第二章 房地产投资信托基金（REITs）概述
第一节 REITs 的内涵与特征
一、内涵
房地产投资信托基金（Real estate investment trust 简称 REITs）源起美国，对其的定义是：REITs 是一种筹集众多投资者的资金用于取得各种收益性房地产或向收益性房地产提供融资的公司或商业信托机构（A REITs is a corporation or businesstrust that combines the capital of many investors to acquire or provide financing for allforms of income-producing real estate.）。
二、特征
REITs 从广义角度来看，它是一种交易安排，同时也是一种投资制度；而从狭义角度来看，它是一种组织形式。由于其所有权与收益权相分离，因此，REITs 作为一种信托制度，其特征与一般信托相类似。具体变现如下：
第一，REITs 本质上与投资基金相似。在信托活动中，REITs 以房地产资产作为其转让资产，因此产生的房产升值以及租金收入构成了其主要的收入来源。通常情况下，由于不同的投资者对 REITs 项下资产的处置方式不同，其收益也会有很大的差异。投资 REITs 的主要目的即是为获得房地产资产增值和租金收入，并通过信托公司取得该房产的直接控制权。由于 REITs 的收入来源主要有资产增值和租金收入，因此，该类基金带有权益增值（房地产升值）和固定收益双重特点，可在一定程度上分散风险。此外，REITs 管理人为防范风险，可以分散投资于不同的房地产项目。举例来说，美国 REITs 的投资领域涉及面已相当广泛，如下图 1：
第二，面向中小投资者。REITs 的本质就是通过发行基金单位将散落的中小投资者的资金集中起来，形成具有一定规模的信托财产，投向中小投资者难以企及的房地产市场，分享房地产市场产生的高额收益，为金融工具的多样化提供现实依据。在美国，为确保给中小投资者一个进入房地产市场的通道，专门在其立法上确立了 REITs的税收地位。
第三，根据各个国家针对 REITs 的而设立的税法规定，用于分红的所以免缴所得税。因此，经营、管理 REITs 而产生的收益 85%以上都用于分红，投资者从而可以从 REITs 分红中获得稳定且较高的收益。对比其他的信托投资品种，REITs 分红最高。
第四，它具有优惠的税收待遇。在美国，依据《美国税收法典》中的有关规定，只有将大部分的收益以红利的方式发放给投资者，才能获得免缴所得税的税收优惠，同时，也避免了对 REITs 和股东重复征税情况的发生。由于 REITs 作为一种独立的经济实体，大部分国家或地区都对其税收优惠政策有明文规定，即至少将75%的资产投资于房地产市场，同时至少将 90%的收入作为现金红利分配给股东。规定 REITs 资产的总收入中，不得低于 75%的销售收入以及租金或利息收入，汇总证券收益以及股息不得低于 95%。
第五，它的参与主体多元化，投资标的多样，分散风险。与其他类型的投资工具相比，REITs 涉及的参与主体较多，除了投资者、信托和托管金融机构、房地产经营机构和银行等主体外，还涉及证券中介机构、投资银行、房地产中介机构与政府监管机构等主体，多元化的参与主体，使得 REITs 成为一项复杂的系统工程。
对于中小投资者来说，由于受资金、时间、精力、经验等因素的限制，难以将投资风险分散化，因而盲目的投资于风险较大的房地产业，会承担很大风险。REITs 的属性属于专项基金，其将大部分资金投资于房地产业,少部分投资于其他行业的证券或项目,以期达到分散风险的目的，同时将投入到房地产业的资金也可分散为期限较长的住房抵押贷款债券、国家住房建设债券和可迅速变现的房地产企业发行的股票、债券等，多元化的投资使其大大有效地降低了风险。
第六，流动性强。房地产流动性较差在于其本身的地理位置的固定性和变现性差，投资者在出售房地产资产时，往往需要在价格上大打折扣从而较快的获取现金。由于其出售必须是全部出售，因此，当投资者不见得需要那么多的现金时，房地产买卖难度就进一步加大了。如果投资者购买了 REITs，这些问题就可迎刃而解。由于 REITs 属于收益凭证或股票的一种证券化产品，且可以在证券交易所挂牌交易。因此，REITs 与传统的直接投资并持有房地产资产相比，其流动性更强，同时也分散了一定的投资风险。
第七，它具有导正不动产市场之机能。美国为防止不动产短线交易的投机行为，专门设定了针对 REITs 的投资组合、收益来源、投资期限与分配法律法规，促使资金投入到 REITs 中能够得到有效的运用。首先，大型公共建设计划可以通过 REITs 进行融资，推动我国公共建设事业的发展；其次，REITs 在集中市场上挂牌上市可以让有效率的证券市场来监督无效率的公共部门，最终使得整个不动产市场的技能得以充分有效的发挥。
第八，REITs 财产实施透明化管理。REITs 的透明度在于 REITs 公司可定期向投资者公布其财务报表，将 REITs 公司的财务运作公布在投资者面前，接受投资者的监督。因此，其具有较高的透明度。
第二节 REITs 分类
REITs 从不同的角度来看有不同的分类。其中，根据收入来源的以及投资性质的不同，可分为权益型 REITs 投资（Equity REITs）、抵押型 REITs 投资（Mortgage REITs）和混合型 REITs 投资（Hybrid REITs）三种基本类型；从组织形式特点出发，可以将 REITs 划分为公司型 REITs、契约型 REITs 和有限合伙型REITs 三种；按照交易方式是否赎回，可分为封闭式基金和开放式基金；根据REITs 的募集和流通方式，可以将其分为私募基金和公募基金两种。
根据收入来源与资金性质的不同，可分为权益型 REITs、抵押型 REITs以及混合型 REITs。
（一）权益型 REITs
权益型 REITs 指的是投资者实际对房地产拥有所有权以及处分权，并以此来获得租金收入或者其资产增值收益。其投资标的通常是办公楼商业广场、公寓等具有收益性质的房地产资产。每个投资者从性质上来看都是该 REITs 项下房地产资产的股东，并按照其持有的股份获得收益。而直接投资其他房地产与权益型 REITs最大的却别就是房地产企业在开发完该商业楼盘后必须出售来获得收益，而权益型REITs 则必须经营该资产，因此获利手段的不同是权益型 REITs 区别于其他投资品种的最主要的方式。
（二）抵押型 REITs
抵押型 REITs 以向房地产开发商发放贷款或者投资抵押贷款二级市场来获取房产债权为目的的一种投资品种，获取的收入是抵押贷款的利息、手续费以及抵押房产价值的增值。抵押型 REITs 收入特点在于其很容易受到利率市场变动的影响，收入波动性较大。但由于抵押型 REITs 为中小投资者开放了房地产贷款市场，使得中小投资者获得较高的贷款息差，同时又有专业化管理团队管理 REITs资产，分散投资于不同的房地产项目，降低风险。由于其流动性较强，投资者可以随时转让其资产。
（三）混合型 REITs
混合型 REITs 即将权益型 REITs 和抵押型 REITs 的特点相融合，具备两者优点。它既是房地产资产的持有者，又是抵押贷款的经营者。因此，从理论分析我们得知，混合型 REITs 既能够为股东提供具有增值空间同时也能够使投资者获得一定的贷款息差收入。结合这两者的特点，混合型 REITs 的收入会更为稳定，由于可能会受到利率市场变动的影响，其收入相较于权益型 REITs 要低。
从组织形式特点出发，可分为公司型 REITs、契约型 REITs 和有限合伙型REITs。
（一）公司型 REITs
公司型 REITs 指的是，公司依法成立，通过发行 REITs 股份将集资资金投向于房地产资产，其与股份制有限公司在组织形式上相类似。REITs 投资的资产为其公司股东所有，董事会则统一由股东投票选择，再由董事会聘请有相关经验的经理型人才管理 REITss 资产。公司型 REITs 必须经由相关证券监管机构和工商管理部门注册批准，同时还要在股票的发行和交易的所在地登记。
公司型 REITs 对于境外投资者来说是最佳选择。境外投资者为减少次所得税的税务负担可直接通过境外风险投资公司（FIVCIEs）进行投资，而通过 FIVCIEs将资本转换为本币相对简单。但是，FIVCIEs 的设立需要获得政府部门的审批，且不能投资于上市企业，不能进行杠杆运作。同时，非法人组织的 FIVCIEs 的税务透明度还有待于考察。以下是公司型 REITs 的组织结构图 2：
（二）契约型 REITs
契约型 REITs 是通过建立信托契约并发行受益凭证，这类型的 REITs 一般由投资者、REITs 公司、以及投资者三方签订契约。REITs 公司是 REITs 发起人，发行受益凭证筹集资金组成信托财产，根据契约约定投资房地产；REITs 保管公司通常情况下由银行担任，根据契约约定对 REITs 资产进行保管，负责现金管理以及有关代理业务；受益凭证的持有人也就是投资者，购买 REITs 契约，并依据其购买份额获得投资收益。因此，REITs 的收益凭证就是一种财产证明。
其中，美国，日本，英国，荷兰等国都是以公司型 REITs 为主；而加拿大，澳大利亚，中国香港等国家地区则以契约型 REITs 为主。
（三）有限合伙型 REITs有限合伙型 REITs 是由有限合伙人（Limited Partner，简称 LP）和普通合伙人（General Partner，简称 GP）共同组成一种现代新型的 REITs组织模式。有限合伙人向 REITs 投资、分享投资收益，但不参与 REITs 的事物管理，并且仅仅以投资额度高低对 REITs 债务承担有限责任；普通合伙人管理 REITs 事物并对 REITs债务承担无限连带责任。
