摘要
新千年之后，全球房地产市场迎来了“地资本”时代。尤其是自 2008 年美国全面爆发金融危机以来，不仅美国经济全面下滑，全球的经济都遭到重创。其中，最先遭遇危机的当属房地产市场。此次金融危机下，有见识的专家和学者已看清房地产市场本质，只有通过多样化的资本运作，分散风险，保证持续且稳定的收益率，才能满足投资者对市场的巨大需求，保证房地产市场健康稳定的发展。早在1990 年，诺贝尔奖获得者威廉·夏普和莫顿·米勒两位教授就在逻辑推导和实证分析的基础上预言，21 世纪全球金融业的发展趋势是不动产证券化、金融结构调整以及金融工具的创新。总结这次美国次贷危机的教训，要实现他们的这种预言，前提是必须保证虚拟经济与实体经济相平衡、金融创新与金融稳定相协调。在经济结构调整中，现中国的许多房地产企业将很多的精力转移到融资方面，尤其是证券化的融资方面，以此来提高资本实力。在开辟多元化的融资渠道和方式中，设立和发展房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust,简称 REITs），我认为是最能解决问题、最有前途且最具有战略意义的。
证券市场和房地产市场是我国从 20 世界 90 年代以来两个发展最快速的市场。
从房地产市场来看，20 世纪 90 年代后期房地产业才开始迅速发展，根据统计报告，其年均增长率已高至 35.6%。因为快速的城市化建设进程以及我国居民对于住宅的刚需，会导致我国房地产业在今后仍将有一定的发展空间。目前，房地产贷款在银行所有贷款中的比重过高是银行业需要面临的问题，为此，银行相应提高了房地产项目的贷款条件以降低贷款风险。而且房地产区域市场出现严重泡沫，房价上涨超过了居民的收入水平，也超过了若干国际大都市的房价水平。因此，房地产业迫切需要开辟银行外的融资渠道，以解决项目开发和经营的资金来源问题。
然而，引入 REITs 过程中，我国没有一个与之相配套的税收体系，按照原有的税法规定，存在税负过重以及双重征税等问题，因此，本文通过对比分析美国，澳大利亚、法国、香港这四个分属不同洲的国家或地区 REITs 的发展历程以及税收优惠情况分析，再利用税负示意性测算，测算其税负水平，得出我国税负过重的结论，并分析其原因所在，对现行的税收政策提出建议，改善 REITs 税负水平，推动其在我国的实施。
本专题研究中，使用到的税收原则有税收中性原则、导管原则、避免重复课税原则以及收益发生课税原则，以此为依据对我国 REITs 的税收政策提出了一些建议，这对研究我国 REITs 的税负水平有较强的实际意义。但由于在实际的研究过程中，如存在数据收集上的不完整或者证明过程中条件过于统一化的影响，可能对最终研究的结果产生一定的影响，但不影响其作为研究我国 REITs 税收政策在实际应用中的参考价值。
关键词：REITs；房地产投资信托；税法；税收政策
