2国外以房养老模式比较及其经验
2.1国外以房养老模式比较
2.1.1美国模式
反向抵押贷款能逐渐普及,获得迅速的发展是经历了一段历史的。新兴事物的发展总是幵头难,并且尝鲜者总是少数,在早期的美国,一些小的贷款机构开始了住房反向抵押贷款业务,投入市场,并没有引起多大的反响。直到1987年,房产价值转换抵押贷款(HECM)保险示范项目由美国国会亲自设立,并邀请联邦住房管理局(FHA)作为风险担保。1989年又由房利美将所有合格的HECM贷款出资购买,并秉着增加贷款流动性的目的设立了一个二级市场,二级市场的诞生直接增加了贷款的流动,从而使反向抵押贷款被更多的大众所接受。
美国市场当前虽然在售的反向抵押贷款产品有多种,但是其特点还是有显着的一致性:一是开办机构多样性,开办机构囊括政府、私营企业、银行保险公司等金融机构,在这些机构中,政府是占主体;二是借款人要求严格,借款人必须拥有非抵押状态的房屋,借款人必须完全拥有对其屋的所有权,而且年纪不能超过62周岁;三是贷款的支付方式自由灵活:贷款的支付方式和存款的存储方式一样灵活多样,包括一次性支付总额、从合同日期起终身支付、按一定时间定期支付、在信用额度内灵活支付。四是期限结束房产可赎可卖:在老年人享受完反向抵押贷款所提供的金额后,由此产生的贷款本息可以通过两种方式进行偿还,第一种就是通过将其房产在市场上变现偿还机构的贷款及利息,第二种方式就是由本人或者继承人偿还贷款及利息,仍然保留其对房屋的所有权。
2.1.2加拿大模式
加拿大的住房反向抵押贷款和美国还是有相当的不同的,首先他开办机构是完全私营的,而且进行纯商业的运营模式,养老市场完全开放和竞争。虽然没有专门立法实现规范、引导、教育和保障,但是国家金融机构监管局却对权利机构进行监管,保证市场提供的服务质量和消费者的各项权益。同时专业顾问,财务顾问,会计师,中介和主要的六家加拿大银行都是私人进行复制的运营的专业保证。有专门的持证人员进行推销三种产品:反向年金抵押贷款、信用额度反向抵押贷款、固定期限反向抵押贷款。
2.1.3英国模式
英国的养老经过了以房养老证券化,不仅没有产生良好的市场反应和形成一个良性的运行机制,反而因为经济的波动造成了收益不稳定,引起了一系列问题。这些缺乏“无追索权保证”条款在经济兴旺的时候,让房产价值等价的投资债券获得了成倍的收益,而经济低迷的时期,这些证券的价格一落千丈。抱着通过房产价值释放机制获利的老人没有获得相应的收入,而且当局的债务进一步高筑,所以英国政府不得不出资进行补偿,并取消了这项业务。这个不完善的证券化策略让以房养老业务在老年消费者中心留下了不良的印象,甚至有排斥的现象。自以房养老证券化失败后,英国政府并没有就此停下探索的脚步,通过相关的法律进行保障,如贷款金额在2.5万英镑以下住房反向抵押贷款的贷款机构,政府将对贷款机构的信息披露、贷款费用、借款人权利等内容有严格的要求,若有不符合相关规定的,予以相关的处罚。对于2.5万英镑以上的住房反向抵押贷款的贷款机构,则有更加严格的要求,不仅对信息、费用、权利等进行规定,还对职责进行了限定。通过这些必要的约束,让市场发挥“看不见的手”的作用,成功推出终身抵押贷款和房屋转换计划两大类产品,使得投入到发行计划中的资产和巨大的预算支持发挥良好的作用,有效开拓了养老市场。
2.1.4日本模式
日本采用的政策是开放引入后,竞争准入的政策,这样的政策不仅可以在试点的过程中总结经验和教训,择优录取有竞争力有优势的参与机构,淘汰落后不能有效满足需求的参与机构。日本政府就从开始参与以房养老的贷款机构,优胜劣汰成目前的8家银行,而这些银行既有公有制银行,也有私有制银行,从而提供多样性的产品,下面就对公有制机构参与和私有制机构参与两类进行介绍:
(1)公有制机构提供的反向抵押贷款
公有制机构直接经营的方式类似我国的公积金中心,公有制机构直接经营反向抵押贷款,将所融资的资金直接贷款给借款人,由公有制机构直接对接借款人;还有一种方式就是在公有制机构作为一种中介机构,在银行和借款人直接负责相关事宜的调节,不承接具体的业务,并也相应的不承担任何风险。只接受借款人的申请书,审查借款人的资格,并找到合适的匹配的银行进行放款,然后向银行提供借款人的相关信息及申请书,完成整个借款和贷款过程。
(2)私有制机构提供的反向抵押贷款
在日本提供以房养老服务的私有制机构主要是银行、信托这样的金融机构,也有房地产公司。房地产公司主要幵发像养老地产一样的项目,将融资的资金贷给老年人,将其住所进行翻新和重建,等老年人过世后,将售房款作为收益偿还老人的本金和利息,由于房屋被翻新,而居住时间不长,有效的保值,保障了房地产商的收益。而金融机构则是通过借款人将房产抵押而获得银行的贷款,在贷款额度内灵活多样的支取所需。若申请人身故,则通过出售所抵押的房产获得资金,偿还申请人因借款产生的本金和利息,剩余款项可以由借款人的继承人继承。
2.1.5新加坡模式
新加坡私营企业市场先进入养老市场,并提供以房养老业务,但是新加坡的现实情况并没有适应纯商业化的运营模式,所以私有制企业的试水均以失败告终。总结出新家坡私有制企业10年内先后入市后同时出市的原因,有以下几点,值得总结:虽然其抵押房产的种类由开始的私有住房,扩大到后来的政府组屋产权的抵押资产,参与机构也从总英康保险合作社扩宽到华侨银行等不同类型的金融机构,但是形式只有反向抵押贷款一种。新家坡的运营模式有个明显的缺陷,是导致私有制企业无法满足市场需求的重要原因,那就是住房反向抵押贷款的附加费用过高。除本金和利息以外的费用的居高不下,让本来每个月可以达到借款人预期的金额骤减,所以影响需求下降,迟迟得不到推广。私营机构的资本无法盈利,资金就撤离了该领域。2009年私营机构退出了历史舞台,政府机构粉墨登场,才使这个市场幵始正常运作,从另一方也说明这项由新加坡建屋发展局开展的屋契回购计划的利润并不是很高。通过测算新家坡老年人的年龄结构和身体健康状况及平均寿命。确定建屋发展局向申请以房养老的屋主用现金买下30年的房屋年限。如果申请者在30年内去世,当然这个概率为大概率事件,那么申请人法律上有效的继承人将继承剩余款项,或者将房屋回购;如果申请者再30年后去世,这个概率理论上偏小,才能保证这个项目的运行,政府会视综合情况评定申请者是否可以继续进行计划的续约,或者为其另觅居所。公益的项目,不以资本逐利为目旳,有效的保证了申请者可以继续留在原来熟悉的住所,并且得到一笔固定的有保障满足需求的养老金。
2.2国外以房养老可值借鉴的经验
上述各个发达国家的经济发达情况,还有老年人拥有的财富情况均有不同,所以没有固定的模式和统一的经验,但是从他们发展的历程不难可以得到诸多的宝贵的教训和经验,只有结合我国现实的情况进一步深入思考,才能少走弯路,创造出适合我过养老市场的以房养老模式。
第一,政府不能在市场监管和风险控制职能上缺位。纵观各国的情况,即使没有专门的立法,也有相关的法律法规,因为以房养老的申请者是老年人,他们是社会的弱势群体,风险承受能力和心里承受能力都非常的低,一旦在养老问题上出现了问题,会引起很大的社会问题,导致社会的不稳定,影响当局的政治利益。美国是由联邦住房管理局(FHA)作为风险担保,加拿大由国家金融机构监管局却最为权利机构进行监管,英国通过相关的法律进行保障。
第二,以房养老作为一个金融创新产品,没有实现稳定的投资回报前,不应进一步提高其风险系数。英国虽然有非常成熟的资本运作体系,但是在以房养老业务还没有普遍推行的时候,就开始实行证券化,直接和市场风险挂钩,直接受经济波动影响,并没有完善证券化的条款,引来一系列的利益争端,麻烦不断问题不断,甚至产生了历史遗留问题。
第三,政府的引导是一个新兴产业必备的支持。一个国家的政府引导的产业会让投资者和消费者产生信心,因为一个政府当局无疑还是整个社会比较有公信力的机构,综上各国推广以房养老业务,都是在政府参与后才变得日渐被公众接受,并开始逐渐推广了的。
第四,试点推广,优胜劣汰。这个政策模式特别符合“中国特色”。中国由于地大物博地广人稀,每个地区都有较明显的差异,所以一般政策就会试点,这次以房养老政策,就以北上广汉为试点,先进行推广,后实施。再试点阶段引入有兴趣的资本进入,给予一定的优惠政策,待市场真正成熟后,优胜劣汰择优选择有实力的企业。
第五,参与主体多样性,提供产品灵活性,支取赎回自由性。参与机构的多样,公有资本和私有资本的结合,决定了产品的灵活性,既可以面向低收入刚需人群,又可以满足高收入有特殊需求的消费者。支取方式上也需要灵活多变有选择,有一次支取的,有定期支取,有不定时支取,而且老人过世后,其继承人可以自由赎回或者继承剩余金额。只有多样的供给才能满足市场的复杂的需求,取得市场的认可。
