3武汉市以房养老可行性研究
3.1武汉试点情况分析
2011年,武汉一家银行在汉推出具有“养老按揭”贷款功能的老年卡,持卡人通过抵押住房,向银行申请贷款用于养老。这种方式实际是从国外引进的“倒按揭”贷款模式。在该银行推出前,工商、民生银行也均在本地推出。具体作法是,银行在扣除利息和部分本金后,按月将贷款作为养老金发放给借款人。在贷款额度方面,银行为了防范风险规定,抵押房产评估价格的60%是贷款金额的最高上限,实际每月支付的养老金额度是最高上限2万元。借款人在到期后不需偿还本金,所抵押房产交由银行处置。推出两年应者寥寥,一方面老年人觉得不划算,另一方面银行担心未来房价存在风险,不想自己出面处置房产,而且此项业务也只限于“以房养老”,仅仅只是针对拥有多套住房的年长者。
《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》的内部文件在2014年3月悄然登场,出现武汉各金融机构,如银行,保险公司的流传开来。这份权威的报告是由保监会像武汉保监局和寿险公司发布的,指出,除北上广外,武汉将作为第四个城市,也是中部唯一的一个城市试点住房反向抵押养老保险的业务的城市,试水养老业务,面向60岁以上的老年人开展服务,提供相应的金融创新产品。该金融创新产品的形式和贷款买房刚好相反,不是将房产作为抵押给银行,获取贷款每月支付本金和利息偿还贷款,而是将无债务的拥有完全产权的房屋这一固定资产作为抵押品,每月由银行像借款人支付一定额度的现金,待老年人去世后,将房产出售再偿还支取的贷款金额和利息,试点时间为两年。由于武汉市的房地产市场目前随着基础建设的不断发展,房价还处于上升期,增值部分的归属成为这次试点部分主要研宄关注点,目前分为参与型和非参与型两种,即保险公司参与抵押房产的市值增加部分和其增值部分全部归属60岁以上的借款老年人。
对于以房养老保险业务,武汉绝对不是第一次试水,但是却没有得到有效的发展,根据上文对各国以房养老问题的分析,不难得出,政府的支持缺位是一个很重要的原因,此次试点也将为今后政策的出台奠定一个良好的基础,同时也不能忽视自以房养老推广以来不能忽视一些问题和障碍:
一是养儿防老是社会普遍接受的道德价值观。在中国这个有五千年传统文化的国度。老年人对年轻人买房进行资助,老年人享受儿女提供的养老依靠成为“孝顺”的标志,只有一些思想开放,能接受新思想的老年人才选择在养老机构安度晚年,多数老年人因为“面子”问题拒绝接受市场化的养老服务,商业化养老观念有待逐渐改变。
二是楼面地价不断攀升,对于房产增值部分一直无适合的公平条款。虽然楼市泡沫论铺天盖地的,但是一线城市的特别是北京上海的楼面价确不断的攀升。房地产在一线城市甚至在武汉还是被看涨的。但是由于信息不对称,并且没有一个中立的、有公信力的机构可以提供房屋增值部分的评估,消费者的权益没有办法保证。而作为房屋的拥有者,贷款机构也没有专门的精力监督房屋的使用价值是不是一直保持其最初始的状态。
三是行业无现实可行的标准。资本是逐利性质的,提供贷款的机构也不做亏本的买卖,相关法律法规的空缺让贷款的提供机构也无法对预期利润率和可行性做一个最终的结论。除了国外的借鉴经验,还需要通过保险公司“大数据”,计算出适合武汉地区的借款老年人的年龄门楹,通过精算,确保投资项目的利润率,才能引导市场正常发展。其次贷款申请的条件具体有哪里也需要试点后才能摸索出适合武汉发展的道路。最后各贷款机构必须增加附加费用对抵押房产进行管理和必要的维修,以便真实的掌握信息并保持其使用价值,这个费用的确定直接影响贷款申请的老人可以拿到手的养老金,所以必须得到一个有效的参考标准。
3.2武汉市“以房养老”需求分析
需求分析采用需求函数的各因素的分析进行研究?,设D为住房反向抵押贷款的需求数量,P为武汉市老年人口的数量,AA为武汉市人口老龄化的速度,Bm为武汉市老年居民对所居住房屋有自主产权的比例,C为武汉市老年人储蓄水平情况,I为市场利率,E为武汉市老年居民从贷款机构获得反向抵押贷款的便利程度。P,AA,BM,C和E与需求量呈正比,I与需求量成反比。这样初步将影响武汉市以房养老的因素用函数的形式表现出来,对于以上各项因素的逐项分解,有利于我们掌握真实的需求情况。
(1)对老年人口数量P的分析
2010年展幵的第六次人口普查提供给我们了武汉市老年人口最精准的数据,数据显示,65岁及以上的人口为795128人,占武汉市常住总人口 9785392人的八个百分点左右,并且较第五次人口普查上升了一个百分点。而占武汉人口百分之八十左右的最大群体是15~64岁的人口,2010年的人口数目为8013317人,并且较第五次人口普查上升了八个百分点。
(2)对人口老化速度AA的分析
武汉市老龄委介绍,全国的老年化的速度保持持续增长,每年的增量约为0.1亿人,而武汉的老年人已经突破百万大关,并且以每年3%的速度递增,有成老龄化的趋势。据计算,按全国目前的老龄化人口增长速度,至2015年我国的老龄人口数将超过少儿人口数,也就是这种老龄化速度超越少儿人口增长速度的情况,会使老年人口的比重不断攀升,到2050年老龄人口数将超过4.5亿,标志着我国进入老龄化社会,而且程度非常严重,达31%。
(3)对老年人口拥有自住产权房比例Bm、储蓄水平C和利率水平I的分析
老年人口拥有自住产权房比例Bm直接影响以房养老的需求,只有自住房产的比例高,老年人才有房产进行抵押,实现以房养老,据调查,武汉市老年人拥有房屋自主产权的老年人占老年人总体的58.2%,其中较大户型占有者超过10%。这可以让老年人灵活的处理自有房产,可以以房养老,将资产抵押给银行,也可以通过出售房产,置换小房子,对自己的老年生活进行资金补充。利率水平I 一旦走高,会降低市场流动性,消费者会嫌弃贷款利率过高,需要偿还的本息太多,而放弃以房养老的消费,反之亦然。储蓄水平C如果居高不下,说明老年有充足的资本的进行支付其养老的生活的开支,就不会通过以房养老进行养老资金的获取。
(4)对获取住房反向抵押贷款的便利度E的分析
便利度E首先和贷款申请和审批的便利度有关,只有确定了简单便利而且必要德申请手续,才能吸引老年人参与。同时贷款的附加费用也是一个问题,如果通过有公信力的中介结构对房价进行评估,并对房屋的使用情况进行关注和维修,并收取合理的费用是增加老年人对以房养老需求的关键,也是影响老年人获取养老金的额度的重要因素。然后老年人的养老消费的观念逐渐形成和法律法规组件的同步也势必影响该市场的需求。
所以可以概括,武汉市以房养老市场方兴未艾,存在着潜在市场需求,存在着一个在未来十年内需求量不断增加的市场,但是要这种潜在需求转化为有效需求,必须通过外力的作用,和各项因素达到成熟的时机,共同作用,合力拉动需求。
3.3市场前景预测
设以房养老反向抵押贷款的供给函数为S,R为住房方向抵押贷款产品对于产品提供者金融机构的风险。M为产品提供机构开发住房反向抵押贷款产品按照预期所能带来的利润。风险R与供给S呈负相关,利润M与供给S呈正相关。住房反向抵押贷款的供给函数可表示为下式?
S=f(R,E) (3-2)
当D=S成立时,是住房反向抵押贷款市场达的均衡状态。分析影响住房反向抵押贷款供给的各项因素,目前,武汉虽然经历了住房养老的试点工作,但是住房反向贷款业务尚未开展起来,但是已经具备了推行以房养老的基础和潜在的市场。随着中部崛起政策带来的良性效应,居民的收入稳中有升,基础建设不断升级,各种优惠的政策促使更多的500强企业驻扎武汉,促进就业,2013年武汉人居民均可支配收入突破30000元,农民人均纯收入达到12500元。随着就业的推动进一步促进房地产业和金融业的良好发展,那么可供入市的房源就是源源不断的,一手房市场不断的开发,二手房交易量保持稳定,销售代理公司和中介服务公司数量众多,为以房养老打造了良好的平台。加上复兴工业的政策和人才集聚带来的高科技产业的蓬勃发展,为武汉的经济增速注入了活力,据统计,2013年全市实现生产总值9375亿元,同比增长17.1%。
实体经济的繁荣进一步推动金融业的稳健发展,银行存款、外汇储备、保险费收入大幅增长,让以房养老有充足的资金可以融资,充足的资金保障是开展以房养老的充分条件。
随着经济全球化,和互联网时代的来临,信息爆炸使得各种观念开始慢慢影响人们的行为。独立、平等、自立是每个人的基本追求,人们的自我意识也越来越强烈。贿着新文化冲击着,人口的流动性增强,家主要是家庭成员的互相依赖和互相帮助,而不是传统意义的群居一起,使得家庭的养老功能受到了局限性。信用卡提前消费、房产投资、科学理财己经成为人们日常生活的一部分,所以随着以房养老这样的新的金融产品的推出,肯定有会有更多的老年人接受和认可这种养老方式。
随着观念和制度环境得到逐渐改善,这些潜在需求必将转化成有效需求,因此从需求的角度来看,武汉市应当开始着手准备开办住房反向抵押贷款业务。从供给的角I度来看,开展住房反向抵押贷款业务的金融机构,在业务开办初期必将面临诸多困难,如固定成本较高、风险较大等,有可能影响部分金融机构开展此项业务的积极性。但从长远来看,一旦开始盈利,金融机构开办此项业务的意愿必将上升,供给规模随之增大以满足有效需求。经过供求双方的博弈,预计住房反向抵押贷款市场发展将会经历初期的小额均衡、、成熟期的三个阶段。
从上面的分析可以清晰看出,潜在需求数目巨大且仍在快速增长,随着政治、经济、文化环境的不断改变,潜移默化的激发潜在需求转化为实际需求。只有从现在开始着手准备开办住房反向抵押贷款业务,才能抢尽先机,实现该业务的良好开局。以房养老业务是需要大额的资金和长时间的投资回报的高风险产品。所以业务提供者必须是有实力的金融机构,所以能进入该市场的金融机构应该都是有实力的大企业,但是随着市场逐步成熟,有些企业拿出漂亮的业绩报告,就会吸引更多企业进入市场,供给逐渐增加满足市场的需求。市场根据供需博弈,预计住房反向抵押贷款市场的发展会遵循以下三个阶段初期的小额均衡、发展期的激烈竞争、成熟期的供需均衡。
