第 5 章 完善我国房产税的建议
通过上文对国外房产税经验的总结和对比，以及对国内房产税试点的效果总结，对我国房产税有了新的认识。从中不难看出，我国房产税的改革是时间长、任务重、阻力大的综合性改革。改革过程中不仅涉及我国财税体系、地方税收体系的完善，也涉及到财产登记制度、土地制度、房产价值评估机构等诸多配套措施的建设，还涉及到关于广大民众日常生活的住房问题，收入分配等问题，甚至涉及到地方政府与中央政府的利益问题。虽然房产税在改革过程中一定会遇到诸多阻力，但是改革的步伐不能因为难度大就停滞不前。
从目前国家屡屡推出的政策可以看出政府进行房产税改革的决心，但鉴于房产税改革工程浩大，因此必须科学务实、认清目标、分析功效，减少改革的阻力及成本，提高政府管理水平。下面笔者就以上我国房产税存在的问题给出几点针对性建议。根据三中全会精神，要强化改革的顶层设计要作为主要建议。
5.1 合理定位房产税制的目标
征收房产税是本轮房地产调控中的一个重要的政策举措，它被作为可以有效降低房价的一记重拳而受到许多专家的推崇，但在市场上也引起了广泛的争议，其中最大的声音是他不仅不会促降房价，甚至有可能因为购房成本的增加而拉高房价。因此，征收房产税的目标需要重新定位。
首先，要建立健全我国的财产税制体系，我国目前对房产税征收的特点是流转环节税收额度大，保有环节基本没有税收。即居于主体地位的是所得税和流转税，而财产税处于辅助地位。甚至有些地方还是空白。但在实际操作中不难看出财产税比流转税更能够调节收入差距促进经济发展。目前世界上主要发达国家和发展中国家都以财产税作为筹集财政收入的主体税种。而在房产成为个人财产的重要组成部分的今天，房产税也构成了财产税的重要组成部分之一，所以完善房产税制对建立健全财产税的重要作用也就不言而喻了。
其次，可以为地方政府提供可持续的财政收入。为政府筹集收入是税收的最基本职能。
鉴于房产所特有的稳定性，房产税轻易不会受到经济变动等因素的影响，税收收入相比与其他税种而言更加稳定可靠；加之房产为固定的不动产，标志明显不利于不法分子逃漏税，从而增加了税收收入的稳定性，所以对房产等征收的税收收入在全世界范围内都对地方政府贡献着重要力量。地方政府必须在获得稳定的财政收入的前提下，才能建立及维护地方的基础建设以及公共服务公共设施，所以完善房产税的重要目标之一就是为地方政府筹集税收收入从而为纳税人带来可以切身体会的利益。
最后，也是最重要的一点是合理调节房产的占有行为。简单的说开征房产税的目的，不应该是降低房价而是为了对目前的住房市场进行调节，实现民众在房产拥有上的大致公平。如果说一些囤房"大户"因为不敢承受高税率而不得不将过多的住房吐出来，并进而改变房地产市场的供求关系导致房价下降，那也只是房产税的一个附带作用，而不是主要目的。基于目前的经济状况，人民对房产的需求不只是正常住房需求还有一部分是投机需求。如果加大在房产持有环节的税收，就能够在一定程度上遏制房地产市场的投机需求，促进房地产市场长远健康的发展。但这里要明确指出，政府推出房产税征收政策对房地产市场进行调控，最终并不是为了打压房地产市场。
5.2 科学设计房产税制要素
（1）纳税人
纳税人是税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人，从理论上讲我国不动产占有税的纳税人应该是指在我国境内拥有不动产所有权的单位和个人。既然拥有了不动产的所有权就表明了该个体有纳税的能力。但我国目前存在的问题是很多情况下房地产的所有权拥有者和实际使用人并不是同一个人，比如说房屋所有人将其用来出租或经营，还有大量的国有企事业单位职工享受的福利住房和社区廉租房公租房等，这些房产的使用人和所有人并不统一，有些产权归属并不明确。然而又不能对这些产权不明的不动产不纳税，如若放弃对这部分不动产纳税势必会造成税负的不公平。鉴于以上种种，我认为我国不动产占有税的的纳税人应该包括除了在中华人民共和国境内拥有不动产所有权的自然人或法人，还应该也包括使用在不动产的单位和个人。同时，还应该采用归属地税收管辖权来确定我国不动产占有税的纳税人，这样一则有利于控制税源，另外根据受益相对论原则，享受该地区政府提供的公共产品的权力的同时也应该承担起向该地的政府缴纳相应的税收的义务。
（2）征税范围
房产税隶属于财产税范畴，财产税顾名思义就是要对财产征税，特别是房产这类大型的不动产。随着我国近几年农村经济形势逐年转好，房产的数量及质量也日以增进，从而将农村地区以及城市周边郊区部分的房产纳入房产税征收范围是不置可否的。如若流失这部分税源对于房产税征收的影响是无法估量的，例如近年南方沿海地区村办企业的逐年增加，甚至每户就为一个独立的企业，在现行税制下这部分企业所缴纳的税款几乎只涉及到流转税中的增值税，对财产税类以及所得税类的缴纳几乎为零。当然，政策也会从减轻农村低收入者负担的角度出发，切实给予这部分地区真正的低收入者相应的税收减免。另外，对个人非经营性住房的征税也是房产税改革的重中之重，随着个人住房普遍拥有量的增加以及住房的商品化，我认为我国目前已经具备了将非盈利自住型房产纳入征税范围的条件。而且个人或家庭所持有的房产的面积、价值和环境等都可以直接反映出个人收入水平的高低及个人的财富状况，并且随着拥有的房屋的增值等因素进一步拉开收入的差距，如果继续将非经营性住房给予免税政策，那么在收入分配调节上不动产占有税将暴露出它的累退性，根本无法实现预期的调节收入差距的目的。
（3）计税依据
目前我国房地产保有环节征收的房产税有两种计税方式，即从租计税和从价计税。这种计税依据的不合理之处上文已经阐述，这里就不再重复了。我认为首先应该将两种方式合二为一，彻底取缔从租计征的方式，将从价计征作为唯一的征收方法，因取消从租计征而产生的税收损失可以从加强营业税和所得税收入两方面来加以弥补。以房产的评估价值作为房产税的计税依据已经成为一种国际惯例，这种计税方法不仅可以将房产价值随着经济变动而改变的因素考虑进去，还可以将"级差地租"的问题考虑进去，这样可以确保财政收入也随着经济增长而稳定增长。参照世界上大多数国家的经验，在考虑经济形势变化的因素的同时，房产价值的评估工作可以按三至五年一次的频率进行，鉴于房产用途不尽相同，也应该一一设置不同的评估方法。对于用房商业化的，由于其特殊的用途以及地理位置对其的影响较大，可以按地段作为划分依据，进行价值评估，再以收入法辅助确定房产的最终价值；而对于居民普通租用房，目前形势下可以考虑以先以市场价格法为主，收入法为辅，如果两者皆行不通，可以再考虑成本法。
（4）税率
在西方大部分发达国家，房产税均作为地方税种出现，房产税所产生的税收收入将全部归地方政府支配。但在我国，目前国情相对来讲有些特殊，因此我建议改革后的房产税可以暂时采取细节由地方来制定，总的把控权还在中央的原则。实际操作中也就是有中央政府首先给出一个合理的税率浮动范围，各地方政府再根据本地区经济发展特点、产业规划布局、房地产市场形势等因素在浮动范围内制定出适合本地区的税率，这种做法既考虑到中央宏观调控的地位，又能充分照顾到各省、自治区不同的经济特点。在具体操作上讲：改革后的的房产税可以采取"较低税率、灵活变动"的做法，在房产税实行的初始阶段税率不宜设定的太高，因为这一阶段人们还为适应这一税种，低税率不会使企业及个人的税收负担蓦然加大，也就不会在很大程度上引起人们的反感，这样可以保证税收总规模稳中有升；有必要将制定各地税率的权利移交给各省、自治区以及直辖市的一级政府部门，因为房地产价格有其特殊性，变动性较强，再加上中央制定的是可以在一定幅度内浮动的税率，鉴于以上两点，地方政府税务部门可以采取听证会、公开电话等形式收集信息，以此来判断纳税人税收负担与税收目标两者是否相符，在根据调查分析的结果适时地调整税率及相关税收政策；针对税收收入归属权这个问题，目前来看暂时可以采取中央政府与地方政府二者按比例分配的做法，比例也不是一成不变的，中央政府亦可以视不同地区的经济情况而决定最终占有收入的比例；在实际操作中，为了时时体现出税收公平的原则，我国还应该效仿英国及印尼在此方面的做法，依据居民不动产的作用和所处地段设计差别税率，这样对引导对不动产资源的合理需求及维护社会公平都起到了积极有效的作用。
5.3 相关配套设施的完善
上文所提出的税制的优化设计是我国能够顺利开征房产税的基本条件，但为了确保房产税的开征制能够达到政府预期的目的，完善一系列配套措施也是势在必行的。
（1）完善房地产产权相关登记制度
为了确保政府主管部门对房地产产权进行系统有效的管理，必须做到房地产产权登记清晰明了，以此来保护产权人的个人利益。因此，尽快完善我国的房地产产权登记制度是房产税开征的重中之重。细化到具体做法上，主要以下三个方面：第一，对全国房地产进行一次彻底深入的普查登记，然后将户籍与房籍合二为一建立一个动态房产登记信息库，在编号方面个人以其唯一的身份证信息进行登记，企业则以单位代码作为登记编号，记录中应详细提相处各房地产的用途、种类、归属地、结构，面积、现值等情况。第二，在高度信息化的今天，应将房地产登记系统全国联网，这样可以有效地减少纳税人偷逃税的现象，也方便了纳税人异地纳税，可以更便利的享受到房产税的优惠政策。最重要的是有利于政府部门纳税，减轻工作负担降低不必要的成本。第三，信息库建立之后要及时更新，保证政府征管部门所掌握的房地产信息是最及时最全面的，这样才能保证为制定高效的税收政策提供可靠的依据。总而言之，对我国的房地产市场登记制度的完善不仅仅能够使税收征管部门对房地产从税源上进行监督控制，还能够保证税收收入的及时足额上缴国家政府，从而实现预期的抑制房地产投机行为的目的。
（2）建立科学有效的房地产评估体系
在讨论科学设置房产税制要素时，我们已经提到应该以房地产的市场评估价值作为我国征收房产税的计税依据，既然如此，建立一个科学有效的房地产较之评估体系就成为我国房产税能够顺利征收的前提条件。具体操作上主要有以下几点建议：
首先，房产税的评估与征收管理要相对独立，以保证评估的公正客观。就我国目前的情况我认为应由税务部门以外的第三方政府机构负责评估，这样结果相对比较公平，在评估工作的开展方面也体现出其便利性。例如可以在房管局和国土资源管理部门内部设置评估机构，因为各地搜集和整理房地产信息资料的工作大体上都由这两个部门负责，所以将评估机构甚至在他们内部既有理论基础又有技术依据，还有一定的便利性，避免了重复工作。
其次，对房产评估部门加大技术投入，加大对评估人员的培训力度，提高相关人员的职业素养，国家应当设置这部分人员的资格认证，确保工作人员能够科学，公正，透明的进行房地产评估工作。
最后，由于房地产价值的不稳定性，物价、通货膨胀、对房产的需求、自然灾害等等因素都可以导致房价波动，所以评估结果不能恒久不变，应以一定的频率重复评估，国际惯例一般都是三到五年，这样既可以有效保证评估价值的时效性，又能避免评估工作冗余，降低征收成本。我认为我国可每五年进行一次评估，因为我国现阶段的经济计划就是每五年制定一次，每个计划都会有相同的目标及相同的政策，有利于房产评估的总结、管理及公布。如遇巨大的突发自然灾害或金融危机，国家应制定灵活的政策多涉及到的房产重新进行评估或者制定相应政策以应对暂时的危机。
（3）建立一套合理的人性化税收减免政策
从上述对典型国家房产税的分析来看，各国房产税的征收并不是把国内所有的不动产都包含在内的，都以不同方式设置了一定的税收优惠和减免政策。这主要是因为世界各处都存在着贫富差距，由此导致纳税人的负担能力与可支付能力并不相同，这样做主要是为了体现税收的公平原则以及发挥调控房地产市场的作用。当前我国正在房产税的改革初期，为了使其能够发挥相应的作用并能够持久的征收下去，调整与创新现有的房地产税收优惠及减免政策也应尽快提上日程。具体建议为以下三点：
第一，"宽税基",逐步减少我国目前现行的房地产税收优惠范围。当前我国经营性的事业单位正在进行全面改革，大部分事业单位都将变成企业走向市场，对于这类单位用房用地应从免税范围内剔除，但对于一些政府公用设施及非营利性的机构如慈善机构等的用房用地给予免税政策。
第二，如何处理个人自用住宅的减免税问题。从沪渝两市试点来看目前较多的有这两种方法：一种是对家庭第一套住宅实行免税政策，第二套及以上征税；第二是对人均住房面积制定一个免征标准，低于标准的不予征税，高于标准的按超出的部分进行征税。这两种方法相比来看，第一种有其不合理之处，以套为单位是不公平的，例如一个家庭有两套50 平住房，而另一个家庭为一套 100 平住房，这样就导致第一个家庭要对其第二套 50 平住房缴纳房产税，而同样的面积第二个家庭却不用缴税。而且按套数征收还会对社会道德危机发起挑战，一些投机取巧者采取"假离婚"的方式规避对第二套住房的税收缴纳。所以，我认为采取第二种方法设置免征额更为合理，这样既维护了每个居民的法定住房面积，又可有效避免利用假离婚逃税漏税。
最后，对一些特殊的切实需要照顾的人群，如残疾人，退休老人及真实的低收入家庭的税收优惠政策可以效仿墨西哥的方式。因为这部分特殊人群属弱势群体，已经完全或部分失去了创造财富的能力，收入来源除了政府救济外十分有限，所以如果按照上问设置的计税方法对他们全额征收房产税有失了税收的公平原则，也偏离了我国以人为本的治国之道。对这些人群，可以参照墨西哥的政策是具体情况给予全额或部分减免政策。
