第 2 章 房产税相关理论
2.1 房产税相关概念
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。房产税的，征税范围包括城市、县城、建制镇和工矿区。在此将农村排除在征收范围之外。房产税征收标准有从价计征和从租计征两种情况：
（1）。从价计征的，其计税依据为房产的原值一次性减去 10%--30%后的余值；房产原值的具体减除比例，由省、自治区、直辖市人民政府在规定的减除幅度内自行确定。如吉林省规定具体减除幅度为 30%.
（2）。从租计征的（即房产出租的），顾名思义就是以房产租金收入为计税依据。
2.2 房产税的特征
我国现行的房产税具有如下几个特征：
（1）。房产税属于财产税体系中的个别财产税
按照征税对象的范围差异，财产税可以分为一般财产税与个别财产税两种。一般财产税也称为 "综合财产税",是以纳税人所拥有的各类财产为征税对象实行综合课征的税收。
个别财产税也称为"单项财产税",是以纳税人拥有的土地、房屋、资本和其他财产为征税对象分别进行征税。本文所讨论的房产税属于个别财产税范畴，其征税对象仅限于房屋。
（2）。征税范围限于城镇范围内的经营性房屋
目前，我国的房产税征税范围限定在城市、县城、建制镇和工矿区范围内征收，并不涉及到农村。但是，对于某些没有纳税能力或者没有征税意义的房屋拥有者，如国家拨付行政经费、事业经费和国防经费的单位自用的房产，税法规定予以免税，进而将其排除在征税范围之外。
（3）。对不同的经营使用方式规定了不同的征税办法
房屋的单位和所有人，不仅可以将房屋自用于生产经营，又可以用于出租或者出典。
鉴于此，房产税根据纳税人经营使用形式的不同，对前一类房屋按照房产计税余值征税，对后一类房屋按租金收入征税，使征税办法与纳税人的经营特点相符合，这种对经营形式不同的房产的不同征税方法，不仅方便对不同房产的管理，还便于平衡税收负担。
2.3 房产税与物业税、房地产税等相关概念的辨析房产税与物业税、房产税与房地产税、房产税与土地出让金都很容易被人们误解混淆，因此非常有必要对这里所说的房产税与它们加以区分。
目前，涉及房地产的税费种类繁多，大概有：土地出让金、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地开发费、营业税及其附加、契税、印花税、城市房产税，房产税，个人所得税、交易手续费、权属登记费等等。其中，城市房地产税分为两种：对在中国境内有房产的外商投资企业、外国企业和外籍人员征收的叫城市房地产税；对国内企事业单位和个人征收的城市房地产税又具体分为房产税和城镇土地使用税。
以前，房产税只针对经营性用房和出租房征收，计税依据为房屋的计税余值或租金收入， 2011 年试点房产税后，虽然突破了原有的规定，但也仅仅是扩大了征收范围，改变了计税依据，依然只涉及城市房地产税中房产税的部分，并没有改变整个房地产税费体系。
即使征收范围扩大到所有房产，也还是扣除了满足基本居住需求之后的房产，并且不涉及其他交易税费的兼并。
而物业税作为一种财产税，以财产的持有（不分经营性非经营性）作为课税前提、以财产的价值为计税依据，它不仅仅对房产而且对房产地产都要征收，也不会扣除满足基本居住需求的面积。开征物业税，要将房产税、房产交易税费，以及现行涉及土地房产的所有税费并入其中。
简言之，房产税和物业税最主要的区别就在于：房产税征收范围小于物业税，只对部分房产征收，而物业税是对所有房产地产征收；房产税只是房地产税费体制中极小的一部分，从属于物业税。物业税则几乎囊括了目前房地产税费体制中所有的税费。有人将房产税和物业税混为一谈，因此就出现了种种不科学的的论调。一种说法是，征收房产税可以降低房价，实际上，加税未必能降房价，还有可能适得其反。就目前来讲，税负已经达到房价的三成，房价也没有降下来，最明显的例子是二手房交易税费提高后并未抑制二手房房价上涨。还有一种税法，征收房产税可以解决土地财政，占土地财政很大比重的恐怕是土地出让金，小小的房产税还起不到那么大的作用。又比如，主张将房产税扩大到个人拥有的所有房屋中，不论其是经营性还是非经营性房屋，也不要设有免征面积，这不仅将房产税混淆于物业税，还有鼓励重复征税的倾向。
房地产税是指对房地产开发、流通以及保有环节所征收的营业税、个人所得 税、契税等税赋的总称，然而我们所说的房产税主要是对房产保有环节所征收的赋税，它只是房地产税涉及范围的一部分。房地产税，实际上是房产税和地产税的合并叫法。两个税种征税范围不同，城市房地产税的征税范围是"城市行政区域内拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业和外籍个人以及华侨、港澳台同胞"的房产；房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区（不包括行政乡范围内的企业）内的房产；针对的纳税义务人不同，城市房地产税的纳税人是在我国境内拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业和外籍个人以及华侨、港澳台同胞；房产税的纳税义务人是在城市、县城、建制镇和工矿区拥有房屋的单位和个人；计税依据也不同，城市房地产税以房产原值为计税依据，税率为 1.2%,按应缴纳的房产税额减征 30%;房产税计算方法，一是以房产原值为计税依据，需一次减除 10%至 30%后的余值计算缴纳，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定，税率为 1.2%;二是房产出租的，以房产租金收人为房产税的计税依据，税率为 12%.
所谓土地出让金，是指购房者为了获得土地要素所支付的费用。在土地私有的国家土地出让金就是土地的交易价格。但是，由于我国实行的是土地公有制，因此就用土地出让金来代替土地交易价格。征收房产税与免费获得土地要素是两个不同概念，我们不应该将其混为一谈。另外，土地是否具有永久使用权并不影响房屋所有者对房屋的使用、转让以及剩余索取的权利，因此征收房产税与收取土地出让金并不发生冲突 .
2.4 房产税的发展历程
房产税在世界各个国家历史悠久，早在欧洲中世纪时期，房产税就成为封建君主敛财的一种重要手段，并且名目繁多，例如"窗户税"、"灶税"、"烟囱税"等都是房产税的别称，而这类房产税多都是以房屋的某种外部标识作为确定负担的标准。
我国房产税最早起源于周朝，《周礼》中有记载"掌脸廛布于泉府",其中所称"廛（chán）布"就是最初房产税的叫法。
廛布在当时并不是一个独立的税种，只是周代当时课征土地税的一部分，类似于西方的不动产税，与我们现在所说的房产税还是有一定区别的。
唐德宗年间，赵赞建议征收"间架税",又称为"屋税",该税种是单独以房屋为征税对象的财产税，因此这应该算作房产税在我国真正意义上的起源。然而这一时期，税负较重，民众怨声载道，苦不堪言，也正因为如此，间架税实行不到一年就结束了，成为一个短的税种。五代后梁时期又创设了屋税，主要是针对城市居民的房屋征收。后唐时按照规定酌量交纳税钱。到明宗天成二年（公元 927 年），曾颁令免征屋税两年。随后的宋朝、元朝、明朝等，虽然都有类似于房产税的税种，但都并没有重新开征"间架税 ".清朝类似于房产税的名目繁多，经过康熙、雍正、乾隆三帝的整顿后才得以消除。鸦片战争后，我国曾在租界内强行开征房捐 .这就是我国近代房产税的发展起源。光绪二十四年，户部通令各省仿照租界开征房捐（即房产税），当时是以租金为计税依据，居民自有房屋比照邻近房屋的租金征税。1915 年，各地每月分别对经营性房屋和住宅按实际租金的 20%和 5%征收房产税。1941 年，国民党政府公布《房捐征收通则》。1943 年，国民党公布《房捐条例十四条》。1944 年，国民党对《房捐条例十四条》规定的课征范围进行了修改，扩大了征收范围。
1949 年新中国成立后，政务院发布的 《全国税政实施要则》将房产税列为开征的 14个税种之一。而后，政务院颁布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，条例增加了城市房地产税，由房产税和地产税合并组成，主要是对城市内的房屋征收。我国在 20 世纪 50 年代开征了面向全国征收的城市房地产税。1973 年我国进行税制改革，将城市房地产税中对国营企业和集体企业征收的部分并入工商税，对居民个人、房产管理部门、外侨的房屋以及外商投资企业和外国企业的房产征收的城市房地产税被保留下来。1984 年，第二次利改税国家进行工商税制全面改革，恢复征收房产税，但鉴于中国城市的土地属国家所有，使用者没有土地所有权的情况，从而将城市房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986 年 9 月 15 日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》标志着从此开始我国房产税和城市房地产税并行。我国现行的房产税就是根据 1986 年国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》所征收的，条例上规定对城镇的经营性房屋征税，对个人自住住房不征收房产税。这是和当时我国的住房制度和居民的收入水平相适应的。
1998 年住房制度改革后，随着房地产市场的迅猛发展，个人购买住房的数量不断增长，房价也从各一线城市到二三线城市不断上涨。由于我国经济体制改革使原有房产税税制设置的经济基础发生了巨大变化，房产税税制与经济发展水平互不适应的矛盾也日益凸显，不仅难以适应市场经济的发展要求，也不能发挥税收调节的有效作用，同时还对地方政府实现财政收入的能力有很大的影响。尤其是我国加入世贸组织以后，房产税内外有别的税制结构与市场经济要求的公平、一致的税收环境已很不适应。因此，为统一内外税制，2008年 12 月 17 日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，会议决定取消城市房地产税。国务院在 2008 年 12 月 31 日颁布的第 546 号令中，明确规定自 2009 年 1 月 1 日起，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》对外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人征收房产税。
这就意味着我国房产税制实现了内外统一，摆脱了以往内外有别的状况。
上文已经提到，我国现行的房产税条例还是在计划经济时期制定的，因此很难适应场经济发展的需要，也就必然会出现许多例如征收范围过窄、计税依据不合理等诸多的问题，因此许多学者提出应对房产税进行改革。改革的初期，一些学者认为应该将我国与房地产相关的一些税种进行合并，统一征收物业税。但是，鉴于我国目前的情况，开征物业税涉及的利益方较多，并且各个利益方难以平衡， 因此迟迟未开征。自 2006 年物业税在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等地"空转"几年后，并没有得到良好的效果。同时，一些学者提出，为适应市场经济下个人住房私有化的局面，从而抑制房价快速增涨，应该对个人住房征收房产税。2010 年，我国官方提出了对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的。2011 年 1 月 27 日，沪渝两市相继出台了个人住房房产税细则。至此，我国开始在沪渝两地开始个人住房房产税试点工作，促使了个人住房房产税在我国的重新征收。2013 年 2 月 20 日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。该措施明确提出坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。
2.5 房产税的理论基础
（1）财政收入论
在社会经济发展的早期阶段，尤其是在封建社会，土地私有制 , 房屋与土地是一个国家居民的主要财产。朝廷出于收入方面的考虑，对房屋与土地征税，可以获得相对可靠的财政收入。而在经济高速发 达的今天，以财政收入为目的来征收个人住房房产税仍然是必要的，只是其主要的目的不再是维持国家的各项支出，而是将其作为地方税种，提供地方公共产品和服务。但有必要说明的是，我国的土地是归国家集体所有的，因此只对房屋征收房产税 .
（2）社会政治论
作为土地税收广义上的一种，个人住房房产税同样具有均分土地财富、抑制不劳而获、消除社会贫困的社会政治功能。个人住房房产税作为社会控制的一种手段，这种控制的目标就在于达到公平分配财富。但是，个人住房房产税是否能达到这一目标，还需要合理的制度设计和进一步的理论验证 .
（3）服务费用论
服务费用论认为，政府公共服务不仅保护了不动产所有者的产权安全，而且也增加了不动产的价值。因此，根据收益的原理，征收个人住房房产税的实质是为政府为居民提供的服务付费。在我国房屋位置越好，周围公共设施越好的地段，房屋的价值也就越高。从利益对等的经济原则出发，房屋的所有者理应分担一部分公共设施建造。
（4）土地税收经济政策论
这个观点认为，土地税收可以当做一种经济政策手段来使用，灵活的运用土地税收这个手段，可以达到政府所期望的经济政策目标。比如我们所期望的个人住房房产税就可以达到增加适用住宅的供给，从而实现调控房价的目的。由于土地税收依据的这种观点所基于的理论假设是可以改变土地资源的配置机制，进而影响经济主体的经济行为，因此，这种观点也被称作土地税收非中性论。
其实，这些理论都已经回答了"为什么要征收个人住房房产税的问题",为个人住房房产税的开征提供了充分必要的理论依据。但是，我们也看到，这些理论中土地与房屋是分不开的，房屋的价值离不开土地，由于我国土地不归个人私有，我们在制定个人住房产税政策时也就必须充分考虑到这一点。
