第六章 组合融资优化建议。
上文第四章总结了华夏幸福在组合融资道路上存在的五点不足，为解决上述不足，笔者提出了以下七条优化建议。针对 5.1 融资成本控制有待提升的问题，华夏幸福可以利用多元化经营对冲资金需求，建造一个内部资本市场，利用内部的资金调度从根本上解决资金压力过大、资金成本过高问题。针对 5.2 海外融资能力较弱的问题，华夏幸福应当建立良好的信誉信用，海外市场取决于良好的的信用测评；同时良好的信用会增加企业议价能力，也是控制融资成本的重要方式。针对 5.3 融资结构不甚合理的问题，华夏幸福可以利用增发股票、战略引资、下属子公司或部分业务单独拆分上市的方式增加股权融资比率，缓解高负债融资现状。针对 5.4 内源融资能力不足的问题，华夏幸福可以通过提升盈利能力来提高企业经营水平，为自身带来更多的内源融资。针对 5.5PPP 模式风险较大的问题，华夏幸福应当改变以应收账款驱动业绩增长，以业绩增长驱动企业融资，再以融资驱动应收账款的不良循环，减少应收账款的占比，加快应收账款收回；同时，有必要提高管理人员财务知识项目，对项目进行合理的筹划；此外，还应当构建一个全面的资金风险管理体系，为各项投融资活动保驾护航。具体建议表述见下文。
6.1 多元化经营对冲资金需求。
华夏幸福融资成本过高的原因与地产企业资金需求大、资本回收周期长的行业特征密切相关。优化当前资本结构的根本措施是降低资金需求，缓解企业的资金压力。华夏幸福可以利用已有的技术水平和管理水平，推动公司上下游产业开发一体化，将外部的非确定性交易契约转为企业内部合约，减少外部交易成本支出；同时发展非相关产业多元化，投资现金流充足的行业实现资金需求的对冲。华夏幸福可以尝试参与类似零售业、保险业等可以获得充足现金流的行业，通过多元化经营建造一个内部资本市场，利用内部的资金调度解决资金紧张问题。具体而言，一是参与到资金需求较低的产业，降低房地产开发产业的占比，使得整个企业内部资金需求下降；二是参与一些经营周期较短的产业，将该类资金回收期短的产业获得的利润补给到房地产开发产业中，总体上缩短企业资金回收期限，实现资金的内部调度。
除了解决资金问题外，多元化经营还可以有效地规避经营风险。当单一的市场产生波动时，如果经营范围单一，易受到冲击。多元化经营下，当企业地产领域受挫时，其他产品或行业的经营收入可以弥补地产领域的亏损，提高了企业的抗风险能力，增强经营的稳定性。
6.2 建立良好的信誉信用。
良好的信用是衡量房地产企业优劣程度的重要指标，是企业经营的软实力。海外投资者在选择投资对象时最主要的评价标准，就是企业的信誉评级，万科能够在海外资本市场取得高额融资正是因为高信用级别的支撑。信用越高的房企更容易受到资金提供者的信赖，从而更容易取得条件优厚、期限长、利率低的贷款，以便更好地开展房地产项目。华夏幸福应当进一步强化信用理念，建设自身的资信体系。提高资信程度不但可以提高企业形象，还可以降低贷款、债券等有息负债的融资成本，使自身获得更广阔的融资渠道和资金额度。华夏幸福具体可以从以下几个方面提高资信等级：一是严格履行贷款合同，按期、如数偿还本息，对贷款银行讲信誉；二是按照金融咨询评信机制的评级标准积极参与信用等级评定，通过提升经营能力、提高企业素质、增强还款能力，来获得更高的信用等级；三是对客户、对社会、对政府守信，按期完工交房、保证工程质量、不谎报住房面积、履行售后责任。总之要在各个环节、各个方面严格按照合同约定事项履行合同。
6.3 增加股权融资比例。
不同融资方式的组合会产生不同的融资结构，而合理的融资结构可以提高企业价值，也可以提升公司治理水平。从目前华夏幸福资本结构可以看出，其债务融资使用过激，股权融资利用不足，应当提高股权融资的比例。
增发股票是资本市场最普遍的股权融资行为，华夏幸福自上市至今只进行过两次定向增发活动，合计募集资金 82.99 亿元，融资的规模较小，究其原因：增发股票会直接稀释每股收益，影响现有股东的权益，而增发股票又必须经董事会提议和股东大会批准（出席会议股东所持表决权的 2/3 以上通过）；此外证券法规对股票增发规定严格，从组织机构、盈利能力到财务状况、信息披露情况都有着严格的限制条件，而华夏幸福要想增发股票获得资金，必须站在企业长期发展的角度，让现有股东看到筹资价值和提高综合实力的可能性。
与直接增发股票增加股权融资相比，战略引资的难度要小很多。战略引资并不是要求华夏幸福股东直接转让股权，而是在项目建设或运行过程中，转让对某个项目的部分权益，受让人与华夏幸福或华夏幸福所属子公司共同参与项目的经营管理，并按照持股比例共同分享收益。战略引资是一种快速获得巨额资金的有效方式，华夏幸福应当充分利用这一股权融资方式，增加股权融资的比例，减少债务融资。
将下属子公司或部分业务单独拆分上市，是另一种股权融资方式。华夏幸福可以将其所持有的子公司股份，按华夏幸福股权比例分配给华夏幸福的现有股东，在法律上和组织上将子公司的经营分离出去，再将子公司单独上市；或将部分业务独立出来，单独公开招股上市。
不论是子公司还是部分业务的拆分上市都不会改变华夏幸福股东的持股比例和绝对持股数量，股东可以按照原比例分享被投资企业的净利润，华夏幸福自身也可以获得超额的投资收益。
拆分上市后便有两家独立的、股份比例相同的主体存在，两家公司可以单独在证券市场上进行筹资，资金规模扩大。除此之外，通过拆分上市，华夏幸福可以重新定位自己，确定母子公司各自的优势。
6.4 增加内源融资比例。
经营水平的提高不但可以带来更多的内源融资，同时可以降低外源融资成本。以我国房地产龙头企业万科为例，无论是房地产信托、银行贷款还是海外融资，其融资成本都处于行业最低水平，这与其领先的经营水平密切相关。华夏幸福可以通过提升盈利能力来提高企业经营水平，一方面要做好项目宣传与推广，提高销售人员专业素质，积极履行社会责任，投身公益，参与扶贫、救灾、慈善活动，并利用广告媒体宣传良好的企业形象，扩大市场认可度，多措并举提升企业销售能力，使收入增加；另一方面要合理预计并严格控制原料成本、人工费用等，同时缩短项目建设期，进而降低成本支出。提高销售并压降成本，可以实现资金的“开源”与“节流”，进而可以增加内源融资的比例。除了提升盈利能力外，华夏幸福还应当树立科学的发展观，确定合理的经营规模，将主要资源投放到市场潜力较大、资金回收期短、利润率较高的项目中，不因盲目追求扩大规模而忽视企业效率。
6.5 做好项目筹划。
房地产开发项目建设周期长、资金需求大的特点，导致房地产行业项目运作过程中发生资金短缺的可能性要远高于其他行业，而盲目扩大融资又会引起资金闲置。过低的融资规模难满足企业扩张的需求，过髙的融资规模会导致企业融资成本増加。因此，华夏幸福有必要对项目进行合理的筹划，一方面认真分析开发项目所需的资金的总额和不同阶段资金需求；另一方面合理预计开发项目可能带来的预收账款数额和资金使用时期，分析项目不同阶段的现金流入流出情况。根据资金“供给”与“需求”，对企业的融资方式和融资规模进行合理筹划。此外，华夏幸福需要对自身的经营状况和资金流动规律进行观察和分析，统筹协调企业经营活动、投资活动和融资活动三者的节奏，在保持一定的资金储备的前提下，既要满足企业正常运转的资金需求，又要控制好融资成本，提升所筹资金的利用率。做好项目筹划需要华夏幸福提高管理人员财务知识，做好项目规划、预算和收入预估，合理规划期限，保证各个阶段资金供求平稳。
6.6 加快应收账款的回收。
经营性现金流流量是评价企业现金获取能力、偿债能力、支付能力的关键指标。当经营性现金流入在时间上和数量上不能支撑现金流出时，就会出现资金入不敷出的缺口，缺口不及时填补就会产生财务危机。应收账款和存货是消耗现金的两个最主要的科目，相反预收账款则是加速现金流入的科目。2014 年至 2017 年，华夏幸福应收账款从 18.94 亿元飙升至 189.1亿元，三年增长十倍。2017 年 97%以上的应收账款都是对政府的园区结算款，笔者研读其财务报表发现，华夏幸福对债务人极为信任，基本不计提坏账准备，然而国内外经济学家对华夏幸福应收账款如数收回提出各种质疑，同样参与政府 PPP 项目、做产业园区的绿地控股、岭南股份等房地产企业都有对应收账款计提坏账准备，绿地坏账准备甚至达到 10%，由此可知，华夏幸福很有可能不符合会计谨慎性原则，高估应收账款的价值。应收账款只是一种纸面收入，并不是实实在在的现金，华夏幸福应当改变以应收账款驱动业绩增长，以业绩增长驱动企业融资（债务融资和股权融资），再以融资驱动应收账款的不良循环，减少应收账款的占比，加快应收账款收回，提高房地产预售能力，增加预收账款数额，进而增加经营性现金的流入，从内部解决融资问题。
6.7 构建资金风险管理体系。
针对组合融资带来的融资风险，华夏幸福应当构建一个全面的资金风险管理体系，为各项投融资活动保驾护航。资金风险管理体系能够发挥效力的关键在于，企业内部的全体工作人员都参与其中，每个部门、每个岗位的工作人员都应当从本职工作做起，联系上下部门，及时向上级部门提供准确的信息，快速向下级传达正确的指令。建立健全的资金风险防范体系要做到，准确预测不同融资方式存在的风险；及时发现资金在企业流动时带来的问题；有效应对利率上升、投资人撤资、项目开发成本上升等资金问题。只有在项目建设前期准确预计可能的融资风险，制定项目融资计划和应对风险的具体措施，才能做到有备无患。华夏幸福还要格外关注重要财务人员的忠诚度，建立赏罚分明的奖惩机制，激励财务人员主动提升财务管理水平，保证相关人员切实参与到资金风险管理体系中。
