第二章房地产项目开发阶段财务风险与控制基本理论
2.1房地产项目开发阶段财务风险特征
2.1.1客观存在性
在房地产开发项目开发阶段中财务风险是客观存在的,是不以人的意志为转移的。只要有财务活动就必然有财务风险,也就是说企业的整个财务系统中均存在财务风险,具有客观存在性。房地产项目开发阶段财务风险的客观存在性一方面是由于房地产行业尤其是开发阶段工作的性质决定的,另一方面是由财务活动本身的属性决定的。
2.1.2不确定性
由于影响财务活动结果的各类因素不断发生变化,房地产开发项目开发阶段财务风险事前不能准确地确定财务风险的大小以及发生在哪个阶段,存在着很大的不确定性。即财务风险在任何时期、任何条件下都可能发生也可能不发生。房地产项目开发阶段财务风险的不确定性要求房地产开发企业必须通过科学的手段和方法对幵发阶段的财务活动风险进行识别、评估和分析,同时建立相应的预防和预警机制,做好财务风险处理计划,运用合适的财务风险控制策略,尽可能的减少财务风险的发生,也降低风险给幵发项目造成的损失。
2.1.3相对复杂性
造成房地产幵发项目开发阶段财务风险的原因有很多种,这些原因有客观存在的、也有主观造成的,有可预测的也有不可预测的,这就导致了财务风险的具有一定的复杂性。同时,财务风险对每个企业的影响程度也并不相同,而是具有一定的相对性。
2.1.4收益共存性
房地产开发项目幵发阶段财务风险存在于其生产、经营等各个环节中,企业亏损时也会伴随有财务风险的存在。所以企业的收益伴随着风险的存在,两者之间并成正比例函数关系,企业获取收益越高,面临的风险就越大。
2.1.5分散转移性
房地产开发项目开发阶段财务风险可以在财务风险管理中运用风险组合、货币和利率互换、保险、期权、远期外汇交易等多种财务工具,将部分财务风险转移,使风险损失尽可能减少或免受损失。在财务风险发生之前或开发过程中,风险管理技术上合理选择,利用专业的方法和手段,通过分散风险、转移财务风险等手段,使风险或损失降到最低。
2.2房地产项目开发阶段财务风险与控制的基本理论
2.2.1财务风险的内涵
风险控制是每个公司无法回避的问题,所以风险控制是当前企业需要解决的重要问题,其重点工作是那些不能通过保险公司投保就可以规避的风险。一般财务理论普遍认为,财务风险可以分为广义和狭义两种,狭义的财务风险是指筹资风险,由于企业资金筹集产生负债而使公司承担的风险。而广义的财务风险则包括:筹资风险、投资风险、资金收回风险、资产跃值风险、收益分配风险等,是指在企业从事的各项财务活动中,由于各种无法预料或难以控制的事件发生造成公司经济损失的机会性或可能性。
房地产开发项目的风险主要包括在项目开发各个阶段存在的经营风险、股东以及实际控制人占用资金风险、市场风险、财务风险、法律风险等,这些风险一旦发生,都会给公司的盈利能力造成不确定性,财务状况严重恶化,最后都会集中通过财务风险体现出来。因此,对房地产开发项目的各类风险的控制最终都是转化为对财务风险的控制。风险和收益并存,房地产开发项目作为房地产市场的主体,要参与市场竞争,必然要接受各类风险的挑战,因此,怎样控制风险就显得尤为重要。
2.2.2财务风险的类型及对策
财务风险主要存在于筹资风险、投资风险、资金回收风险、收益分配风险几个方面。在市场经济环境下,财务风险是客观存在的,完全消除财务风险是不可能的,一味追求低风险甚至无风险是不切实际的。因此,当前最重要的任务是将财务风险控制在合理的、可接受的范围之内。本文主要从以下两个方面来研究财务风险的控制机制。
2.2.2.1筹资风险控制
产生筹资风险原因有多种,最主要的原因具体表现在以下三个方面:一方面是利率不断调整使得企业筹资成本加大;另一方面是资金筹集利息水平过高导致资金成本过大;再一个方面是组织和调度资金的风险,外汇风险和经营风险等。
房地产幵发项目通过资金筹集进行投资决策时,要对收益性、风险性、稳健性进行合理平衡,发挥稳健性作为收益性和风险性的平衡器作用,在尽可能避免或降低投资风险的前提下,要敢于进行风险投资以获取高额利润-。因此,必须严格控制负债经营规模。
因此,可以通过以下几个方面防范与控制筹资风险:
1、提高资金的使用效益
如果企业在经营管理中存在问题,导致长期亏损就会出现不能按时支付债务本息的现象,就会直接导致房地产开发企业和幵发项目面临财务风险。企业途营管理问题其实是资金的使用效益问题,资金使用效益低,企业需要筹集更多的资金,债务越来越多,就会有越来越严重的财务风险。因此控制筹资风险的根本所在是要提高资金的使用效益。
2、适度负债,优化资本结构
负债经营可以实现超额刹润,但也会带来较大的筹资风险,甚至会导致企业巨大的损失。因此,负债经营要把“度”把握好。在实际生产经营活动中,对一些生产经营较好、资金周转较快的企业,较高的负债比率也可以让其生存;反之,较低的负债比率才是企业最适合的生存状态。
3、合理搭配长期负债和流动负债
长期负债和流动负债的资本比率应该适当,合理搭配长期负债和流动负债这对于筹资风险的防范和控制是极其重要的。一般情况下,长期负债和流动负债的搭配应与企业资金占用情况相适应。流动资产、流动负债大部分收购提高,则提高小部分的长期负债;拥有固定资产长期资金,则提高长期负债。购置大部分流动资产一般情况下由流动负债筹集,购买固定资产一般情况下由长期自有资金和大部分长期负债筹集。这是一个合理的谨慎的债务战略组合。
2.2.2.2投资风险控制
筹资取得资金的投资类型有三种:一是生产项目投资,二是证券市场投资,三是商贸活动投资。投资项目存在一定的风险,会有该项目的盈利能力和偿债能力的不确定性,所有并不是所有的投资项目能达到预期的收益。例如投资项目不能按规定时间投入生产,无法获得收入,或者投入生产不赚钱,甚至亏损,导致企业整体盈利能力和偿债能力下降。在进行投资风险决策时,既要敢于进行风险投资,以获取超额利润,又要克服冒险主义和盲目乐观主义,尽可能将投资风险降到最低。
2.3研究的理论依据
2.3.1风险管理理论
2.3.1.1什么是风险管理
一般来讲,我们将为规避风险所采取的各种有效方法和过程统称为风险管理,是在一个有风险的情况下把风险降至最低的过程,是社会组织或个人用以降低风险的消极结果的决策过程。在风险识别、风险估测、风险评价的基础上,通过对—各种风险管理技术的选择与优化组合,对风险实施有效控制和妥善处理,从而用最小的成本实现最大的安全保障。风险管理一般分为三类:一是技术引导型,着重强调实质性技术管理;二是财务导向型,着重考虑风险对财务的冲击;三是人文导向型,着重分析对风险的认识、态度和行为。
2.3.1.2企业风险管理
企业风险管理是对企业内部可能产生的各类风险进行识别、分析、衡量、评价,并在适当的时候及时采取行之有效的方法进行防范与控制,用最经济实用、最合乎情理的方法来综合处理风险,从而获得最大安全保障的一种科学管理方法。
企业风险是指由于企业内部环境和外部环境的不确定性、生产经营活动的复杂多样性和企业自身能力的局限性而导致企业的实际收益水平与预期收益相差甚远,甚至导致企业生产经营活动失败的可能性。
2.3.2内部控制理论
内部控制包含两方面内容,一是组织机构的设计,二是企业内部采取的全部互相协调的方法与措施。这些方法与措施都是为了保证企业的常态运营、保证财务信息的真实可靠性,保护企业财产的安全性,全面提高企业生产经营效率,坚持贯彻企业既定的管理政策。内部控制对于财务风险的防范与控制起到事先控制的作用,完善的内部控制制度是防范企业内部财务风险的主要途径,它是防范与控制企业财务风险的一种长效机制。
内部控制关注的是企业从事经营中遇到的风险,是全面风险管理的必要环节,没有内部控制,风险管理无从谈起。内部控制评估管理活动在风险管理中具有十分重要的地位,该项活动中最突出的是风险点,负责重要的风险控制活动。但是内部控制只能提供合理的保证而不是绝对的保证。
完成内部控制系统,包括内部环境和控制政策与程序,使得该公司的企业使命和其他方面的功能完整的投资组合,进一步提高业务运营的运营效率。公司面临重大的商业、运营、财务和其他风险时,能够响应正确顺利实现业务目标,可以充分保证内部报告和外部报告的质量。本文讨论了金融风险评估和控制是企业内部控制的要求。
2.3.3目标管理理论
财务风险的目标管理理论指的是以财务风险控制这一工作目标为管理导向,由房地产企业全体员工组成风险控制核心,以财务风险风险控制成果作为管理水平的评价标准的现代风险管理理论。财务风险的目标管理理论就是在财务风险控制过程中,在全企业、全项目范围内制定自上而下、从大到小的风险控制目标,在实际财务风险控制工作中又从下自下而上、从小到大的努力实现风险管理和控制目标。房地产项目开发阶段的财务风险控制是一项系统工程,目标管理理论的总目标非常明确,就是要将开发阶段的财务活动风险尽量减少甚至是避免出现财务风险。在房地产项目开发阶段采用目标管理理论有助于调动全公司、全项目人员对于财务风险控制的积极性,明确以企业领导和财务管理人员为核心的工作目标,并通过共同努力实现一个个小的财务风险管理目标来实现保证财务活动安全目标的实现。
2.4房地产项目开发阶段财务风险与控制的主要作用
2.4.1项目财务风险与控制的主要方面
项目风险管理是指通过识别、分析项目风险,对其做出积极反应,并采取一系列应对措施的全过程。其主要目的是通过对财务风险成因、特点的了解,对风险做出正确的预测,对财务风险进行有效地防范和控制,不断提高风险管理机制,从而实现收益最大化、风险最小化的目的。在整个企业的生产经营中,金融活动长期存在,融资、长期投资、利润分配等方面都有可能产生风险。项目财务风险与控制风险主要表现为以下几方面:
1、筹资风险,随着宏观经济环境、资金供需市场的不断变化而变化,导致企业在筹集资金的过程中,会遇到许多财务问题,在一定程度上给企业的财务成果带来的不确定性的风险。
2、投资风险,即企业投入大量的项目资金后,由于市场需求不断地发生变化,使得企业最终收益与期望值相差较远的风险。
3、现金流量风险,是指企业在生产、销售等环节中,由于现金循环存在一定的不确定性,导致现金流出与现金流入在具体时间上不一致而产生的风险。
4、外汇风险,即随着外汇市场的变动,汇率的不断变化,导致企业外币计价的资产价值不断发生变更,造成企业外汇业成果的不确定性所带来的风险。
2.4.2项目财务风险与控制旳作用目标
1、项目财务管理环境的影响
项目财务管理包括微观财务管理与宏观财务管理环境,面对不断变化的微观和宏观环境,企业应对形势进行全面仔细的分析,正确把握发展趋势和客观规则,及时地制定各种应对措施,调整财务管理政策,提高企业的财务管理水平,从而将环境的变化对企业财务风险的影响隆到最低。
2、建立和完善财务管理系统
在市场经济条件下,企业从事生产经营活动,要想获得高额利润,就必须强化财务管理。进一步加强财务管理制度完善和创新、加强财务管理人员队伍建设、提高财务管理人员业务素质。通过建立和完善财务管理系统,充分发挥财务管理职能,为企业整体管理水平的提高打下结实的基础。.
3、提高财务管理人员的风险意识
财务风险存在于企业从事开发经营过程的始终,任何工作失误都有可能将企业陷入财务风险中,所以财务管理人员必须时刻把风险防范放到工作首位。基于目前财务管理人风险意识淡薄的现实,企业应加强对财务管理人员的培训,努力提高财务管理人员的风险意识。
4、提高财务决策水平
财务决策水平是财务管理成败的关键所在,任何财务决策,都必须建立在科学的方法上。全面考虑到各个影响因素,利用定量和定性分析相结合,用科学的决策模型做最后决定。
