第三节 不动产信托登记内容的表现形式
本章前两节考察了不动产信托登记内容的实体问题，在此基础上要研究的是，实体内容应以何种形式反映到登记簿上。该问题的意义是，与不动产物权登记相比，不动产信托登记反映的法律关系内容更为丰富，实现登记定型化的难度更大，故是否应以格式文本之手段将信托关系记载于登记簿需要认真权衡。
一、比较法考察：私人文本
我国台湾地区在办理不动产信托登记时，有信托公契①与信托私契之分：前者是“信托登记时所用的原因证明文件，最终保存于登记机关，供社会公众查阅”;后者为“信托当事人之间的内部契约，无须交由登记机关。”②设立信托公契的目的是方便公示与交易安全相关的内容，至于私人间的债权债务关系，并非不动产信托登记之目的。
所以，当事人在申请不动产信托登记时，应当按照登记机构制定的定型化契约另行订立信托公契，并以此作为申请材料，登记机构对信托公契进行审查后，在登记簿上做信托标记，并将信托公契复印件装订为信托专簿供社会公众查阅。④不过，由于信托公契被视为债权契约，在大陆传统民法“物债二分”传统的影响下，无法记载于不动产登记簿，故只得另辟信托专簿以登载。
至于信托公契的内容，主要包括土地标示与建物标示（相当于大陆地区不动产登记簿之自然状况）、信托主要条款、订立契约人与立约日期等，其中信托主要条款是核心内容，事项包括：信托目的、受益人姓名、信托监察人姓名、信托期间、信托关系消灭事由、信托财产之管理或处分方法、信托关系消灭时信托财产之归属人以及其他事项等。总体来看，信托公契着眼于信托外部关系的公示，其登记事项与本文上一节分析得出的结论基本相同。
但是，在我国台湾地区的不动产信托登记实践中，由于信托公契被视为债权契约，故登记机构对信托公契侧重于表征信托外部关系的功能性特征出现认识上的模糊，在实务上将其与信托私契等同视之。于是，我国台湾地区的信托专簿实际包括信托公契与信托私契两种契约，⑥而在遗嘱信托的情形中，遗嘱复印件直接被复印订入信托专簿。
这些做法混淆了不动产信托登记的功能本质，导致了登记审查与登记查询对当事人私人空间的不当干预，我国大陆地区在借鉴时应当注意。
韩国的做法与我国台湾地区的实际做法类似。《韩国不动产登记法》第 123 条规定：“①申请不动产信托登记时，应当随同申请书一并提交下列书面材料：1.委托人、受托人、受益人、信托管理人的姓名及住所（法人时，记载法人名称及办事处）；2.信托标的；3.信托财产的管理办法；4.信托终止的事由；5.其他的信托条款。②第 1 款规定的书面材料须由申请人署名。”第 124 条规定：“①根据第 123条，随申请书一并提交的书面材料为信托原簿。②将信托原簿视为登记簿的一种，其记载为登记。”《韩国不动产登记法》第 123 条第 1 款所列的前 4 项申请材料是信托外部关系所涉及的内容，但第 5 项材料“其他的信托条款”则包含了信托内部关系所涉的内容；而根据《韩国不动产登记法》第 124 条的规定，上述书面材料，不论关涉信托外部关系还是信托内部关系，均应载于信托原簿而成为公示内容。与我国台湾地区所不同的是，韩国并无登记机构预先制定专供登记之用的格式化契约文本（信托公契），载入登记原簿的材料是当事人自主制定的。
日本的做法略有不同。根据《日本不动产登记法》第 97 条第 3 款的规定，“为了明确本条第 1 款所列事项的登记，登记官可以按照司法部条例的规定，准备信托目录”.该信托目录是由登记机构准备的格式化文本，由登记官根据当事人的申请材料予以登记。换言之，信托目录的记载不是径行复印当事人的信托文件，而是登记官根据格式化的信托目录进行重新梳理的结果。
不过，根据对《日本不动产登记法》第 97 条第 1 款②的文义解释，信托登记事项同样涉及信托外部关系和内部关系的内容，这与韩国和我国台湾地区的实际做法几乎是一致的。
二、本文见解：公共文本
上述比较法考察映射出两个问题：一是不动产信托登记的内容应仅限于信托外部关系，还是应包括信托内部关系；二是不动产信托登记内容应以公定格式化文本的方式呈现还是直接复制公示当事人自主制定的信托文件。
关于第一个问题，本文在前面的章节中已经阐明，不动产信托登记应以信托外部关系为限。上述国家（地区）在实务中将信托内部关系纳入登记范围，实际上是“物债二分”思维影响所致，其逻辑大致是：不动产登记簿公示的是不动产物权关系，但信托关系因无法被完全视为物权关系，故不能记载于不动产登记簿；反过来，又因为其不能记载于不动产登记簿，所以对信托关系的公示便无所谓局限于其中的物权关系（信托外部关系、对世性关系），而可包括债权关系（信托内部关系、对人性关系）。但是，诚如学者所言，不动产信托登记的目的乃在于保护交易安全，故“依信托法制之旨意，将与交易安全有关之条款予以登记，而非登记全部之私人关系”.
因而，前述做法过度干预了信托内部关系，实有危害营业秘密与个人隐私之虞。实际上，我国台湾地区设信托公契专门记载与信托外部关系有关的事项，本来是基于信托外部关系与内部关系的区分所做的正确选择，无奈在实践中因认识不清晰而变质为不伦不类之物。
依本文立场回答第一个问题后，第二个问题的答案自然不能是径行复制当事人制定的信托文件（私人文本），而应是以公定的格式化文本将信托文件中涉及信托外部关系的内容筛选出来予以登记。为此，主管机关应当预先制定好专用于登记的格式化文本（公共文本），供当事人申请登记时填写和提交。根据本文上一节中关于对登记事项进行必要类型化的观点，该公共文本亦应对常见的登记内容予以类型化以供当事人选择，惟难以类型化的内容方才径行复制信托文件的内容。
在此基础上，不动产登记簿中“不动产信托登记信息”部分的内容便可直接来源于当事人提交的公共文本。
上述观点可能会遭到不少诘问，例如：第一，强制以公共文本替代私人文本作为申请登记的文件，不当地干预了当事人意思自治的空间，扼杀了信托制度的灵活性；第二，在私人文本之外，又设公共文本，二者可能存在含义上的冲突，易生纠纷；第三，另设公共文本，增加了不动产信托交易成本，亦有违方便群众申请登记的登记原则；第四，我国不动产物权登记实践均直接以当事人订立的合同作为登记资料，另设公共文本与此传统不符。对于这些疑虑，本文的看法是：
首先，不动产信托登记最主要的目的是使信托外部关系明晰化以保障交易安全，所有的制度设计都应服务于这个目的而展开，当事人在私人文本中使用的术语可能不是规范的法律语言，其用语的随意性和语义的模糊性可能使信托外部关系处于不确定状况。如果径行以此作为公示信息，交易风险仍无法有效消除，或者，相对人仍需付出额外成本探明当事人对信托外部关系的预先设定在法律上的确切含义，故此种做法将在事实上减损不动产信托登记的制度价值。另设公共文本，并没有限制当事人的意思自由，不过是对其意思表达之方式进行规范化引导，而且由于公共文本仅涉及信托外部关系，当事人对于信托内部关系的约定被排除出公示范围，反倒使当事人无需担忧公众的“窥视”,这恰是充分保障意思自治空间的手段。它表明，只要满足了尊重公共利益和保护交易安全的要求，当事人便可充分利用灵活的信托架构来实现其意志自由。
其次，私人文本与公共文本在含义上可能存在差异，但这种差异的影响和后果是能够预见和控制的。其一，另设公共文本将会引导作为营业信托受托人的信托公司制定格式、条款、术语更为规范的信托文件，客观上也将引导和督促民事信托的规范化发展，公共文本很可能越来越多地被当事人采用而成为私人文本的一部分，两种文本的差异性将大幅消减乃至根本消除。其二，当事人申请不动产信托登记时，需同时提交私人文本和公共文本，登记机构会对两份文本内容的一致性进行审查，这道筛选机制也将有效避免两种文本的含义差别。
其三，当公共文本与私人文本存有差异时，公共文本的内容因记载于不动产登记簿而取得公信力，此时信托关系当事人就不得以私人文本的内容来对抗善意第三人，这实际上是信托关系当事人所承担的明晰信托外部关系以保障交易安全的责任之体现。这种安排使潜在的纠纷亦有明确的责任分担预期，信托关系当事人为避免承担此种责任就需要努力消除两种文本的含义差别。
再次，通过公共文本的规范化处理，不动产信托登记公示的信息更为明晰、准确，有利于减少交易相对人的调查成本。对于当事人而言，如果私人文本本身足够规范、明晰、准确，另行填写公共文本用于申请登记实属举手之劳，算不得麻烦；相反，如果私人文本虽然含混、模糊却仍能登记，手续节省之便与其引发的负面效果相比恐怕是得不偿失。
最后，传统不动产物权登记的对象是不动产物权，由于物权具有对世性且其内容法定，故其权利关系中不存在有必要予以特别保密的内容，所以，当事人提交的关于不动产物权的合同等文件没有不宜公示的内容。另一方面，基于物权法定原则，不动产物权的权利要素是明确的，一般无需以当事人的意思进行填充即可被周知，故对登记文本进行梳理的必要性不大。但是，信托内容的灵活性、开放性使得法律无法预先设定所公示的权利关系的边界，交易相对人对受托人管理处分权限和委托人、受益人撤销权的判断必须借助于信托文件（即当事人的意思表示），因此信托文件的内容对于不动产信托登记至关重要。然而，信托的私密性（这在强调财富管理的民事信托中尤为明显）使得信托文件中关于信托内部关系的内容往往不宜公示，加之私人文本的含义可能需要进一步明确，两方面因素使得不动产信托登记中公共文本的出现具有理论和实务上的合理性。
本文还想指出的是，信托在我国是舶来品，信托制度的引进先于信托实践，所以我国的信托实践自始应当在规范化的轨道上前进。制度设计者应当考虑的是，如何将规范对实践的影响变成良性的引导而非恶意的干预乃至阻碍。就此而言，本文借鉴我国台湾地区理论和立法例而提出的公共文本概念和制度，某种程度上也是为了促进信托实践的规范化发展。
应当注意的是，本文上述观点还有一个重要基础，即不动产信托登记的效力采对抗主义。惟有采对抗主义，才可能在登记时区分信托内部关系与外部关系，并只选择后者相关内容登载于不动产登记簿。如依现行《信托法》第 10 条的登记生效主义立场，必是不动产信托内部关系与外部关系都进行登记，才可能实现信托整体的生效。
由于将不动产信托内部关系进行登记确有不妥，这也从另一个层面证明了信托登记生效主义之弊端。因此，本章对登记客体、登记事项、登记形式的考察，也可谓是对改采登记对抗主义的支持理由。
综合本章论述，本文现提出不动产登记簿中“不动产信托登记信息”部分的设计样式（如表 1 所示）。该表的填写方法除本章所述之外，还可参照不动产登记簿的一般填写方法。②
