第 3 章 长春中泰实业有限公司的战略分析。
3.1 外部环境分析。
3.1.1 宏观环境分析。
笔者将灵活运用 PEST 分析方案，从政治、经济、社会与文化及技术等四个方面，对中泰实业公司进行宏观环境分析。
1. 经济环境分析。
从经济学上讲，GDP 主要靠出口、投资和消费三驾马车来拉动。房地产行业是一个关联性强的行业，它的增长直接促进投资和消费的增长，从而对我国国民经济的增长起着强有力的推动作用，而高速增长的经济也为房地产行业的发展提供了有力支持（如图 3-1）。
根据发展趋势进行推算，未来几年我国 GDP 将维持在 7%-8%的水平。而美国经济学家西蒙·库兹在对各国经济增长率进行大量数量分析后，指出国民经济增长率与房地产业发展状况之间存在十分紧密的关系（如表 3-1 所示）。
由表可以看出，宏观经济增长率大于 5%、小于 8 时，房地产业将进入稳定发展阶段。而未来几年我国 GDP 维持在 7%-8%之间的预测标志着我国房地产行业将由高速发展阶段进入稳定发展阶段。
个人可支配收入与消费开支是密切相关的，个人可支配收入的水平影响着国民各个领域的消费，个人可支配收入高低直接影响房地产行业的发展。恩格尔系数是食品消费占总消费的比重，系数越大，说明食品支出的比例越大；系数越小，说明国家越富裕，人们的收入更高。
从上表可以看出，城镇家庭人均可支配收入从 2004 年的 9421.60 元增长到2013 年的 26,955.10 元，而恩格尔系数则由 2004 年的 37.7%下降到 2013 年的35%.可支配收入的增加，恩格尔系数的下降，都在昭示着近年来国民经济的持续增长。而大型综合批发中心也随着经济增长而蓬勃发展起来，而且，无论是规模上，还是资金上，都呈现着一种不断增长的趋势。
2. 政治环境分析
房地产行业是我国国民经济的重要支柱产业，直接影响着国民经济，为保障行业的健康有序的发展，政府近几年出台了相应的法律法规来调节房地产市场。从而进行宏观调控。
下表是近十年来有关房地产政策：
3. 社会环境分析。
城市化的不断推进，促进了商业地产的繁荣发展。未来十年我国人口数量、人均可支配收入和城市化进程依然保持稳定增长（如图 3-2、3-3、3-4 所示），这为房地产行业稳定发展提供了强大支撑，到 2025 年我国人口开始出现负增长，城市化进程进入平缓期。
酝酿中的户籍改革制度，将进一步加速我国的城市化进程。城市化还从多维度对房地产行业发展提供了多维空间：一是随着城市化进程的推进，大城市以经济为纽带向周边城市群发展，这为房地产行业提供了更新改造空间；二是我国每年新增 800 多个小城镇，这位房地产行业提供了城市建设新增空间；三是每年 1000-2000 万农民进入城市以及汽车消费、市民工作与居住分离，为房地产行业提供了增加住宅空间；四是这为房地产行业发展格局带来深远影响。
4. 技术环境分析。
在科技不断进步的今天，地产行业正在迎接着诸多挑战。新材料、新技术及新的软件不断涌现，房地产的新主题已经变成了发展节能低碳的绿色住宅，这迫使地产行业必须走上集约化发展道路。对于一个房地产企业来说，在充满变数的市场面前，如果不能时刻调整自身，时刻创新，随时可能被市场所淘汰。
（1）新型建筑材料、新型设计与建造技术。
“科学技术是第一生产力”,21 世纪，科研成果不断涌现。新型的建筑材料使得建筑结构、给排水、供暖通风、空调等各个房地产开发环节，都发生着日新月异的变化。特别是在建筑电气领域，闭路监控、家居安防等等各项智能化设施，使得建筑智能化的发展更是令人目不暇接。此外、大卖场、前店后库、厂家直销等新的设计理念也是层出不穷。正是这些日新月异的变化，为商业地产的进一步发展提供了可能。
（2）电子商务的发展。
以阿里巴巴为代表的诸多电子商务运营商，借着电商飞速发展的东风，终将对现有的零售业格局形成巨大冲击，在面对这些注重顾客体验的竞争对手时，单纯的把目光停留在购物层面的地产企业会败得很惨，只有开动脑筋，朝着娱乐休闲和购物一体化的体验式消费迈进，才能在市场大潮中赢得一线生机。
3.1.2 行业环境分析。
1. 商业地产行业现状及趋势分析。
商业地产是作为商业用途的地产，通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。
据《2013 年 1-6 月全国商业地产市场投资运行态势》中数据统计：2013 年下半年，全国将迎来购物中心供应高潮。据不完全统计，全国 20 个主要城市在今年下半年将有约 100 个综合批发市场开业，综合批发市场超过 28 万平方米平均面积。商业地产施工面积 65344 万平方米，增长 22%,高过住宅 9 个百分点；商业用房新开工面积 11778 万平方米，高过住宅 0.7 个百分点。
随着社会的不断发展，商业的集中性将越来越强，无论是在繁华的一线城市，还是稍次的二、三线城市，集中性都将是商业的发展趋势。尤其是近些年来，二三线城市逐渐成为城市化率的主力，一线城市向二三线城市的产业转移也使得二三线城市对于商业地产的需求大大增加。在今后 10 年里二、三线城市及县市城镇蕴含着巨大商机。
