3.3 公司 SWOT 分析
SWOT 分析方法作为企业进行竞争情报分析的一种极其重要的工具，能够十分准确而客观地分析企业的现实情况。本文运用 SWOT 分析方法来综合分析沈阳绿地置业有限公司内部优势和劣势、外部机遇与威胁，对公司营销内部条件进行系统分析和评价，进一步帮助公司获得最佳的营销和营销策略。其具体分析内容如表 3.7 所示：【1】
3.3.1 优势分析
1.经过多年发展，“绿地”品牌已经得到了沈阳地区购房者和社会的相对认可和肯定，其品牌支持度仍处于提升阶段。
2.沈阳市的刚性购房需求不容忽视，其中，用于婚房的刚需购房者占比较大，有助于公司有针对性地开展营销活动。
3.公司外部环境优越，项目所在地区环境怡人，周边学区林立，具有浓厚的人文氛围，公司项目所在地据地铁距离仅为 600 米，交通便利，为人们出行带来了极大便利，且周边商业街、购物中心等配套设施齐全。
4.项目所在区域地块增值空间较大，属于市政发展重心，可用于投资，未来回报丰厚。
5.公司现有营销团队具有丰富的现代市场营销经验和手段，能够对不同客户群开展个性化、针对性营销。
3.3.2 劣势分析
1.沈阳绿地置业有限公司在沈阳地区的知名度和认知度还需要时日去提升，由于部分项目所在位置较偏，学区房无明显优势。
2.公司的商品房供求结构存在突出的矛盾。自 2013 年 8 月份以来，公司的普通商品住宅的批售面积与销售面积之比为 1.82:1,房屋套数供销之比为1.63:1,这说明公司的供销套型均表现为“两头小，中间大”的橄榄型结构分布，部分户型产品存在明显的供大于求现象。
3.公司现有融资渠道较为单一，主要是依赖于银行担保贷款和自有资金，并通过其他融资渠道获取发展资金。由于房地产行业属于资本密集型产业，需求大量的流动资金，所以公司要想实现快速发展和壮大必须积极拓展融资渠道，实现资金来源多元化。
4.公司在房地产产品设计和创新方面能力不足，很多户型存在同质化现象，不利于销售。
3.3.3 机遇分析
1.社会配套条件基本具备。我国房地产行业经过十余年的快速发展，逐渐建立并完善了房地产交易市场机制、房屋租赁制度、住房公积金和补贴制度、住房信贷制度等，为沈阳房地产市场发展提供了制度和机制保障。
2.沈阳城市发展规划和城区布局势必有力推动和促进相应地块楼市的持续快速发展。基于沈阳市政府提出的“南拓、北延、东进、中优”城市发展规划思路，全市在未来几年将建成 3 个市级的大型商业圈、6 个区级的商业中心、多条商业特色街等，以上区域布局的发展，必然会带动和促进周边房地产市场的蓬勃发展。
3.随着全国大型房地产企业入驻沈阳，万科地产、华润置地、保利地产、莱茵达置业等知名品牌房地产企业在品牌、产品特色、资金等方面的优势一方面会给沈阳绿地置业有限公司带了压力和挑战，但同时也会促使公司在各个方面进行改善，提升自身综合竞争优势。在此条件下，沈阳房地产行业必然也经历大洗牌，这为沈阳绿地置业有限公司提供了发展机遇。
3.3.4 威胁分析
1.政府政策调控与金融调控给房地产企业发展带来了诸多不确定性。国家出台的房地产调控政策在限购、住房登记、贷款利率调整、房产税等方面会对沈阳绿地置业有限公司造成一定的不利影响。
2.房地产市场供大于求的现实问题是沈阳绿地置业有限公司不可回避的。进入 2014 年以来，住房产品始终处于供大于求的高位，在房地产业内存在不同声音，一些房地产企业为了去库存化开始局部降价，如果引起沈阳房地产市场的连锁降价反映，那么，对于沈阳绿地置业有限公司而言将会是一个很严峻的现实威胁。
3.逐年攀升过快的房地产价格造成的经济泡沫是沈阳房地产市场的严重威胁。房地产泡沫破灭的危险对于沈阳乃至全国经济和楼市是一个巨大的灾难，这是政府、社会和房地产开发商甚至是老百姓都不愿意发生的，一旦发生了，必然引发一系列的经济问题，不利于社会稳定、人民生活水平的提升。对于沈阳绿地置业有限公司而言，较大的房地产价格波动都很可能伤筋动骨，更何况是泡沫破碎，这是任何房地产开发商都不可承受的灾难。
通过对沈阳绿地置业有限公司的 SWOT 分析不难发现，当前的政府宏观政策、社会进步现状、地区经济发展趋势、技术条件等都外部环境都有利于沈阳绿地置业有限公司发展，同时，在政府限购政策、市场竞争关系、购房者需求等方面存在一定的压力和威胁，但公司的总体内外部营销环境较好，所以，沈阳绿地置业有限公司应当充分借助于外部宏观环境中有利于自身开展市场营销的条件，结合自身存在的优势、不足和问题，制定合理的、科学的、有效地现代 4P 营销策略，实现公司的快速、稳定发展。
