公司微观营销环境分析

　　3.2 公司微观营销环境分析

　　3.2.1 市场环境分析

　　在全国对房地产业宏观调控的大形势下，沈阳房地产市场一枝独秀，一直处于健康、平稳和可持续发展态势。这一点可以通过沈阳市房产局发布的有关沈阳商品住宅供销关系、供应面积、销售面积、库存面积、销售均价五个方面112 月批售比 0.93,低于 11 月批售比；12 月供应面积 101.5 万㎡，环比降 48%,同比升 2%;销售面积比上月下降，12 月销售面积 109.0 万㎡，同比降 14%,环比降 17%;库存增加，12 月末库存面积 2897 万㎡，同比增 20%;整体市场住宅价格略有上升，12 月销售均价 6788 元/㎡，环比降 8%,同比降 6%（12 月成交户均面积环比减少 3 ㎡；三环外成交比重为 51%）。

　　此外，通过沈阳市商品房市场结构来看，在类型上：12 月商业成交 23.8 万㎡，环比升 41%,占商品房比重 17%,比上月增加；办公成交 8.8 万㎡，环比升 430%,占商品房比重 6%;在区域上：12 月二环内销售比重 19%,比库存比重略低（24%）；二三环间销售比重 30%,低于库存比重（33%）；三环外销售比重 51%,高于库存比重（44%）。也就是说，二环内供应量有限，房价高，去化压力仍存（以和平、沈河为代表）；三环外为成交主力区，去化压力小（以东陵、沈北为代表）；三环外为库存主力区，去化压力最大（以沈北、东陵为代表）。

　　进入 2014 年以来，在政策走向方面，中央经济工作会议在 12 月 10 日至13 日举行。作为判断下一年经济政策的风向标，本次会议在房地产方面未提调控，有的却是“探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。”回到沈阳地区房地产市场，房地产市场整体运行平稳，刚需购房者开始占据主流地位，但成交价格有下降趋势。2014 年的过去几个月中，商品房和商品住宅供应量同比均略有增加，成交量同比下降，成交均价环比下降，刚需群体仍是市场主力。