2我国房地产金融发展概况
2.1我国住房制度和房地产金融发展阶段
新中国成立以来,我国的住房分配制度和房地产金融一直走在改革的道路上。我国的住房制度改革目的是将实物分配制度向商品房制度转变,与此相对应,房地产金融随着住房制度的改革孕育而生。本文按照时间发展顺序,把我国的房地产金融发展分为四个阶段。
2.1.1计划经济时代的住房分配制度(1949年-1978年)
我国1978年以前采取计划经济,住房制度实行福利分房,分配形式主要是单位分房。当时的住房建设投资资金有限,房屋资源严重短缺。这个时期没有商品化的住房,没有房地产市场,也就谈不上房地产金融。
2.1.2住房制度以及住房金融改革阶段(1978年-1994年)
1978年,邓小平在《关于建筑业和住宅问题的谈话》中提出了城镇住房制度的改革和投资、建设以及分配的总体设想。1979年,西安、南宁、柳州、梧州4市由首次开始启用由中央政府拨款资金建设房屋,然后将房屋全价卖给个人的试点。1980年,全国基本建设工作会议通过了准许私人建房、买房等决定,住房商品化制度开始萌芽。房地产业作为一个独立的产业部门开始形成,房地产金融业也随着产生。
住房制度改革面临资金短缺、供给不足的问题,但金融制度的改革为住房改革提供了支持和帮助。1984年,我国投融资制度发生变化,企业生产融资方式由无偿的财政拨款改为有偿的银行贷款。同年国务院提出,全国各地成立房地产综合开发公司,对城市进行开发建设,所需资金有建设银行提供,随之1985年,建设银行开始土地开发和商品房建设贷款业务,银行房地产开发贷款业务开始形成。次年,房地产建设贷款正式纳入国家信贷计划,商业银行开始设立房地产信贷部门,专门从事房地产信贷业务。1987年,蛘埠住房储蓄银行和烟台住房储蓄银行相继成立。房地产金融业务向企业提供信贷业务的同时,也逐渐向个人提供资金支持。在随后的几年里,我国房地产金融苗壮成长。
此阶段,房地产金融存在信贷品种单一、业务规模有限等不足。1991年,上海开始实行住房公积金制度和住房基金制度。建设银行首先在上海地区开展住房公积金业务,并逐步推广到全国。1992年,建行推出员工购房抵押贷款业务和个人公积金住房贷款业务。按照不同的资金来源,房地产金融可以划分为自营性和政策性住房金融业务。1993年,中国人民银行发布了自营性、政策性住房信贷业务管理办法,基本确立了商业性和政策性兼备的房地产信贷体系。
2.1.3市场经济体制下的住房制度和房地产金融改革深化阶段(1994年-1998年)
1994年7月国务院颁布了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》,明确了当时住房制度改革的基本内容和政策。1997年4月,中国人民银行发行《个人住房担保贷款管理试行办法》,为大力开展个人住房担保贷款业务提供了政策支持。此阶段,发展较快的是商业银行房地产开发贷款和单位购房贷款业务,在商品房市场上,个人购房消费处于早期阶段,资金需求量低,因此个人住房贷款业务少。
2.1.4住房分配货市化确立阶段(1998年至今)
1998年,城镇住房改革全面展开。自此我国彻底结束了住房实物分配,新建住房以商品房形式出售,逐步实行住房分配货币化。中央发布《关于加大住房信贷投入、支持住房建设与消费的通知》、《个人住房贷款管理办法》等文件,要求商业银行积极调整贷款结构,放开发放房地产开发贷款业务的限制,为房地产建设提供资金支持。在政策支持的背景下,商业银行积极开展房地产金融业务,各商业银行扩大住房信贷规模,并研发新的消费信贷产品,刺激消费。1998年-2002年,我国房地产市场运行平稳增长。
2003年以来,我国房地产市场快速发展,银行信贷规模也迅速张。房地产金融改革和金融创新不断涌现。2004年建设银行与德国施豪银行共同设立中德住房储蓄银行,进一步完善我国房地产金融体系。2005年,建设银行分别以2005年12月和2007年12月在全国银行间债券市场发行过两期RIBS (个人住房抵押贷款支持证券),金额分别为30.18亿元和41.6亿元,成为信贷资产证券化首批试点银行。同时,商业银行产品创新不断涌现,房地产开发贷款和个人住房贷款出现了很多新品种,使得客户的选择更加多元化,信贷业务进一步扩张。随着房地产市场的发展壮大,银行信贷不能满足其巨大的融资需求,其他融资方式,如内部融资和以银行信贷、发行证券、房地产信托、私募基金等外部融资也开始支持房地产的发展需求,我国的住房按揭市场和资本市场日趋完善。
2.2我国房地产市场基本情况
2.2.1房地产开发投资快速增长
在这10年内,房地产开发年度完成额年均增长率和全社会固定资产年均增长率一直保持较高水平。我国房地产开发完成投资额年均增长率为25%,全社会固定资产年均增长率也高达25.88%。从表2.1中可以看出,我国房地产开发投资增长率自2003年起一直较高,都超过15%,甚至有些年份超过30%。同时,我国房地产投资与全社会固定资产投资比例总体呈现出稳定上升的趋势,受金融危机等一些因素影响,期间部分年份出现调整过程。
2.2.2房地产的销售大幅上升
表2.2描述了 2003-2013年我国房地产市场的销售概况,可以看出,2003-2013年我国的房地产销售平稳增加,2003-2007年房屋销售增长幅度较高,2008年受到美国次贷危机影响,房地产市场出现了一个调整的过程,销售增长率出现了下降,2009年房地产市场复苏,销售增长率出现一个较大的涨幅。但是2014年第一季度,全国商品房市场有轻微下行趋势,销售面积为20111万平方米,同比下降3.8%;全国商品房销售额为13263亿元,同比下降5.2%。
2003-2013年,我国房地产销售量的大幅上升,可能是有以下原因造成:
1.城镇化进程加快
随着中国城镇化进程的加快,截止2013年,我国的城镇化率巳经达到53.73%,城镇化率的提高,人口的大规模迁徙,必然会对房屋住宅产生巨大的需求,包括新增城市人口的购房需求以及旧房拆迁所带来的补偿需求。中国人素有房才有家的传统观念,以新一代进城务工人员和大学毕业生为代表的迁移人口对于工作地定居的意愿也是非常强烈,因此房地产业的刚性需求大,房地产销售上升。
2.人口年龄结构变化
1962-1973年期间我国执行多生多育政策,人口出生率连续12年高于20%,累计增加总人口 2.33亿人。该时期出生的婴儿目前在45岁左右,具有买房置业的需求和能力。从2001年起,我国“人口红利”开始进入黄金期。到2013年,劳动年龄人口比重迖到67.6%。“人口红利”带来了中国的高储蓄率和高社会劳动生产率。前者为现阶段以住房、汽车为主的耐用品消费积蓄了充足的消费势能,而后者为建筑业和城市建设的不断发展提供了足够的动能。因此人口结构也为房地产销售的大幅上升起到了推动作用。
3.房地产投资需求增加
房地产的高额回报率使其成为投资者选择的热门投资对象。我国社会闲置资金多,本应该将这些多余资金投向多样化的投资领域,但目前我国的投资渠道还不够多,像股票市场暴涨暴跌的高风险性让很多人不敢轻易投资,像古董、字画、玉石这种投资品老百姓由于缺乏专业经验又很难区分真假,因此,很多人就选择投资黄金、住房这种保值产品,而住房是投资者资金投放数量最多的领域。这几年人们对房地产价格上升的预期增加,大量的民间资本投向于各地房地产市场。这也使得房地产销售大幅上升。
2.2.3地价和房价高位运行
近年来房地产的价格不断上涨,买房难已经成为社会大众关注的热点话题。
首先是我国地价的上涨。据国土资源部发布的2013年有关统计数据显示,全国_ 、105个主要监测城市地价总体水平持续上涨。其中:综合、住宅、商业、工业地价分别为3349元/平方米、5033元/平方米、6306元/平方米和700元/平方米。四类用地价格环比增长率分别为2.1%、2.6%、2.3%和1.3%,同比增长率分别为7.0%、9.0%、7.9%和4.5%。我们的土地供应基本上是由政府垄断的,政府卖地一般就是谁出价最高谁就获得土地,由于土地供应紧张,导致众多房地产企业相互争夺,这种供绐机制使得地价被推得很高。
地价过快上涨的同时,房价也是高位运行。从图2.1中可看出我国商品房销售价格从2003年开始一直上升,只是在2008年受美国次贷危机影响略有下跌。
2004年开始房地产价格上涨速度增快,也正是从那时起我国开始出现了地区性的房地产热的势头。中国指数研究院发布《2013年12月中国房地产指数系统百城价格指数报告》,截止2013年12月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10833元/平方米,环比11月上涨0.70%。
但是,2014年年初,苏州、杭州等地陆续传来部分楼盘大幅降价的消息,杭州德信北海公园每平米降价4000元,天鸿香榭里每平米降价超过3000元,有些楼盘降价幅度甚至高达5000元/平米。随着杭州楼盘降价的风朝,北京万科某楼丨盘又低于预期近3000元/平方米的价格入市,这些都引发业内对一线城市楼价崩盘的担忧,我国的经济发展需要房地产市场的带动,面对目前的现状,它是否能够承担房价下跌带来的风险?这值得我们思考。
2.3我国房地产金融基本情况
1998年以前,房地产开发企业是银行房地产信贷的主要服务对象,1998年以后,个人住房消费信贷才逐渐发展起来。目前我国房地产金融以银行信贷为主,股权、偾券融资、信托为辅。融资规模方面,间接融资远大于直接融资。融资市场以初级市场为主体,二级市场仍在试点探索阶段。
2.3.1房地产开发企业资金来源
2013年,银行信贷总体对房地产趋紧。信托和基金继续发挥房地产融资的重要作用。房地产开发企业积极利用股权转让、海外市场等方式弥补资金缺口。2013年房地产开发资金来源增长较快,前两个月增速迖33.7%,随后逐月平稳回落。
2013年1一11月,全国房地产开发企业本年资金来源109475亿元,同比增长27.60/0。
从上表中我们可以看到,目前我国房地产开发贷款总额占资金来源的比重大概在40%-50%左右。按照国家统计局的口径,我国房地产企业资金来源于国内贷款(主要是银行贷款)、利用外资、自筹资金(主要是自有资金)、其他资金来源(主要是定金及预收款和个人抵押贷款)四条途径。其他资金来源中的商品房销售收入是房地产企业主要的资金来源,销售收入来源于个人购房款,而个人购房款的70%都来自于个人住房贷款,因此需要指出的是房地产企业自筹资金和其他资金的筹集还是需要寻求银行信贷的支持,在本质上它们还是银行贷款。因此,房地产开发企业的主要资金来源还是银行贷款。
2.3.2融资方式以银行信贷为主
房地产融资的主要方式还是银行信贷。从我国房地产市场的运行流程及其相应的资金流向来看,土地储备、土地交易、房地产开发和房产销售的整个过程都离不开银行信贷的资金支持,由此可见,房地产金融主要由银行房地产信贷构成。(见图2.2)。
2013年末,全国主要金融机构房地产贷款余额14.39万亿元,房地产贷款余额占各项贷款余额的20.01%,其中,地产开发贷款余额1.07万亿元,同比增长9.8%0房产开发贷款余额3.52万亿元,同比增长16.3%。个人住房贷款余额为9.8万亿元,同比增长23.47%。信贷规模增长相对较快。在调控政策下,银行信贷对房地产整体收紧,如图2.3、图2.4所示,房地产贷款余额增速放缓.
2.3.3股权和债券融资比例不高
随着我国股市的发展,房地产开发商在沪深股市上也跃跃欲试。截至2012年底,我国拥有房地产企业89859家,其中,上市公司共计145家,上市公司占比仅为0.16%。房地产开发商通过该方式筹集的资金数量小,占比低。如果考虑其他上市企业通过股权债券融资后发展多元化的业务,将筹集的资金投向房地产业,则上市融资在房地产业总资金来源中所占的比重会有所增加,但其比例依旧较小。
我国对房地产债券发行控制得很严格,只有国有独资公司和上市公司等公司才能发行债券,多数非上市公司不具备发行偾券的条件。据《中国房地产金融2012年度报告》统计数据显示,2012年内地共发行与房地产相关债券55只,发行金额迖617.5亿元。同时,随着美国第三轮量化宽松货币政策(QE3)的推出,房地产企业利用境外融资渠道进行债券融资。2012年房地产企业境外发债总额约折合人民币600亿元,同比增长10.23%。不过由于我国债券市场本身发展不够成熟,市场规模小,交易量不大,组织能力差,这些都不利于房地产债券的发行,债券融资在房地产开发融资中占比一直很低。
2.3.4房地产信托业务蓬勃发展
2002年7月,信托公司开始按照《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》的规定开展信托业务,办理房地产信托业务。
2003年底,“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出,这是中国第一支商业房地产投资信托计划,代表着中国房地产信托基金(REITS)的雏形。据《中国房地产金融2012年度报告》统计数据显示,2012年全年投向房地产领域的资金信托余额为6881亿元,与上年持平。累计新增房地产信托项目金额3163.2亿元,只占房地产开发新增资金的3.3%。房地产信托平均预期年收益率迗9.55%,超过整个行业8.8%的平均收益率。虽然房地产信托规模在最近几年增长较快,但对满足整个行业的融资需求依然能力有限。
截至2012年底,房地产业的信托余额在总的信托资金中的占比为9.85%。经过2010、2011年房地产信托喷发发展之后,2012、2013年房地产信托迎来兑付高潮。从兑付情况来看,虽然有华澳信托“实德事件”、中融信托青岛凯悦中心房地产信托项目等风险事件发生,但是总体来看,房地产信托兑付较为平稳。
2.3.5私募房地产投资基金表现活默
由于银行信贷对房地产行业收紧,企业不得不积极拓宽融资渠道,目前私募投资在我国处于初级阶段,当局对其监管程度较低,基金的募集与投资方式相对灵活。据《中国房地产金融2012年度报告》统计数据显示,2010年房地产基金开始蓬勃发展,当年新募集41支基金数量,募集规模163.75亿元。2011年新募基金数67支,募集规模58.59亿美元。2012年募集94支,其中披露金额的90支基金共计募集59.55亿美元。
另外,我国房地产业的其他相关金融产品,如抵押贷款证券化、产业基金等,目前处于试点或研发阶段,有待进一步的优化。
