3我国房地产金融风险分析及判断
3.1我国房地产市场风险
3.1.1区域性房地产泡诛风险
2003年到2013年,我国房屋销售价格指数的年均增长率为10.41%,高于城镇居民收入水平的年平均增长率。由此,不少学者提出了对我国房地产价格存在泡沫的担忧。从理论上讲,房地产价格上涨过快使得价格偏离其真实价值,从而有房地产泡沫一说;一旦泡诛破裂,房地产价格下跌,就会造成房屋的岐值或是价值大幅缩水;银行将会面临抵押物K值的系统性风险。即:价格上涨一一产生泡沬一一价格下跌一一泡沫破裂一一风险产生。而且高房价又使得投资者将手头的资金纷纷投向房地产,出现开发商盲目投资造成房屋空置、投机者倒买倒卖住房获取利润呢差价的现象。
对于房价是否偏离正常的价值,国际上通常采用房价收入比这一指标。房价收入比是房屋总价与居民家庭年收入的比值。虽然运用房价收入比的国家很多,但其合理范围却都不同。世界银行提出发达国家正常的房价收入比一般在1.8-5.5之间,而发展中国家合理的房价收入比则在3-6之间,比值越大,说明房价越高,居民对购买房屋的能力越低,房屋价格越偏离正常的价值。
从表3.1中可以看出,新加坡、德国、美国等发达地区的房价收入比较低,在合理范围内,而中国平均房价收入比相对较高,为何不同国家房价收入比相差这样大?首先从经济发展水平看,中国人均发展水平跟发达国家比还是落后很多的,收入差距较大,虽然我国国土面积较大,但是中国主要人口聚集在东部平原地区,相对而言人口密集度较大,住房需求,压力也较好,而发达国家人口相对较少,人口密度小,且经济发展水平和收入水平也相对较高,住房需求和压力较小。其次,各国的房地产融资模式的不同。国的房地产金融比较发达,它组建了住房抵押贷款的二级市场,实施住房贷款的证券化,及时推出房地产抵押工具的创新。并且据相关分析显示:美国的房价长将导致收入的增长,这也是美国维持低房价收入比的原因。新加坡采取强制f蓄融资模式,对房地产开发建设与购买住房采取不同的融资方式,同时政府修建了大量公共组屋,按照不同收入群体进行合理分配,由于80%的家庭都住在组屋内,而组屋由政府法定机构建造、销售、管理,因此政府可通过制定组屋价格实现合理的房价收入比。德国采取互助储蓄的住房融资模式,具有封闭运行的配储蓄系统、政府储蓄奖励制度、多元化的市场主体结构等。另外,住房自有率高低也是主要因素。住房自有率高,所需要的住房成本就越高。德国的住房自有率在30%左右,房价收入比低。而匈牙利的住房自有率高达90%,房价收入比高。同理,中国住房自有率高达89%,房价收入比不得不高。
根据我国的实际情况,我国平均房价收入比约为7.5,但部分地区的部分项目价格上涨过快,巳经直逼甚至超过了东京、纽约和伦敦等城市的价格,而中国目前仍然属于发展中国家,居民收入远低于美国和欧洲等发达国家。这么高的房价和居民的收入水平并不匹配。目前大城市中房价收入比排名靠前的分别是深圳(15.6)、厦门(12.5)、杭州(]2.5)、上海(12.4),远高于合理水平。中国的房地产部分地区存在泡沬,可能会出现地区性金融风险。房地产市场的过热造成的地方政府债务迅速膨胀,还带来了通货膨胀风险。
2007年以来,在弱势美元政策的作用下,人民币汇率对美元大幅升值,国际热钱大量涌入中国,在4万亿财政刺激计划和10万亿信贷扩张的推动下,大量热钱和巨额的信贷很大比例都投向了房地产业,房价飞速上涨。房价的上殊也带动了住房市场上下游产业的价格的全面上升。2009年房价开始飙升以后,它逐渐传导了整个社会价格的全面上涨,通货膨胀比较严重,影响居民的生活和整个社会经济的正常运行,房产泡沬逐渐兴起,通胀率居高不下。但是这种短暂的经济繁荣由债务和信贷拉动的,勉强维持住房价高涨不跌和经济暂时增长的假象。但随之而来的是,房产泡沫膨胀得越来越严重,金融、经济与政治风险也随之加重。
3.1.2房价高位运行前提下房价下跌的风险
房地产发展具有周期性、房地产的繁荣只是出现在某一阶段。如果房地产过度繁荣的阶段基本结束,房地产的发展就会发生重大转变。如果我国房地产繁荣从]998年住房制度改革算起,按照国外对房地产繁荣10年一个周期进行计算,2013-2014年也是重要转折年。目前已经进入周期尾期,存在房地产价格下跌的可能和发生金融风险的可能。
1、经济减速。我国在过去30年经历了举世瞩目的快速经济增长,但目前面临明显的结构性减速。经济增长放缓必然降低家庭收入的增长速度,无法维持原有的房价增长速度。历史上,面临类似的快速经济增长和减速的国家都经历了房地产泡诛的f张和破裂。上世纪90年代前,日本和韩国也经历了和中国类似的快速经济增长。当时两国的房地产价格也是飞速上涨,但随后日韩经济明显减速,房地产泡沫随之灰飞烟灭,经济增长长期低迷。中国在经历类似的经济减速时如何避免重蹈日韩的历史覆辙,是我们当前需要认真考虑的问题。
2、经济面临转型升级将导致房价下跌。我国资源不足、环境承载力不够,经济需要转型升级,而转型升级,房地产经济是重要因素,其中住房价格是关键。只有住房价格下降,价格回到正常的价值轨道,才能降低房地产业的高额回报,才能鼓励资金流向其他行业,从而为转型升级提供资金和利润支持。因此,房地产价格下降是经济转型升级的重要因素。
3、利率市场化催生房地产价格下跌。存款利率上浮将推高房地产资金筹集成本,信贷紧缩的可能性增加。今年以来,各大银行快速上调房贷利率以及做出停止房贷的决定。有些银行已经取消了 8.5折的贷款利率优惠,并对房地产相关贷款审批趋严,这都将影响住房购买。国际上,房地产的价格危机都是利率过高所导致。目前,利率上调幅度开始超过物价涨幅,而且我国高利率持续了比较长的时间,房地产的风险已经有所累计。
4、我国房地产的宏观政策调控。自2010年起,为遏制房价过快上涨,我国房地产法观调控政策趋紧,先后出台“国十一条”、“国十条”“新国八条”等政策,2013年“新国五条”也明确提出要坚决抑制投机投资性购房,严格执行商品住房限购措施,扩大个人住房房产税改革试点范围等一系列政策。2013年,在党的十八届三中全会上提出农村土地流转改革和房地产税立法与改革,这是市场化手段,有关条款分别关联土地供应、房地产市场的价格形成、税收调节、融资渠道等。在不断加息、“限购令”、房产税征收等调控政策的作用下,房地产行业发展受到限制,房地产信贷受到约束,风险会逐渐暴露。
3.1.3房地产投机热湖的泡妹风险
住房原本的只是具有居住属性的普通消费品,但是房地产的投机行为使其成为具有高额回报率的投资品,这破坏了市场的价值规律,高房价偏离其正常价值,房地产市场成了非理性的无效市场。房价上涨预期一方面造成了大量的恐慌性购房,另一方面促成了更加狂热的投机行为。投机带来的暴利效应吸引很多企业从原本从事的行业撤离,转向房地产业,企图投机从中牟利。这都有碍于我国其他产业的发展和综合实力的提高,不利于经济的健康、稳定发展。
如果空置的旁屋不能顺利销售出去,严重积压的后果是造成巨额的银行不良资产。房地产投机将大量资金投入房地产,最终形成泡诛。当房地产泡沫受到外界压力或自身崩渍破裂,价值缩水,银行不良贷款将大幅上升,风险凸现,造成社会的不安和动荡。其基本机理是:房地产供不应求一价格上涨一投机需求膨胀一房地产价格攀升一形成房地产泡沫一资金供应链断裂一泡沬破裂一风险产生。
3.1.4房屋空置造成资源的闲置和浪费
过量的空置房星是开发商的盲目投资的表现,反映出经济泡沫正在形成,同时空置本身也给与之相关的各方带来各种风险。房地产商品空置使房屋处于等待销售或出租的状态,而开发商靠房地产的销售为其带来收益,因此房屋空置可能给开发商带来经济损失。空置率越高,开发商所需要支出的机会成本也越高。空置的房屋会占用开发资金,一旦市场需求不足,销售变得困难,投入到房地产项目中的资金就难以变现,流动性风险就会增加。并且大多数房地产开发商均处于高负债经营状态,一旦房屋不能变现,房地产投资面对不容忽视的财务风险。-处于投机目的的空置房屋也使得消费者不能以合理的价格购房,造成供需结构的不合理,大量的空置房造成购房者买不到房,售房者不卖房的怪现象。这使得社会资源浪费,机会成本增加,不利于资源的合理配置。但目前住房空置率的统计仍缺位,基本数据不全,一方面是由于房屋空置率是最近几年才出现的新问题,调查统计当局还没有给出统计标准,时间上也还来不及作出统计;更重要的原因是住宅空置的状态和空置的时间要明确给出,并能清楚地计算出来很难。
3.2我国房地产金融风险
3.2.1银行房地产信贷存在的风险
3.2.1.1房地产贷款集中度大
房地产业的高回报率吸引银行的信贷资金流出,而房地产开发到销售的全过程又需要银行信贷的支持,因此房地产开发贷款随着房地产市场的发展同步增长。房地产贷款在银行总贷款中所占比例较高,但是我国央行对信贷制约的手段缺乏,对房地产信贷市场总体缺乏科学指导和有效监管,这将导致在一段时间内,房地产信贷会随市场的虚热产生非理性的增长,其带来的结果就是房地产泡沫的膨胀,风险加剧。
目前的房地产开发贷款和个人住房贷款合计占总贷款的比重为20.01%,小于美国56.6%的比例,但是相比而言,由于美国抵押二级市场发达,美国的银行可以通过在二级市场上出售住房抵押贷款证券化产品来分散银行的信贷风险。房地产市场风险集中在银行领域,房地产金融风险系于银行这一条线上。房地产贷款这种中长期贷款比重过高,银行所需的流动性资产就相对减少。
如果银行的负债业务中以活期存款较多,银行又缺乏及时融入现金的手段和渠道,现金等流动性资产不能满足客户的提款需求时,就会导致流动性不足,造成流动性风险。
3.2.1.2房地产的不良货款引发资产质量风险
如果参与投资性买房的资金被“套牢”,就会影响到房地产信贷的安全,这便会为房地产的不良贷款埋下隐患。不.良贷款会导致银行坏账的出现,直接影响到银行等金融机构资产的整体质量,使得金融机构不仅要承受坏账带来的损失,而且缺乏足够的优良资产经营获利,不能及时满足客户提款需求、无灭按期偿还债务,产生经营风险。
据网络资源统计,2012年末,房地产业不良贷款余额为279.1亿元,较年初下降了 74.1亿元,不良率为0.71%,房地产贷款风险情况仍值得我们密切关注。
自从2011年楼市升级调控以来,监管部门就要求银行严防房产贷款风险。即使如此,房地产不良贷款率还是不可轻视。国际经验表明,风险暴露期一般在贷款放出后的2-3年,随着中小银行对房地产业的集中放贷行为的增加,房地产不良贷款率上升的风险不可忽视。
3.2.1.3 土地储备贷款隐性风险较大
我国目前实行土地储备制度,政府部门高度垄断土地使用权,拍卖土地所得的收益是地方财政收入的重要来源之一。土地储备贷款的风险主要在于土地储备制度自身存在的风险。土地储备机构收购储备土地的资金来自于银行的大量贷款,但他们没有考虑市场需求,盲目地大量收购储备土地。随着房地产调控政策越来越紧,房价升高的预期下降,转手卖地的收益不能偿还通过贷款高价收购的土地成本,贷款难以偿还,最终酿成贷款风险。一些土地储备机构以土地储备名义进行贷款融资,但所获资金却用于非土地储备业务。尤其是在地方融资收紧后,有些地方政府以大量土地储备作为抵押,实则是以其作为诱傅,吸引众多银行给其发放贷款,最后部分贷款并没有用在土地储备上,而是挪作他用。部分地区入库土地产权关系不够清晰,操作不规范,还有甚者通过挂靠工程建设机构或下设机构融资并从事房地产开发,最后负债累累,给土地储备机构带来连带债务风险隐患,随着土地储备贷款的增加,金融风险逐渐凸现出来。
3.2.1.4房地产开发贷款风险不容乐观
到2013年为止,我国房地产开发企业的资产负债率维持在70%以上。国际公认的企业资产负债率的警戒线为50%,我国房地产开发企业整体的资产负债率远高于该水平。因此一旦出现风险将给企业和银行带来巨大的损失。现阶段,我国很多房地产开发企业的质量令人担忧,在国家监管调控力度日渐加大,房地产业开发贷款门褴逐渐升高的背景下,很多企业生产经营的难度加大,信用风险逐渐暴露。
2014年3月份以来,多数银行出于风险考虑对房地产相关贷款审批趋严,并取消相关的房贷利率优惠。同时,停贷现象进一步扩散,部分商业银行暂停贷款,如兴业银行目前已经停止房地产贷款业务,国有银行也处于半停贷状态。目前有近1/3的银行认为房地产企业资金链供应日趋紧张,甚至有断裂的可能。一方面是企业融资成本提高。监管部门的调研显示,房地产开发贷款利率一般上浮的区间为10%至20%,融资成本较高。另一方面,企业面临较大的经营现金流压力。
一项针对上海九家银行的调查显示,虽然贷款较多的房企所筹资金额_现金流净额较充裕,但经营性现金流净额为负值,经营风险压力大。甚至部分企业还采取风险行为扩大贷款金额,如,采用“假按揭、假首付”等手段套取银行贷款,制造虚假账面收入、虚设注册资本套取银行贷款等。再者不乏一些房地产开发商跑路导致工程烂尾、逃债、欠薪、欠贷等社会问题,已投入的信贷资金就会遭受巨大损失。因此银行对开发商的要求比原来更严,贷款门槛比原来更高,放贷也比原来更谨慎一些。
3.2.1.5个人住房贷款风险不大
2013年底我国居民个人住房贷款占GDP的比重为15.8%,而欧盟国家个人按揭贷款占GDP的比重平均达到39%,其中德国为47%,英国为60%,荷兰高迗74%。相互比较而言,我国个人购房对银行的资金需求还在合理范围之内。我国居民个人住房贷款的增长潜力巨大。截止2013年年底,个人住房贷款余额为9.8万亿元,同比增长23.47%;个人住房贷款不良贷款余额为211亿元,比年初增加14亿元,不良贷款率0.28%,这比房地产不良贷款率0.71%低了 0.43%,这是由于我国的经济发展状况所造成的。中国目前有40万亿的居民储蓄存款以及46%左右的储蓄率,中国居民个人住房贷款总量只占居民存款的24.5%,大幅低于美国的213%。虽然个人贷款风险存在,但目前依然可控。但个别地区个人住房贷款增长较快,具有潜在风险,如北京、上海、浙江、广东、江苏五省市,个人住房贷款占全国增加额的60.2%。例如:至2013年7月底,温州个人住房贷款余额为660.83亿元,其中不良贷款余额4.02亿元,不良率为0.61%;造成不良贷款率偏高的原因是温州房价普遍跌了近30%,受此影响,部分购房者停止支付按揭贷款“弃房”而逃,昔日温州“妙房团”有变为“弃房团”的苗头,个人住房贷款风险积累。
3.2.2其他房地产融资方式存在的风险
虽然房地产企业通过发行股票融资成本低廉、无须还本、不用付息,但上市.地产公司把原来可能给银行系统带来的风险,通过配股、增发等方式,转嫁给了股票投资者。一旦这个链条某个连接点发生断裂,其危害会更大,波及面更广,整个股市都可能被拖累。房地产债券融资由于地产项目具有的风险高、资金量大、流动性差等特点,加上我国的企业债券市场运作机制不是十分完善,屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例,由于发债融资对筹资企业的条件要求较高,中小型房地产企业也很难进入。我国对房地产债券的发行始终控制得比较严格。目前,第三方理财机构、信托、私募基集现免付危机。第三方管理机街的K险管理永平对产品的发行、销售有很大的决定作用。如果信托公司识别&险的能力不足,或是对于风险的管理水平不够,这些方面都有风险存在。
3.3我国房地产金融风险的形成和传导机制
历史上多次房地产金融风险形成的路径很相似:在房地产市场繁荣时期,信用扩张,房地产金融风险不断累积;一旦政策逆转、市场下行,借款人的偿债能力不足,房地产金融风险就开始显现出来。信贷扩张和房地产泡沫往往是房地产金融风险形成的基袖和前提。我国房地产金融风险的形成也具有异曲同工之妙。
3.3.1房地产价格上升使银行信贷张
我国房价从2003年开始一直保持着上涨趋势,截止2013年12月,全国100个城市住宅平均价格为〗0833元/平方米。房份的高涨和房地产市场的高收益率助长了投机性需求的抬升,不少城市就出现了 “炒楼”而不是“买楼”的趋势,一些炒房者组成团体,在全国各大城市大规模倒买倒卖房屋,抬高了当地房价,加快了房价的上涨速度和增强了房价上涨的预期,这为房地产金融风险埋下了隐患。
1.高房价增加房地产开发商和个人对房地产贷款的需求
高涨的房价使房地产存在巨大的利润,当房地产价格高涨时,房地产企业会增加投资,进而f大对资金的需求,从我国房地产企业融资结构来看,其40%-50%的资金都来自银行贷款,同时,我国部分地区的房价收入比高达16倍,高涨的房价使得消费者没有足够的资金购房,这些都大了对银行信贷的需求。房地产作为最重要的抵押物,上涨的房地产价格使得借款者获取银行贷款的能力也相应增强。
2.银行将房地产贷款视为优质资产,房地产贷款供给增加
对银行而言,房地产贷款数额大,是银行主要的资产业务,银行提供房地产贷款所要求的抵押物一般都是资产价值较高的房地产。当房地产市场价格上涨的时候,银行为了获利,也愿意放宽贷款条件并提供更多的贷款。因此,这几年我国房地产贷款余额增速较快,其在银行贷款业务中的比重也在逐年升高。例如,近几年国内银行将个人住房贷款视为优质资产,想方设法地发展这一业务。如银行在个人住房贷款方面采取优惠策略,推出吸引客户进行贷款消费的新品种,如“气球贷”、“循环贷”、"房贷通”等,导致中国个人住房抵押贷款发放额迅速提高。
3.3.2银行信贷f张滋生房地产价格泡诛
银行信贷炉张后,房地产所有者购房资金更加充裕,其将房星抵押给银行获得贷款之后继续购买房屋,循环往复。一些资金规模较大的机构投资者将获得的大量借款投向某一地区的房地产市场投机妙作,由于投机参与者众多,购房需求增加后房地产价格快速上升,房地产资产价格以更大的幅度偏离其内在价值,于是形成了泡诛的自我膨胀机制。丰雷、朱勇、谢经荣(2002)指出货币供给每增加1亿元,对房价平均有0.0]438元/平方米上涨的贡献,如果货币供给增加1%,房价变动0.625%。平新乔、陈敏彦(2004)利用1999-2002年中国35个城市的年度面板数据,发现银行信贷每增加1个百分点,楼盘价格上扬0.5个百分点。
3.3.3银行信贷f张存在潜在的信用风险和流动性风险
银行信贷扩张,房地产企业和居民向银行取得房地产贷款数额增加,负债规模扩大。我国房地产开发企业整体的资产负债率水平偏高,资产负债率维持在70%以上,虽然个人住房贷款风险相对较小,但也不能排除这种风险存在的可能。如果借款人的偿债能力降低,就存在潜在的信用风险。
再者银行中长期贷款比重过高,银行所需的流动性资产就相对减少。如果银行的负偾业务中以活期存款较多,银行又缺乏及时融入现金的手段和渠道,现金等流动性资产不能满足客户的提款需求时,就会导致流动性不足,造成流动性风险。
房地产信贷业务创新也具有信用风险。例如“气球贷”这种信贷产品的设计,一方面降低每期实际的还款金额,另一方面在贷款期限结束时,需要支付一大笔金额,因此类似于美国可调整利率贷款(ARM),这种住房抵押产品实际上隐藏了一定风险。
3.3.4 —旦房地产价格下跌可能引发的金融风险
2013年6月份北京房屋空置率达28.9%,购房者出于投机目的或其他原因将房屋"闲置",导致住房供给增加却不释放。我国的土地供给和商品房供给的高度垄断性也是导致房地产价格的上涨的原因。当房地产市场上房屋供给增加,再加上人们的心理预期房地产价格不会再涨,需求下降时,可能会使房屋的供给大于需求,房地产价格将面临下降的危险。一旦某区域的房地产价格下跌,大量贷款投机房地产的企业与机构被套牢,资产价值缩水,容易诱发房地产金融风险。
1、不良贷款造成的资产质量风险。房地产价格下跌导致资产价值缩水,参与房地产投机的企业与机构被套牢,纷纷破产,造成金融机构大量信贷资产转为不良资产,形成资产质量风险。2012年末,我国房地产业不良贷款余额为279.1亿元,较年初下降了 74.1亿元,不良率为0.71%,从不良贷款率来看,房地产业在银行的不良贷款率这几年有所下降,依然偏高。
2、流动性风险。大部分的房地产融资业务以房屋作为抵押品,借款人不能按期偿还是时,银行将出售房地产抵押,但也不能弥补所造成的损失,如果卖不掉抵押贷款资产使银行不能应对现金取款等需求,流动性风险将形成。
3、区域性金融风险。我国部分地区房地产价格偏高,偏离了其正常的价值,2014年1月,北京地区的房价为32131元/平方米,上海的房价为31670元/平方米,都达到了全国平均房价的5倍之多,部分地区的房地产价格存在泡沫,投机需求的膨胀,针对部分地区房地产过热,目前我国对上诲、杭州等地区实施“限购令”,对上海、重庆等地方开征房产税,显示出政府对投机行为的抑制、对房价和房地产泡诛风险的控制,在“限购令”、不断加息等调控政策的作用下,虽然全国房地产市场整体价格大幅下降的可能性不大,但会对销量造成下滑影响,必将导致房地产行业进入低谷期。这时,房地产企业融资成本将不断提高,房地产贷款违约几率将增加,房地产信贷风险会逐渐暴露,有可能引发区域性的房地产金融风险。
综上所述,本文认为:目前我国房地产市场泡诛兴起,中国经济也面临通货膨胀、房价下跌、经济减速的风险,房地产市场风险逐渐积累,房地产金融出现地区性风险的苗头,政府土地储备贷款、房地产开发贷款风险较大,个人贷款风险虽不大也不可小觑。但目前只是存在潜在的房地产金融风险,还不能断言风险已经爆发影响国家金融和经济安全,在某种程度上经济发展仍依赖房地产金融。
一方面是房地产信贷仍是银行的获利资产业务,商业银行本身拥有较大的存贷款差额,存在大量闲置资金,而房地产业贷款需求量大,又是高收益、高利率的行业,导致银行愿意主动向房地产业提供资金,从中获得较高的利润。另一方面是银行将个人住房贷款视为安全资产业务。从我国的实际情况看,个人住房贷款的违约率低于其他固定资产融资项目,住房抵押贷款是商业银行为数不多的优质资产业务之一。因此,不能仅仅因为房地产金融本身存在的风险就忽略了个人住房贷款对银行整体资产的优化作用。
房地产经济的发展于整个宏观经济体系的发展形势紧密相连。房地产金融风险是否会爆发,从而蔓延成为危机依赖于我国经济整体的发展状况。本文认为,虽然目前我国房地产金融已经存在着这些潜在的风险,部分地区存在地区性的风险的苗头,但是对于目前中国经济的发展趋势而言,只要国民经济保持健康发展的势头,房地产市场经济不出现整体过热,房地产金融市场不出现大的波动,就不能轻易断言“房地产市场泡沐破裂”、“房地产金融危机爆发”。但是对于目前存在房地产金融风险隐患的领域,一定要提前采取防范措施。
