导 言
从古至今，对于中国人而言，房子都有着特殊的意义。就连"家"字的构成中，都有房子的影子。从孟子的"居者有其屋"到杜甫的"安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜",可以说，每一个中国人都希望有一间自己的房子，所以房地产市场中才一直有"刚需"一说。
然而，随着 20 世纪以来我国社会主义市场经济飞速发展，在房地产行业也随之不断发展壮大的同时，房价也不断地飙升。根据中房网的统计数据，2003年至 2012 年的十年间，全国住宅均价涨幅为 145%,京、沪、穗、深、杭五大城市的商品房价格的平均涨幅甚至达到了 220%之高,远远超过了工资的涨幅。有多少人"游宦京都二十春，贫中无处可安贫。长羡蜗牛犹有居，未如硕鼠解藏身。",又有多少人倾其毕生所有只为买上一套房，商品房交易关系到每一个人的切身利益，向来是社会各界密切关心的热点问题。
在商品房买卖交易双方中，房地产开发企业（即"出卖人"）无论在经济实力上还是在专业知识的认知上与购房者（即"买受人"）之间的差别都非常悬殊，买受人处于明显的弱势地位，在这种情况下，如果法律继续放任交易双方完全自由协商而不加以适当干涉，反而是与实质正义背道而驰，并不符合民法的平等原则。有鉴于此，我国先后公布《中华人民共和国消费者权益保护法》（简称"《消法》"）、《中华人民共和国合同法》（简称"《合同法》"）、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称"《商品房买卖合同解释》"）等法律法规及司法解释等规范性文件，逐步引入了惩罚性赔偿，对商品房买卖合同做出了有偏向性的特殊规定。
惩罚性赔偿的引入，有利于实现公平和正义，也有助于提高社会各界整体的法律意识和维权意识水平。然而，由于惩罚性赔偿制度在我国引入的时间尚不久，立法上尚不完善，在具体适用中也发生了一些问题。本文从以惩罚性赔偿的一般理论为基础，结合法律条文及典型案例，通过对我国商品房买卖合同中惩罚性赔偿的立法现状及具体适用中存在的问题的分析，对惩罚性赔偿在我国商品房买卖合同中的适用提出了一些看法和建议。
第一章 罚性赔偿概述第一节 惩罚性赔偿的概念及特点
一、惩罚性赔偿的概念
在古代，带有惩罚性质的赔偿制度曾被广泛地应用。近代以来，在从"义务本位"转变为"权利本位"的过程中，英美法系和大陆法系慢慢产生了分化。传统大陆法系严格区分公法与私法，并在私法领域奉行损害填补原则，而英美法系则逐渐形成了现代意义上的惩罚性赔偿制度。如在 1987 年的 Lay V. Mount 案的判决中，当时的法官就明确指出："惩罚性赔偿的目的不是补偿原告，而是惩罚被告。".实际上，早在 19 世纪中叶时期，英美法系国家的法院已普遍采纳了惩罚性赔偿。
惩罚性赔偿起源于英美法系，而英美学者们对于惩罚性赔偿的概念表述略有不同，主要有广义说与狭义说之分，两者的主要区别在于惩罚性赔偿是否包括了补偿性赔偿金。如 David M.Walker 主张的就是广义说，他在《牛津法律大辞典》中将 Vindictive Damage、Exemplary Damage 与 Punitive Damage 作为同义词，翻译成"惩罚性损害赔偿金",并将其解释为"系一个术语，有时用来指判定的损害赔偿金，它不仅是对原告人的补偿，而且也是对故意加害人的惩罚。",而Divid.G.Owen 则支持狭义说，他认为"它是金钱性赔偿的一种，是通过民事诉讼程序给予原告补偿性损害赔偿金之外的一种金钱性赔偿，其目的是惩罚被告基于邪恶动机对原告所施加的过分的侵害。".法律中的定义无疑更为权威，如美国的《惩罚性损害赔偿示范法》规定，"惩罚性损害赔偿是给予原告的仅用来惩罚和威慑的赔偿金，用以补偿受害人或恢复原状的赔偿金不被认为是惩罚性损害赔偿。",还有美国的《侵权行为法》重述第二版第 908 节规定："惩罚性赔偿是在补偿性赔偿或名义上的赔偿之外、为惩罚该赔偿交付方的恶劣行为并阻遏他与相似者在将来实施类似行为而给予的赔偿；惩罚性赔偿可以针对因被告的邪恶动机或其莽撞时无视他人的权利而具有恶劣性质的行为做出。" ,可以看出这些法律都采用了狭义说的观点。
在我国，法律条文还没有对惩罚性赔偿的概念做出明确的定义。而在法学理论界，除了王利明教授主张广义说并认为"惩罚性损害赔偿，也称示范性赔偿或报复性赔偿，是指由法庭所作出的赔偿数额超出实际的损害数额的赔偿，它具有补偿受害人遭受的损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能。"之外，狭义说的观点在学者间似乎更具普遍性。如王卫国教授认为，惩罚性赔偿是法院为惩罚实施加害行为的一方，于特殊情况之下，在补偿性赔偿之外另行适用的一种赔偿制度，惩罚性赔偿金指的是由法院判决的，在加害一方需支付的补偿性赔偿金之外，额外应支付给受害一方的一定数额的赔偿金。
与之类似，杨栋先生也认为，惩罚性赔偿，又称惩戒性赔偿，是指法院为了对加害人进行惩罚，防止加害人或者其他人再次做出类似的加害行为，判决加害人除了应向受害人支付补偿性的损害赔偿外，还应向受害人支付的一笔赔偿金,郭玉军博士也指出，惩罚性赔偿是指除了补偿性赔偿之外的那部分赔偿金额，同时又叫做超过实际损失的赔偿。
综合国内外主流学术观点来看，狭义说已几乎占据了通说的地位。本文认为，由于惩罚性赔偿虽是自补偿性赔偿衍生而来，却是从立法目的、功能、构成要件及内容等各方面都与补偿性赔偿完全不同的一种制度，因此，相对于广义说，狭义说确实更为妥当一些。因此，本文亦采狭义说。
二、惩罚性赔偿的特点
（一）惩罚性
惩罚性赔偿，顾名思义，最为注重的就是惩罚。正如台湾地区学者林德瑞教授所说："惩罚性赔偿是一种以惩罚加害人主观恶性为出发点的赔偿制度，非为被害人实际所受损害来确定赔偿数额。被害人实际所受损害，充其量是作为计算惩罚性赔偿金时的基准或参考而已，与一般损害赔偿制度仅以填补实际损害情形不同。",惩罚性是惩罚性赔偿的首要特征。惩罚性赔偿针对的并不是所有的民事违法行为，只有在侵害人的行为具有可惩罚性的特殊情形下，惩罚性赔偿才被适用。
惩罚性赔偿的惩罚性的主要表现形式是侵害人弥补受害人的损失之后，额外再支付一定数量的金钱。惩罚性赔偿通过惩罚侵害人的手段来达到保护受害人、遏制不法行为并提高全社会法律意识水平的目的。
（二）法定性
适用惩罚性赔偿的后果是使侵害人付出了超出受害人实际损失的金钱，这种后果在客观上加重了侵害人的违法成本，并很有可能使得受害人从侵害人的侵害行为中获益。因此，为了避免新的不公的产生，作为一种特殊的民事责任形式，惩罚性赔偿只能适用于法律有明文规定的特定范围，法律没有明文规定的，即不应适用惩罚性赔偿。
惩罚性赔偿的法定性主要表现在两个方面：第一，惩罚性赔偿的适用范围和构成要件等具体内容应由法律直接规定，任何人不得自行创设。在不符合法律规定的情形中，则应严格遵循民事责任的一般原则，以补偿性赔偿为限，不得适用惩罚性赔偿。第二，惩罚性赔偿的具体数额范围等也应由法律明文规定或由法院判决而定，而不是由当事人自由约定。
（三）附随性
如前文所述，民事损害赔偿制度以补偿性赔偿为一般形式这一原则并没有因为惩罚性赔偿的出现而有所改变。惩罚性赔偿是附随于一般形式即补偿性赔偿之上的一种特殊的责任承担方式，只是民事损害赔偿的特殊形式，它的适用是以补偿性赔偿的存在为前提的。只有在补偿性赔偿能够成立，并且仅适用补偿性赔偿已经不足以达到有效调整社会关系，重新分配社会利益的目的，维护实质公平与正义的情况下，才能进一步请求惩罚性赔偿。
有这样一个案例：2006 年，李某购买了一套商品房，之后，李某发现开发商没有预售许可证明，于是起诉到大连西岗区人民法院，要求开发商返还已付购房款并支付利息，并要求开发商额外再支付相当于已付购房款一倍的惩罚性赔偿金。法院经审理后，认定了开发商没有取得预售许可证明而签订商品房买卖合同的事实，从而判决合同无效，并判决开发商返还李某已付购房款并支付利息，但是，对于惩罚性赔偿金的诉请，法院并没有支持。法院认为，李某若要主张惩罚性赔偿金，应该先证明自己的损失，并应提出对于损失的补偿性赔偿的请求，而不能单独提出惩罚性赔偿的诉请，因此，法院据此驳回了李某的该项诉讼请求。
