1绪论
1.1研究的背景及意义
房地产业的发展状况对一国整体经济的健康运行具有十分重要的作用。消费、投资和出口贸易是我国三大经济增长的三大动力,而投资和出口构成了中国经济增长的核心,其中房地产又是投资的重要组成部分。
房地产业融资金额大、产业生产周期长、涉及的范围广,其对国民经济的发展有重要推动作用。房地产业与多个产业部门具有产业的关联,它对上游产业如水泥、混凝土、钢筋的拉动比率大约为1:1.9,对下游产业,包括与房地产衍生相关的装修装饰、家电、家具等行业的拉动比率为1:1.3—1:1.4。它对其他产业的带动系数也比较乐观,我国房地产业每增加1单位产值对各产业的总带动系数为1.416,其中对金融保险业的带动系数最高,大约为0.145。2013年,我国GDP总额为568845亿元,房地产业绝对额为33295亿元,房地产业在GDP中所占比重为5.85%,我国经济比上期同期增长7.7%。近年来,随着我国国民经济持续快速的增长和城市化进程的加快,住房制度改革也在不断推进,我国房地产投资持续保持较快的增长速度,房地产业呈现出高速发展的态势,成为国民经济的增长点和消费热点,在国民经济发展中处于先导地位。
房地产业是资金密集型行业,区别于其他的产业,其投资周期长、投资规模大、商品价值高,这也决定了房地产的产业链发展需要金融行业的资金支持。从土地开发到商品房销售的整个业务流程中,商业银行信贷资金是最主要的资金来源。对商业银行而言,房地产开发贷款是其重要的资产业务,创造银行的利润。
个人住房抵押贷款更是各商业银行相互竞争的优良资产。至2013年底,我国商业性房地产贷款余额达14.39万亿元,占银行贷款余额的20.01%。银行业和房地产业具有利益和风险共享的紧密联系,两者的稳定发展需要以房地产金融安全为重要保障。
十八大以来,李克强总理一直强调要加强信用体系建设,提高监管效力,排查和化解各类风险隐患,严守不发生系统性区域性金融风险的底线。从理性角度出发,新一届政府对于经济的增长不能仅凭借货币政策和信贷的刺激作用,如果仍旧通过扩张的货币政策和信贷膨胀掩盖经济问题,那么在今后将面临强度更大的系统性风险。目前,我国房地产市场火爆,部分地区房价远远偏离正常的价格,各地区房地产信贷的迅速扩张,这不免也让房地产金融面临系统性和区域性的泡沬破裂风险,兴业银行目前巳经停止房地产贷款业务,其他银行在今后是否会跟风也值得商榷,但可以看到目前我国房地产金融确实存在着一定的风险,这提醒我们要重视对房地产金融风险的预防。
金融业促进经济的发展,但金融出现风险也会严重影响经济的稳定发展。李克强总理也指出我们应完善金融监管的协调性,适时推出存款保险制度。金融改革要遵循市场化规律,逐步推进利率市场化和汇率的市场化进程。金融机构的改革,首先要放宽准入限制,给其他金融机构更多的发展空间。接下去就是建设多层次资本市场,使资金有更广阔的市场流通。这些意见也为我们今后发展房地产金融指明了道路,让更多的金融机构进入房地产融资市场,形成多层次的房地产金融体系,拓宽融资渠道,分散房地产金融风险。
1.2国内外研究综述
1.2.1房地产金融风险的现状研究
王军华(2004)、谢百三(2003)认为近年来我国房地产市场呈现的繁荣是一种非理性的繁荣,房地产开发企业的快速增长与高资产负债率并存,房地产投资增长过快与房产高空置率并存,房地产信贷的飞速发展与高违规率并存等,我国房地产市场可能已经出现泡沫经济。
毛建林(2007)、胡俊(2010)、潭志慧(2011)、宋佩宗(2011)指出我国房地产金融中土地储备贷款和个人住房抵押贷款的信用风险,以及贷款前审查宽松和贷款管理粗放等操作风险。房地产市场过热引发市场风险,房地产新政频出产生系统性风险,房产企业过度扩张的信用风险,资产负债结构错位,流动性风险显现等都是学者考虑在内的。王重润(2006)、李延文(2010)用一些国际上的指标检验了我国的房地产金融风险,指出我国房地产融资结构不合理引发的房地产系统性金融风险。
1.2.2房地产金融风险的成因和影响因素研究
以海曼.明斯基(1982)为代表的多位西方经济学家,以金融风险“周期性”为解释提出了 “金融不稳定”假说,认为商业银行和贷款人的特性决定他们需要经历周期性的波动,这种波动又通过金融中介^"散到经济的各个方面,以致引发更大范围的经济不稳定。Barras&Ferguson (1985) , Grenadier (1995)等经济学家考量房地产建筑业周期,研究了房地产周期波动的基本条件、经济预期、传导机制。
信息经济学从信息不对称角度对房地产金融风险的形成进行解释。Carey(1990)提出信息不对称的地价模型,分析了土地价格变化、投资者和银行贷款之间的数量关系。Bertrand( 1995)认为,在金融自由化的情况下,金融机构受约束I减少,违规借贷造成金融风险累加,加速了房地产泡珠的形成与破灭。
Mishkin(1997)等人提出,金融机构与借款人之间的信息不对称将会加大房地产金融风险。Krugman(1998)等人认为,信用工具创新的多样性导致的金融中介问题使得金融风险扩散。Allen(1998)等人提出了一个金融机构与实体经济互动的资产泡沫模型,得出金融中介机构引发的代理问题最终形成资产泡诛。资产价格波动论通过金融资产价格的内在波动性研究房地产金融风险。
Abraham J.M.和P.RHendershott (1995)发现房地产开发商的投机预期、房地产市场中买卖双方的投机行为等重要因素形成了房地产金融风险。Kenneth Patton(2006)认为房地产金融区别于传统的金融,税收政策调控房地产市场的操作是不安全的。该理论认为,房地产金融风险产生的直接原因是房地产市场价格的激烈波动。
货币主义对房地产金融风险的解释:以弗里得曼为代表的货币主义认为如果货币并非供给过剩,金融体系的风险因素不太可能发生。金融不稳定的关键在于货币政策,货币供给失衡引发金融风险的产生和积累,使得小型的金融困境演变为整个体系的风险。斯瓦兹定义不是货币数量显着下降导致的金融风险为“伪金融危机”。当货币供给波动时,人们在房地产业的投资也会波动,一旦波动过大,就会产生房地产金融风险。
还有一些学者运用行为金融学对房地产企融风险的成因进行解释。HirshleiferC1975)和Kindleberger (1989)认为,市场参与者容易受到其他参与者的影响,盲目跟风产生投机行为,这不仅决定了资产的价格,同时也是引发泡沬膨胀产生风险。Wong (1998)研究泰国的金融危机并建立动态模型,表明了房地产开发商对市场过度乐观的预期会产生的趋同和盲从行为,并展示了其在房地产泡沫形成过程中的作用机制。
周京奎(2005 )在局部均衡条件下运用博弈论和信息经济学构建房地产信息模型、市场不确定性模型、反馈效应与投机行为模型,从理论和实证角度,提出并且证明了过度的金融支持导致房地产风险的假说。方晨亮(2009)通过分析房地产价格与通货膨胀之间的关系,借鉴米什金的研究成果反映通货膨胀影响资产价格_的机制。张帆(2003)、张霖森(2011)认为房地产金融风险和房地产风险关联性很高。
从内部和外部两方面原因对房地产金融风险形成进行解释,房地产金融风险的形成机理不仅从开发商、购房者、行业等房地产市场的供给和需求这两个内部原因角度来分析,还受到国家政策法规、宏观经济环境等外部因素的深刻影响。
毛立平、胡坚(2004)、高恩辉(2009)分析了银行主导型金融市场对房地产发展的推动作用。当前房地产开发的各个环节都需要银行的信贷支持,房地产投资与银行的信贷供求直接相关,房地产业对金融业的依赖引发潜在的金融风险。
1.2.3风险识别与预螫系统研究
VAR通常称为风险价值法,该方法将各种资产融合,并将金融市场中的风险通过分析计算最后得出一个简单的数值,该数值让研究人员能够清楚地知道在自己拥有的资产在某段时间内所面临的最大风险。
FR概率模型(probitmodel)是在1996年由Frankel和Rose提出的,研究发现,信贷增长率上升过快,汇率被高估,债权国的利率上升,使得货币危机越容易发生。但是这一模型的缺点缺乏考虑通货膨胀和国别差异性因素,仅靠名义汇率的贝乏值程度来判断金融危机的发生,这显然存在明显的证据不足。
Kaminsky, Lizondo 和 Reinhart 于 1998 年创建了 “信号法”(KLR 模型)。KLR信号法选取一系列指标并根据这些指标的历史数据确定其临界值,当某个指标突破这一临界值时,就意味着该指标发出了一个危机信号;危机信号越多,发生金融危机的可能性越大,根据有效指标发出的信号数量就可以预测任意给定的月份在未来24个月内发生危机的概率。
Witold (2002)利用HP滤子构建房地产周期指标。他的研究只分析价格变化,使用了 GDP、家庭消费支出、可支配收入、投资结构、资产回报作为变量指标。研究发现,HP滤子方法能正确识别周期的转折点,更好地分析房地产走向。
根据房地产周期波动理论,丁烈云、徐泽清(2000)以武汉为例,结合定性分析与定量分析解决预警问题,提出了在房地产领域实现预警过程自动化的思路。李斌(2004)认为房地产所在区域的宏观经济变量和房地产内生振荡因素是房地产市场振荡的两大内外变量因素,并可以依据不同城市的特点分别选择房地产预警指标。裘建国,袁翠华,郭法定(2006)根据南京市的实际情况,对房地产预警体系的建立采用系统动力学模型,并提出了相关的政策建议。
部分学者运用时差相关分析房地产市场指标,郭慕、王锋、刘长滨(2003)对深圳市房地产预警系统的构建采用了统计预警方法。他们用时差相关分析了若干指标,结合单指标和综合指标预警来监测市场的动态。胡鹏、姚长学、钟叔平(2003)运用时差相关分析获得与销售率这一基准循环指标相关的指标,在此基础上构建了房地产先行扩散指数预警系统。
董小君(2004)、郭峰(2005)、周星(2009)评价了目前运用较多的金融预警方法与模型:(1)对非线性的预警对象为釆用ARCH模型,线性的预警对象,则采用ARMA模型;(2)景气指数法,该方法比较简单,应用多为法观经济方面;(3)基于概率模式分类法,分类和比较应用模式来判断未来发展情况;(4)判别分析法,通过统计数据筛选样本,选择预警指标并建立判别函数,然后对函数F值进行检验;〔5)人工神经网络,人为确定评价的标准,主观性强;(6) CBR模型,模型基于案例推理,适用于经验丰富的领域。
部分学者运用相关的指标体系逬行凤险的分析和预警,毛建林(2 007)对房地产贷款、宏观金融风险等指标的权重的确立采用AHP方法,通过定量指标计算得到银行当期房地产金融风险预警综合指数,并对房地产金融风险的预警区间作出细分;银行应根据当前房地产金融风险所在区间及时采取相应措施,以便将风险发生的概率或损失降低到最低程度。周星(2010)通过主成分分析法确定各房地产金融风险预警指标的权重,并选取人工神经网络方法对武汉市房地产金融风险预警系统进行构建和预测,并根据预警结果提出了相关对策措施。
1.2.4金融风险的防范研究
对于美国次贷危机的借鉴,Mishkin (2007)针对货币政策在房地产市场中的作用机制提出了对于货市政策在传导机制不明朗状态下的操作建议。JosephAdam son .Todd J Zywicki (2007)建议金融监管机构应帮助借款人识别房地产市场风险。格林斯潘(2008)指出,需改进风险管理中的监管量化模型,尽量包含全部经济本体的主导变量。
易宪容(2005)认为,严抓金融体系的稳定性,建立房地产价格失衡和金融失衡预警指标体系,金融机构要提高监测风险的能力,政府在税收政策、信贷政策、土地政策和住房政策等方面做出防范对策。易宪容(2009)认为凭善我国的房地产金融制度,改革与重新确立适合中国房地产现状的住房金融市场。通过住房信贷消费政策满足老百姓的刚性购房需求,遏制住房投机炒作。同时做好房地产金融风险的监测与防范工作,加快风险分散机制的形成,保证房地产金融的健康、持续发展。
王重润(2006)认为,防范房地产金融风险要加强银行资产流动性、排除外界风险。伍冠玲(2009)提出我国防范房地产金融风险要与时俱进,学会创新,适时推出与我国目前经济状况相符的住房抵押贷款证券化模式,拓宽房地产的融资渠道。
陈艳红(2006),穆学慧(2008)等提出防范房地产金融风险要从以下几个方面入手,提出加强风险投资管理、房贷管理,平抑房地产价格,建立信用评分模型等建议。
李德(2006)、郭颖(2010)、郑印霞,邵四华(2011)认为要针对房地产金融的创新与风险问题,要在维持金融稳定的前提下发展多层次融资体系,加快房地产企业参与房地产金融产品的创新工作。房地产金融的监控力度加强、健全住房公积金制度,完善政策性房地产金融服务,以解决中低收入家庭住房问题,建立和完善与国际惯例、国际标准相衔接的住房金融法律体系等。
1.2.5文献评述
目前我国房地产市场投资过热,房地产价格持续走高,投机泡沫严重,而国内研究也表明我国房地产金融中存在土地储备贷款和个人住房抵押贷款的信用风险,以及贷款前审查宽松和贷款管理粗放等操作风险。房地产新政频出产生房地产系统性风险,房地产市场过热引发市场风险,房产也业过度炉张产生信用风险,资产负债结构错位导致的动性风险等。就房地产金融风险的成因来看,金融不稳定假说认为房地产金融风险周期性的波动导致房地产金融风险的产生。信息经济学则认为是金融机构、借款人以及房地产开发商之间的信息不对称形成了房地产金融风险,资产价格波动论认为房地产价格的内在波动性引发房地产金融风险,货币主义认为金融动荡的基础在于货币政策的波动。还有许多学者对房地产金融市场参与者的心理、行为进行研究,从行为金融学的角度对房地产金融风险的成因进行解释。部分学者还从宏观角度对房地产金融风险进行解释,包括市场的供给和需求、通货膨胀、宏观经济环境、法律法规等。
从房地产金融风险的识别和预警系统分析,现阶段国内外学者在房地产预警上作了大量的研究,但仍存在一些不足:(1)国内外绝大部分是针对房地产市场的预警,并没有非常全面地针对房地产金融市场。(2)指数中所涉及的指标数量不多,不能涵盖房地产市场经济的主导变量,时滞效应也容易导致总预警指数与实际情况有所出入。(3)目前的房地产金融风险预警系统可能只能针对个别的地区构建,基于目前中国的国情,地区之间的房地产风险状况差异较大,很难形成一个统一的指标进行衡量。目前国内的文献对于房地产金融的风险多数都只是停留在理论研究,对于风险预警系统的设计还比较少。
在房地产金融风险的防范与控制方面,由于外国金融发展得较早,金融市场较成熟,对房地产金融风险的研究、控制、防范和预警做得都比较到位。我国房地产金融这几年才真正发展起来,研究还不够充分和全面,由于中国金融还没有完全放开,因此缺乏可靠的数据资料积累,关于风险的实证研究也还不够多。目前,国内有关文献还不能很深入很准确地进行房地产金融风险的度量、控制,相关研究工作较为零散,还没有形成一个完整的研究体系,因此还有很大的进步空间。
1.3本文研究内容、创新点和不足
1.3.1本文研究内容
本文的主要研究思路如下图所示:
首先,对我国住房制度和房地产金融的发展历程进行简要介绍,并分析了我国房地产市场和房地产金融市场的基本情况。
第二步,具体分析房地产市场存在着哪些风险,集中表现在哪里,通过一些数据来分析和判断我国目前房地产风险的程度。再引入房地产金融的概念,加入银行的风险因素,通过一系列的数据归纳出房地产金融的风险的类型和程度。再根据我国目前的房地产市场和房地产金融市场的实际情况,阐释我国房地产金融风险的形成与传导机制。
第三步,选取指标进行实证分析,通过变量之间的相关性分析、协整检验和格兰杰因果检验来判断房地产金融风险的影响因素。
最后,分析结论,争取提出合理有效的防范对策建议。
1.3.2本文的创新点
本文的可能创新:本文结合目前我国房地产市场和房地产市场的现状,对我国房地产金融的风险形成和传导机制加以研究,目前具有潜在的风险,其通过风险的形成和传导机制有可能会形成系统性和区域性的金融风险,研究我国房地产金融风险的形成和传导机制,对防范和化解我国房地产金融风险具有一定的理论价值和现实意义,有利于以后更加深入、系统、全面地防范房地产金融风险。
1.3.3本文的不足
本人的理论知识水平及实际操作能力有限,对于文章的研究还不够全面深入。
(1)对我国房地产金融风险的研究理论性的分析较多,部分问题尚未做到定量研究。如房地产金融风险的大小程度还没找到一个综合的指标进行量化,还只是停留在定性分析的阶段。分析房地产市场和房地产金融市场某些风险时,所釆用的的统计数据也还是不够全面,不够新,需要继续完善。某些风险预警指标临近风险的值或范围还没有确切地给出,还有待进一步的思考。
(2)本文主要认为目前我国房地产金融风险主要还是存在于银行体系中,因此对我国房地产金融风险的影响因素进行实证分析时,选取的指标只是与银行房地产贷款有关,这样的分析还不够深入、全面,有点以偏概全,具有局限性。实际生活中影响房地产金融风险的因素还有很多,本文选取的变量偏少,还不够充分。
