5 我国不动产交付在物权变动中效力的制度重构
5.1 重构不动产交付在物权变动中效力的理论基础。
5.1.1 不动产交付在物权变动中效力的理论争议。
关于不动产交付效力问题，我国法学理论界中学者观点不一，主要争议点在于不动产交付之于物权变动方面的法律效力。大致有以下几种观点：
一是严格适用登记生效主义，并认为不动产交付不产生任何物权意义方面的效力。
持 此种观点的学者，大都是否认交付系法律行为这一理论，他们认为交付本身仅仅是一种事实行为，而并非一种法律行为。理由有：第一，我国现行物权法对不动产物权变动的明文规定是登记生效要件模式规则，即我国物权法第 9 条第 1 款的规定，认为不论是不动产物权的设立，还是不动产物权的变更，亦或是不动产物权的终止，都是以登记为准则，物权法上并未确定不动产交付的任何法律效力。第二，不动产交易中所涉及到的标的物不是房屋就是土地，价值高，关系民众切身利益，交易风险也较动产交易风险程度大，不动产物权变动需要更加权威的公示方法，如登记来保证物权的公开性和透明性。第三，登记更加有利于保证不动产市场交易的安全，便于第三人查询不动产的权属状况，保障交易第三人的合法权益。
二是认为在适用登记生效主义模式的同时，对于受交付人予以特殊的保护。主要是在双重买卖中，购买在后的买受人应负有一定的合理调查义务。即购买在先的买受人在取得该标的物不动产的占有后，第二买受人则有义务实地考察与探索该不动产交付占有的状态。若后买受人未尽这种合理调查义务，则视为其对先前买受人已占有该标的物的知情要件，并排除第二买受人对该不动产的善意取得。这种后买受人之合理调查义务已经被比较法予以确认，英美法系的财产法和瑞士民法等都对此承认了第二买受人的这种调查义务的合理性。即如果其未尽到该合理调查义务，就构成了对先前第一买受人对该不动产已占有情况的知情，并排除其对该不动产的善意取得。
三是赋予不动产交付以事实物权的法律效力，有学者本着保护标的物真实权利人为目的，认为物权可以分为法律物权以及事实物权这两种类型，前者是指登记后的不动产物权，后者是指虽未经登记但买受人已经事实上享有的物权。
该学者认为事实物权也应当受到法律保护，主要有两个理由：第一，认为法律所规定的物权公示方式只是法律对一般社会生活的一种笼统的要求，法律物权有时并不会必然地代表标的物物权归属的真实面貌，所以，仅仅以法律物权是无法准确地判定出标的物物权的归属。第二，物权人有权对标的物进行处分，是由于其与物之间所存在的某种利益关系，只要这种利益关系符合现实社会公序良俗，并对此提供合法依据那么就应该对这种利益予以法律保护，即使这种利益并未经过法定公示。此种事实物权的观点，已经被司法实践所适用。如有的法院法官认为，已实际占有不动产的买受人具有该不动产事实物权所有人的法律地位，其申请办理登记手续并请求标的物出卖人履行过户登记义务的，仅仅是行使其事实物权所有权人所享有的权利。所以，买受人请求该不动产的出卖人履行协助其办理不动产登记手续义务的权利，并不受诉讼时效的时间限制。
四是认为应当赋予不动产交付产生物权与债权之间的中间型权利的法律效力。也就是说，交付产生不动产所有权四种权能被分割并转移的法律效力。
即不动产交付占有之后，买受人就该不动产所享有的权利，该权利存在于不动产所有权变动的债权阶段和登记的物权阶段之间，系一种过渡性质的中间型的单独权利形态，这种中间权利形态在性质上既不是纯粹性的债权，也并非是完全性的物权。也就是说，在不动产交易的买卖活动中，当不动产的出卖人交付标的物于买受人时，该不动产的占有使用权，实际上已经由买受人享有，该不动产之上的财产收益权也随之转移于买受人。
对于第一种观点，笔者认为，虽然已交付但未经登记的不动产，出卖人对此仍是法律名义上的物权所有人，但是此时的买受人就取得了该不动产的实际意义层面的财产权益。买受人基于此种财产权利人地位，与一般的债权已经不同，不仅是因为其已经拥有债权上的财产请求权，而且已经拥有一些诸如不动产的收益权和占有使用权等具有物权属性的权利。这种权利地位与完成登记的完全所有权也不相同，与完全所有权差着一步，即登记未完成。但买受人的这种权利地位的特殊性表明了不动产交付本身法律地位的重要性，且通过前文就不动产交付的司法实践考察，不动产交付已得到法院的认可，所以，一味地否认不动产交付效力的观点是欠缺合理性的。
对于第二种观点，实质上就是一种侵权救济的观点，在构成上存在一些问题，如这种"侵害"是否是一种"侵权",对占有事实的知情能否构成主观上的"恶意",之后的购买行为一定违反善良风俗基本原则吗？这些问题都没有合理的解释，适用该观点解决问题，显然并不妥当。
对于第三种观点，不动产交付之事实物权法律效力，笔者认为不宜采纳。因为事实物权本身并不具备物权所具有的移转性功能，甚至对物权的一般保护方法亦不能够适用，最重要的是其不能满足物权最基本的两大要求，一是物权的直接支配性；二是物权的排他性效力。
总之，前三种观点中的不动产交付效力理论，虽然在某种程度上符合现实社会交易习惯，具有一定的合理性，但在逻辑上并未能证明其正当性。诚然，登记是我国传统民法中唯一判断债权与物权二元化划分的标准。这就在实践生活中产生了一系列重大的法律问题，它并不能很好的保护已交付占有不动产的买受人的权利。尤其是在房屋买卖中，买受人已全额支付房款，并多年占有房屋，对房屋进行了较大的装修等修缮的情形下，如果只是把买受人作为出卖人的一个债权人，对于买受人来讲，是显然不公平的。而且也是难以被一般的普通民众观念所认可。诚然，传统民法理论学界观念中应该是准确无误的，在效力等级下，债权弱于物权的效力。但是不动产的买受人在已经支付相应价金并取得不动产之交付占有的，而因为未经登记的缘由，就仍然绝对地适用效力强弱的二元化理论，那么便值得我们对此观点保留怀疑的态度。换句话说，就是买受人在不动产交付占有后，这种对标的物的占有，是否只是一种纯粹的债权，是有一定的理论上与法律上的探讨空间的。因为，占有不动产的买受人享有的不只是一种债权上的请求权，而且享有一定的占有使用权益和收益权益。即"从债权债务关系发生的占有的权利，就其结构说，也是一种支配权，而不是债权。"相比之下，笔者更同意最后一种观点。下面对其理论论据及适用予以阐述。
5.1.2 不动产交付效力的理论基础：物权变动三阶段理论。
如前所述，所谓不动产"物权变动三阶段"理论（以下简称为三阶段理论），即不动产交付所产生的法律效力的性质，介于物权与债权之间，不动产交付的效力强于债权，却弱于物权。三阶段理论的提出，正是基于传统民法债权理论体系与物权理论体系之间的困境而提出来的。这是从整个不动产物权变动过程中的动态性角度进行研究与分析的，有着自身的逻辑合理性。
三阶段理论对传统理论的突破，最主要的是对所有权这一概念的构成所作出的创新。大陆法将所有权看作是占有、使用、收益、处分这四种权能的统一体，认为所有权本身是一种全面的、整体的人对于物之支配权，并不存在所有权分割的问题。
但是，现实实践中所有权的全面性只是一种理想状态，对其分割则是一种常态。其中的占有、使用和收益权能都是对标的物的用益权益，是完全可以与所有权分离出来构成我们所说的用益权能，比如土地使用权等。
英美法中，在分析法学派看来，所有权指向的是一个整体意义上的权利束，这种权利束完全可以分解成为：一是权利、二是特权、三是一种权力和豁免。
另一方面，在解决司法问题时，英美法所有权的分割就成为了一种思维工具，并将其与剩余权益的关系一并予以考虑。所以，在将所有权的分割当作一种法思维时，传统民法理论中对所有权的完整性与一体性的认识就可以重新进行构造，即笔者所赞同的三阶段论理论。三阶段理论在逻辑上采纳了英美法系中所有权的分割性理论，交付正是造成了所有权在其权能上的分割，并可以转移。
这种所有权的分割和转移具体表现为以下几种情况：第一，不动产交付之后，买受人即直接取得物之占有权。出卖人则丧失了对该不动产的占有权，且出卖人不得以其所有权人地位请求返还该不动产的占有权，因其请求权成立的要件占有已经不存在。第二，买受人因不动产的交付而取得其使用权，出卖人对物之使用权也随之丧失。如我国司法解释条文将房屋占有的转移视为对该房屋使用权的交付转移。
第三，收益权随着不动产的交付而转移给买受人。也就是说，不动产交付之后，其孳息及相关利益归其买受人享有，已被大陆法系所确认，我国合同法对此也予以了肯定。
第四，房屋买卖风险随交付发生转移，在我国商品房买卖的有关司法解释中就对此予以明文规定。
以上前三种表现说明，出卖人对物所享有的所有权中所包含的占有、使用、收益三方面权能都已随着该不动产的交付占有而转移给买受人。所以说，出卖人对物之所有权中已并不存在以上三种权能，其所能享有的只是债法意义上的请求权，如请求买受人支付标的物价款的权益，其所有权已然成为了欠缺以上三种权能的一种"虚有"性所有权。
三阶段理论是符合社会实质正义要求的，与买卖关系的当事人双方之地位相符合的一种理论。在这种理论下，所有权的变动过程是渐进式地、阶段性地，且因交付占有的进行而将标的物的占有使用以及收益转移于买受人。此时的出卖人所享有的所有权已经在实质意义上丧失了占有使用以及收益的财产权利。且一旦买受人支付了该标的物的全部价款，这种所有权就只剩下协助买受人办理不动产过户登记的义务，以便于转移该不动产之所有权于买受人。
总之，这种三阶段理论在其结构上有其合理性，使得不动产交付占有之后，买受人即基于对标的物的占有而获得了该不动产的占有、使用以及收益权能，而这些权能所构成的买受人权利显然已经不是单纯的债权，且这种买受人的占有权有着排他性和绝对性特征。一方面，这些权能在时间上不会终止，当然买卖合同无效或者依法被撤销次奥、解除的除外；另一方面，其占有权能还应受到债法意义的保护，且是侵权法保护范畴的绝对权。
5.2 不动产交付在物权变动中效力的体现。
5.2.1 不动产已交付未登记前的权利状态及其性质。
依三段论，在不动产交付后登记前，其权利状态属于中间型权利。那么，这种中间型权利的性质如何界定？在民事权利体系中又应当处于何种地位？对此值得探讨。
如前所述，三段论理论将不动产交易过程分解为三个阶段：双方订立合同、一方支付合同价款、一方交付一方占有、不动产过户变更登记这四个过程，在双方当事人订立合同后，债权产生，而在该不动产登记过户之前的中间型权利，显然是由买方支付价款和卖方交付占有两方面构成。在"顾万鸿上诉案"中，受理法院就是将虽未办理登记但是已经受领不动产之交付占有的买受人的保护和合同价款的支付情况、标的物占有移转的情况相结合，而进行的一种动态考察。在案件审理中，受诉法院认为，买方对未办理过户登记手续的涉案房产所享有的权利，还不能称之为物权，但是对其请求权的保护程度，是依据买方对卖方支付合同价款的多少，以及是否已占有该不动产、并请求卖方协助办理过户与否有关。买方支付的价款越多、实际占有时间越长，且向法院已请求卖方办理过户登记的，其权利性质理论上就越接近于物权。相反，此时的卖方在买方已经履行了合同的全部义务，并受领该不动产的交付占有后，即不再享有其他剩余权利，而是应该履行协助买方办理登记手续的义务。
买受人价款的支付情况在分期付款房屋买卖中更是影响着买受人在交易中的角色。
从经济学角度来讲，如果买受人已经支付大部分价金，标的物已经属于买受人。但是从法律角度来讲，即使买受人已经支付相当多的合同价金钱，但是出卖人仍是该不动产的所有人，因为买受人还未支付最后一笔合同价款。所以，对于此种情况下，有必要在买受人取得该不动产所有权前，但已经支付价款并受领交付占有的情形下，赋予其一定的权利，以保障其所付出的代价是完全有必要的。
德国民法则是以权利的形式确定买受人支付价款后未办理过户手续，但已实际受领交付占有的情形下的法律地位，即德国"期待权"理论。德国学者认为"期待权是将来的所有权的前身，其经济价值随着价款的不断支付而上升。因此，人们将期待权比喻为与所有权实质相同的亚种".
"买方支付价款的比例越大，所有权就逐渐地转移到买方手中，而卖方的合同项下的资产价值从经济上就不断减少。"在分期付款的不动产买卖中，买方对标的物之权利地位与其对出卖人价款支付的多少、程度等支付动态之间的关系尤为突出，买受人之期待权法律地位存在的基础在于买受人对该标的物已经占有，这种占有与买受人对价款的支付相互结合起来，就构成了买受人对标的物所享有的债权被物权化的一种正当基础。我国现实司法实践中更是将买受人价款的支付提到了更高的法律地位上，并成为不动产买受人对抗抵押权、亦或是建设工程优先权的凭证。
所以，笔者认为，我国应借鉴德国的"期待权"理论来界定中间型权利的性质问题。
而这种中间型权利既不是纯粹的物权，也不是一般的债权，其状态类似于不动产预告登记后的权利，一种被法律赋予其准物权地位的权利。
5.2.2 不动产交付的内部效力。
不动产交付的内部效力，主要是指买受人受领不动产的交付并占有该不动产之后，对其合同相对人也就是出卖人所享有的权利。从不动产交付占有对出卖人所有权权能的分割及大部分权能的移转来看，这种不动产交付的效力主要有合法占有、使用收益两大法律效力，另外因不动产交付占有后买受人之中间型权利地位亦或是期待权人地位，不动产交付即具备了阻止登记请求权诉讼时效适用的法律效力。
第一，不动产交付的合法占有效力。不动产交付之后，最直接的后果是产生标的物占有的移转，此时的买受人也因受领该不动产出卖人的交付而占有该不动产，并成为该不动产的直接占有人，并取得物之占有权；而此时的出卖人，就丧失了标的物的占有，且不能基于其所有权人地位向买受人请求返还该不动产的占有，只因此时出卖人的占有是无权占有，返还占有的请求权要件已经不存在，标的物的买受人的占有系合法占有。
第二，不动产交付的使用收益效力。不动产交易中买受人基于对交付占有后，即对该物权享有使用权能和收益权能。通过与出卖人签订合同，并履行相应地支付合同价款的主合同义务，受领出卖人的交付之后，对标的物不动产即享有的占有权系合法占有，前文已提及。且对方当事人即出卖人也已获得合同价款，买受人对该标的物所具有的权益不仅仅是占有，并对此享有使用权和收益权。买受人有权使用该不动产的一些设备及其设施，如买受人入住房屋，对房屋的装修和改造，并在此居住，就是其使用权能的一种表现。这是符合合同目的，并与其支付价款的代价相符合，而获得价款的出卖人则不再享有不动产的使用权，其使用权已随着交付占有的移转而转移给了买受人。买受人的收益权也是建立在交付占有的基础之上的，在不动产交付于买受人之后，该不动产的孳息等就转移给买受人享有。这也是符合合同法孳息原理的，即谁占有谁享有。
第三，阻止登记请求权诉讼时效适用的效力。也就是说，已受领交付占有的不动产买受人对出卖人所享有的不动产转移登记请求权不受诉讼时效的限制。实际生活中，由于众多因素的影响，买受人对不动产产权证的办理一般会拖延多年，而相对人即出卖人则会以其超过诉讼时效的期限为借口，从而拒绝为其履行不动产产权办证义务，甚至，起诉法院请求返还该不动产。对已受领交付的买受人之转移登记请求权在适用诉讼时效方面，我国司法实践形成了两种观点：一是认为登记请求权系一种债权请求权，是由于债权意义上的合同而产生的，所以也应该受诉讼时效的限制；二是在性质上，将这种请求权视为物权性质，并阻止诉讼时效的适用。辛正郁法官则具体分为两种情形：在房屋买卖中，房屋交付前，交付房屋和登记请求权则系债权请求权，应受诉讼时效的限制；但在房屋交付后，买受人对出卖人享有的转移登记请求权，由于其已经占有该标的物，就具备了物权性，物权不适用诉讼时效的规定，这种请求权亦不受诉讼时效的限制。
韩、延斌法官对此将已受领交付并占有的买受人视为该不动产的事实物权人，并认为买受人的这种转移登记请求权，只是为使其对已占有不动产所有权权能得到圆满，所以，这种登记请求权就是物权属性，不应该受诉讼时效的限制。
以上司法实践实务对买受人之登记请求权诉讼时效的认定，表明我国房屋交付司法实践已经确立了已受领交付占有的房屋买受人所具有的准物权人法律地位。此时的房屋占有，应该系买受人之实际占有，且在时间上，该占有还须具有时间上额持续性和一定意义上的稳定性，而不能是房屋的临时占有亦或是偶然占有。
5.2.3 不动产交付之外部效力。
不动产交付效力之外部效力，主要是指对不动产出卖人的一般债权人所具有的对抗效力。其主要体现在以下几个方面：
其一，多重买卖中对抗一般买受人的效力。对于不动产多重买卖问题，实践中一般遵循物权优先于债权的原则，即先登记者取得该不动产的所有权。但也会存在均未办理不动产变更登记，但存在一方买受人已受领交付并占有的情形。在这种情形下，该受领交付并占有的买受人对标的物不动产享有的权利优先于其他买受人。其对标的物所享有的权利不仅仅是债权，而是物权与债权之间的中间型权利，强于一般债权的效力。
其二，强制执行中对抗被执行人（一般债权人）的效力。即在出卖人被其债权人提起强制执行司法程序时，一般债权人针对该出卖人所享有的仅仅是债权上的请求权。而此时已受领出卖人之不动产交付的买受人，对该不动产享有一种具有物权属性，对债权人的债权请求权能产生对抗效力，此时受领交付的买受人的权利优先于申请强制执行的债权人。在出卖人出现破产情形时，已受领交付的不动产买受人之期待权优先于出卖人的债权人所享有的一般债权，并排斥这种债权，该期待权标的物就不能列入出卖人破产财产范围，并由此时的买受人来选择对该不动产是否一次性将剩余价款支付完全，取得所有权。
其三，破产保护的效力。就是说已向买方交付但未办理产权过户登记手续的财产不属于破产财产，依据就是《关于审理企业破产案件若干问题的规定》的最高人民法院司法解释的第 71 条第 6 项的规定。简言之，已受领破产人财产交付占有的买受人权利对破产执行有对抗效力。
