第 2 章 长春中泰实业有限公司现状和问题分析。
2.1 中泰公司简介。
长春中泰实业有限公司于 2007 年 5 月注册成立。注册地址：长江路经济开发区人民大街 280 号，企业性质：有限责任公司（台港澳法人独资），注册资金：玖仟玖佰万元人民币。是一家拟在香港上市的股份有限公司，2010 年，长春中泰实业有限公司正式与香港正晖投资控股有限公司强强联手，香港正晖公司的入股为公司的新光复路市场项目，带来了雄厚的资金保障及先进的国际化管理模式，为新光复路市场项目建设与发展奠定了强有力的基础。
中泰公司主要从事的业务范围：商业房地产开发、商品住宅开发及物业管理服务。
公司组织机构：下设新光复路市场分公司，行政与财务中心，工程建设指挥中心，总经理办公室、住宅开发分公司、长春中泰物业服务有限公司等等大子公司、中心及分公司。其主要职能及人员配置如下：
新光复路市场分公司，主要负责新光复路市场，商场的运营与管理，柜台租赁，新光复路市场设分公司总经理、副总经理、粮油部、水产干调部、家具部、装饰部、农贸部、生资建材部、日用生活部、门市管理部、物流部、美食部经理、业务部、管理部等。
行政与财务管理中心由人力资源部、行政部、财务部三个大部门组成。
总经理办公室由监审部、综合部、发展部和企业文化部四个部门组成。
工程建设指挥中心下设三大部门：建经部、技术部以及工程部，主要负债公司的开发项目的建设管理。其中建设部包括合约处、采购处以及成本处，技术部由前期综合处和设计处两个部门组成，而工程处则由土建处、水暖处、电气处、外部配套处和维修处五个部门组成。
长春中泰物业服务有限公司是公司的全资子公司，负责整个光复路市场的物业服务及管理工作。设总经理一人，独立法人单位，财务成本独立核算，下设财务部、管理部、综合部、办公室、安防部、维护部、保洁部。
2.2 公司主要业务及经营状况。
2.2.1 商业地产。
公司的商业地产主要开发新光复路市场，该项目位于长春市宽城区海尔大道 4888 号，位于长春绕城高速公路东北角。经由绕城高速北出口、城市干道凯旋路均可直抵，距市中心车程约 15 公里。占地面积 100 余万平方米，建筑面积137 余万平方米，投资总额 45 亿元人民币，一期投资总额 8 亿元人民币。共分为三期工程建成，总建设周期预计 8 年内完成：一期工程于 2008 年 6 月动工，已于 2010 年底完工；二期工程将于 2014 年 9 月动工，预计 2015 年完工交付使用，三期工程将在 2015 年动工，2016 年底完工并交付使用。一期工程占地面积约 30 余万平方米，现已完成约 21 万平方米的建筑面积。一期工程包括：三大业态形式的五大商品城、中央大道多功能服务区、会展场馆、物流中心、停车场、仓储库房、客运站。
该项目以租售并举的商业地产模式。总合计可售面积 150000 平方米，已售面积 120000 平方米未售面积 30000 平方米，已售面积占可售面积的比率为 80%.
总合计可售套数 2200 套，已售套数 1500 套未售套数 700 套。自持物业面积 60000平方米，已租面积 55000 平方米，已租面积占自持物业面积 91.7%.
近三年财务指标情况，见下图：
通过上图可知中泰实业商业地产的利润率 2011 年：35%; 2012 年：34.5%;2013 年：35.6%.
中泰实业公司商业地产项目，主要是以开发新光复路市场为主。本项目于2008 年动工至 2010 年竣工。新光复路市场的商业项目，是以租售并举的商业为主。2011 年至 2013 年，三年间，营业收入、利润额度明显下降，但利润率却一直保持着高标准。营业收入的主要来源是出售商品门市，由于没有后续的商业地产开发，造成没有商品门市可出售，由此带来销售额下降，然而利润率却一直保持着不变。由此可见，商业地产是大有可为的。但从另一方面，虽然拥有土地储备，却不能开发的主要原因是，资金紧缺，造成不可持续开发。
2.2.2 住宅地产。
自 2011 年开发建设位于长春市宽城区经济开发区的内，比邻长春客车厂的新厂区，主要开发商品住宅兼有一层商铺的项目，该项目占地 5 万平方米，容积率为 2,建筑面积 10 万平方米，主要是针对三口之家的小户型商品住宅。现已基本完工。该项目建有民用商品住宅 1200 套，由于地域关系，以中小户型为主，目前已销售 50%左右。近三年财务指标，见下图：
通过上图可知中泰实业住宅地产的利润率 2011 年：20.3%;2012 年：14.3%;2013 年：9.9%.
中泰实业商品住宅项目，该项目投入 28000 万，2011 年至 2013 年，三年间，营业收入、利润额度明显下降，利润率也随之下滑。资金回笼较慢，三年共回收资金不足 20000 万元，明显的是产品滞销。自 2008 年以来，国家出台了相关的一系列法律法规，来限制商品住宅的买卖，金融市场资金的紧缩，普通百姓刚性需求的下降，以及多年来住宅市场开发所积压的存量住宅，都给住宅开发企业造成了巨大的压力，市场前景不容乐观。
2.2.3 物业服务。
长春中泰物业服务有限公司，主要服务于新光复路市场的 21 万平方米的物业服务及收取物业管理费。近三年财务指标，见下图：
通过上图可知中泰实业物业公司的利润率 2011 年：6.6%;2012 年：8.2%;2013 年：8.2%.
中泰物业公司自 2011 年至 2013 年，三年间，营业收入、利润额度有所上升，利润率也有所上升，但上升的幅度不大。上升的主要原因是因为商业地产的日益完善，商家进驻的逐渐增多，以及由此引起的物业收费单价提高，给物业的服务收费带来了上涨的因素。中泰物业主要的经营服务范围：中泰实业公司的新光复路市场，地域只有 21 万平方米，面积广度不大，只有商业地产的不断扩大，才可能使营业收入有所提升，更多的还是以来于商业地产，自身活力不强，而且物业服务本身所属行业是社会平均利润，不可能给公司的发展带来巨额财富。
