第 1 章 绪论。
1.1 研究背景。
自改革开放以来，中国房地产行业伴随着国民经济，共同经历了近二十多年的高速发展。仅仅在 2008 年短暂的遇到了市场低谷，除此之外，都处于一个迅猛的增长期。但行进 2011 年后，政府宏观调控的力度不断加大，使得 2012年的中国房地产行业，再次遇到了市场寒冬。无论是较低的交易量，还是地产商紧张的资金链，亦或是越来越多的土地流拍，种种迹象都在告诉着我们，房地产行业正处于前所未有的市场低迷。与房地产行业相关的人们都心存着一个疑问，中国未来的房地产行业究竟何去何从？在笔者看来，当前的大环境是，保障性住房和商品房市场被政府深度调控，房地产行业必须寻找新的机会，摆脱危机。从困境中求发展，在荆棘中淌出一条路来。
从 2005 年开始，国外经济低迷，国内购房刚需群体需求旺盛，政府大规模发展投资驱动型经济，国内外环境使得资本大量的流入了有利可图的房地产市场，随着国民经济的高速发展，房价一路攀升，房地产行业突起，导致了社会资源的明显倾斜。政府为了让社会经济与地产行业保持良性的发展态势，从 2010年开始，就一直更新着调控政策，2011 年出台的新国八条，存款准备金率提高以及严格信贷政策，2012、2013 年相继有诸如限价、限购和房产税等行政和税收等组合拳手段，以便控制不正当目的的买房需求。
随着政府日趋完善的调控政策，一个更加理性、更加健康的房地产市场已经初漏端倪。在市场经济规律这个大手的掌控下，任何市场都不会始终处于一种违背规律的高速发展中，随着房价逐渐趋于理性，房地产行业的暴利时代终将终结。过度依赖房地产行业的国民经济是危险的、是不正常的，政府一轮又一轮的调控，正是为了使得商业地产回到健康良性的发展轨道上来。当然，政府调控政策的不断出台，目的不是限制地产行业的发展，根本上是想达到对社会大环境的良好维持及发展，因此，不会改变房地产行业长期向好的格局，因为国民经济的整体向好更是民生的需要。当前中国房地产现状：（1）商品住宅明显过剩，（2）商业地产的供给跟不上城市的发展，潜在的需求巨大（3）商业地产行业是资金密集型行业，资金需求相当巨大，资金回收周期长，资金的保障存在风险性。
房地产商在过去的行业快速发展中，得到了很多的好处。但是，在地产商获利的背后，却隐藏着地产公司集聚增多，行业分散度高的社会非良性发展的问题。很多楼盘开发商借助土地使用权的优势，将竣工日期不断延长，以便从土地价值上涨上获取暴利，不能对企业战略管理的层面规划进行全方位的考虑。
房地产商原本的开发模式，在政府的调控政策的不断加强中，将面临前所未有的难题。地理区域的差异性，不同客户需求的差异性，国际资本不断涌入，在中国商业地产逐渐走向金融化、国际化的进程中，行业标准必将更加严格，行业竞争必将更加激烈。政府借助政策终究会使房地产行业趋于稳定，走向成熟。将房地产行业进行具体划分和对该行业专业化的发展方向进行研究显得十分必要与紧迫。
改革开放至今，我国地产行业发生了翻天覆地的变化，在政府政策的宏观调控下，正在向良性方向发展，不再只追求利益、不再零碎，逐步合理化、正规化、多元化，同时也在一定程度上引领了房地产相关行业的良好发展势头，从生命周期理论的角度来讲，我国房地产业已经褪去了幼稚期的不良发展表现，正在向成长期迈进，发展稳定，必将趋向成熟。
房地产行业的整合大势所趋，是社会经济良性发展的必然，国家政策的约束、制度的完善，竞争对手的增多，房地产市场趋于饱和，这些都会引起行业的一次优胜劣汰的筛选，从而带来该行业的正规化、稳定化。
政府借助房屋改造、房屋税等相关政策对购房人群进行拉动，促使个体消费，进而带动了国家整体房屋投资建设产业的不断发展，最终促使该行业产业化的形成。
人民生活水平的不断提升，中国加入了 WTO 成为世界经济体的一部分，全国土地相关政策的支持，这些因素必将在不久的时间后，拉动人们对住房的需求，调动对房地产业的关注度以及对购房的热情，从而带来房地产业的高峰期，所以，房地产业仍会保持稳步发展的势头。
我国房地产现状，吸引了越来越多的开发商，他们经济实力强大，在技术方面、设计方面、施工方面、营销方面等均占有很大的优势，这些外来开发商的进入掀起了地产行业的热潮，市场竞争也自然加大。
1.2 研究意义。
聪明的开发商制定发展战略的前提是将其它开发商的优劣势进行详细准确的了解。公司发展战略的制定是公司能否在竞争中立于不败之地的根本，只有方向正确，才能带来最终预期的效果，中泰实业想要实现公司的发展战略目标，就一定要在正确审视外部环境和公司内部大局的基础上，根据公司实际状况，明确最可行、最有效、最适合自身公司发展的战略规划。
改革开放已经走过了三十个年头，随着国民经济的发展，房地产行业逐渐成为我国经济发展的火车头，以中海、万科、万达、绿城等为代表的房地产开发企业蓬勃兴起。在房地产业快速发展的这段时间，其在国家经济收入的地位也变得举足轻重，也就是说房地产行业成为了我国经济收入的主要来源，担当起一个很重要的角色。但目前，我国 90%的房地产企业是以商品住宅开发为主的。
当今社会，人口增长缓慢，而房地产企业发展迅速，刚性需求明显下降，这个行业正面临着前所未有的挑战。随着国家不断出台房地产调控政策，商业地产企业的日子越来越不好过。其实，房地产行业的发展并不是很好，很多开发商在竞争中难以生存。
许多原来主攻商品住宅的大型地产企业，纷纷开展谋求战略转型，越来越多的将企业的重心转向旅游地产、非住宅类商业地产等领域。例如万达地产的商业地产，全国范围内的万达中泰-新光复路市场及自持物业，就是由住宅地产向专业化、多元化的转变，通过地产开发加资本运作的新商业模式，合理利用资本杠杆，平衡地产行业的周期波动影响，使企业在竞争中立于不败之地，并为企业带来更高的资产回报。
如何在竞争中求生存，求发展，求壮大是每个房地产商都要思考的，房地产商怎样在不断增大的竞争中生存、成长是直接影响公司整体竞争力的主要问题。若在激烈的竞争态势下求生存，开发商必须学会制订科学的发展战略。更长远的战略规划、对行业前景的精准预测，科学的发展态势研究、精准的市场定位、专业的市场培养，都是面对竞争大潮必须具备的条件。长春中泰实业有限公司是一家小型商业房地产开发企业，所以研究该企业的发展战略具有现实意义。
该文对我国房地产行业的现状、背景、存在的难题、行业竞争态势、外部与内部环境进行了深刻的研究。在此前提上，对新态势下长春中泰实业有限公司的发展经营战略进行深一步地分析研究。真诚希望能通过本次研究为长春中泰实业有限公司探索出一条适应新环境、应对挑战、抓住机遇、实现长远发展的方法。
1.3 研究内容。
1.3.1 研究内容。
研究内容主要包括以下几点：
1. 进行中国房地产行业宏观分析，深入了解行业的整体状况，摸准行业的未来发展趋势。对中泰实业公司的竞争对手按实力分类，并加以分析，精准定位中泰实业目前的地位，并据此制定有针对性的营销措施。
2. 进行 SWOT 分析，明确中泰实业的优势、劣势、机会和威胁，找出公司的缺点和不足。
3. 运用市场调研法和分析比较法，具体分析中泰实业目前在房地产产品战略方面的现状和存在的问题。
4. 综合分析中泰实业的业务现状后，结合自己所学的理论知识，给出公司在房地产产品方面应如何发展和未来发展战略的具体建议。
1.3.2 论文研究方法。
本文以战略管理理论为基础，主要应用的研究方法有：
1. 比较分析法。在宏观层面上，进行整体分析，杜绝孤立性、个体性，杜绝闭门造车。在战略分析中，参照系统环境的变化和竞争对手的现状，兼顾整个市场环境，保证对长春中泰实业有限公司的战略分析准确而客观。
2. 文献分析法。本文借鉴了战略管理有关的理论与实践和相关着作、论文等文献，理论方面有 PEST 分析、竞争五力模型等，文献方面有关于房地产开发、资本运作理论的相关文献，但本文绝不是单纯的引用，还结合了项目的实际情况，进行了提炼和创新。参考的文献主要包括相关书籍、期刊和有关房地产开发、商业资本运作的文件报告等等。此类文献用于阐述长春中泰实业有限公司的发展战略，分析长春中泰实业有限公司房地产开发存在的问题及成因，为未来发展战略的制定提供理论和实践支撑和借鉴。
3. 实证研究分析法。将定性研究方法和定量研究方法相结合，将事件历史研究方法和政策捕捉方法相结合，将调查研究和比较研究相结合，对长春中泰实业有限公司房地产开发发展战略进行分析和决策。
4. SWOT 分析法。运用 SWOT 分析模型分析长春中泰实业有限公司面临的优势和劣势、机会和威胁，并分析了相应的增长型战略（SO 战略）、多种经营战略（ST 战略）、扭转型战略（WO 战略）和防御型战略（WT 战略）。
5. 波士顿矩阵法。运用波士顿矩阵分析长春中泰实业有限公司的业务战略，按照相对市场份额地位和产业增长速度制定业务发展战略。通过对长春中泰实业有限公司战略的研究，实现长春中泰实业有限公司商业地产开发在长春房地产市场的合理定位。基于目前房地产行业的竞争格局，对长春中泰实业公司的业务现状和存在的问题进行具体分析，从而得出公司未来发展的整体战略。同时结合自己在长春中泰实业有限公司的工作体会和长春中泰实业有限公司发展存在的问题，以及自己在 MBA 中所学到的战略管理、市场营销、运营管理等理论知识，给长春中泰实业有限公司及国内其他商业地产开发商提出战略参考思路，增加企业在市场上的竞争能力，增加企业经济效益，促进企业可持续发展。
