第 3 章 我国养老社区的发展现状及案例分析
3.1 我国养老社区发展现状
现状在我国的养老市场上的养老社区主要分为三个类型:第一类养老社区在普通的居住区中配备，第二类养老社区是把旅游、养生相结合,第三类养老社区是配备有综合养老服务。上述三种不同类型的养老社区也有着各自不同的特点，分别如下：
设置在普通住宅中的养老社区是将适合老年人使用的配套设施安装在普通的居民区，并且建立单独的老年人居住区域。这种养老社区能够让老年人居住在自己熟悉的生活环境中，与家人住在同一个社区中,便于相互照顾，让老年人能够与外界接触，但是这种养老社区缺乏专业的配套设施。
有度假性质的养老社区的最鲜明的特点是把旅游、养生结合在一起。这种类型的养老社区可根据所处的地理位置设置搭配适合的养生、休闲、附件服务，比如是温泉、水疗、按摩等等。老年人根据自己的条件可以随意选择在此类养老社区中居住的时间，同时也可以带着自己的家人一起共同来旅游度假。这种类型的养老社区只适合生活能够自理，身体比较健康的老年人享有，对于生活不方便的老年人没有帮助。
有别于前两种养老社区，第三种养老社区中配备了专门的综合养老服务和设施，这种养老社区一般建立在环境优美的地方，它的占地面积通常也比较大，内部的设施有养老居住公寓、护理医疗、休闲娱乐等多种适合老人生活的机构，老年人可以根据自己的身体情况(健康、半自理和不能自理)来选择不同护理级别。在社区中还有老年人的活动中心、康体中心、老年医院、老年大学等公共服务设施。通过这种养老社区的不断改善，对于老年人的心理照顾越来越重视，保险资金投资建设的养老社区基本属于此类。
3.2 我国保险公司投资养老社区案例分析
3.2.1 合众人寿的优年养老社区
合众人寿推出的优年生活养老社区作为国内第一家开园入住投入使用的养老社区，从2010项目立项开始到一期在武汉建立的养老社区试运行，用了三年的时间，受到了社会各方面的重视和关注。在2013年多个国家级和省级的政府部门进行了实地考察、调研，均对其进行了肯定，并对优年生活养老社区的未来发展寄予厚望。在2013年10月份，位于武汉的优年生活养老社区开园试运行。
3.2.1.1 优年生活养老社区的基本情况
合众优年生活养老社区选址在武汉市蔡甸区后官湖宜居新城的腹地，社区建设的规模用地为2400亩，投资金额约为100亿元，建筑面积160万平方米。社区全部建成之后可为3万人提供养老服务，在2013年10月份投入使用的一期项目，面积为245亩，其中建筑面积是18万平方米，合众优年养老社区一期项目中有2005套房包含4000张床位，现在合众人寿建设的养老社区主要是借鉴了美国的持续照料退休社区。在社区中的房间和普通住宅相类似，分成一居室、两居室和三居室三种，面积依次为70平方米、90平方米和110平方米。
这是我国国内首个保险机构投资的实物养老保险社区，其模式主要是复制了美国规模最大的CCRC养老社区——太阳城。在2013年的7月25号，合众人寿正式开始销售和养老社区相挂钩的保险产品。在销售开始的半个月的时间之内，通过养老社区的收入就超过5000万元。合众人寿的优年养老社区和泰康人寿的养老社区在目标客户的定位不同，合众人寿养老社区的客户群主要面向中产阶层。合众人寿养老社区的规划在北京、上海、江苏、广东、黑龙江等地区选点投资建设养老社区，全国的合众养老社区可容纳46万老人的养老问题，以此来解决老年人老有所养的问题，增加老年人生活的幸福指数。
优年生活养老社区主要包括四个生活区域，分别是：独立生活区、协助生活护理区、专业护士护理区和进入阿尔茨海默失忆护理照护专区。这四个区域分别针对身体状况不同的老年人提供差异化的服务。
目前合众人寿在客户年满70岁入住养老社区后，可以让客户选择居住10年或者是终身居住，终身居住的保险产品年缴费相对高于10年居住权的保险产品。购买保险的客户要是选择的是有十年入住养老社区权利的产品，那么每年需要大约缴纳3万元的保费，要是是选择有终身入住养老社区权利的产品，那么每年需缴纳5万元左右的保费。
合众人寿推出的与养老社区挂钩的两款产品分别是乐享、颐享产品，这两款产品与一般商业养老保险产品很相似，差别在于它们丰富了产品的给付形式。在保单到期时，客户的选择分为有两种，即可以选择在保险到期时给付保险金，也可以选择把保险公司需要给付的保险金作为入住养老社区社区时需要交纳的租金。养老社区的负责人就表示，在8月份会销售和活跃的老人社区相挂钩的保险产品，客户如果购买了这种保险产品，年纪到了55岁即可入住。在不久的将来合众人寿还准备研发能够和长期护理服务相挂钩的保险产品。合众人寿的养老社区现在消费者如果想要入住除了购买保险产品之外，还可以通过缴纳租金的形式入住。“客户只需缴纳5万元押金，并且保证每个月付租金即可入住。”合众人寿在养老社区项目上的负责人说道，“目前消费者所购买的保险产品最早入住也会在5年之后，那么在养老社区运营的初期，入住的消费者将主要通过缴纳租金的方式。”
3.2.1.2 优年生活的入住条件
除了直接缴纳押金和每月租金的客户之外，合众的优年生活养老社区主要通过将商业养老保险和实体的养老社区相结合，现在合众人寿推出的养老社区对接产品有两种，分别是合众乐享优年生活年金保险和合众颐享优年生活年金保险，这两种产品的主要区别在于70岁后的入住时限不同。下面将以合众乐享优年生活年金保险（A）款为例进行详细的介绍。
在养老社区的入住合同中规定，客户在保险合同项下全部生存保险金作为全部租金，在入住期间如果退出，会根据不同的形式退还相应的租金。只要是年满70周岁的被保险人，保单有效未领取生存金且身体状况满足入住条件，完成了体检并将生存金转入到养老社区的账户之后，就可以入住养老社区。在客户进行地区选择时，可以选择合众优年旗下的其他养老社区。在费用支出方面，每个月的租金是从生存保险金中按月扣除的，但是养老服务费用和医疗保证金还需要另外支付，如果是和配偶入住同一套房屋内，无需另外支付房租，但应支付养老服务费用和医疗保证金。下面将以一个例子来具体分析合众人寿养老社区的运作模式。
例如一位50岁女士，希望入住优年生活社区，她先签署了乐享优年生活入住合同，同时投保乐享A款年金保险，保险合同满期选择入住优年生活社区的独立生活公寓，这位客户的乐享优年生活年金保险的基本保额是49974元，每年交的保费是30024元，总共需要交10年。在该女士投保的乐享保险产品满期时可以领取生存金，仅享受保单利益，入住养老社区的权益自动取消；或一直不领取生存金，70岁保险满期时申请将累积生存金直接划转合众优年生活社区。客户入住了养老社区之后保险公司做出如下的保证：1、租金从生存金中按月扣除，保证住十年，租金不涨价；2、配偶可同住，不用交租金，服务费还有优惠；3、入住期间如果主动退出社区（不满10年)，退还剩余租金；4、入住后身故，不足10年的退还剩余租金；5、入住前可选择迁移（已开设优年社区所属城市）。
3.2.1.3 优年养老社区的配套服务
优年养老社区内部的有四个休闲会所，分别是：文化娱乐、餐饮、休闲活动、健康康复，这四个休闲会所为老年人的生活、娱乐、疗养提供便利。社区内建有老年大学，定时会有丰富的来年社区活动，减少老年人的孤单感，培养老年人积极的生活态度和方式。合众人寿目前在武汉一期建成的优年养老社区外部具有武汉后官湖这个优美的自然环境，内部有为老年人贴心打造的老年人的专属生活空间。在社区内部引进了专业的医院，为老年人提供日常的医护和康复服务，社区外部毗邻三甲医院，有特设的绿色生命通道，比在城市享受更加及时和专业的医疗保障。除此之外，优年养老社区还从美国请到了经验丰富的养老社区管理团队，来专门负责打理养老社区的运营、服务。
对于合众人寿目前推出的对接产品，对于我国的小康水平的家庭一般能够有支付能力，为其养老社区推向全国的建设打下了基础。
3.2.2 泰康人寿的泰康之家养老社区
历经五年的研究探讨，泰康人寿借鉴学习了美国、欧洲、澳洲、中国台湾等 20 多个国家和地区的养老社区的经验，又在国内做了广泛并且深入的调研之后，泰康人寿在我国的保险行业当中率先对养老社区进行投资，目前泰康人寿正在建设规模大、标准高的持续关爱养老社区，泰康人寿预计到 2015 年，将会在昌平开发的第一期养老社区正式投入运营。
3.2.2.1 泰康之家的基本情况
泰康人寿的养老社区首家旗舰店设在燕园，泰康养老社区的定位在建成集活力养老、高端医疗、卓越理财于一体的高端养老社区。泰康人寿的规划目标是在未来 5-8 年建设成为一个投资 750 亿元、形成 10-15 个养老社区、拥有超过 5 万客户的连锁的由七大中心城市而辐射全国的养老社区集群，届时。在 2011 年—2013 年间，泰康人寿的养老旗舰社区的建设计划已在北京、上海、广州成功落地，计划总投资 110 亿元，拥有 6400户居住单元，2015 年将建成 1250 户并且投入运营。
3.2.2.2 泰康之家的入住条件
泰康人寿采取养老保险产品和实体社区相结合的方式，将形成将虚拟的金融产品和实体养老服务结合的一揽子养老方案。现在泰康人寿所建设的养老社区的对于客户的定位在于比较高端客户，其入住形式分为自选版和定制版两种。选择自选版的客户每年需要缴费保费 25 万，总共缴费期间为 10 年，或者一次性交完 250 万元保费。自选版给客户的服务内容主要是入住养老社区的权利，但是客户需要在入住前的 365 天向泰康之家养老社区提出入住申请，在经过审核后可以入住。客户在入住之前主要的审核内容包括被保险人的健康情况、需要的护理等级、经济情况、认知状态、自理能力和家庭背景等。
对于被保险人的年龄泰康人寿有一定的限制，女性客户要求在 55 岁之前投保，而男性客户是在 60 岁之前进行投保。对于那些超过了年龄的老人如果想入住养老社区，可以通过让其子女购买相关产品来获得入住的权利，即如果子女购买了养老社区的保险服务，那么可以让父母或公婆等人来获得入住权利。购买保险产品时，客户个人年缴保费最低 20 万，总共交的保费最低 200 万有入住资格。对于具体的养老社区入住和缴费的方式，以下将以一个例子具体讲述。例如一位 40 岁的女士，希望入住泰康之家养老社区，她选择自选版的泰康人寿幸福有约终身养老计划，先签署入住合同，同时投保相关的保险产品，这位女士在投保时选择每年交保费 20 万，存十年总共 200 万，从 60 岁开始每年领取养老金，她所领取的养老金每三年递增 3%，保证领取 20 年至终身。若客户不领取养老金，也可以将这部分养老金一直存着留作入住泰康之家养老社区的居住费用。
3.2.2.3 泰康之家的配套服务
泰康人寿希望把养老社区建成一所老年大学，让入住养老社区的老年人真正拥有老年的幸福生活，让其保险让被保险人感受更便捷、实惠、舒适的生活。拥有入住权利的人不仅包括被保险人，还包括被保险人的配偶、父母、公婆。保险金用来给付养老社区社区每个月的租金，而周边的配套设施，还需要另外缴纳费用，泰康之家为入住的老年人提供了大约面积为 1.8 万平米的公共服务设施。在一期建设中有一个 5000 平方米左右的文化活动广场，来让老年人得到日常文化、娱乐、健身休闲需求的满足。另外还有约为 1500 平方米的健身中心、400 平方米的阳光房和 2 万平方米的中央花园，针对老年人的活动要求还设计了专门的漫步道为老人运动。此外，对于老年人最需要的医疗服务，社区还有综合性的医院，一医院规划大约占地 8000 平方米，里面包括 50 张病床，社区内部的医院会为老年人提供门诊、康复调理、病管理的服务。根据这样的规划，泰康之家为老年人所提供的服务已不再是传统的养老观念，更是富有人性和生活气息的“家”的感觉。
3.2.3 优年养老社区和泰康之家养老社区的对比
通过以上两个具体案例的分析，我们国家的保险公司投资建设养老社区还都是处于起步的阶段，当前虽然已经有入住的客户，但是并不是真正通过和保险产品对接入住养老社区的客户。合众人寿和泰康人寿两家公司建设的养老社区有很多的相似之处，他们都有入住的养老社区相对接的保险产品。两家保险公司建设的养老社区家在建设初期都借鉴了美国等发达国家成熟养老社区的建设和运营经验，不仅能够解决老年人的基本生活需求，还在医疗、文化、精神等方面增加了相关的配套设施，使之更加适合老年人居住。对于老年人来说，最害怕内心的孤独，针对这一点，两个养老社区都表示能够让伴侣共同入住，并对伴侣的入住费用进行一定程度的优惠，来减少一部分老年人入住关于费用的担忧。
虽然相似之处比较多，但是上述两家保险公司也存在着差异，其中最大的差别就是他们在建设和运营的养老社区所面向的客户的定位是不同的。泰康人寿所建立的泰康之家养老社区主要是面向高端客户，一般的民众无力负担高额的保费和生活费用；而合众人寿建立的优年生活养老社区面向的中产阶级家庭，针对的客户是每年有能力拿出大约3万或者以上的存款存为保险养老金。有能力支付优年养老社区的客户群体将会大于泰康之家的高端客户群体，使更多的群众能够通过养老社区优质的服务来享受养老服务。
从公司的规模上来看，合众人寿保险股份有限公司和泰康人寿保险股份有限公司差距比较大（见表2），泰康人寿的保费规模远大于合众人寿，市场规模为合众人寿的7倍多。这两家保险公司在对未来养老社区的投资规划建设中，都有近千亿的投资预算，对于合众人寿这样规模比较小的保险公司而言，大量的资金投入养老社区会给公司的偿付能力和资金的流动性造成更大的压力，所以合众人寿在养老社区开放的初期，先以销售或出租的方式回收部分资金，这与泰康之家养老社区的完全依靠与产品对接来获取养老社区入住资格有很大的差异。
