当年 9月，各商业银行全部停止对居民第三套及以上住房贷款的发放。2011 年年初，国务院继续推出八条房地产市场调控措施，也就是人们所说的"新国八条",其中第四条明确指出对贷款购买第二套普通住房的家庭，首付款比例不得低于总房款的 60%,贷款利率至少高于基准利率的 1.1 倍。至此限购令面向全国推出了。1 月 28 日，沪渝两市开始了征收房产税的试点工作。从此房产税走入了寻常百姓家。
2012 年 3 月国务院批转了发展改革委员会《关于 2012 年深化经济体制改革重点工作的意见》，意见重点指出要"适时扩大房产税试点范围". 据国务院参事刘桓预计，如果扩大房产税试点范围，很大可能会在沿海发达地区的一些城市进行试点。因为这些城市经济发展高速稳定，商品房投资价值较高，房价涨幅仍然较快，需要房产税的征收来配合限购政策同步施行。
2013 年 2 月 20 日国务院常务会议又确定了的五项加强房地产市场调控的政策措施，简称"国五条",其中第二条又强调了"扩大个人住房房产税改革试点范围".随着对房地产市场调控的不断深入，房产税改革的全面推开势在必行。
4.2 征收房产税的意义
4.2.1 调节收入分配
近年来，我国的贫富差距随着经济发展越来越大，有数据显示（来自亚洲开发银行），我国的基尼系数已由 1993 年的 0.407 扩大到 2012 年的 0.474,增长了 16.2%.中央政府对这一现象非常重视，采取了一系列的应对措施来缩小收入差距。其中重点就是税收调节。
在"十二五"规划中，缩小贫富差距，增加人民收入成为重要的发展目标。缩小贫富差距的重要手段就是通过税收实现收入的二次分配。
今年年初重庆和成都刚出台的房产税就是这样的税种之一。拥有更多房产的公民占有更多的社会财富，应该缴纳更多的税收以实现收入的二次分配，从而缩小贫富差距。房产税作为财产税的一种，作为房产保有环节的税收可以更有效、更合理的将房地产投资过程中的房产升值部分纳入二次分配之中，通过税收实现社会公平，调节收入水平。
4.2.2 发挥税收对房地产市场的调节作用
开征房产税可以提高闲置房产的利用率，还能够有效的促进资源的合理配置。若没有开征房产税，将会促进广大投机者对房产的投机需求，这是因为在未开征房产税的情况下，闲置房产的持有者在持有期间不承受任何税收的负担，不付出任何代价就能获得利益，投机需求增大的直接后果就是房价的不断上涨。然而房产税开征后，闲置房产持有人的持有成本会大幅度增加，这样就可以有效的抑制无居住需求的居民对房地产的投机需求，从而引导房价向合理化靠近。根据目前我国房地产市场的现状和重庆、上海已经出台的房产税政策来看，房产税在抑制房价方面可能作用并不明显，但从长远来看，进行房产税改革是非常有必要的，房产税作为国家综合的调控手段之一，并配合其他的一些相关政策（例如限购令和禁贷），一定会对房地产的市场均衡起到良好的促进作用。与此同时，我国需要大力加强保证性住房建设和公租房、廉租房的建设，以及加快土地供应等。这类政策可以使房价高速增长的态势得到有效的遏制。只要房价增长放缓而绝非一定要下降，投资房地产的活力水平就能回归到正常水平，资金才有可能有进有出。
4.2.3 优化税制结构，增加地方政府财政收入
地方政府所征收的房产税收入主要用途是为建设地方性公共服务，在利益链上不存在福利的损失。也就是说地方政府管辖区域内的居民通过缴纳各种税收，等额的换取公共服务。房产税在世界各个国家都是普遍征收的，税收的首要目的就是为了取得财政收入，没有收入政府就没有办法正常运行，也就不可能提供现在的基本公共服务。比如说教育、医疗卫生、社会保障、基础设施建设等。中国财政学学会副会长安体富提出房产税在优化税制结构和增加财政收入方面是一个比较好的税种，在任何一个国家都是地方税的主体。而在我国，很长一段时间都是一种空缺，这样造成地方政府行为不规范，比如土地财政在各个城市都是一种很严重的现象，不过他也表示并不是说有了房产税别的错误都可以纠正，但至少能够起到很大的作用。总体来说，房产税的定位主要是为了优化税制结构，增加地方财政收入，使政府行为规范化，从而最终使广大人民从中受益。
总的来说，在目前这个阶段，开征房产税在我们国家的目的主要就是规范和促进房地产市场的健康发展，在抑制过度的投机需求的基础上降低虚高的房价。近年来，居民收入差距的扩大越来越被人们所重视，针对居民持有房屋在保有环节开征房产税能够对这个问题起到积极的作用。特别是在开始征收房产税的初期，税基相对比较窄，更能够有效发挥房产税对调节资源配置和收入分配的积极作用。长远来看应将征收房产税主要作用从上述两项逐渐过渡到完善税制结构、健全财政体制中。在这一点上，房产税同其他税种的最终目标是一样的，都是为直接税制和地方税制的完善上。
4.3 沪、渝两市房产税试点政策分析
随着 2011 年 1 月 28 日《重庆市关于进行对部分个人住房征收房产税的改革试点的暂行办法》以及《上海市房产税征收实施细则》的相继出台，房产税的试点征收终于进入了人民的视线。沪渝两市的率先试点改革，为积极探索出一条适合我国房地产发展国情的房产税制以及有效可行的征纳税机制道路，做出了不菲的贡献。这是我国第一次针对个人非营业用的房产在保有环节征税，两地根据各自的特点，试点政策有所不同，具体情况如下表所示：
从功能定位来这看，两地试点的房产税政策都以不增加居民正常住房消费成本为原则，以调节收入分配、引导合理的住房消费为主，但两地侧重点也有所不同，税收要素设计也各异。重庆的房产税偏重对高档房、别墅的征收，存量房和增量房均包括在内。上海强调对增量房征税，而对存量房不征收。两地都针对非本市居民的第二套住房征税，可以明显看出其打击投机性需求的目的。
从税率来看，重庆针对居民的独栋住房及高档住房采用累进税率，房产价值越高税率越高，这与其政府打击高端需求、调节收入分配的目的是相适应的。对非居民的第二套新购住房采用统一的比例税率为。5%.上海的税率暂定为 0.6%,但是房产成交价低于均价 2倍的减按 0.4%征收。总的来说，两地试点税率都比较低，这主要是考虑到试点初期，减少试点阻力，但是税率较低，房产税的征收起不到预期的作用，试点效果并不明显。
从征税对象来看，重庆针对个人独栋房、高档商品房为重点，这主要是为了配合重庆市政府坚持的"高端有约束、中端有需求、低端有保障"的调控原则。此外，通过对高档住房征收房产税加大高收入者的税收负担，而这部分税收用于公租房及廉租房的建设和维护可以保障低收入者的住房需求，从而达到调节收入差距的目的。上海征收方位较广，虽然不像重庆针对性那么强，但是针对非本市居民住房征税，打击投机性需求的意图也很明显。
从计税依据来看，两地都力争以房产评估价值为目标，但是鉴于我国目前的房产评估体系尚不完善，还不够做到正确科学合理的评估房产价值，因此两地暂都使用房产的交易价格作为计税依据。因此加大投入尽快完善我国不健全的房地产评估体系是房产税改革最先要克服的障碍。
从免税政策来看，上海在计算纳税人所有房产征税面积的基础上，按人均 60 平方米给与免除。也就是说如果一个家庭人均住房面积不足 60 平方米，则可以不缴纳房产税；若人均面积超过 60 平方米，以超过免税面积的部分作为应纳税面积计算所要缴纳的房产税金额。重庆对于个人所拥有的独栋的住宅，在 2011 年 1 月 28 日前购置的，免税面积为 180平方米；对在该时间后所购置的，免税面积为 100 平方米；对房产税试点办法施行后新购的高档商品住房，免税面积为 100 平方米；对在重庆市无户籍、无企业、无工作的"三无"人员新购的房产，没有免除面积的优惠。并且，重庆试点政策规定每个家庭只能按购置的前后顺序适用免税面积，相应的对购买时间靠前的应税住房扣除免税面积。
由此看出，重庆的免税面积对广大纳税人而言不仅因房产的产权所有者不同而不同，还会因为房产的购置时间而变化。然而上海对免税面积是相对固定的，以家庭为单位，不因产权的从属和购置的时间而改变。两者相互比较来看，上海确定的免税面积的方法更为简单，也更有效。并且在减少政府征税机关的工作量的同时，还更容易为纳税人所理解接受，可操作性更强。
4.4 "国五条"颁布后对我国房产税的影响
"国五条",是指在 2013 年 2 月 20 日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。国务院常务会议出台五项调控政策措施，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。
