第三章 不动产信托登记的内容
本章承接上一章论述的制度框架，重点讨论不动产登记簿中“信托关系登记信息”的具体设计方案。对此，本章将从三个层次予以阐述：第一个层次是不动产信托登记的客体，主要讨论不动产信托登记的对象，即不动产信托登记应以不动产信托的何种要素为核心来展开；第二个层次是不动产信托登记的事项，即在登记客体确定的基础上，如何确定登记项目以实现对登记客体的全面表达；第三个层次是不动产信托登记事项的表现形式，主要讨论信托文件与登记簿记载事项的衔接问题，即登记簿应如何反映信托文件的内容。通过上述三个层次的讨论，本章将提出不动产登记簿中信托关系登记信息部分的设计样式。
第一节 不动产信托登记的客体
信托登记客体是信托登记内容的核心。登记制度要实现其功能，关键之一就是要让登记全面、完整地反映登记客体的状况。所以，准确把握登记客体是考虑登记内容时的首要议题。
关于信托登记的客体，学界有信托财产说和信托关系说两种观点。信托财产说认为，“信托登记是指大陆法系信托法规定的信托登记，实质是信托财产的登记与公示”.①学者解释到，“所谓信托公示，系指于一般财产权变动等的一般公示外，再规定一套足以表明其为信托财产的特别公示而言。质言之，在制度构造上，可谓系在一般财产权变动等的公示方法外，再予以加重其公示的表征。”
信托财产为信托之核心，故信托登记的意义在于通过对信托财产的公示，使第三人得以知晓交易标的物为信托财产，借此以保护其利益。信托关系说则认为，信托登记除对信托财产予以表征外，还包括对建立在信托财产之上的信托关系进行公示，③其意义是“方便第三人查阅而能较明确地明了受托人的权限和受益人的权利”,④也有利于“防范受托人滥用权利的风险， 使受益人的利益得到最大限度的保护”.
本文认为，关于信托登记客体的分歧，隐含的是对于信托登记的功能、时间范围和制度架构的不同理解。第一，从功能上看，如果认为信托登记的意义是单纯地标记信托财产以使交易相对人知悉，即将“信托财产处于信托结构之中”这一事实表征出来，那么信托登记只需触及信托财产自身即可；而如果认为信托登记还需披露信托全貌（如信托财产所受处分限制、受托人权限、受益人权利等）以辅助交易相对人做出全面判断，同时亦强化对受益人的保护，那么信托登记的客体应侧重从信托关系的角度来理解。第二，从时间范围来看，因《信托法》第10 条只规定了设立信托的登记，一些观点便将信托登记限定为信托设立时的登记，①此时登记客体只限于信托财产本身；而如果把时间拉长至信托的整个存续期间，就可能出现信托当事人变更、信托目的变更、受托人管理处分职责变更等无法被单纯财产登记涵盖的重要情况，故将信托关系纳入登记客体便有必要。
第三，从制度架构上看，信托财产说认为需要登记的信托财产，其本身的权利状况就应当进行登记，“就信托财产的移转而言，具有公示方法上的二重性……此二种公示方法在程序上应合而为一，不宜分别处理”;③而信托关系说着眼于信托登记与物权登记的不同之处，即“财产是相同的，不同的是法律关系”,④两种公示制度在内容、程序等方面皆有不同之处。
本文认为，于保护交易安全而言，仅对信托财产进行公示即可发挥作用，相对人在交易时获悉该财产已处于信托结构之中（虽无法详知处于何种信托关系中），则应谨慎调查受托人是否具有处分财产的权利，否则于纠纷发生时不得认定为善意。仅此而论，将信托登记限于信托财产公示似无不可。但是，信托登记的效果意在使信托具有对抗效力，而信托对于受托人权限的设定并无常态，正常的交易相对人亦无从确知此种权限，其结果或者是相对人为避免陷入信托的对抗效力范围而放弃交易，或者是为了确证受托人处分权限而付出更大的交易成本，亦或甚至是相对人基于其获得的关于受托人处分权限的错误信息而陷于信托对抗效力范围，进而遭受损失。上述各种情形皆不符合财产法保护交易安全与促进交易之目标，往往也无助于受益人利益的实现。另一方面，信托法以受益人利益最大化为原则，信托登记的功能之一在于保护受益人权利，但是单纯地信托财产登记不涉及信托目的、受托人权限等信托关系的内容，可能会给受托人滥用信托财产管理权埋下隐患，以致保护受益人权利不周。如受托人违背信托目的或超越权限处分信托财产，委托人或受益人纵能依据《信托法》第 22 条的规定进行救济，但未必能恢复其利益本来之完满状态，而为救济所付成本则纯属平添之损失。此外，对信托存续期间予以审视，不难发现信托关系的变动时有发生，这对当事人影响巨大且非财产登记所能覆盖，有必要在登记中予以单独明确。本文第二章第二节讨论的信托登记类型，实际上已经很好地说明了这一点。
事实上，信托财产论与信托关系论并非决然冲突，因为信托关系的要素之一便是信托财产，所不同者在于信托关系论主张的客体范围更大一些。基于前述分析，本文原则上赞成信托登记的客体为信托关系，此种观点更有利于全面保护交易安全和受益人权利。但是，根据本文第一章第二节第三部分的分析，并非信托关系的所有内容都有必要反映在登记上，只有能够产生对世性效力的部分才能公示之必要。因此，本文认为信托登记的客体应当为信托关系的一部分--信托外部关系，至于信托内部关系的内容因其纯属私人自治范畴，亦不牵涉公共利益则不属于信托登记客体。不动产信托登记的客体即可照此确定。
第二节 不动产信托登记的事项
由于不动产信托登记客体是信托外部关系，故信托外部关系的要素就是不动产信托登记的内容。同其他法律关系的构成一样，信托关系也由信托关系的主体、信托关系的客体和信托关系的内容组成，特别之处在于，对于信托关系内容的公示仅以外部为必要。因此，对于不动产信托登记事项的设计要以反映信托关系的主体、信托关系的客体和信托外部关系的内容这三种要素为指南。值得注意的是，在不动产登记体系下的不动产信托登记，一些要素可以共享不动产物权登记的记载内容，从而实现登记内容设计和实践操作上的便利。
一、关于信托关系主体的登记事项
信托关系的主体，也称信托当事人、信托关系人，①是指“能够参加信托法律关系，享有权利和承担义务的当事人”,②包括委托人、受托人、受益人、信托监察人和信托财产归属人。参照现行不动产登记簿的做法，对于信托当事人的公示应当设置三个基本登记事项：（1）当事人，记载当事人的姓名或名称；（2）证件种类，记载当事人的身份证件类型；③（3）证件号码。
上述登记事项在通常情况下应当全部记载，但也有例外。第一，根据《信托法》第 9 条第 1 款第 3 项的规定，信托设立时受益人可能尚不明确，此时无法填写受益人的确切信息，但应当登记受益人的范围，否则将会导致信托无效的后果。
对此，登记簿也应设计“受益人范围”“受益人确定方法”事项，供受益人不确定时填写。第二，公益信托没有特定化的受益人或受益人范围，故不登记受益人相关事项的信息。第三，依法成立但未经登记的组织，由于未经登记，所以不可能有法定的身份证件，此时只需登记组织名称。第四，信托文件可能未规定信托财产归属人，此时相关信息不填写，信托财产归属人按《信托法》第 54 条确定。
关于信托关系主体的登记，还有几个问题需要探讨：
一是不动产商事信托中的受益人登记问题。在不动产资产商事信托中，“投资人（受益人）在交付投资价款于受托人的同时，受托人相应交付发行的受益证券，以为受益人的资产受益凭证”.
由于受益证券是流动性较强的证券，因而受益人变更十分频繁，如果每次变更均需登记，不仅毫无必要，而且徒增成本，大大降低交易效率。在不动产投资商事信托中，虽然不动产投资信托设立时的信托财产为资金，但当资金用于购买不动产时，由于信托财产的同一性，这些不动产就成为众多不动产投资信托受益证券对应的信托财产，因而也会存在相同的问题。对此，本文建议考虑变通的登记办法：不登记受益人的信息，而登记信托受益证券的编号，这就可以保证在频繁交易中维持登记的稳定性与正确性。所以，应当在登记簿中设置“受益证券编号”的事项以作应对。当然，这种做法不可避免地使受益人不透明了起来，似乎给规避登记留下了可能，但是仔细分析便可知这种感觉并无实际意义：受益证券只存在于营业信托之中的商事信托，故在缺乏受益证券作为受益凭证的民事信托和营业信托中的事务管理类信托中，即便受益人再多，都需全部予以登记，而每次受益人变更都应依法办理信托变更登记；最为重要的是，商事信托中的受益人一般是抽象的，受益人具体为谁一般不对信托运行和交易安全产生实质影响，故受益人信息登记可以从简。
二是不动产投资信托的委托人登记问题。实践中，不动产投资信托往往面向社会公众募集资金，委托人数量巨大，难以登记，故可以考虑将此种情形作为委托人信息登记的例外。这种做法的依据是：第一，不动产投资信托等商事信托的结构一般由受托人（信托公司）决定，委托人的意愿几乎不起作用，①在这种安排下，委托人具有的对世性权利极为有限或者说几乎不可能达到行使条件，因此，对委托人进行公示的意义基本上已经消除，即善意第三人是否知晓委托人对交易安全已无影响；第二，不动产投资信托是自益信托，虽然投资者同时兼具委托人与受益人的角色，但其利益是通过受益人的身份来实现的，委托人地位并不重要；第三，当信托受益证券在流通中易手时，投资者（原委托人）的利益已经通过证券交易而实现，此时所谓“委托人”不过是为法律关系的形式完满而保留的称谓，已无实际意义，故不公示委托人不会有什么影响。
三是信托当事人不愿登记受益人的处理问题。此处所指的不是秘密信托②，而是在受益人或受益人范围明确载于信托文件的信托中，当事人为了使不动产信托生效（采信托登记生效主义时）或取得对抗效力（采信托登记对抗主义时）而必须进行信托登记，但当事人又不愿意将受益人的相关信息公示于众的情况。本文认为，在事务管理类信托中，受益人一般与信托目的密切相关，因而是影响信托外部效力的重要因素之一。例如，一份民事信托文件规定，受托人在受益人成年以前不得将作为信托财产的房屋出卖或者出租，此时该受益人的年龄便成为影响交易安全的重要因素。再如，一份事务管理类信托文件规定，受托人在受益人年收益增长至 100 万元以前，不得在作为信托财产的国有建设用地使用权上设立抵押权。类似地，受益人的自身状况便可能成为决定受托人管理处分信托财产的行为是否符合信托，受益人能否行使撤销权的关键，这对交易安全影响甚大，故须予为公示。虽然不动产登记簿仅仅记载受益人最基本的身份信息，不可能全面覆盖受益人的个体状况，但至少给交易相对人展开进一步调查提供了初步线索，这就已经在很大程度上实现了交易第三人与受益人之间的利益平衡，也在相当程度上降低了交易成本。基于上述分析，本文认为，如果当事人不愿登记受益人的信息，应当依法不予办理登记。不可否认的是，当事人确实可能因某种隐私的原因而设立信托，需要对受益人信息予以保密，但是当事人的此种需求并非不动产信托登记制度供给的对象，而应通过其他信托制度来满足。
二、关于信托关系客体的登记事项
信托关系的客体，是指“信托法律关系主体享受权利、承担义务所共同指向的对象，也就是借以产生信托法律关系的信托财产”,①实践中包括《不动产登记暂行条例》第 5 条第 1 至 8 项规定的不动产所有权和不动产用益物权。
不动产信托登记对信托财产的记载，目的是清晰界定不动产信托的客体，从而使信托当事人的权利义务具有准确的指向。所谓“准确的指向”包含两层含义：
一方面是“物质上的准确指向”,即登记簿要准确记载信托财产对应的不动产的基本客观状态，从而使当事人与利害关系人能够准确识别位于信托结构中的不动产，并了解其自然特性；另一方面是“法律上的准确指向”,即登记簿要准确记载信托财产对应的不动产所处的法律地位，从而使当事人与利害关系人能够准确识别该不动产的权利归属与权利负担。换言之，上述两方面分别从自然世界与法律世界对不动产进行描述，从而准确界定特定信托关系中的信托财产范围。所以，有关不动产信托财产的登记事项便应从这两个方面予以考虑。
本文提出的制度设计总体思路是，不动产信托登记制度应当纳入不动产登记体系，并依托于不动产物权登记制度来构建。在此思路的指导下，本文注意到，不动产物权登记对权利的记载系通过自然状况与权属状况两方面达成，前者意在贯彻物权特定原则，③“确认每个不动产的同一性，将其客观存在的事实正确无误地标示于登记簿”;④后者目的是实现物权公示原则。着眼于不动产的自然状况与权属状况，不动产物权登记的登记簿已经设计了全面、详细的登记事项。
由于作为信托财产的不动产既处于特定的物权关系中，也处于特定的信托关系中，因而物权登记关于信托不动产的记载可以共享于不动产信托登记。所以，不动产信托登记无需针对不动产的自然状况与权属状况另行设计登记事项，直接链接至相应的不动产物权登记即可。对此，应做两点技术上的处理：第一，根据《不动产登记暂行条例》第 8 条第 1 款的规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记，每个不动产单元具有唯一编码，因此不动产信托登记信息的表格中应当通过载明信托财产对应的不动产单元编码（不动产单元号），从而实现信托财产在登记簿上的特定化；第二，不动产信托登记信息表格应当附于对应不动产的物权登记信息后，并共同装订成本。
三、关于信托外部关系内容的登记事项
信托关系外部关系的内容，是指不仅约束信托当事人，还会对信托外部主体产生影响或制约的信托权利义务。信托外部关系的内容以信托财产的追及性特征⑥为基础，在实证法上主要表现为《信托法》第 22 条和第 49 条规定的委托人、受益人对受托人违反信托处分信托财产享有的撤销权。对信托外部关系内容的登记，根本上系登记该撤销权的行使条件，根据《信托法》第 22 条第 1 款的规定，此条件包括“违反信托目的处分信托财产”和“违背管理职责致使信托财产受损”两类。
因此，相关登记事项应当围绕信托目的和受托人的管理职责来设计。
（一）信托目的
信托目的，是“设立信托所欲达成的目标”,它“确定了受托人权限的范围”,是“判断信托是否应当终了的标准”,还是“信托有必要变更的场合的基本指针”,并在“公益信托中信托终了之际为适用最近接原则提供基准”.
从委托人来看，信托目的是“其通过设立信托所指明的基本目的”,从受托人来看，信托目的是“其对信托财产应当形式管理、运用或者处分权的目的”.
由于信托目的对信托的运作起着基本指针的作用，故其不仅事关信托当事人的权利义务关系，也会对与信托财产发生直接、间接关系的利害关系人产生重要影响。
所以，信托目的应是信托登记的关键内容之一。问题是，如何在登记簿上记载信托目的？或者说，如何将信托目的表述在登记簿上以充分实现公示目的？
本文认为，应当抓住信托目的的几个特征来考虑它的登记问题。
第一，各国信托法都将信托目的的确定性作为信托设立的基本原则，“若信托目的不能确定，或者过分抽象，则否定信托的成立。”
因此，委托人提出的信托目的必须确定才能予以登记；如果不能确定或者过分抽象，则不能办理登记。至于何为不能确定或者过分抽象，我国台湾地区学者曾做过实证分析：在台湾桃源县某登记机构某年度办理的全部 174 件不动产信托登记中，信托目的事项几乎都记载为“管理处分信托财产”,颇具代表性的记载如“管理、规划”“管理及处分信托财产”“财产管理、买卖、经营、处分、收益”;该学者批评到，这些记法将信托目的与信托财产的管理处分方法相混淆，实际上没有提出能够指引受托人管理和处分财产行为的基本指针，因此不能构成确定的信托目的。
关于何为确定的信托目的，该学者进一步指出，信托目的可以分为直接目的和终局目的：直接目的是指“为受益人的利益或特定的目的”,在私益信托中此目的是“为特定受益人的利益”,在公益信托中此目的是“为一般社会上不特定之多数人的利益”,在目的信托中则是“其他特定目的（非以人为受益对象的目的）；而终局目的是指透过直接目的所要达到的目的，如自益信托中的”供自己养老“”供自己偿债“,他益信托中的”引导受益人的生涯发展“”供受益人生活或教育“等。
基于信托目的中直接目的与终局目的之划分，该学者指出，信托登记簿或登记申请书中体现直接目的栏目是”受益人“及”信托财产归属人“,因而”信托目的“栏目中真正应当记载的是信托的终局目的。
本文认为上述观点颇具启发性，可兹借鉴，但所谓”直接目的“与”终局目的“的用语则有含混不清之嫌，原因在于汉语中”终局“”原指棋局终了，后泛指人事了结“,③故”终局目的“的构词似乎意指最终的、结局的、根本的目的。但1都是为增进受益人利益或公共利益而设计，因而恰恰是学者所言的”直接目的“应为根本目的。就此而言，前引学者关于”直接目的“与”终局目的“的表述有混淆手段与目的之嫌，存有逻辑层次上的混乱，故我国不宜采用。不过，该观点体现的思路仍然有益的，即信托目的的确定性应当从对象与功能两个角度来界定：
前者明确受托人应为谁服务，后者明确受托人应从什么角度来服务。据此，本文主张将信托目的区分为”对象性目的“与”功能性目的“.在登记事项中，信托的对象性目的通过”受益人“或”受益人范围“,以及”信托财产归属人“来记载，故”信托目的“事项所要记载的只是信托的功能性目的。
第二，信托目的应当具有合法性，故委托人设立信托的目的不合法的，则不应登记。《信托法》禁止下列信托目的：（1）信托目的违反法律、行政法规或者损害社会公共利益（《信托法》第 11 条第 1 项）；（2）专以诉讼或者讨债为目的（《信托法》第 11 条第 4 项）；（3）欺诈性目的（《信托法》第 12 条第 1 款）。当事人以上述目的申请不动产信托登记时，登记机构应当拒绝办理。
第三，只要信托目的不属于法律禁止的情形，就允许委托人依意思自治设立信托，故信托目的具有自由性和多样性。
由于此种特征，信托目的的完全类型化表达便不可能。但是，如果完全依赖于当事人的信托文件来判断信托目的并为登记，不仅会增加登记的操作困难，也会增加利害关系人的查询难度，从而有损信托登记的效用。因此，本文认为对信托目的的适度类型化是必要的，它至少有三点好处：其一，它能避免当事人信托文件中的错误及无谓的复杂表述，有利于登记的操作和查询；其二，它能敦促当事人谨慎、认真地考虑信托目的，从而有利于对受托人行为的指引和监督；其三，它为纷繁复杂的不动产信托实践提供了又一种统计、研究的思路和角度，有助于更好地理解、把握和完善不动产信托制度。
应当指出的是，所谓类型化是针对功能性目的而言的，但它大致可以按照不同的对象性目的来进行，如私益信托的功能性目的可以包括促进教育、促进健康医疗、改善居住等等，公益信托的功能性目的可以包括《信托法》第 60 条列举的情形等。
从操作层面来看，登记机构可以将类型化的信托目的列印于不动产信托登记申请表的填写说明中，由申请人对照选择填写。当然，由于再丰富的类型化也无法涵盖信托登记的全部实践情况，故还应允当事人自主填写其他目的或对类型化的信托目的进行补充说明，由登记机构审查后记载于不动产登记簿中。
（二）处分权限
由于不动产信托登记的客体是信托外部关系，因此不动产信托登记要记载的受托人管理职责，是受托人与信托外第三人就信托财产进行交易时所应承担的职责，其核心为受托人的处分权限。但是，笼统地讨论处分权限对于判断应当登记什么，应当如何登记等具体问题并无实际的指导意义，故须先对受托人的处分权限进行更为细致的考察。
本文认为，所谓受托人的处分权限，具有四个层次上的含义，但并非每个层次上的处分权限均应当或者有必要予以登记。具体而言：
第一，受托人的处分权受到信托目的的制约，受托人行使信托财产的处分权必须服从信托目的，否则其处分行为可能被撤销。例如，信托文件允许受托人出卖作为信托财产的不动产，但信托文件同时规定信托目的是为受益人出国留学支付学费，因此，受托人只得为此目的而出卖不动产；如果受托人因为其他原因--即便是有利于受益人，如为改善受益人居住条件--出卖不动产，亦属于超越其处分权限的行为而可能被撤销。由于信托目的已单列作为登记事项，故此处不必再作为处分权限的内容来讨论。
第二，受托人的处分权受到忠实义务的制约，”受托人在执行信托事务的过程中，必须全部为了受益人的利益，不得从事利益冲突行为“.
例如，受托人以有利于相对人的价格与其进行交易，应当认为是受托人超越处分权限的行为。
由于违反忠实义务的处分行为严重违反了信托本旨，因此应作为撤销权的对象。不过，受托人的忠实义务是法定义务，应当视为社会公众所周知，故无需就忠实义务对受托人处分权的制约进行登记。
第三，受托人的处分权受到谨慎义务的制约，①但是由于此种义务主要是积极行为的义务，②故受托人违反谨慎义务的行为不具有可撤销性；也就是说，如果以受托人未积极履行谨慎义务为由撤销受托人处分信托财产的行为，那么就使善意第三人不正当地承受了受托人在技能和品格上的缺失。日本学者举例道，”有出卖信托财产权限的受托人，不当地以廉价出卖了信托财产的场合，违反了善管注意义务并给信托财产造成了损害，因此受托人就产生了损害赔偿责任，但并不应当成为受益人撤销权的对象“,③理由在于”受托人的行为都不是‘权限外的行为',即都没有脱离其权限的客观范围。“④所以，谨慎义务对受托人处分权的制约并不会直接导致处分行为被撤销，即此种制约不是信托外部关系的内容，故亦不必予以登记。
第四，受托人的处分权受到信托文件的制约。委托人可以在信托文件中规定受托人可以以哪些方式处分信托财产，不得以哪些方式处分信托财产；甚至，委托人还可以进一步规定特定处分方式的适用条件。由于信托文件对受托人处分权的限制是意定的，无法为第三人所知晓，故必须通过登记而公示于众以保障交易安全和保护受益人权益。
可见，对于受托人处分权限的登记仅以信托文件的制约为必要。以此为基础，接下来的问题便是如何实现这种登记。本文认为有三点需要予以考虑：
首先，《信托法》第 22 条使用的”处分“”处分行为“意义究竟为何？考虑到《物权法》实施以前，分离原则⑤并未在立法上完全确立起来，我国法学理论和实证法对债权合同的订立与物权变动之间的关系一直未能理清，⑥而《信托法》正是在这个时期制定实施，因此有必要考察其”处分“用语的真实含义。
该问题的意义在于，《信托法》第 22 条规定的撤销权所针对的”处分行为“指的是物权行为意义上的处分行为，还是包括诸如买卖合同之类的债权行为；具体到不动产信托登记而言，如果在登记簿中记载”受托人禁止出卖信托财产“,它的含义是仅指委托人、受益人可以撤销受托人将信托财产权转移给第三人的行为，亦或还包括可以撤销买卖合同。本文认为，《信托法》第 22 条规定的撤销权的本质是对信托财产的追及，因此，撤销权的行使仅需针对物本身即可，并无必要干预受托人与第三人之间的债权债务关系；且所谓委托人、受益人对受托人与第三人之间的债权债务关系的撤销权，没有《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）等实证法的依据，既不符合该法第 54 条确立的一般撤销权规则，也不符合该法第 74条等确立的债权人撤销权规则，如果将《信托法》第 22 条规定的撤销权效力扩张至受托人与第三人的债权债务关系，无疑会破坏合同法的基本原理和体系。实际上，在委托人、受益人行使撤销权时，受托人与第三人之间订立的债权合同仍应以《合同法》的有关规则处理，如果受托人需要承担违约责任，则应按照《信托法》第 37 条第 2 款的规定，由其固有财产承担。所以，不动产登记簿所记载的对受托人处分权的限制，原则上应当限于狭义的处分行为（即物权行为），①信托文件对于受托人以债权行为之方式处分信托财产的限制不应当记载于登记簿上。
特殊的情况是租赁。受托人将作为信托财产的不动产租赁给第三人，第三人取得租赁权。该租赁权虽然未被实证法承认为物权，但具有物权性质，②故受托人为第三人创设租赁权，便排除了其自身对不动产的占有和使用，其原理与受托人实施狭义的处分行为相当。所以，如果信托文件禁止受托人将不动产出租，则委托人、受益人便具有撤销受托人为第三人设定租赁权的权利。因此，对受托人出租信托财产的限制得参照其他处分行为的限制，进行登记。
第二个问题是技术上应做正面登记还是反面登记，即对应的登记事项应设计为”信托财产处分方法“还是”信托财产处分限制“?这个问题的意义在于，正面登记的方式使得受托人的处分权被严格限制于信托文件的明示范围内，反面登记的方式则赋予受托人在信托文件明示限制之外的处分自由。理论上，如果委托人周延地考虑了所有情况，则两种方式并无实质差异；但现实是，由于委托人自身能力的局限与客观情况的千变万化，委托人不可能预见到所有的处分方式及条1或反面登记的体系下就处于可被撤销或者不可被撤销的不同境地。应当看到，信托制度在很大程度上建立在对受托人专业品格与能力的信赖基础之上，强调的是受托人在信托目的的指引和法律约束下，发挥自身能动优势实现受益人权益的最大化。信托中，”受托人享有几乎类似所有人的对信托财产的职权“,①故对其权利的限制应以明示为之，否则有悖信托制度的本质。有学者亦指出，信托财产的处分方法”无一一详加列举之必要，只要不违背信托本质，受托人即可为之“,故正面列举似乎欠缺实质意义，不如明示其限制为妥当。
况且，在明示限制而得默示自由之领域，受托人的处分行为仍然受到信托目的和法定义务的限制，受益人利益仍然受到法律的充分保护。另外从信托外部关系来看，采取明示限制的方法也更有利于减轻交易成本，促进财产流转。综上所述，本文赞成采取反面登记的方法来记载受托人的处分权限，相应地，登记事项应当设计为”信托财产处分限制“.
第三个问题是处分限制的类型化问题。与信托目的的类型化相似，受托人处分限制的类型化也有其必要性与合理性，而且由于狭义的处分行为类型是相对有限的，故可以通过对《物权法》等法律关于处分行为的类型做出梳理而实现方式上的类型化。但是，对于处分限制的类型化只可能是针对处分的方式，而无法针对处分的条件。比如信托文件规定”受托人不得以低于当地房屋平均价格的 30%出卖信托财产（房屋）“,则仅记载”不得出卖“是不够的，但出卖的条件实属委托人意思自由之范畴，法律无从归纳。因此，在对处分行为的方式性限制进行类型化梳理的同时，还应在该登记事项下留有”备注“栏目，以记载信托文件对处分行为施加的条件性限制。
（三）信托终止
信托终止意味着信托关系的结束，也意味着信托财产进入归属过程。在信托财产向归属人转移的过程中，根据《信托法》第 55 条的规定，信托视为存续，权利归属人视为受益人。但是，此时信托目的及受托人的处分权限已经和信托存续时具有很大区别，故登记簿所记载的有关信托目的与受托人处分权限的内容，已经不能反映信托的真实情况。因此，有必要对信托终止的相关安排预先在登记簿上做出提示，以增进第三人对信托财产状况的全面判断，从而促进交易安全和权利归属人的利益保护。
关于信托终止的登记内容，主要是信托终止事由。所谓事由包括法定事由和意定事由，法定事由应视为公众周知而无需登记，故登记簿记载的信托终止事由仅指意定终止事由。意定终止事由包括终止期限与终止条件两类，③所以应分别设置”信托期限“和”信托终止条件“两个登记事项予以记载。
