摘 要
经过多年高速发展，我国房地产行业已经成为国民经济的支柱产业，房地产企业在促进社会繁荣发展、提高国家经济水平方面，发挥了其应尽的职责和作用。当前我国正在全面推进城镇化建设和新农村建设，各地区房地产企业不断加大对房地产产业的投资力度，我国正经历着房地产卖方市场逐渐转变为买方市场的变化。由于我国拥有数量庞大的人口，加之经济的飞速发展，人们生活水平不断得到提升，对于住房条件的要求越来越严苛，而房地产企业要想获得利润的最大化，就必须想尽一切办法去做好市场营销工作，一方面努力开发出能够迎合广大住房消费者高要求的住房产品，另一方面采取合适的营销策略去吸引消费者倾向于购买自家的住房产品，此外，房地产企业还应当注重自身综合实力的提升，以适应日趋激烈的房地产市场竞争。
沈阳绿地置业有限公司自成立以来终坚持“绿地，让生活更美好”的企业宗旨，为市场所需，通过产业经营与资本经营并举发展，已形成目前“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”的产业布局。然而，目前公司在沈阳房地产市场上的品牌知名度、占有率、客户忠诚度不是很高，在市场营销方面存在诸多问题，例如，在产品设计与规划方面不能综合考虑目标顾客的需求，在开发新楼盘时往往会脱离实际，不管顾客是否需要，不管是否适合现实的市场需求；公司所采取的价格策略与顾客导向定价法相背离，所依据的价格营销理论要么简单的套用市场营销结论，要么以楼盘分析、运作例子堆砌而成，一会儿是半价革命，一会儿优惠多少打多少折。每个推出的楼盘价格距离拉的太大使消费者无法接受；在产品促销手段和理念方面存在诸多不足之处，在主体方面的选择也没有突出个性特点，创新能力不强；公司的销售人员在经验和能力方面有待进一步提升；等等。这些问题在很大程度上制约了公司的发展，不利于公司住房产品更好、更迅速地推广向市场。
本文在研究沈阳绿地置业有限公司营销现状和存在问题的基础上，对公司的宏观、微观营销环境、内部优劣势等进行了分析，运用STP战略分析工具对公司的市场细分、目标市场选择、市场定位进行了研究，并探讨了公司在产品、价格、渠道和促销四个方面应当采取的营销策略，最后从资金、组织与人力资源、技术和制度四个方面提出了公司营销策略的保障措施。希望通过本文的研究，可以为沈阳绿地置业有限公司乃至我国房地产企业实施有效地4P营销策略提供理论方法指导和案例参考。
关键词：房地产开发，营销策略，市场细分，市场定位
目 录
摘 要……I
ABSTRACT……III
第 1 章 绪论……1
1.1 研究背景 ……1
1.2 研究意义 ……2
1.3 研究方法与内容 ……2
第 2 章 沈阳绿地置业有限公司营销现状与存在问题……6
2.1 公司介绍 ……6
2.2 公司营销现状 ……8
2.3 公司存在的营销问题……10
第 3 章 沈阳绿地置业有限公司营销环境分析……12
3.1 公司宏观营销环境分析……12
3.2 公司微观营销环境分析……15
3.3 公司 SWOT 分析 ……21
第 4 章 沈阳绿地置业有限公司营销策略及对策……25
4.1 STP 战略分析 ……25
4.2 4P 营销组合策略 ……32
4.3 营销策略保障措施 ……40
结 论……43
参考文献……45
后记和致谢……49
