第 1 章 绪论
1.1 论文的选题背景及意义
1.1.1 论文的选题背景
近几年来，我国经济快速发展，人们的生活水平大幅度提高。大家对住房舒适度的要求也越来越高，于是一大批房地产商涌现出来，大量的刚性需求导致我国房价不断攀升，上升速度明显超出了广大民众所能接受的范围。房价的不断上涨也推动了地价上涨，地方政府在这种现象里通过出让大量的土地取得了不菲的收入。与此同步的是，地价的上涨反而更加推动了房价的上涨，形成了一种恶性循环，但是这种房产增值过快的现象。只是一种表象，其中隐藏着房地产市场的混乱及泡沫。房地产商们大肆抢购地皮，民众哗然了，对着已成为天价的房屋，只能望洋兴叹，不明白是什么原因导致了这种局面。针对这种情况，我国政府也频频采取各种措施，希望可以把房价导入正常发展轨道，但是收效甚微。
2010 年 5 月 31 日中国政府网公布了国务院批转发改委《关于 2010 年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，通知中国务院首次明确的提出了要推进房产税的改革，"逐步推进房产税改革"被列入了 2010 年财税体制改革的目标当中。并且对从前"物业税"的提法加以更正，以后统称为房产税。物业税的说法将逐渐被房产税所替代。关于房产税制度的有关问题也成为了广大人民群众和媒体的焦点。2011 年 1 月 28 日，我国沪渝两市宣布开始房产税实施试点，从此揭开了房产税改革的大幕。此后在国务院批转的国家发改委2012 年深化经济体制改革的重点工作中，明确提出了要适时扩大房产税试点范围。2013年 2 月 20 日，温家宝总理主持召开的国务院常务会议上，研究部署要继续做好房地产市场调控工作。会议确定了五项抑制投机投资购房加强房地产市场调控的政策措施（称为"国五条"）。
目前，我国的房产税征收还面临着许许多多的困难和问题，怎样解决眼前的难题，成为切实推进房产税改革的重中之重。
1.1.2 论文选题的意义
80 年代，我国还处在福利分房阶段 1986 年国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》是与我国当时的国情相符合的，征税对象、计税依据、税率、等的设置与当时政府制定的宏观经济政策也是相吻合的。1998 年福利分房阶段结束，房产市场发生了翻天覆地的变化。房地产市场热度越来越高，但地方政府通过征收房产税所获得的收入并没有提高，于此同时，政府想运用房产税来规范房地产市场的预期目的也没有达到。房产税的改革是我国新一轮税制改革的重要组成部分，改革能否成功对我国税制总体改革的顺利进行有重大的影响。而且房产税制改革的成功与否对我国的房地产业的稳定、健康发展起着非常大的作用。近年来，政府更加加进了对房地产市场的调控，手段也越来越丰富，而房产税是主要的调控手段之一。房地产市场的稳定、健康发展不仅影响经济的发展，还有其政治因素，有利于国内的安定团结。我国目前的发展状态下，低收入者不乏其书数，而这部分人群无法依靠自己的经济能力购买住房，从而需要政府提供的保障性住房、经济适用房，而房产税的收入是保障这部分住房的资金来源之一。
改革完善我国房产税制，有利于使房地产市场更加规范，从而才能充分发挥其规范房地产市场、调节经济、的作用：在房地产市场过度发展时，抑制其中的投机行为，引导人们合理购房；在房地产市场萧条时，刺激人们的购买欲望，促进房地产市场稳步发展。其次，改革完善我国房产税制，有利于实现资源的合理分配、缩小贫富差距。随着房地产市场的火热发展，房产不断增值，房产持有量已成为衡量贫富的标准之一。"有房没人住"和"有人没房住"的现象反映出我国房产资源分配不合理的问题。房产税制改革和完善后，将对占有较多房产资源的高收入者征收房产税，并将这部分收入用于建设保障性住房，提供给贫困者最低的住房保障，实现财富由高收入者向低收入者转移，能够缩小贫富差距，合理配置资源。
2011 年 1 月 27 日，上海、重庆宣布开始试点房产税，到目前为止，重庆、上海两地试点征收房产税已有一段时间，重庆去年只收上一亿多元，上海稍高，也只有 20 多亿元。
中国财税法学研究会会长、北京大学财税法研究中心主任刘剑文指出，尽管房产税的试点与理想状态有差距，也没达到民众最期待的"平抑房价"效果，但仍然有重要意义。房产税成功地吸引了公民关心公共财政的目光，但在一双双眼睛的注视下，其立法和推进税制改革的过程并非一马平川。关于其利弊和可行性的争论从未停止。因此，本文对房产税的研究很有其现实意义。
1.2 国内外研究现状
1.2.1 国内研究现状
历来房产市场的税种就比较复杂，房产税收已然不再能够适应房产市场的发展，房产市场所存在着的种种问题都需要对现有的税制进行改革，但在究竟是 "修改旧制"还是"拟立新规"的问题上，不同的学者持不同观点。
曾广利（2011）认为在中央政府的转移支付不足以弥补地方政府支出的缺口时，地方政府只得另谋收入。然而通过土地出让获得收入是最直接的，但这样会导致土地成本增加，推高房价，不利于我国经济正常稳定发展。改革完善房产税制后，对非盈利性的住房征收房产税，这样一则可以增加地方政府收入，另外也能够完善我国税收体系。
陈曦（2012）在对中美房产税制度对比分析的基础上，指出了我国房产税在调控房地产市场效果不明显以及房产税收入在短时间内不能取代土地出让金成为地方政府主要收入来源的原因，他认为我国房产税制应在遵循"政府为主导，市场为辅助"原则的基础上进行改变，对房产税计税依据、税率、评估制度等进行调整，逐步使其取代土地出让金，成为地方政府主要和稳定的收入来源。
对于我国来说，开征个人住房房产税，具有重要的意义。于峰（2010）在谈到沪渝两市开征个人住房房产税的意义时说到："两地开征的意义不可小觑，主要表现在三个方面：第一点，起到了一定收入再分配的作用；第二点，对房产税市场有一定调控作用；第三点，有利于健全我国的税务体系。"刘素荣（2010）认为，改革房产税要实现以下三个具体目标：第一，对个人住房征收房产税能够促进社会所得的公平分配；第二，个人住房房产税矫正了现行所得税的某些缺陷并堵塞逃税漏洞，为政府提供丰富和稳定的财政收入；第三，无论是对房地产的炒作还是过度需求，个人住房房产税都能够起到重要的调节作用。
另外，在个人住房房产税税率方面，高廷民认为我国应当征收累进个人住房房产税，因为征收累进个人房产税是可以从源头上抑制房价过快增长，可以增加商品交易和保有成本，进而打压房市投资及投机行为，同时释放房源，降低空置率，有效抑制房价，减轻国家社会保障性住房政策的压力。贾康、白景明等学者则认为，对个人住房可区分两种情况，一般商品房可采行 0.1%-1%的税率。具体税率选择由省政府决定。由公房转为私房的房产可采取定额税收，具体数值由省政府根据财政供给人员工资水平和本地房产价值情况自行确定，中央政府可提供一个全国平均价格供省级政府参考。杨继瑞教授认为房产税的税率要体现区情与区域税收水平。将房产税划分为地方税种，就应当在税率设计上应该给予地方政府较大的自主权。且根据拉弗曲线税率与税收的关系，房产税的税率应设计在合理的范围内，各地区可根据本地实际选择确定。不同地区可根据当地居民的生活水平、房价的高低、财政收入水平等来具体确定当地的个人房产税税率。
从以上种种描述不难看出，国内学者对我国房产税研究角度并不相同，由此导致关于如何征收及改善房产税很难达成共识，造成目前房产税征收方案各异。因此本文的研究是有其现实意义的。
1.2.2 国外研究综述
国外关于房产税的研究历史悠久，这为房产税的开征奠定了良好的理论基础。
国外房产税的研究最早出现于威廉·配第的代表作《赋税论》中，其中他初步对房屋税及土地税进行了研究，提出政府应该以筹集财政收入为依据课征土地税。古典经济学派被称为"财政学之父"的亚当·斯密也在《国富论》中提到了个人住房房产税的相关问题，他提出国有土地的地租收入不适宜作为公共收入的主要来源；税收应当遵循平等、确定、便利和经济的原则；应当在完善房地产登记制度的基础上建立定期评估制度，这些理论对我国房地产税制改革具有较强的借鉴意义。此外，他还提出了税收公平包括：税收要对所有的人、一切事物征税，做到无一偏袒；一国国民应当根据自身纳税能力和在国家保护之下收入的多少，缴纳国赋，维持政府。李嘉图认为地租"是为使用土地原有和不可摧毁的生产力而给付给地主的那一部分土地产品。"维克多·瑟仁伊认为：许多发展中国家和转型国家缺乏推行更加复杂的税收政策所必需的征管能力。在 OECD 国家，征收的税率要比发展中国家和转型国家高很多，且主要是根据每一块土地的公平市场价值对土地进行评估。但是评估是该税的'阿基里斯之踵'常常因为长期不调整而导致税收不公平。
英国学者 John Muellbauer 分析了英国的财产所有权和土地价值对其经济的影响，并以此探讨以加快宏观经济稳定发张、确保资源合理分配、改善经济中的不公平和保护环境为目标的财产税收改革。随着英国房价由于收入的提高不断创历史新高，对支付能力和分配结果的关注程度日渐加重。为了保证房产市场的可持续发展，英国政府要求 Kate Barker（货币政策委员会委员）领导调查了英国房屋供给情况并在 2004 年出版了《房屋住房供给报告》并建议对土地使用规划系统进行广泛改革以及其他相关改革，包括新开发税收。
国外对于房产税的研究相对来说都比较早，加之国外的税收环境与我国有较大差异。
国内对于我国房地产税收体系的改革和完善大多集中在清理税费、简化税种、保有环节税收改革、建立健全配套措施等几个方面。并且这些对策大多也只是一些设想，实施的可行性还有待于进一步研究，关于这些对策的效果也有待评价。目前，上海、重庆两市房产税试点为此提供了平台，评价效果、提高对策的可实施性是一个研究点也是一个空白点，因此针对我国目前复杂的房地产市场以及财税体系改革的现状，结合试点效果，研究房产税的改革对策具有重要的理论和实践意义。
1.3 论文的研究内容、方法与框架
1.3.1 论文的主要研究内容
本文是从房地产税制体系改革的角度来研究房地产行业的长远发展问题的。目前我国房地产行业迅猛发展，但同时也暴露出了很多问题，成为阻碍其健康长久发展的障碍所以本文主要研究探讨：如何建立较为公正的个人自住用途住房课税体系，对房地产行业内土地囤积居奇、房屋闲置、炒作投机等不规范的行为进行税收调节，营造公平的房地产税收环境，为房地产行业的稳定、持续、健康发展打造规范的税收制度。
具体内容安排如下：
第一部分，提出本文的研究背景及意义，并对国内外目前的研究状况进行了综述，提出本文的研究方法以及研究框架。
第二部分，介绍了房产税的概念及其特点，以及其与财产税、地方税等税种的关系，对房产税的理论基础进行分析综述。
第三部分，通过介绍主要发达国家和发展中国家房产税征收的模式及取得的成果，归纳并总结了其他国家对我国房产税改革的启示。
第四部分，首先对我国开征房产税的政策背景进行梳理，提出了征收房产税的意义，深入分析了我国房产税改革的必要性。并进一步分析沪渝两市试点中存在的问题和"国五条"对我国房产税的影响，从而总结出我国房产税中存在的问题，并在这些问题的基础上深入分析了我国房产税改革的必要性。
第五部分，在前文分析的基础上从三个方面，包括合理定位房产税制的目标、科学设计房产税制的各个要素及相关配套制度的完善，初步设计了一个符合我国现有国情的房产税税制体系，力求符合实际，具备可操作性。
1.3.2 论文的研究方法
本文的研究方法有以下两点：
（1）理论与实践相结合。本文详细的分析了西方国家征收房产税的理论基础和税收原则，介绍了主要发达国家以及发展中国家房产税的征收制度，并结合我国现行房产税制度中存在的缺陷（包括试点存在的问题），归纳并总结出我国开征房产税将面临的挑战以及如何解决的方法。
（2）比较借鉴与逻辑推理相结合。通过主要发展中国家与发达国家房产税的征收模式的纵向对比，沪渝个人住房房产税的比较，找出其各自的优缺点，并结合我国房地产税制的实际情况进行逻辑推理，进一步分析我国现行房地产税制中存在的问题，并有针对性的逐一提出相应的对策，构建合理的个人住房房产税制度。
