3 不动产交付在物权变动中效力的比较法考察
3.1 大陆法系上不动产交付之物权变动的效力。
3.1.1 大陆法系上不动产物权变动的模式。
物权法上的不动产交付制度，主要是指不动产的交付对于物权变动等所具有的法律效力。对于大陆法系不动产交付制度这一点的研究，则需要从大陆法系各国法律所采纳的物权变动模式来着手。从本质上来讲，不动产物权变动模式乃一个成文法国家在不动产物权动态变化方面所采取的一种具体的法律调控方式。这不仅关系到不动产交易当事人双方之间交易的内部安全性问题，还涉及到了交易之外与第三人之间的外部安全。简言之，不动产物权的变动规则关系到的利害关系人包括交易双方当事人及第三人。所以，不动产物权变动规则必须明确，并保障利害关系人之间有序进行不动产交易。
具体来讲，大陆法系国家关于不动产的物权变动模式大致有以下三种模式：
第一种是意思主义模式，以法国民法和日本民法为代表。且就不动产的登记效力来讲，两国民事立法同样采纳的均是登记对抗要件主义模式的不动产物权变动规则。所以，在物权变动模式上，二者应当是属于同一模式，但具体来讲，法国法是以债权意思主义为其物权变动模式，日本民法典则是以不动产物权的公示对抗作为其意思主义物权变动模式的原则。以下是从两国民法典之具体法律规范内容中所进行的简要阐释。
债权意思主义模式，在法国民法上又称为纯粹债权意思主义，该模式下物权变动仅仅需要双方当事人之间达成转让协议。《法国民法典》第 1583 条规定："当事人双方就标的物及其价金相互同意时，即使标的物尚未交付、价金尚未支付，买卖合同即告成立，而标的物的所有权即依法由出卖人移转于买受人。"对于双方当事人之间的契约，该法典第 1582 条规定："称买卖者，谓当事人约定一方将物交付于他方，他方支付价金的契约。"该模式下强调的是买卖契约必须履行的民法原则，且契约一经达成即发生物之所有权转移的法律后果。这种模式中突出的是当事人契约意志的自由，是私法自治意识的完美体现，如《法国民法典》第 1583 条所作规定中强调的当事人在对交易标的物和价金两方面均同意。但所谓的契约必须是当事人之间卖方将标的物交付于另一方，且受让方支付相应价金之时才称得上契约，如《法国民法典》第 1582 条中对买卖者义务履行的要求所作的规范。尽管契约意思表示一致，一经成立就会产生所有权转移的法律后果，但交付是契约的重要履行内容，其地位也是不容忽视的。
以日本民法为代表的公示对抗主义的意思主义模式，指的是物权产生变动的法律效力在债权契约的意思表示达成一致时即产生，物权的公示不具有导致标的物所有权发生变动的法律效力，但是不动产的变更登记具有对抗第三人的法律效力。在日本民法体系中，登记是不动产物权公示的权威手段，未经登记，不得产生对抗效力。如在其民法典第 177 条规定："不动产物权的取得、丧失及变更，除非依登记法规定进行登记，不得以之对抗第三人。"不动产登记只是日本民法典中不动产物权发生变动的一种公示方式，并不构成物权变动的生效要件。在交易双方当事人达成买卖契约后，不动产物权变动即产生法律效力。同样的，交付则是不动产买卖契约内容的重要体现，在日本司法判例中也逐渐认可了不动产交付的法律效力。公示对抗主义下的不动产物权变动也是以充分尊重当事人自由意志为前提的，不动产的交付效力则更是在司法实践中广受关注。
第二种模式是以瑞士法为代表的债权形式主义的物权变动模式，即物权产生变动的效力须得债权法意义上的契约意思表示达成一致和一定的公示方法，如不动产经过登记，物权变动效力才会产生。这种债权形式主义模式又被称为不动产物权变动之公示要件主义模式，要求不动产物权发生变动并不以意思主义模式下的契约达成为要件，还须要对不动产进行登记，以达成不动产公示的目的和发生不动产之物权变动的法律后果。
因此，该模式下，登记并不是不动产物权变动的内在依据，而是一种外在表现的标志性形式。换一句话说，债权形式主义模式下，只需要债权性契约和不动产登记，不动产物权就会发生变动。并不认可物权变动的原因是物权转让合意的存在，而是当事人之间债权合同的达成。这种模式下不动产交付并无物权变动的法律效力，且不动产的交付也并不具有其民事法系中物权法意义上不动产物权发生变动的法律效力。
第三种模式是物权形式主义的立法模式，以德国民法立法体例为典型代表。认为物权产生变动的效力并不是依赖于双方当事人之间的债权行为而是物权意思表示达成一致的后果，债权行为只能产生一种相对的债的法律效果，并将物权意思表示行为和债权意思表示行为相区别并分离开来。即所谓的"区分原则"在德国物权行为理论体系中的表现形式。其《民法典》第 873 条规定："转让土地所有权、对土地设定权利以及转让此种权利或者对此种权利设定其他权利，需要权利人与相对人关于权利变更的协议，并应将权利变更在土地登记簿中登记注册，但法律另有规定的除外。"这是对土地所有权转让方面的规范，并强调土地所有权的转移不仅须要一系列土地登记程序和交付土地的行为，且需要交易双方达成物权协议。这也是物权行为理论的具体体现，要求不动产物权的变动在形式上必须予以公示，且必须经过登记才发生法律效力。简言之，这种"区分原则"主要是针对不动产物权变动的原因和法律后果予以区别，且从根本上来说，两者之间所依据是不同的法律规则。如不动产买卖交易中，买卖合同本身的成立与生效以《合同法》为依据，而不动产物权发生变动则以《物权法》为依据。而"抽象原则",就是先前的债权行为的有效与否并不能影响当事人之间为达成物权合意而实施的物权行为本身有效与否，也可以称之为"无因性原则".也就是说，物权合意一旦成立，则不因债权行为的无效或者其他瑕疵而影响其法律效力的有效性。
相较以上两种模式来说，德国民法要求也是物权行为理论所认为的在不动产的登记行为中，还包含着物权合意，即必须有交易双方针对物权转让的意思表示达成一致的内容，也是我们所说的物权合意，也可以称之为物权性质的契约。也就是说，在以德国民事法律为代表的物权形式主义模式下，不动产物权变动需要三方面因素：债权契约、物权契约以及不动产登记。
3.1.2 不同物权变动模式下不动产交付的效力。
由上文的论述，我们不难看出，大陆法系国家在不动产交付制度上的规范，主要是从各国不同的物权变动模式的角度，对不动产交付制度进行规范的。而大陆法系对不动产交付制度的界定与规范，我们可以从以下几点来进行分析与研究。
一是意思主义模式下。只要债权契约一经成立，就会发生不动产物权变动这样的法律效力。也就是说，这种债权意思主义模式下，不动产物权变动的关键因素是双方当事人就标的物各项权益进行约定的合意，而其中不动产的交付则是这种合意达成之后，履行合意的主要方式和内容，合意的履行，则最终影响所有权发生移转的法律效果。可见，在意思主义模式下不动产交付地位的重要性，是关系到不动产所有权移转实现的重要内容，也是充分尊重合意当事人意思自治的重要体现。但是，此模式下的不动产交付效力并不具有物权意义上的法律效力，而是债权性效力。
二是债权形式主义模式下。不动产物权发生变动的条件是，有效的债权契约和不动产的变更登记。这种债权行为就是双方当事人就标的物不动产权益达成的有法律效力的债权性契约。在有效债权契约的前提下，办理不动产登记手续，不动产物权才会转移给买受人。这种模式下，不动产登记是其物权发生变动的生效要件，不动产的交付只是对债权行为履行的方式，并不具备导致不动产物权发生变动的物权法法律后果。具体法律规定见《瑞士民法典》第 656 条的规定，是关于土地物权的取得，是以土地登记为必要要件，不动产交付并不具有物权效力，有也仅仅是一种债法上的履行条件。
三是物权形式主义模式下。在此模式下，不动产物权发生移转，不仅包括有效的债权合意，还要有物权契约和不动产登记，才能使得不动产物权移转给买受人。在这种物权变动模式下，不动产交付同样地，并不具有物权发生变动的法律效力。
总之，大陆法系国家对不动产物权变动的规范，大多是对不动产登记的认可，有的国家以登记作为不动产物权变动的对抗要件，如日本民法典的规定；有的国家不动产物权变动的生效要件是不动产的登记，如德国法和瑞士法的规定。而大陆法系下意思主义模式的不动产物权变动模式，不动产的登记不是物权变动的生效要件，交易双方的合意才会导致其物权意义上的变动效力。其中，不动产的交付则是这种合意完成的关键内容，可见不动产交付的重要地位。但是不动产交付的效力并不具有物权法律层面上的法律效力。
3.2 英美法系上不动产交付之物权变动的效力。
3.2.1 英美法系上的不动产契据交付制度。
英美法系国家法律体系中，物权这个概念并未被明文规定于其中。英美法系国家只是依据各国的市场交易习惯与现实社会生活实践的需要，而逐步构建起符合其国情的一系列财产权利变动方式的制度。简而言之，英美法系并没有如大陆法系法律中清晰的物权及其变动概念，而是在其财产法体系中对"不动产物权"及其变动进行规范与调整的。
对于英美法系中不动产物权的权利变更，契据的交付即是其权利变更的主要表现形式，即所谓的"契据交付主义"的不动产物权变动模式。
契据交付制度在英美房地交易尤其是在土地的交易中是最重要的法律制度之一。英美不动产交易的实现，包括两个阶段，一是双方当事人针对该不动产标的物所达成的契约，即买卖合同的成立；二是双方当事人就该不动产契据的交付，契据通常由出卖人作成书面文件，并由出卖人签字盖章，然后交付于买受人。契据的交付意味着该不动产交易行为的完成，且契据一旦交付，该不动产的所有权即转移给受让人。契据交付之后，其效力就不会更改，不论之前引发该交易的买卖合同的效力状况如何，都不能影响契据的效力。
契据交付之于买卖契约，是具有其本身的独立性的，两者都是英美不动产交易活动中的重要过程。且买卖契约作为第一阶段中的环节，是交易当事人之间对标的物权益有关的一些重要方面所进行的一些商议，其本身并不会导致不动产财产权利发生变动的效果；而后一阶段的契据交付，是出卖人向买受人交付的书面文件，即契据，而契据的交付则会导致该不动产权利发生变动。英美法系中的不动产买卖契约与契据交付与大陆法系上的物权行为理论是有着相通之处的。第一阶段的买卖契约如大陆法系中的债权契约，存在合同的履行是否得以实现的问题。第二阶段的契据交付类似于物权契据，直接以不动产的产权变动为核心内容，有权利发生移转的法律效力。
在英美法系中，不动产交易中的买卖契约合同因缺乏构成要件而无效，或者发生合同撤销事由而由一方当事人提出撤销合同的，是不会对已经引起不动产产权移转的契据交付行为的法律效力带来决定性的影响的。即英美法系上契据吸收原则的效力表现。这里的吸收原则指的是，随着不动产契据交付行为的完成，契据权利随即吸收了存在于双方当事人之间的合同权利，"从契据交付之日起，之前的合同权利与救济不复存在，任何因产权瑕疵而试图获得的救济必须以契据中包含的承诺为基础".
所以，英美不动产交易在契据交付后，先前的买卖契约就被后面的契据交付所吸收，而契据则是不动产产权唯一的合法性依据。当然，这种吸收原则只是被适用于一些包含不动产产权内容的买卖合同中，而不能适用于与不动产产权无关的领域中，与此相对应地合同内容也不能被契据所替代。
总之，英美不动产交付的重要表现形式就是契据的交付，且契据交付系不动产交易完成的重要步骤之一，地位相当重要。
3.2.2 英美法系上不动产契据交付的效力。
在英美法系国家中，契据交付是其不动产交易活动中的必经过程，已成为不动产财产权益转移的工具，而买卖合同内容的履行也是由契据交付来达成目的。
在英国司法实践中，不动产产权在普通法发生转移，须要经过两方面的过程：一是契据交付的完成；二是产权完成变更登记。而在美国不动产交易中，契据登记产生的是一种不动产产权对抗第三人的法律效力，财产权利的转移的生效要件就是契据交付的完成。简言之，契据交付在英国现代财产法中，还只是具有债法上的法律效力，而在美国大多数州的财产法体系中，其本身就能产生不动产产权转移的法律效力。
在现代英美法系上的不动产登记制度上，契据交付的作用则具有了不同的意义。在英国，不动产交易一方面实行产权登记制度，另一方面实行负担登记制度的法律体系。
产权登记制度中只是对产权本身的登记，登记薄的记载则是土地权益归属最直接的证明，契据的交付不再是不动产产权变动的标志。但是契据交付依然是产权登记的前提条件之一，契据的交付是不动产的产权登记的前提要件，产权登记一经完成，则产生产权变动的效力。负担登记制度，是依然以契据交付作为其产权转移的标志，是不动产权属的证明文件。但是如果不动产受让人未能在法律规定的契据交付行为之后一定的时间内取得不动产产权登记的，此时的不动产产权则由出卖人继续占有。在买受人实施办理产权登记行为之前，出卖人是完全可以一直以受让人的受托人名义继续持有该不动产的产权的。
而在美国的不动产交易活动中，契据交付依然具有转移不动产财产权利的重要作用，在土地登记制度体系上，大多数州是契据登记的法律制度。强调不动产登记的功能只是发挥一种对抗第三人的法律地位。也可以这样说，在美国的登记体制下，契据交付是不动产产权发生转移的标志，登记主要是弥补契据交付本身所不能实现的大面积的公示范围和交易安全性问题，且登记制度本身只有对抗效力，而没有法律上的公信权能。
并与此同时，美国法律在登记制度下建立起了与之相对应地财产保险法律制度，以及善意买受人制度规则体系来加以保障。
3.3 国外不动产交付效力的比较及对其借鉴意义。
3.3.1 两大法系不动产交付效力规定的比较。
由以上不动产交付效力的比较法考察，两大法系对于不动产交付效力的规定有着很大的差异性。具体体现在以下几个方面：
第一，对于不动产交付的重要法律地位，大陆法系国家一般将交付认定为不动产买卖合同的重要履行内容，其仅仅具有一种债权法层面上的法律后果。而英美法系国家中，契据交付系英国财产法中不动产产权转移的必经程序，俨然是不动产登记的前置条件；契据交付更是美国州财产法中所有权转移的重要标志，不动产交付已经演变成不动产产权转移的标志。简言之，不动产交付的法律地位在英美法系尤其是美国法律体系中远远高于大陆法系国家中的规定。
第二，不动产交付在其物权变动中的法律后果的规定不同，这是最大的不同。英美法系中，美国州财产法体系中，大多数认为契据的交付即发生不动产财产权利转移的法律效力。大陆法系的物权法体系中，不动产的交付并不具有物权变动这样一种物权效力，而只是会导致债法上的法律后果。且在不动产交付与登记的关系问题上，大陆法系国家并未对其关系进行相关规定，而英美法系国家中，英国财产法将契据交付作为不动产权利登记的一种前置条件。可见，不动产交付效力在两大法系物权法之中的差异性。
3.3.2 国外不动产交付效力的规定之于我国的借鉴意义。
第一，是在不动产物权变动方式上，我国物权法在第 9 条中虽然规定了一般情况下不动产物权变动规则系登记生效要件主义，但是不动产交付的效力问题却并未有所规定。而在大陆法系国家中，不动产物权变动方式有的采用登记对抗的物权变动模式，如日本民法典在其第 176 条中直接规定的，在设定或者转移物权时，只依照当事人的自由意志，而并不是不动产的登记；且登记只是起到对抗第三人的作用，有的只是权利证明的一种凭证，而不是物权变动的依据。又如在美国法律中，不动产物权发生转移，一般意义上是契据交付行为的完成，不动产的登记也通常是以契据交付为前提条件，并不是物权发生移转的标志，不动产的登记有的只是对抗第三人的法律效力。我国物权法对于不动产物权的变动模式的规范比较僵硬，只重视不动产登记的效力和功能，而忽视不动产交付的规范与作用。
第二，国外法律对于不动产交付的效力问题也并不一味地回避亦或忽视其重要地位，如美国法对于不动产的契据交付，则赋予了其物权变动的法律效力，不动产的财产权益随契据的交付而转移。且国外法律体系对于不动产交付问题的解决具有体系上的一致性，在原则性的问题上并不产生诸如我国某些司法解释与物权法法条相冲突的时候，这就涉及到我国不动产交付制度在立法技术上的完善性与体系的问题。
