1绪论
1.1选题背景
从2006年起,每年两会期间都会有委员提交议案,建议在我国推行“以房养老”。“以房养老”持续几年都成为社会舆论讨论的重点。随之而来的“异地养老”、“租房养老”、“售房养老”及“倒按揭”等各种现代养老概念陆续被提出,其中在国外有着成熟推行经验,并且最容易被普通老百姓所接受的要数“倒按揭”模式。所谓“倒按揭”,就是将房屋产权价值货币化。由第三方评估机构对老人所拥有的房产进行综合评估,提出抵押建议,老人将房屋产权抵押给相关金融机构,相关机构将房屋价值货币化,分期支付给老人。老人去世后房屋产权归属金融机构,机构通过销售、出租等手段将房屋产权置换为现金,以此偿还贷款本息。在按揭的整个期间,老人继续享有房屋使用权,直到逝世。
中国目前正快速步入老龄化社会。预计到2050年,全国老年人口将达到总人口的1/4,超过4亿人。而在我国现阶段,涉及养老及养老服务的产业发展十分缓慢,对于大部分老人的公共养老需求完全无法满足。根据官方数据显示,与每年为老年人提供的产品还不足500亿相比,我国养老市场在2010年的需求己接近1万亿。同时从武汉市第六次人口普查结果来看,截止2010年11月1日零时,全市常住人口达到9785392人,同2000年第五次人口普查数据相比,十年间共计增加1737301人,增幅21.59%。平均每年增加173730人,年平均增长率为1.97%,其中老年人口占比达到8.13%,相比第五次普查增长了 1.14个百分点。目前,武汉市人口老龄化程度不断加深,60岁以上人口数量早已突破百万大关,并且每年还以3%的速度递增,可预见社会老龄化的趋势将不可逆转。据武汉市民政局统计,全市99%的老人选择居家养老,仅有1%选择在社会养老机构中养老。中国.在执行计划生育政策三十年后,不可避免的进入了老龄化社会,并逐渐开始形成“倒金字塔”结构,即一个年轻人可能需要同时赡养6位老人(父母、爷爷奶奶、外公外婆)。综上所述,我国大力推行以房养老,有着其必然原因和现实意义。
再次,老人空巢家庭越来越多,武汉市200万多户家庭中,平均每2.38个家庭有一个老人,子女不在身边、独守空巢、生活无法自理、精神孤独等现实状况均是这些老人需要面对的问题。老年整体数量的不断增长必然导致空巢老人越来越多,养老行业的潜在需求不断上升,这为“以房养老”的实施提供了可行性。通过对武汉老年人住房状况的调研显示,在武汉市,超过58.2%的老年人拥有完全自主房屋产权,其中住房面积大于120平方米的老人比例更高达10.5%,这为实行“倒按揭”
模式提供了可能。?然而武汉以房养老政策推出两年,参与者寥寥。要想真的顺利推行以房养老,政府还需要探索各种可行的模式。如何让以房养老为武汉市成为更多老年人愿意接受的一种方式,如何让银行、保险公司等盈利机构愿意提供该项服务,从而形成一种互利共赢的模式,是本文探讨的重点。
虽说中国在近几年才提出“以房养老”设想,但是在美国、日本、新加坡等发达国家,通过多年的摸索、试验,已发展成为社会养老保障体系的重要组成部分。
而广州、上海、长春等城市从2007年起先后试点“以房养老”,但均无疾而终。2013年,上海,北京等一线城市再次迈出实质性的步伐。“以房养老”关系到社会的方方面面,必然具有长期性和艰巨性。“以房养老”不仅需要政府的政策支持,也需要保险公司、银行这些经济体的加入。武汉正处于中部发展的机遇时期,研究出一个符合现状的以房养老模式,顺利开展以房养老业务,进一步引导金融机构、社会组织参与到以房养老中来,都是摆在政府和相关专家学者面前的一项重要课题。本论文的选题正是在此背景下,以武汉市为例,论证开展以房养老的可行性,为该模式的全面推广实施提出解决方案。
2014年3月,中国保监会起草了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》,北京、上海、广州、武汉被纳入第一批试点城市。该保险试点期从正式文件发布之日起,到2016年3月31日止。投保人群限定为60岁以上、拥有房屋完全独立产权的老年人。武汉作为唯一被纳入试点的二线城市,充分证明武汉在中部地区、在国家发展战略中的重要地位。事实上,无论从地域上,还是从综合实力,甚至历史上,武汉都是中部地区最重要的战略核心城市。武汉地处地理中心,九省通冲,四通八达,作为铁路、公路、水路、航空的中转枢纽交汇点,武汉理应引领中部地区的_起。
任何新政策的推行绝不会是一职而就的,对于推行过程中出现的问题和困难我们必须要有清醒的认识。据调查统计显示,目前多数老百姓对于“以房养老”还是一时无法接受。多数人担心,一旦签订协议,失去房屋所有权的同时,无法找到合适的养老机构提供满意的养老服务,最终会落入“没房也没钱”的窘境。人们的心里暗示是影响政策推行的根本阻碍。因此,设计出一种可行的“以房养老”模式,打消人们的心里顾虑是需要解决的核心问题。
新事物由抗拒到接受必然是一个长期而艰巨的过程,而评价一个模式是否有效最终要靠试验结果说话。研究武汉居民以房养老,这项带有破局性质的试点,肯定比研究北上广等一线城市更具有代表意义。因为武汉经验对于如何破解二三线城市房地产问题与养老问题这个“二元方程”,无疑提供了更多参考样本。因此本文就这些问题进行相关的研究,分析可行的模式,并对最终实现“以房养老”的市场化提出对策,希望为武汉居民实现“以房养老”提供一些借鉴和参考。
1.2以房养老内涵及其意义
1.2.1内涵及模式
“以房养老”,即反向住房抵押贷款,就是通过抵押自有产权的房屋以获得收入补充养老。推行的对象通常为拥有完全房屋产权的退休老年人,实行方案是老年人把房屋抵押给开展业务的金融机构,金融机构根据老年人的年龄、健康状况、房产现值及综合风险等因素进行评估后,以年或者月为单位,也可以一次性将房产价值以现金的方式支付给老年人。在契约执行过程中,金融机构获得房产的所有权,但老年人依旧保留房屋的使用权直到去世。去世后,金融机构通过市场途径将产权变现,获得抵押房产完全的增值部分。
“反向住房抵押贷款”又可以称为“倒按揭”,在国外兴起已经有二十年时间。最早起源于荷兰,在美国得到快速发展,最终走向成熟。老年人由于除了拥有房产外,缺少其他的补充收入来维持生活水平,这就为“以房养老”提供了可能。在新加坡,政府将此模式进行了演变:由政府投资的公益性机构为主导运营单位,接受60岁以上的老年人将房产进行抵押,老年人可根据自身需求选择分期或一次性获得现金;同样的,该机构在老年人去世后将有权处置抵押房产,不同的是,房产价值多出的余额部分将由老年人的合法继承人获得。目前在国外运营成熟的“以房养老”
模式共有三种:一是“新加坡模式”,以上已介绍,不再赘述;二是“以房换养”,直接由社会福利机构主导,老年人交出房产,享受服务,去世后,福利机构获得房产处置权;三是“以房自助养老”,老年人将自有房产出售给社会公益机构,一次性获得现金收入,机构再将房产返租给老年人。
1.2.2作用及其意义
通过将住房进行反向抵押贷款,获取收入补充养老在我国具有重要的现实意义。此模式的推行可有效的将老年人的房产、养老保险、金融投资三者紧密结合起来,充分发挥房产的多重功能,有力的对社会现有养老体系进行补充,为社会的和谐稳定发展贡献了积极意义。
(1)通过增加第三种养老模式——以房养老,减轻了国家在社会保障方面的压力,加固了社会养老保障体系。我国养老保障的覆盖面十分狭窄,尽管政府三令五申,要求私营企业主为职工购买养老保险,但现实情况是,除了央企、国企、事业单位及部分集体企业按要求为职工参保外,大部分私营企业的职工均为享受到社会养老保障。住房反向抵押贷款就为这部分未参保人群在退休后的养老保障提供了一种全新的思路。老年人通过将房产进行抵押,用所有权换取一笔不菲的收入来保障退休生活质量,并且对房产继续拥有使用权直至终老。这种模式极大的分担了国家养老保障压力,为建设和谐稳定的社会环境提供了帮助。
(2)使家庭资产效用得到最大化利用,通过丰富老年人的退休收入途径,全面保障老年人的生活质量。依据我国传统,普通家庭积累的财富主要用于购房、婚嫁、教育和日常生活消费支出上,致使年老时,财富所剩无几,而随着年龄增大,自身医疗保险投入日益上升,所带来的结果就是生活水平每况愈下,甚至难以为继。住房反向抵押贷款业务的开展为老年人带来了新的收入途径,在不失去房屋使用权的基础上充分利用它的剩余价值。老年人收入的增加,不仅能够维持正常生活,也使经济更独立,可以去追求更多彩的退休人生。
(3)老年人经济独立,有能力充分保障自身生活,也会促使儿女更加独立自主,改变中国传统的过度依赖关系,有利于家庭关系的转型发展。目前,第一批在计划生育制度下出生的人们已到而立之年,他们是家庭真正的支柱。在他们之上,需要赡养四位老人,而在他们之下,需要负担一位子女的教育,沉重的经济压力和精神负担常常让他们失去了自我的生活。“住房反向抵押贷款”的推行能够最大限度的释放他们的压力,同时也让年青一代减少对上辈的房产继承依赖,学会独立自主,自力更生,对增进两代人的关系起到了很好的推动作用。
(4)我国相关金融机构可利用参与开展住房反向抵押贷款项目,积极拓宽业务发展方向,加快机构内部业务梳理及改革,加强金融产品创新。同时,在追求利润最大化目前的同时,积极发挥应有的社会责任,努力分担国家发展过程中的各种负担。
(5)盘活固定资产市场,增加金融机构贷款率,充分释放国内市场消费需求,促进经济蓬勃发展。根据中国人传统观念及社会未来发展形式不确定性的影响,人们习惯将年轻时获得的财富进行储蓄,留作养老。尤其是目前社会,保障体系广乏,多数民众毫无风险抵御能力,加上房产、教育、医疗各种等消费价格突飞猛进,储蓄成了人们唯一的应对方式。这就必然导致国内消费市场流动性匮乏,活力不足,阻碍经济发展快速向上增长。但是,如果通过实施住房反向抵押贷款,拥有自主产权房屋的人在年老时生活可以得到预见性的保障,一旦解除了养老的担忧,中年人积累的财富就能够在消费市场得到充分释放,为内需注入增长所必须的活力,有效推动我国经济社会跨越发展。
1.3国内外学术研究评述
着名经济学家莫迪里安尼于20世纪50年代提出:人在消费时是理性的,其消费行为是为了追求一生效用的最大化。这也构成了 “以房养老”概念最初的主要理论依据。基于该理论的核心思想,“以房养老”模式正是将家庭资产进行效用最大化利用,通过优化配置,充分实现房产和养老的最佳搭配。其中涉及到的理论很多,最主要的包括代际财富传递理论、不动产流动化理论、现代消费函数理论、资产证券化理论等。目前,各国政府、相关机构及业内学者纷纷以上述理论为基础,开展对“以房养老”各类实施模式的探讨。但是,由于在世界范围内,“以房养老”是上世纪80年代初才提出的一个全新概念,针对该概念还未建立起系统的理论分析体系。至于在我们国内,对于该问题的学术探讨和实验操作更是处于萌芽状态。
学术论文是项目、课题研究成果的重要组成部分,通过对中国学术期刊网等进行相关检索,据不完全统计:2005年至2014期间以“以房养老”为题目新发表学术论文共约二千三百余篇;同期发表以“以房养老模式”为关键词的学术论文共约三百六十余篇。至目前为止,研究内容涉及武汉发展以房养老可行模式研究全国公开发表的学术论文尚无可查。
1.3.1国外学术研究评述
着名经济学家莫迪利亚尼于上世纪50年代联合布伦伯格(Richard Brumderg)共同提出了生命周期假说。该假说的学术理论基于当时两人联合发表的两篇关于消费函数理论的论文——《效用分析与消费函数:横截面数据的一种解释》、《效用分析与总量消费函效:统一的释义》,这个假说在经济学研究领域中得到了广泛应用,以至于1985年度诺贝尔经济学奖授予了对此假说做出卓越贡献的莫迪利亚尼。②生命周期假说理论认为:人作为一个绝对理性的消费者,是在相当长的时间内计划消费和储蓄行为,将全部收入在整个生命周期内进行最佳配置,对消费做出合理安排,追求个人效用的最大化。依据边际效用递减规律,将毕生积累的财富平均的进行消费,方可获得最大效用。因此消费者的消费行为不应取决于当期损益,而是由一生所取得的全部财产所决定。但是,处在不同的人生过程,所赚取的财富肯定不一样。所以,消费者必须进行统筹安排,充分考虑过去、现在、将来可能产生的收入及支出,以及工作和退休的年限等各方面因素,确保总收入与总支出的在生命周期内达到平衡,实现人生效用最大化。
住房反向抵押贷款正是基于以生命周期理论推出的一项实物产品。对于中国百姓来说,住房通常是家庭最大的固定资产,它同所有金融资产一样,是通过货币购买的。由于价值巨大的固定资产交易变现比较困难,因此人们在统筹安排储蓄与消费时,通常不会考虑变现住房资产,而是把它过户给下一代。但是,随着这种新型抵押方式的推出,以最简便的方式将房产价值最大限度的货币化。当人年老退休后,将房产进行抵押,换取现金,补充养老,使追求生命周期收入效用的最大化成为可能。
在西方众多理论研宄中,“家庭财富代际传递理论”、“期权理论”、“外部性理论”、“保险精算原理”、“资源优化配置理论”、“产权分割与资产流动性理论”均从不同方面丰富了 “以房养老”概念的理论基础。生命周期理论和资源优化配置理论基于效用最大化原则,通过充分考虑人的寿命和房屋存在期限的不同,要求人们把房产的价值在生命周期中进行合理分配;产权分割与资产流动性理论从实践操作层面为”以房养老“提供了可行性;保险精算原理及期权理论则为产品的定价提出了具体的方向和对策,以满足交易市场公平的原则;家庭财富代际传递理论通过倡导家庭财富的双向传递原则,指引人们改变传统观念,以积极的心态对待“以房养老”,真正用心关怀老人;外部性理论从政府参与角度入手,使政府制定政策参与市场管理合情合理。以上理论共同构成了“以房养老”模式的研究基础,为该模式的实践提供了科学的方法论。
“以房养老”模式正式在国外进行实践始于20世纪80年代初期,起源于荷兰,发展于美国。在西方发达国家运用最为成熟的是“反向住房抵押贷款”(ReverseMortgage,通俗称为“倒按揭’)模式。该模式经过数十个国家长期的试行后,被实践证明是最易被老年人接受的。“以房养老”概念由最初的提出到逐渐发展成熟总共经历了四个时期:
(1)提出概念(20世纪80年代)。
Mark.R.S.Pradling(1979)研究发现,人们退休后所获得的收入通常很难有增长,通货膨胀常常导致他们的生活水平大幅降低,于是不得不变卖一些资产来维持生活水平。但是老年人最大的资产就是他所拥有的房产,房产的特殊属性致使很难将其价值充分货币化,同时很难将所有权及使用权进行分离,即一旦失去了对房屋的所有权,也就很难保证对它的使用权。然而,国家的社会保障政策目标之一就是要让老年人老有所养,老有所居。可矛盾的是,许多老年人如要保留房屋产权,就要被迫接受不断下降的生活水平,如想获得较高的退休收入,则必须卖掉房产。
那是否能在获得较高收入及确保老有所居两者间找到平衡呢?HenryBartd,Michael Daly, PeterWrage(1980)联合推出了 “反向住房抵押贷款”这种方法,在使老年人的房产价值最大限度的货币化的同时,帮助老年人继续保有对房屋的使用权。和传统抵押贷款不一样的是,老年人不是以未来的收入作为抵押,而是通过己经积累起来的财富实现未来现金流的提前获取。主要有两种实现方式,一种是简单的反向抵押贷款,每月从抵押的房屋中获取固定的收入;另一种则是反向养老金抵押贷款,将通过抵押所获得的资金去帮助抵押人支付养老保险费用。基于以上两种实现方式,通过分析影响抵押贷款人的各种因素,包括对于所有权安全的偏好,死亡风险的承受能力,以及操作机构、立法过程中的监管限制等,相继衍生出了各种各样的实行模式。
(2)进行试验(20世纪90年代)。
即使在欧美国家,该模式的推出也不是一帆风顺,在相当长的时间内都处于反复试验、不修正的过程。为了引导舆论,在社会上创造讨论环境,美国政府联合相关机构、协会通过撰写大量宣传材料,向大众充分宣传反向住房抵押贷款的种类、优点、用途及选择前需要考虑的因素等等。但是,宣传的效果不尽如人意,在20世纪90年代中前期,美国老年人对倒按揭的需求量还不到符合条件人数的1%。美国政府通过大量调查问卷得知,该业务制定的十年有限期规定极大的阻碍了人们参与的热情,一但到期,贷款机构将立刻停止提供收入并且要求强制清偿本息。这样的规定虽说保证了贷款方的利益,但却大大打击了借款人的积极性,致使从1951年到1985年间,该业务的发展一直停滞不前。直到MauriCe Weinrobe通过精算模拟,解决了时限难题的同时,制定出一套专业化的保险计划来保证反向住房抵押贷款业务的正常运营。而KaterinaV.Simons在1994年联合ChristopherLMayer,基于1990年美国人口普查数据,估算出如全面推行反向住房抵押贷款,不仅可以使超过600万房屋所有者的月收入提高20%,还可以使140多万贫困老年人成功摆脱贫困线。次年,NandineeK.Kutty经过调研1991年美国住宅情况,提出了相同的结论假设,如政府于1991年推广实施倒按揭业务,约2.4个百分点的老年人口将成功摆脱贫困线。可以很肯定的说,以房养老业务市场需求十分巨大。
另一个研究重点是从供给方的视角展开,关注阻碍市场发展的因素。主要集中研究贷款方所面临的风险。ThomaSJ.MICeli和C.F.Sirmans(1994)根据反向住房抵押贷款的有限责任特征,专门建造了理论模型进行房产维护管理风险研究。而制定贷款额的上限是防范这一风险的最主要方式。依据以上调查研究实证,该市场未能快速发展的主要原因是:第一,推广宣传不到位;第二,合约无固定模板样式;第三,保障制度不完善。制约市场发展的另外一个不可忽略的重要因素是:固定利率风险。他们通过设计估算模型来对此进行量化,估算结果大大出乎意外,固定利率风险远远超过传统金融工具的利率风险。
(3)正式实施(20世纪90年代末期)。
基于对数量庞大的调研结果分析,1998年,美国住宅与城市发展部正式奖“住房转换抵押贷款”项目确定为国家长期性项目,进入全面推广实施。项目成为永久项目,正式进入推广运行阶段。在项目正式实施七年后,由DavidT.Rodda联合ChristopherHerbert、Hin 一 KinLam于2005年完成的《联邦住宅转换抵押贷款保险论证评估报告》正式报呈美国国会,该项目所取得的成功在报告中进行了详细描述。根据该报告显示,如果贷款额成本持续下降、适度提高联邦贷款限制及公众认知度,该业务的发展潜力将更加巨大。
虽说对于这个抵押贷款市场的潜力规模还是未知,但是多数专家学者都十分肯定的表示,该市场的增长空间是巨大的,发展潜力是惊人的。基于将市场做大做强的考虑,相关研宄者们分别从供需两方面进行了透彻分析。从需求来看,最主要的影响因子是不确定的交易费及道德风险,其次,老年人多方面复杂的心理顾虑也成为影响市场的负担。从供给来看,最主要的障碍是政府政策的不确定性,为了培育市场健康向上的跨越发展,政府必须积极创新抵押模式的同时,努力营造一个公平、公正、公开的大市场环境。
进入2000年后,由于“婴儿潮”时期出生的人群幵始逐渐步入退休年龄,老年人口数量突然大幅增加。这群人无法通过其他途径赚取收入补充养老,便把目光投向了逐渐成熟的反向住房抵押贷款项目。再者,资本市场的资产证券化发展迅速,贷款机构可以很方便的将抵押的资产经过重新组合后在二级市场上出售给投资客,这加速了抵押贷款项目的发展。2007年,在一位美国官员的演讲中提到:“预计到2015年,该项目的账面结余将有可能突破250亿美元!”
(4)深入发展(进入21世纪;)。
由于政府的大力参与及管理,反向住房抵押贷款项目得到了快速发展,国外学者针对其逐渐成熟的运行机制展开了新一轮的探究。其实早在1997年,便有专家提出,这种抵押贷款是一种可适用于各种类型的家庭、非常有价值的金融工具,包括独居老人家庭、非独居老人家庭,甚至无老人家庭等各种人群都可以使用倒按揭这一工具。假如可以将房屋抵押后获得的资产直接投入到医疗、保险、教育、消费、服务等生活中的方方面面,那么该业务市场规模更将得到倍数级的扩张。尽管在那时看来,这仅仅只是一种美好的设想而已,但是,一旦业务发展成熟、市场达到一定规模后,所有的设想便有可能变成现实。2004年,AlexiSAhlStrom联合AnneTumlinson、JeanneLambrew 一起提出了详细的通过进行反向住房抵押贷款来购买个人长期医疗保险的方案并提交美国国会审议。2005年,BarbaraR.Stueki对于反向抵押贷款的多用途进行了更加深入的分析,并详细论证了开展的必要性和可行性。鉴于此,美国政府也积极响应,对于将倒按揭收入用于购买了医疗保险的老年人,政府将免除其进行前期抵押贷款时所必须缴纳的保费,这一措施极大的刺激了倒按揭市场。但是,不足的是,该项激励政策并没能帮助老年人负担起医疗保险之外的费用,例如日常消费开支及服务性支出。因此,老年人的生活仍处于相对困难的状况。政府必须继续研究和设计相关制度、政策,通过采取更加切实有效的措施,使该项业务真正得到蓬勃发展。
1.3.2国内学术研究评述
以房养老概念在我国从第一次提出距今也不过十多年,对此的探索研究仍处于初级阶段,并未形成系统的理论研宄体系。孟晓苏,原中房集团党委书记,最早在中国提出“以房养老”概念。2002年,他便提议应由保险公司参与实施“反向住房抵押贷款”项目,全面保障老年人的生活:第一,抵押房产可使老年人收入增加,消费能力提升;第二,老年人不用再担心生活无保障,可以愉快的生存下去;第三,老年人的生活品质得到了保持,不会失去体面和尊严;第四,对维护社会老年弱势群体起到了积极作用;第五,合理的规避遗产税带来的风险。当然,项目必须是双赢的,给老年人带来好处的同时,也会推动保险行业的快速发展:保险公司资产总值成倍数级扩张,极大丰富了投保及赔付形式;使保险公司的产品结构更加合理、完善,促进现代化金融企业建设,以符合国际竞争需求;有效改善保险资产质量。这种模式将极大的改变中年人的生活理念和生活方式,是对养老保障制度的一项根本性的改进。
2003年,在浙江大学举行了关于“以房养老”的大型研讨会。会上,柴效武教授提出,以房养老的实质就是“死后钱财生前用”。在我国长达数十年的计划经济时期,主导政策是“低收入、低消费、广就业”,导致我国大多数老年人积蓄较少,退休后只能靠不多的退休金维持生活。20世纪90年代开始,住房改革制度开始全国推行,公房对职工进行出售,不少老职工在当时用较低的价格买入了价值较大的房产,进入21世纪后,房地产市场蓬勃发展,房价飞速上涨,如今许多老人拥有的房产价值达到数十万乃至百万元之多,但他们每个月可支配的养老金收入却仅仅为数百元或千数元,不管房子价值再高,但首先要供自己晚年居住,就不可能通过出售或出租房产来应对养老所必需的各种开销,日常生活就只能是“端着金饭碗讨饭吃”,并不富足。
而在2006年全国两会上,国家建设部科学技术司司长赖明,向国务院提交了一份涉及“以房养老”的提案,提案中建议国务院组织相关领域专家学者成立课题研宄组,对“以房养老”进行广泛考察调研,并在时机成熟后,选择部分城市幵展试点工作。该份提案一经报道,立刻在全国范围内掀起热烈讨论,许多相关领域专家、学者纷纷开始着手进行研究,掀起了一股“以房养老”研究热潮。③叶剑平认为以房养老模式不仅能充分激活老年人的自主固定资产,最大限度的整合、利用全社会资源,而且还为解决社会养老这一难题提供了全新的思路。④张冉、范子文通过对北京市老年人的调查数据,建立出多元选择模型,详尽分析了影响住房反向抵押贷款需求的因素及其原因。李伟林(2006)则建立成本--收益模型,通过分析该项业务的净收益现值,对住房反抵押贷款的净收益进行标准衡量,在我国的特殊国情下开展此项业务,其预期净收益不容乐观,而低下的预期净收益加上较高的风险可能使得金融机构对开展此业务的热情不高,全面推广难度很大。丛诚(2006)结合当前国情,通过研宄某种交易实现住房资产与现金的转换或对资产转化出的养老资金进行某种现金流量管理得出结论:目前,推行反向抵押贷款的条件还不成熟,可以依据现实情况,设计符合国情的与反向抵押贷款性质类似的替代性交易机制,形成以房养老社会观念,等相关各方面条件成熟后,再逐步过渡到与国际接轨的反向抵押贷款的金融养老模式。⑤柴效武对贷款运营过程中可能发生的可预计到各种风险如:道德层面、抵押物界定、支付方式、变现手段、利率变化、政策倾向及相应防范举措等,都进行了较深入的分析。⑥李玉米对我国推行以房养老所可能带来的道德风险、市场风险、价格风险等问题也做出了详细分析及论述,同时针对相应的风险一一提出了规避对策。⑦崔少敏则从对立矛盾入手,由于新观念与旧模式、政府职责与民间规划、金融机构和住宅业主、政府职责与民间规划等多对矛盾的存在,在中国不可能广泛推广以房养老。
目前国内对于“以房养老”的推行与否上存在赞成和反对两方意见。以浙江大学经济学院柴效武教授为代表的赞成方认为,中国逐渐步入老龄化的社会,探讨各种可行的养老模式刻不容缓。柴教授(2006)认为,老年人通过抵押自由产权的房产换取一定的收入补充养老,这是优化配置家庭资产的一种突出表现,抵押房产的收入除了能保障养老生活外,还能有效降低家庭负担,更能使个人财富效用得到最大化体现;养老保险,社会保障和住房养老相结合,找到安全、稳定、可靠的投资方式换取巨额保险资金,可成功建立保险资金循环机制。柴教授带领他的学生对以房养老提供了广泛的理论研宄和实践论证的基本思想。
部分其他专家学者在对国外的“反向住房抵押贷款”成功推广经验进行研宄后,也都赞成在中国实行“以房养老”模式。主要观点如下:
“以房养老”可解决当前社会很多突出矛盾:一是有利于给政府养老进行松绑,二是有利于老年人自我解决保障问题,三是有利于减轻子女养老负担,四是可避免下一代的“房产争夺”,五是可顺利解决遗产税的实行问题,六是有助于计划生育政策的逐渐弱化,七是有利于维护社会和谐稳定。
“以房养老”在中国潜力需求巨大:一是住房改革导致房地产市场繁荣发展;二是老龄人口增长迅速,老龄化社会悄然到来;三是个人与个人间的经济独立性逐渐强化;四是养老市场蕴藏巨大发展潜力,利润可观。
综上所述,“以房养老”在中国不仅可行,而且必行。它可以有效激活房产这个巨型“沉淀资产”,充分调动和利用社会资源,给国内消费市场注入足够的活力。
但是,由于“以房养老”牵涉行业、管理部门及其自身运行模式多样,再加上一些技术上的困难,在这种情况下,不可避免的会有部分专家学者对其实现的可行性提出质疑。反对的观点主要如下:
目前的政策及社会环境对“以房养老”的推行产生了制约:一是我国目前尚不具备合理、稳定、完全开放的市场化环境;二是传统养老观念的根深蒂固,难以轻易改变;三是城乡发展不平衡、收入分配不平衡、资源建设不平衡等社会矛盾还比较突出。
而另有部分学者则认为“以房养老”在我国不可能大范围的推广:一是这会进一步推高本已不受控制的房价;二是会论为高收入人群的增加财富的工具;三是未来市场的风险完全不可控,尤其是房地产的;四是需要参与管理的部门过多,多人管最终会造成无人管的局面。除此之外,我国特色的70年土地使用权到期后如何处置?如何解决农村宅基地无法抵押问题?政府是否有转嫁提供社会养老保障义务之嫌?如此种种质疑,致使反对方认为“以房养老”在中国无法成功推行。
反复试验、不断吸取经验教训是任何te事物、新制度从萌芽经历痛苦生长,最终开花结果,走向成功的必经之路。"以;^养老”已在西方国家取得了阶段性效果,己被充分证明是一个很好的尝试,待时机成熟,在中国推行必将水到渠成。
1.4研究方法、内容框架与创新点
在研宄过程中,本文主要釆用以下研h方法:(1)演绎归纳法,基于西方现有相关学术理论,充分考虑中国国情及社会展特点,通过理论抽象,运用演绎归纳法提炼出本本文的核心理念;(2)实证分k法,在各部分论述中,以调研实证为例来分析问题的具体表现;(3)系统分析法f通过对经济体所处的复杂系统中各种关系的横向、纵向分析,来梳理“以房养中的各种利益、责任关系。(4)文献分析法。我们将整理国内外有关“以房养_”理论及实践的最新着作和论文,并对其进行综合分析。此外,我们在进行课题还拟釆用对比分析法、个案访谈法、统计法、图表法等研究方法,使得本论文的研宄结论更加完整、真实。
具体的内容框架如下图1-1。
本文的创新之处在于:当前国内学者!?^以房养老的研宄,主要是进行概念界定和发展原因的探宄及其他基础理论的研宄1真正的应用性研宄较少;具体到武汉的住房养老可行的模式,国内的研究大都是Ja平面和政府组织规范中涉及的以房养老的意义建构,如扮演什么角色,发挥什么1#的作用,有较为一致的看法。但忽略了对武汉以房养老中政府组织的参与,对政组织的意义进行研宄。本课题存在以下可能创新之处在于侧重于应用性研究,在政府组织参与以房养老建设置于武汉市这个范围内,通过对可行模式及方案对策的探讨,从在以房养老探究政府组织的参与意义这个新角度,分析问题并提出对策。
