第 3 章 房产税的国际比较及启示
3.1 主要发达国家和发展中国家房产税征收模式及特点
世界各国都把房产税作为本国税收体系中的重要组成部分，这主要是鉴于房产税在税收体系中不可取代的重要作用。各国房产税的征收都是与其自身的经济、社会、法律状况等相匹配的，因发达国家与发展中国家在上述几方面发展的都不尽相同，因此在房产税的发展程度上也存在一定的差异。发达国家因其发展速度快，经济高速稳定发展，在房产税的开征方面不仅有着悠久的历史而且都有着比较完善的制度设计；然而相对于发达国家，部分发展中国家虽然在房产税的改革方面起步比较晚，在税制的设计上也相对不够完善，不过也取得了骄人的成绩。学习和借鉴发达国家的税制设计以及发展中国家的改革经验，可以为我国房产税的征收打下更为坚实的基础。
3.1.1 发达国家房产税征收模式及特点
目前来讲，大部分发达国家都有着较为完善的房产税制度，但是因其国情各异，各国无论从征收模式还是征收对象等方面来看还是有很大差异的，其中比较有代表性的是美国、英国和加拿大。
（1）。美国模式："宽税基、少税种"
房产税是美国地方政府的一项重要税种，历史悠久。已经有 200 多年的发展与实践，作为当今世界上最发达的经济体，它的房产税体系在西方发达国家中比较完善，具有代表性。
在美国，房产税也称为不动产税，具体是指将土地和房屋合并在一起直接征收的财产税。美国征收房产税以"宽税基、少税种"为基本原则。宽税基，是指房产税的税基范围广泛，为保证税收来源的稳定，除对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免征外，其他不动产均需征税。少税种，是指税收的种类少，为了避免因税种复杂而导致重复课税，在房地产保有环节只设置财产税。从税收的分布结构来看，美国"轻流转、重保有".在美国，对土地和房屋直接征收的是房地产税，归在财产税项下，计税依据是房地产评估值的一定比例，但各州规定并不相同，从 20%~100%不等。除保有环节的税收外，还包括交易环节的税，即房地产所得税，是对房地产或者土地所有者在经营、交易过程中，就其所得或增值收益课征的税收。具体交易税税率为 2%,在房地产买卖时一并缴纳。
美国征收房产税的主要目的是"取之于民、用之于民",为地方的各项服务和基础设施建设提供资金支持。这种做法普遍赢得美国纳税人的信任，几乎没有抗税现象。征收房产税在美国并不是因调控房地产市场而存在，但却在一定程度上影响了房地产的供给和需求。美国房产税税率灵活，由州和地方政府根据本地财政的需要自行制定房产税的税率，因此各地的税率高低不同，并随着时间的推移可进行小幅度的调整。但总的来说，一般年税率为房产总值的 1.5%~3%.例如纽约州房产税税率较高，为 3%.洛杉矶州估税官办公室在每年的都要确定最新的房地产税税率，其主要调价的依据是当年 1 月前后的市场价格信息，税单则是在每年 11 月初寄出，如果房主没有收到税单，应该主动索取，不能以没有收到税单为由而逃避纳税责任。房地产税的缴税日期，每年分为两次，即当年的 12 月 10日与次年的 4 月 10 日之前。逾期未缴税按月利率 10%以上缴纳滞纳金，几经催促还未缴纳者，税会导致房屋被拍卖。拍卖款首先缴税，余款退还房主。
（2）。英国模式："细分征税级次"
英国房地产税的叫法在本国也不统一。英格兰、苏格兰和威尔士叫"家庭税",而北爱尔兰就叫"市政服务税". 英国房产税的纳税人指的是年满 18 岁的住房所有者或承租者，包括完全保有地产者、住房租借人、法定的房客、领有住房许可证者的居民。英国的土地所有权与我国相似，居民只对土地拥有使用权。因此，房产税的征税对象包括两部分，一部分是土地，另一部分是附着其上的建筑物和构筑物。计税依据是纳税人拥有的所有居住房屋的评估价值，既包括自用住宅也包括租用住宅。
英国房产税税率采用累进税率模式，税费每年度缴纳一次。房产税被分为八个级次，分别用字母 A 到 H 表示，并把 D 级作为参照级，其他档次的纳税额分别按 D 级有所增加或减少。因此每年只需要规定 D 级的税值就可以了。
英国房产税的用途与美国大致相同，也大都被应用于公共事业的开支。另外，英国住房财产税有着非常完善的免税细则，如果只是由学生、未成年人、外交人员或残疾人等居住，这部分房产剔除在征税范围之外的，对长期空置的住宅也有最长 6 个月的免税期等。
（3）。加拿大模式："区域化差异课税"房地产税在加拿大至今已有 130 多年的历史，是最古老的税种之一，从英国对其殖民统治时期就已经有房产税的出现。
由于加拿大幅员辽阔，各地区之间发展不平衡，财政对房地产税的依赖程度也不一样，因此各地的房地产税征税对象也不尽相同。但是通常来说，房地产税的征税对象是指土地、地上建筑物及永久构筑物。大部分省区，除了对营业性房产征税外，对居住在其范围内的市政区居民和农业居民也同样征收，还有的对农地和林地也征收财产税。另外还有一部分省和地区，对附着于房屋及土地上的机器、设备及其他固定物也征收房地产税；甚至有的省还对电力、通讯、天然气和石油管线等线性财产征税。
加拿大的房地产税税率在全国范围内并不统一，这是由于房地产税是地方税种，税率由省或地方政府根据本地区财政情况而定。一般由省或地方财政管理部门先预算出每年的财政支出，然后与房地产税收入以外的其他收入相比较，将其差额确定为年度房地产税应纳税款总额，再由税款总额与所有应税房地产评估总价相比得到当年房地产税税率。房地产税免税细则一般都是通过省级立法强制实行的，但也有些地方政府（市政区）有权批准对特定财产给予免税，例如，政府自用的房地产、学校、公立医院、墓地或教堂等公益性质的房屋。
除此之外，加拿大的房地产税估价制度也是非常科学有效的，是通过评税来确定计税依据的，其特有的计算机辅助批量评估系统也大大提高了工作效率，减少人为评估的成本，同时有效减少了地方财政的负担。这一举措促进了房地产税评估争端解决机制的建成，保证了加拿大房地产税评税工作在 100 多年来一直领先于世界上大多数国家。
3.1.2 发展中国家房产税征收模式及特点
在房产税问题上大多数发展中国家与发达国家是不同的，房产税改革相对较晚。改革目的也主要集中在以下几点：一是把房产税收入作为地方政府财政收入的主要来源之一，从而增加地方政府的财政收入；二是完善税收制度，通过房产税制度的不断完善，从而推进综合税制的改革，最终实现税制的公平与效率；三是正确引导房地产市场的投资行为，尤其是对过度的投机行为予以抑制和打击。在所有实行房产税改革的发展中国家里，墨西哥比较早，也相对比较成功；另外印度尼西亚的改革也取得了很好的成效，值得我们借鉴学习。下面就这两个国家的房产税模式进行仔细介绍。
（1）。墨西哥模式："低税率，方式灵活"
早在西班牙殖民统治时期，房地产税就在墨西哥存在了，当时居民就要为自己所拥有的不动产缴纳相关费用。1917 年，房地产税正式进入墨西哥法律。历时 100 年左右，在经过数次改革完善后，目前墨西哥的房产税制已较为完善。与我国不同，墨西哥的房地产市场增速缓慢，政府希望利用低税率来刺激房地产市场的投资，从而改变现状。在墨西哥所有拥有房产的居民每年都要根据相应税率，向政府缴纳次房地产税，计税依据也就是房屋的价值由政府指定的评估师评估确定。
在墨西哥，缴纳房地产税是已经很方便的事情，因其方式非常灵活，可以月付、季付甚至双月付。政府会在每年固定的时间，给居民发送通知缴纳房地产税的邮件，然后居民可就近到当地银行付款。如在银行拥有账户，可申请自动扣款的服务。此外，还会有一些商户代收房地产税。
如果深入研究，你会发现墨西哥的这套征税体系颇有点"劫富济贫"的意味，住豪宅的富人们每年交数千美元房产税并不稀奇，而退休人员、残障人士则可以享受大力度的税收减免。在墨西哥，房产税不会成为居民的负担。政府将房产税收入用在公共设施建设上，将其作为城市发展的工具，对广大民众来说这是一件好事。在墨西哥人看来，高收入者每年缴纳数千美元的房产税是理所应当的。此外，特殊人群在缴纳房产税时可以享受到优惠政策。例如，退休人员、伤残人士和年龄超过 60 岁的老人均可以享受减免政策，每年仅需象征性缴纳少量的税费。
（2）。印度尼西亚模式："分级制灵活征税"
印度尼西亚房地产税也早在荷兰殖民统治时期就开始征收了。20 世纪 80 年代中期曾进行了一此重要的房地产税制改革，用具有统一的基于土地和建筑物资产价值的税率代替了此前 7 个对于土地和建筑物征收的税。为了适应这一改革，政府引入了计算机化的房地产税收信息管理系统，它整合了房地产信息采集、评估、征集、实施和纳税者服务等税收管理功能。
具体来说，印度尼西亚房产税的实施方式为：把房产和土地按市价分别分级，房产分为 20 级，土地被分成 50 级。然后再根据其等级对每单位的地产及房产进行估价，从而得出房地产和土地的评估价值。政府部门每三年对房地产和土地的价值进行一次评估，根据需要缩短对发达地区的评估，每年进行一次。评估的方法主要有两种：一种是批量评估法，主要是通过对房屋进行分类和编制土地价值图对房产和土地的价值进行评估；另一种是一般评估法，这种方法主要是针对价值较高的房地产所采取的方法。纳税人有义务按照规定申报其所拥有的房地产的相关信息来协助税基的评估，如有投机取巧者谎报房信息，政府部门将按规定对其处以 25%的罚款。
印尼的房产税中央和地方共享，地方政府主要负责征收，管理还是归中央。印尼房产税税率统一为 0.5%,计税依据（税基）是评估价值的五分之一。除此之外，印尼政府对非营利性的宗教组织、卫生组织、教育组织和国际文化组织；墓地、森林、牧场、国家公园；外交代表和特殊国际组织等使用的土地和房产也给与了相应的免税政策。如遇自然灾害或金融危机等不可抗力原因，财政部长也有权对部分纳税人采取税收减免政策，同时对经济上真正有困难的群体，更要给予减免优惠。
在实际操作中，大多数的农村居民及低收入者地区均能够按规定享受减免政策。
印尼在房产税改革方面取得了非常好的成果，改革一方面使房产税的收入大幅度增加。另一方面，在印尼新的房产税制度中，税收的主要来源是城市和采矿地区。本着税收的公平的原则，大多数的农村及低收入地区均能免于缴纳房产税。总的来说，印尼的房产税改革初步实现了政府预的定目标，对印尼经济发展起到深重长远的影响。
