结 论
作为以制度构建为重心的选题，本文不局限于理论上的探讨，更注重解决实际问题。所谓实际问题，主要是不动产信托要不要建立登记制度（必要性问题）以及如何建立（制度设计方案问题）的问题。由于各界对建立不动产信托登记制度的必要性已经达成共识，故本文的重点是研究如何进行制度设计。围绕这个主题，本文从总分两方面进行了细致的研究，总的方面是阐明不动产信托登记制度设计的理论依据并提出总体思路，分的方面是研究不动产信托登记制度的若干基本问题，然后提出具体方案并予以论证。
本文首先指出，我国对信托制度的移植是功能性的。借助我国民商法的概念、制度和体系建构本土化的信托制度，同样能够实现财产控制与理财收益两大信托功能。不动产信托登记制度要支撑和服务于功能性移植，一方面要以信托财产归属于受托人为基础来构建不动产信托登记制度，另一方面要把对世性信托关系（主要内容是受益人、委托人享有的对世性权利）纳入不动产信托登记制度。其次，就不动产信托登记制度本身而言，涉及到如何在现有登记体系下定位的问题，核心是如何与不动产物权登记制度衔接。为此，本文分析了不动产信托登记与不动产物权登记的区别和联系，认为：一方面，二者具有本质区别，故不动产信托登记无法完全纳入不动产物权登记之中，需为特别建构；另一方面，二者又有密切联系，故在制度设计上不能完全割裂。据此，本文提出建立不动产信托登记制度的总体思路是，在不动产登记体系下依托现有不动产物权登记制度开展。
在这个总体思路的指导下，本文从制度框架、内容和程序三个方面讨论了不动产信托登记制度的具体设计方案，核心是抓住其与不动产物权登记的关系，理清哪些部分可以共同规范，哪些部分应当特别规范，进而就特殊部分研究制度设计方案。
本文论证的不动产信托登记制度设计方案的主要内容是：
--制度框架层面。基于不动产信托登记与不动产物权登记的密切联系，不动产信托登记的职能应由统一的不动产登记机构承担，但为提高信托运行效率，可以增设不同财产类型信托登记的统一受理窗口。按照信托关系发展的时间脉络，不动产信托登记可以分为信托设立登记、信托转移登记、信托变更登记、信托消灭登记等类型，其中多涉及不动产物权登记，呈现出逻辑上可分但实务中往往一体进行的特点。不动产信托登记的效力应采对抗主义，这既符合信托登记的本质和目的，也有利于理清不动产信托登记与不动产物权登记的关系。不动产信托登记信息应当一并记载于不动产登记簿上，但须增设“信托关系登记信息”部分。
--登记内容层面。不动产信托登记的客体是信托外部关系。由于登记的信托财产业已存在于不动产物权登记之中，故不动产信托登记事项只需记载信托关系主体和信托外部关系内容，其中最核心的是信托目的和受托人处分权限。“信托目的”栏应记载信托的功能性目的，“受托人处分权限”栏应以反面方式记载信托文件对受托人处分权的限制。由于不动产信托登记的内容只涉及信托外部关系，故相关登记信息应以公共文本形式呈现，而不应将当事人自行订立的信托文件纳入登记簿。
--登记程序层面。不动产信托登记程序基本上可以适用不动产登记的一般规则，但由于信托关系的特殊性，在申请人、申请材料和审查事项等方面需要做出特别规范。基于申请原则和形式合意原则，不动产信托登记一般应由信托行为当事人共同申请，但在特定情况下为登记便利之考虑，可以由受托人单方申请。
不动产信托登记申请材料以足以反映信托外部关系为必要。着眼于不动产信托登记制度的高效运行，应当建立其与不动产信托交易信息的共享机制。
总体来看，本文论证的制度设计方案既涉及现有不动产登记制度的调整，也涉及构建新的不动产信托登记特别规则。任务繁重，惟需各界共同努力，谨愿本文的研究能够给有关部门和人士提供有益的启示和参考，从而推动我国不动产信托登记制度尽快建立起来。
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[15]《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25 号）
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致 谢
本文写作缘起于二〇一五年在国土资源部实习期间经历的一次研讨会，主题就是不动产信托登记。聆听了与会专家的发言，我感到这个问题既有理论意义，更具实践意义，特别是统一的不动产登记制度实施以后，各方面都有推动不动产信托登记的意愿，但对于如何进行制度设计仍有许多有待深入研究之处。在查阅大量论文，了解现有研究水平及不足之后，我决定以此作为硕士学位论文的选题，得到了我的导师王卫国教授的大力支持和殷切鼓励。
我一直认为，学位论文不仅仅是为获取学位之用，更是充分磨砺学术意志，锻炼学术能力的宝贵机会。所以，我自始至终都以十分认真的态度对待论题的研究和论文的写作。这种态度同导师的教诲和以身示范密不可分，每当我下笔不顺、心生惰意之际，都会想到老师几十年如一日对学术研究的孜孜以求。老师是我精神世界里的一座高峰，一直激励着我勇往直前，不断攀登。
在法大攻读硕士研究生，最大的幸运便是能够拜到王老师门下。在老师的引领下，我的知识、视野、能力与品格都有了很大提升，特别是老师在我人生态度、人生追求、人生境界上传播的正能量将成为我受用一生的宝贵财富。老师曾经讲过，社会有进步时期也有倒退时期，但不论怎样变化，知识分子都要做社会中的光，照亮人们前进的希望与方向。这段话振聋发聩，而我也会牢记心中并作为人生努力践行的信条。感谢老师和师母细致的照顾与帮助，老师时常教导我们要大气，师母时常教导我们要善良，两者相得益彰，都是我做人做事应当永远恪守的准则。
感谢对本文写作给予无私帮助提出宝贵建议的人们，感谢长期以来关心和支持我的父母亲人和师友同学，感谢母校法大对我的包容和培养。
