第三章房地产开发项目开发阶段财务风险的影响因素分析
房地产行业是资金密集型的行业,具有投资大、回报高、风险大、周期长的特点。因而房地产开发过程是一个长期的、涉及面非常广泛而且非常复杂的过程,受其行业特点的影响,致使其存在着大量不确定的风险因素。社会各界专家、学者一直以来都关注着房地产行业发展与风险并存的问题。然而,巨额的投融资金额作为房地产开发项目运作赖以生存的基础,如果瞬间发生短缺或断裂,会给房地产开发项目带来较大的财务风险,造成巨大的损失。因此,如何防范和控制金融风险,实现房地产开发项目可持续健康发展,是摆在我们面前的一个重要问题。
房地产幵发企业的金融风险因素的影响是必要的,主要影响因素包括外部因素和内部因素两个方面。
3.1从外部环境分析房地产项目开发阶段财务风险影响因素
房地产开发项目是我国市场经济下较为活跃旳社会产品,无时无刻都在受到市场变化、政策变动及社会、文化变化等外部环境因素的影响。
3.1.1市场因素
房地产幵发项目最终要走向市场,因此必然受到房地产市场发展的影响。4万亿的项目投资大幅的带动了我国房地产行业的发展,也造成了房价过快增长、房屋空置率过高等房地产行业的问题。近两年国家对于房地产项目呈现相对控制的态度,因此房地产行业的发展和增长速度有所放缓,但是房地产幵发的市场仍然是较慢的速度向前发展的。可见,房地产市场的供求等因素对于房地产项目开发阶段的财务活动有重要影响。
3.1.2政策因素
政策环境变化对于房地产项目幵发阶段的影响非常显着,主要是指国家对于土地政策、环保政策等的宏观调控对于开发阶段财务活动的影响。其中最重要的表现就是国家对于房地产行业的调整性政策,国家大力支持房地产行业的发展,则会突出影响房地产项目幵发阶段的行政审批工作、融资工作等,从而影响幵发阶段的财务活动;我国现在对房地产行业实行性对控制的政策,以抑制房价的过快增长,就导致银行贷款等针对房地产开发的其他政策随之变化,从而增大了房地产幵发的融资问题,增大了财务风险。因此,房地产开发主体应对房地产行业的政策环境尤其是开发阶段的政策加深了解,以对财务风险进行控制。
3.1.3金融因素
金融因素对现代房地产开发企业起着较大的影响作用。由于房地产开发企业资金来源的主要方面就是金融市场为其提供大量的资金,所以金融市场行情的动态变化必然会影响房地产开发企业对房地产开发项目的资金投入,对其带来巨大的财务风险。也就是说,当金融市场状况不好,银行资金供不应求时,房地产开发企业不仅融资困难,融资成本增加,在进行幵发建设中也不利于控制金融风险;但是,如果金融市场状况良好,银行资金供大于求,房地产企业开发建设所需资金能够及时的筹集,迅速解决资金缺口幵展房地产幵发经营活动,该公司的财务风险就更容易得到控制。因此,金融因素也是影响当前房地产开发项目财务风险J的重要因素之一。
3.1.4经济因素
经济周期对当前房地产企业的宏观经济环境,特别是对其财务风险,有很大的影响作用。当经济周期处于鼎盛时期,市场不断上涨,房地产开发企业的发展在一个有利的外部环境下进行,该企业才更好地控制财务风险,企业受财务风险的影响较小;当经济周期处于衰退时期,市场开始紧缩,房地产幵发企业在一个较差的外部生存环境下发展,该企业难以控制企业内部各类财务风险,企业受财务风险影响较大。_当经济周期处于萧条期时,市场状况处于低迷状态,房地产开发企业生存较为困难,很难控制企业内部发生的各类财务风险;当经济周期处于复苏期时,经济状况回暖,企业生存空间稳步扩大,受财务风险的影响也比较小。
因此可以得出,经济周期对于企业控制其财务风险也非常必要。
3.1.5自然因素
房地产开发企业生产的产品特点主要表现为:不易转移性、固定性、项目调整能力差等,房地产开发企业容易受到突发性自然事件、自然灾害的影响,如地震、洪水、雨雪、和其他突发性自然灾害,直接影响房地产开发公司生产的产品,造成难以控制的财务风险,甚至酸成严重的财务危机,造成难以估计的损失。
总之,房地产幵发企业受市场因素、政策因素、金融因素、经济因素和自然因素等因素的共同影响,使得其在一定程度上、一定范围内很难控制好财务风险,不能完全避免财务风险的发生。
3.2从内部环境分析房地产项目财务风险影响因素
3.2.1经营水平限制
我国房地产行业具有起步晚、基础差、实力弱、规模小、规范性差、经营管理水平低下、风险意识不强等特点,企业对其内部现金流量缺乏有效的管理,企业内部各项制度不完善,难以正确应对迅速变化的市场,不能及时地把握市场运作方向,存在盲目经营、随大流现象,这样潜在的财务风险就由此而生了。同时,房地产开发企业追求利益最大化、产品变现速度化,在幵发经营中缺乏风险防范和控制意识,导致其内部的财务风险也随之不断加大。
3.2.2资金因素
近年来,随着金融和信贷政策持续紧缩,资本市场融资门槛的进一步提高,加大了房地产幵发企业资金筹集的难度,迅速筹集房地产开发建设资金是房地产开发企业从事房地产开发建设的关键。资金因素是目前房地产开发企业财务风险的主要因素之一。
3.2.2.1融资成本高
房地产项目开发阶段的超大规模融资需求使企业不得不通过多种方式进行融- 资,并为此花费一笔大额的融资成本。银行贷款一直是房地产项目幵发阶段首选的融资方式,受近年来对于房地产幵发的宏观政策影响,银行为降低借贷风险,多要求房地产一级幵发企业有30%自有资金方能提供贷款。这对很多以土地出让金为还贷资金来源的企业来说很难实现,因此大部分房地产开发企业不得不选择信托等融资方式,这就大大的提高了房地产项目的开发成本。
3.2.2.2融资渠道受限
房地产行业宏观政策的影响使得房地产项目开发融资渠道和规模都受到了一定的限制。受银行存贷比的影响以及自有资金的需求,很多依赖银行贷款的房地产企业无法从银行取得贷款;信托等新兴融资方式由于其专业性和小规模性,使其要求较高的资金使用成本;公开发行公司债券和上市融资等方式在国家宏观政策的调整下,也纷纷对房地产幵发项目部分的关上了大门。融资渠道的限制对于房地产项目开发阶段的财务活动带来了巨大的影响。
3.2.3财务管理因素
3.2.3.1财务管理人员对风险缺乏客观的认识
房地产开发企业财务活动贯穿于房地产开发经营始终,有财务活动就必然有财务凤险存在。由于我国财务管理人员整体综合水平较低、风险防范意识较为淡薄,存在许多财务管理人员片面的错误地认为只要将企业的资金管理好就不会出现财务风险,从而导致房地产开发企业陷入较大的财务风险当中。
3.2.3.2财务管理层级低
当前,我国房地产开发企业财务管理阶段还处在较低的层级,可以支持企业管理决策相关的财务数据与信息,但不能及时精确的提供,财务管理的现有职能不能充分地发挥发来。由于对财务缺乏全方位的分析以及项目所处的复杂环境,导致房地产开发企业财务管理现状不容乐观,甚至资金周转也出现了严重问题,出现严重的财务危机,为企业带来巨大的财务风险。
3.2.3.3财务决策失误
从总体上看,我国房地产开发企业的财务决策存在一些缺陷问题,最主要的且普遍存在的两个方面是经验决策和主观决策,财务决策缺乏一定的自主性、科学性,由此而导致的决策失误常有发生,从而产生较大的财务风险。
