1 引言
1.1 选题意义和背景。
不动产交付的效力问题在我国物权法上并没有明确规定，有的只是对不动产登记的物权变动法律效力作了强制性规定，使得一些法院在不动产交付纠纷问题中严格适用登记生效要件的不动产物权变动规则，而影响个案的正义和公正性。不动产登记的重要地位，我们不予否认。但是不动产交付的法律效力却依然被法律所忽略，以至于在司法实践中对已支付不动产对价并受领交付后占有该不动产的买受人的合法权益造成一定程度的损害。如在民事执行中，有的法院将已被买受人受领交付的不动产，严格按照物权法的规定，将该不动产划为被执行人财产。这就严重损害了已经支付标的物价款的买受人权益，忽视了不动产交付后买受人之权利地位的保护。而从其他各国及地区的法律规定来看，不动产交付的效力问题已经引起了相当的重视。故有必要借鉴其他国家及地区的规定，对我国不动产交付制度，特别是不动产交付效力进行研究。
本论题对不动产交付在物权变动中的效力问题的研究是相当有意义的。就理论层面而言，利于弥补目前对不动产交付制度研究的不足，进一步丰富物权变动制度的理论研究，并促进物权法与其他法律的衔接。就实践层面而言，通过探究不动产交付在物权法上的应有效力，有利于保护实践中大量已受领交付但未办理不动产登记的买受人等的合法权益。
1.2 国内外研究现状。
对于物权法上的不动产交付制度，我国民法学界已经开始对不动产交付的效力问题予以关注。学者主要从交付的含义及性质、形式等问题予以了探讨。
对于交付的内涵，我国学者魏振灜在其着作《民法》一书中提到："交付，一般认为是指'占有的转移'".
另有学者张兴全在其作品中提到"交付是标的物所有人依照法律或合同转让其对标的物的占有的行为".
简言之，学者认为交付是一种占有的转移或者是转移合同标的物占有的行为。论及交付的性质，陈华彬教授在其专着中认为：
"交付仅是一种法律事实，只不过被法律赋予了某种特定的后果，即法律将交付与所有权转移联系起来，以交付作为判断所有权是否移转的界点。";也有的学者论到："交付仅仅是一种事实，只有与债权行为结合才有特定法律意义。"与此相反的是，孙宪忠教授认为"在物权法上，作为动产物权变动的公示方式的交付，是当事人有意发生物权变动这种结果的意思表示推动的结果。物权法上所说的交付，是一项独立的法律行为，即关于动产物权变动的物权行为。"对于不动产交付的地位问题，王成在其着作《论不动产物权变动的交付》中提到"作为反映交易习惯的制度设计，我们可以将交付作为不动产物权变动的公示手段，占有作为不动产物权享有的公示手段，而登记则作为对抗善意第三人的手段。"李连芳学者更是呼吁："明确交付在不动产物权变动中的法律效力".
实践中交付的形式主要有：一是习惯交付；二是转移占有交付；三是法定登记交付。
对于不动产交付在物权变动中的法律效力问题，有的学者持否认观点。有的学者则认为应该赋予其物权变动的法律效力，从而保障已受领交付的不动产买受人的合法权益，达到"物尽其用"之功效，孙宪忠在其文章中甚至认为，应赋予不动产交付以物权公示的法律效力。
还有一种观点，如王睿学者在对已交付但未登记房屋的法律问题分析中，认为已交付占有标的物不动产，但未办理不动产变更登记的买受人享有一种期待权。
认为这种期待权在性质上是具有物权性的财产权，既不属于物权，也不具有债权属性。
在国外法学理论领域中，对于交付理论的研究，德国学者萨维尼的物权行为理论就是最系统、最典型的代表观点。该理论主张交付系一种物权行为，且是一种具有独立性的契约，并为后来的德国民法典所吸收。
综上所述，上述国内外的研究成果对本文的编写有着重要的借鉴意义，但其有不足之处在于，这些研究与探讨有的只是对交付的研究，有的是对不动产的研究，而忽视了对不动产交付制度的系统理论阐释和实践应用的研究，使得不动产交付带来的实务纠纷与矛盾无法得到很好的解决。
1.3 论文要解决的问题、研究方法及创新点。
本文所要解决的问题主要是，在理论上完成不动产交付在物权变动方面的法律效力，就已受领交付占有的买受人之法律地位作了一定的探讨。并就其中的细节问题，如不动产交付制度的历史演变和发展情况，以及不动产交付含义作何解释与分析，其法律性质的界定，交付方式的分类，和应该如何界定已受领交付的买受人之权利的法律性质等，都是本文要一一详细论述和阐释的。
研究方法方面，本文将采用历史分析法、概念分析法、理论与实务相结合和比较分析方法等，来研究不动产交付的内涵、法律性质及不动产交付的法律效力问题。通过比较分析大陆法系国家、英美法系国家对交付效力的规定，找出问题，借鉴国外较好地不动产交付制度。通过对不动产交付的内部效力、外部效力进行研究，以期为现实生活中的不动产交易中因交付所带来的诸多纠纷与矛盾提供理论上的支持与立法上的建议。
本文的创新点在于，借鉴有关学者对不动产交易中已受领交付的买受人享有中间型权利的观点，与德国相关理论"期待权"相结合，并以此展开论述，对不动产交付效力制度作出一个简要的建议和构建。主要步骤是：1、整合学者对不动产交付的物权效力的争议理论，并逐一分析，引出本文所赞同的观点："物权变动三阶段理论",即已受领不动产交付占有的买受人之权利系一种"中间型权利".2、此时的买受人所享有的中间型权利，在效力上强于一般债权，弱于物权，可以类推适用于不动产预告登记制度，并受到法律保护。3、不动产交付的效力，从内部效力来看，有合法占有权、使用收益权、登记请求权不适用诉讼时效的法律效力；外部效力来看，有对抗一般买受人、对抗强制执行中的一般债权人、对抗破产的法律效力。
