5我国防范房地产金融风险政策建议
5.1抑制房地产过度投机投资,稳定房价
投资性需求过旺是我国目前房地产市场的需求大于供给的主要原因,因此政府可以运用税收政策、信贷政策等抑制投资性需求从而平抑房地产价格。在房地产信贷政策方面,对于购买第三套住房的消费者采取提高贷款利率、减少抵押贷款成数等限制手段加以控制;对于已经在本市购买了一套房屋的非常住人口购买第二套、第三套房屋时时,采取本地银行不予贷款的政策,限制投机性炒房。在税收政策方面,对短期内频繁倒买倒卖的住房投资者,提高其个人所得税和营业税的征收税率。同时,面对房屋空置率的问题,国家可以开征房屋空置税、物业税,从而提高了投机者的购房投机成本和持有成本,又有效降低了真正购房需求者的购房成本,稳定房价格。
房价高涨的另一个原因是地价很高,因此有完善土地储备制度。政府可以建立土地储备库,根据土地不同的建设用途,管理规划中的土地。并通过市场的土地供求决定土地供应数量,尽量摆脱政府垄断供给。对于土地储备贷款的使用需要更加公开化、透明化,加强社会监督,防止公款挪用。
5.2落实存款倮险制度,妥善处理不良资产
存款保险资金来源于金融机构投保时所交纳的保费。如果某家商业银行因风险控制不力出现问题,只要这家商业银行已经投保存款保险,就算这家银行出现支付困难,存款人的利益也有所保障,避免发生银行存款挤兑。该制度可以将风险控制在该商业银行中,对抑制房地产金融风险的扩散可以起到一定的作用,使金融体系保持稳定。对于银行的不良资产,国家可以以四大行的不良资产处理方法为典范,成立金融资产管理公司,通过各个银行相对应的金融资产管理公司收购、管理和处置从各银行中剥离出来的不良资产和债权。
5.3加强银行对信用风险的控制和防范
5.3.1完善个人征信制度
个人信息的调查应该以政府为主导,其他税收、财政、审计部门给与配合,利用银行的联网系统,建立起多层次的个人信用调查体系。银行可以和个人信用评估公司合作,根据个人信用卡、支票、消费信贷的情况对消费者进行信用评估。
对于个人信用档案,在确保参与系统各方信息安全的前提下,银行系统应该建立信息共享平台使得征信对象的信用状况可以被全面及时的了解,在全国范围内实现个人信用信息的集中和共享。同时,政府应尽快完善当前信用体系的相关法律法规,使得信用领域有法可依。
5.3.2完善房地产开发企业的征信制度
对于贷款的房地产企业,银行可以根据房地产商的信用状况绐予差异化的贷款资金。对于信用记录良好的企业可以给予其一定的优惠,反之可以限制其贷款,甚至停止贷款。对于具有严重不良信用的行为人,银行可以设置“贷款黑名单”,禁止这些企业从事相关的信用活动等。不少银行将注册资本金及自有资金投入项目,给人的感觉此类企业风险较低,银行容易放贷。出于此种考虑,商业银行在审核信贷资料时应严格执行资本金管理制度,对贷款企业的资本金进行细致、严格的审查,杜绝企业造假行为。
5.3.3严格控制抵押物价值缺口
银行在办理房地产贷款业务时,会要求客户将房屋作为抵押,并通常以房屋的市场价格作为抵押物价值的参考。在考察商业银行抵御风险能力时,可以对商业银行的房地产信贷业务进行压力测试,重点关注抵押品处置变现率、充足率等抵押品价值的变化情况。商业银行与借款人在签订房地产抵押贷款合同时,设定一个合理的房地产抵押品价格下限,期间密切关注抵押品价值变化,一旦发现贷款抵押品降价幅度低于下限造成担保不足,就可以要求借款人追加抵押物或贷款担保来弥补抵押物价值缺口,银行也可以提前收回贷款,降低因抵押品价值变化而造成的信用风险。
5.3.4实行房地产信贷进行区域性和差异性管理
由于各区域的发展具有差异性,银行可以根据各地区的实际情况,对房地产信贷的融资条件、融资规模实施区域性的差异化设置,有效抑制部分地区房地产投机热潮。对于房地产市场过热的北京、上海地区,房地产的信贷门槛应该设置得更高。
我国的利率还没有完全实现市场化,各商业银行仍有较大的利率上浮自主权。因此,我们也可以根据房地产的不同特点,在融资门槛、融资成本等方面执行差异化房地产开发贷款的政策。对工程质量高、效应好的建设项目提供一定的贷款利率优惠;对工程规模小、质量一般的建设项目采用一般的贷款利率,并且要充分做好贷前审查、贷后监管工作。通过政策剌激房地产企业加强管理,优化工程质量,为房地产金融市场的健康发展打下扎实的基础。
5.4创新金融工具,运用多方面融资渠道分散潜在金融风险
对于房地产企业而言,企业可实现自主融资的创新:各地的中小型房地产开发企业可以与地方资金雄厚的集团或企业进行合作。大多数城市将要开发的土地基本上掌握在地方的中小型房地产手中,而地方的大集团或大企业要扩大经营、其可以通过投资房地产也要进行多元化经营而分散风险。这样即可以解决房地产开发企业在资金短缺的问题,又使大企业发展多元化经营,创造了新的赢利点。
对于房地产金融市场而言,由于我国的市场发展和门槛准入等原因,房地产市场的融资还是依赖银行信贷。化解房地产金融风险的有效途径是将单一的银行贷款融资方式转化为多种融资方式并行。我国应扩大住房公积金贷款的额度,积极开展房地产信托、房地产基金,稳妥地引进和推行住房资产证券化。同时,放宽对其他融资机构开办房地产融资业务的准入限制,引导其它行业资金通过合法的渠道逬入房地产市场,建立多元化的房地产金融机构体系,尤其是鼓励典当、住宅合作社等民间信贷组织从事房地产融资业务。房地产专业分工日趋细化,日后单一的银行中介服务可能不能满足房地产融资的需求,以非银行金融机构为主的中介服务将迎来他们的春天,专业性的房地产金融服务机构将是未来的发展趋势。
5.5完善金融法律体系和监管机制,防范金融风险
首先,构建房地产金融市场的法制体系,完善监管模式。尽快出台包括个人信用、住房公积金、住房储蓄、房地产抵押担保、房地产金融市场运作管理等领域的相应法律法规,规范市场主体行为,保护房地产金融参与各方的合法权益。
房地产金融涉及很多政府部门,包括银监会,国土局、规划局,各部门应各司其职、形成有效的分业监管模式,并用市场化手段引导公众理性投资、实现资金合理配置。
其次,建立健全的风险控制体系。为了保证能够监控房地产市场的供需和结构变化,应该建立房地产风险预警机制,保证对房地产金融风险存在的持续性和经进行分析与监测,并根据市场走势及时调整贷款投向。银行要积极开展“房地产贷款业务风险压力测试”,通过模拟房价下跌或者其他政策改变的各种情况,绐银行带来的压力,制定风险来临的应急措施,提防风险因素的累积。各银行要保证风险与收益的双平衡,取得业务拓展与风险控制的双赢。
6总结与展望
房地产业近年来发展迅速,成为我国经济的增长点和消费热点。但是房地产市场“繁荣”的同时,房地产市场持续高位运行积聚了大量的市场风险,容易滋生房地产泡沫,一旦泡沫破裂,危机会随着风险的传导机制蔓延至房地产金融市场,美国的次贷危机就是一例典型。因此我们需要提高警惕,提高防范房地产金融风险的意识。论文在此背景下,借鉴国内外现有的研究基础,综合阐述了与研究有关的房地产金融风险理论和方法,对目前潜在的房地产金融风险进行了系统的归纳和整理。并对我国的房地产市场以及房地产金融市场的发展、存在的风险及其风险的防范展开研究,主要研究成果如下:
(1)本文首先从我国房地产市场的实际情况出发,运用相关数据分析了我国当前的房地产市场现状,根据目前的房地产现状归纳和总结了房地产市场所存在的风险,包括高房价引发区域性房地产泡沫风险、房价下跌、房屋空置率高、房地产投机过热等。房地产风险可以通过风险传导机制转化为房地产金融风险,因此需要引起重视和警惕。
(2)对于房地产金融风险的研究,本文首先对我国房地产金融的发展历程做了系统的回顾与总结。房地产业的发展推动了我国房地产金融的发展,但是房地产业的风险也随着信用的膨胀被传导到房地产金融市场中,使房地产金融机构面临信用风险、资产质量风险、流动性风险、政策风险等一系列风险。房地产泡沫一旦破裂,不仅房地产市场遭受损失,甚至会使金融风险全面爆发,出现严重的金融动荡甚至更加恶劣的金融危机。
(3)实证分析方面,本文选取了2000-2012年中长期贷款利率、商品房价格和商业性房地产不良贷款余额的数据进行相关性分析、协整检验、格兰杰因果检验,结果表明商品房的平均价格、中长期贷款利率对商业性房地产不良贷款余额的影响是为正。格兰杰因果分析说明了商品房价格是引起房地产不良贷款余额的原因,这也为我们防范我国房地产金融风险提供了一种思路,即调控我国房地产市场的平均价格水平也是我们防范房地产金融风险需要努力的一个方向。
(4)在防范房地产金融风险方面,房地产市场持续健康的发展是房地产金融风险健康发展的前提,因此首先要做的就是抑制房地产价格的高涨。银行、政府、房地产开发企业和广大的消费者都需要做出房地产金融风险的防范的努力。防范房地产金融风险的措施包括:加强银行的内部管理,提升银行的风险防范能力,拓宽投融资渠道,完善对房地产金融市场的监管,构建房地产金融风险预警机制等。
当然,本文在研究上也存在一定的局限性:
(1)对我国房地产金融风险的研究理论性的分析较多,部分问题尚未做到定量研究。如房地产金融风险的大小程度还没找到一个综合的指标进行量化,还只是停留在定性分析的阶段。分析房地产市场和房地产金融市场某些风险时,所釆用的的统计数据也还是不够全面/不够新,需要继续完善。某些风险预警指标临近风险的值或范围还没有确切地给出,还有待进一步的思考。
(2)本文主要认为目前我国房地产金融风险主要还是存在于银行体系中,因此采用与银行的房地产贷款有关的指标作为研究对象,对我国房地产金融风险的影响因素进行实证分析。但是这样的分析还不够全面,有点以偏概全,具有局限性。实际生活中影响房地产金融风险的因素还有很多,本文选取的变量偏少,还不够全面。
目前我国房地产市场和房地产金融市场具有的潜在风险,但目前风险还没有爆发,如果国民经济保持持续、健康发展的势头,房地产经济不出现整体过热,房地产金融市场不出现大的波动,就不能轻易地断言“房地产市场泡沫破裂”、“房地产金融危机爆发”。但是对于目前存在房地产金融风险隐患的领域,一定要提前采取防范措施。房地产金融风险评价指标体系的构建,和对房地产金融预警系统的设计也是本文今后继续努力的研究方向,这对于评价和衡量房地产金融风险、防范房地产金融风险具有十分重要的意义。
