摘 要
交付是不动产交易中的重要环节，但从我国目前的相关法律法规及司法实务来看，不动产交付在物权法上并不具有确定的法律效力。不动产登记的重要性，已经为我国民法理论界普遍认可，而交付在不动产交易中的法律效力问题，则缺乏相关系统性的研究与探讨。而现实社会生活中大范围的房地市场交易活动中，买受人可能由于出卖人、第三人等的原因而无法及时办理不动产的过户登记手续，买受人对该房地由于已经受领交付并实际占有，而对此享有除处分权之外的财产权益。但是买受人基于交付占有而享有的不动产权益，却并未能得到法律的有效保护。由此，在不动产交付未登记的情形下，受领交付占有的买受人的合法权益及不动产交付此时所具有的法律效力问题则值得我们关注。以下五方面就是对交付之于物权变动效力的法律问题进行研究与分析：
论文第一部分是引言部分，是就本文的选题意义及其背景展开论述，并简要叙述一下国内外学者对于不动产交付制度的研究现状；之后是在整体上提出文章论题，文章大致会运用到的法学专业研究方法，如概念分析法、比较分析法、历史分析法等；文章的创新点和研究意义，也会有一个简要的介绍。
论文第二部分，首先是对不动产交付制度的起源及其历史发展状况进行研究，从罗马法早期中不动产交付制度的严格形式主义开始，继而对优士丁尼法时期对不动产交付方式多样化展开论述，然后就日耳曼法体系中对不动产交付方式遵循"从手到手"的模式，到观念交付方式被现代各国民法体系所逐渐认可，进一步论述交付方式的演变。继而，就不动产交付本身的含义作了详细阐述，并从其构成要件出发，讨论不动产交付行为的内涵。然后就是对不动产交付的性质问题的研究，主要从引入德国学者萨维尼的物权行为理论出发，将学者对其性质是否为独立契约的争议进行论述并进行简要分析。当然，不动产交付的方式问题则是参考动产交付方式，着重分析了不动产交付的观念交付类型。不动产交付的法律意义一节是本部分的最后内容，主要就实践层面和法律层面展开论述。
文章第三部分，主要是对不动产交付效力的国外法考察和分析。这章主要分为两大模块内容，一是大陆法系上，分别从各国不动产物权变动模式着手研究。首先是以法国民法、日本民法所采纳的意思主义模式为研究对象，提出该模式下不动产交付只是被赋予一般性的债权效力；一种是债权形式主义模式，并以瑞士民法典为代表，不动产交付只是债权合同履行的重要内容，不具有物权法上的任何法律效力；一种是德国法所代表的典型的物权形式主义模式，同样地，该模式下不动产交付并不发生物权变动的法律效力。对于英美法系国家，笔者着重研究其不动产物权变动模式之契据交付制度，强调英美法系不动产契据交付是其财产权利转移的必经过程，和契据交付转移财产权益已经被美国州财产法所认可。两大法系对不动产交付效力制度的规定，是值得我国不动产交付制度体系加以借鉴的。
论文第四部分，首先，分析物权法颁布之前，我国《民法通则》、《合同法》及相关法律法规中对不动产登记制度的规范，指出这些规范并没有否认不动产交付的物权变动效力，而登记也并不是不动产物权变动的硬性规定。其次，分析物权法中确立的严格登记生效主义的不动产物权变动模式，但是基于一些公共政策的考虑，对于业主范畴的规定即是对不动产交付物权意义上效力的一种认可。然后，就我国司法实践中认可交付效力的案件予以了简要叙述。最后，是对我国物权法上不动产交付效力规范的制度缺陷的一种论述，从登记生效主义的弊端，相关法律法规上对交付效力的有位规定和物权法上的缺位规定来逐渐论证。
文章最后一部分，是对本文论题理论上的一种构建和完善。笔者试图从学理上对我国物权法上不动产交付制度进行完善。首先是对不动产交付制度进行完善的理论基础予以分析，从理论界对已受领交付占有的买受人的法律地位的争议及理论剖析出发。并进一步从学者对不动产交付效力的争议进行评析，从而对不动产物权变动三阶段理论进行阐释。从其合理性出发进行研究，并对其中的核心内涵--买受人之中间型权利进行剖析，突出强调不动产交付占有的重要效力。
关键词：不动产交付 物权变动 效力 中间型权利
目录
摘要
1 引言
1.1 选题意义和背景
1.2 国内外研究现状
1.3 论文要解决的问题、研究方法及创新点
2 不动产交付的一般问题
2.1 交付制度的起源及历史发展
2.1.1 罗马法上的交付制度
2.1.2 日耳曼法上的交付制度
2.1.3 近代交付制度的发展
2.2 不动产交付的含义及法律性质
2.2.1 不动产交付的界定
2.2.2 不动产交付的法律性质
2.3 不动产交付的形式。
2.3.1 不动产交付形式的一般问题
2.3.2 不动产的现实交付
2.3.3 不动产的观念交付
2.4 不动产交付的意义
2.4.1 不动产交付的法律意义
2.4.2 不动产交付的实践意义
3 不动产交付在物权变动中效力的比较法考察
3.1 大陆法系上不动产交付之物权变动的效力
3.1.1 大陆法系上不动产物权变动的模式
3.1.2 不同物权变动模式下不动产交付的效力
3.2 英美法系上不动产交付之物权变动的效力
3.2.1 英美法系上的不动产契据交付制度
3.2.2 英美法系上不动产契据交付的效力
3.3 国外不动产交付效力的比较及对其借鉴意义
3.3.1 两大法系不动产交付效力规定的比较
3.3.2 国外不动产交付效力的规定之于我国的借鉴意义
4 我国不动产交付之于物权变动效力的规定及其缺陷
4.1 我国现行立法对不动产交付效力的规定及其司法适用
4.1.1 我国物权法颁布前不动产交付效力的规定
4.1.2 《物权法》及其相关司法解释上不动产交付效力的规定
4.1.3 我国不动产交付之于物权变动效力的司法实践考察
4.2 我国不动产交付之物权变动效力的制度缺陷
4.2.1 物权法上不动产交付效力的缺位
4.2.2 不动产交付效力规定的冲突
4.2.3 严格登记生效要件主义的弊端
5 我国不动产交付在物权变动中效力的制度重构
5.1 重构不动产交付在物权变动中效力的理论基础
5.1.1 不动产交付在物权变动中效力的理论争议
5.1.2 不动产交付效力的理论基础：物权变动三阶段理论
5.2 不动产交付在物权变动中效力的体现
5.2.1 不动产已交付未登记前的权利状态及其性质
5.2.2 不动产交付的内部效力
5.2.3 不动产交付之外部效力
结 论
参考文献
