3A公司房地产项目的环境分析
据有关权威部门研究,房地产行业与57个行业的发展紧密相联系,可见房地产行业的发展与整个国民经济的发展是息息相关的。此外,由于房地产的根本属性——位置的固定性,使得房地产受国家宏观政策以及地方政策的影响非常大。所以,本章重点阐述房地产的宏观经济环境和区域经济环境。因A公司项目虽处湘潭境内,但紧靠省会长沙,且长沙消费能力和购买能力远大于湘潭本地,故主要销售对象以长沙客群为主,区域经济环境主要研究长沙市。
3.1项目开发的政策环境
2013年3月,新“国五条“落地,房产市场现短期波动,一线城市楼市影响明显。随着房产税试点增加,多城市住房联网等预调控声音不绝于耳。十八届三中全会提出要处理好政府和市场的关系,更好地发挥市场在资源配置中的决定性作用和政府宏观调控的效应。这表明,历经十年的房地产调控有望逐步进入去行政化阶段。
十八届三中全会强调“市场决定性”,未来楼市政策将逐步摆脱过去全国一刀切的模式,根据城市特性产生分化,并加快探索房地产长效机制的建立。然而在长效机制成熟前,为保证楼市稳定,现行行政调控手段仍将继续实行,但加码的可能性很小。
金融层面,信贷环境趋紧,仍旧为制约预期市场的重要方面。2013年6月"钱荒”后,银行资金面趋紧,吸收存款和同业拆借成本高企,受规定贷款额度以及存贷比限制,微利的房贷业务倍受冷落,特别是进入9月后,长沙房贷利率甚至出现从折扣到基准再到上浮的“三连跳”现象。
3.2长沙市房地产市场分析
2013年的市场,“政策调控”、“经济形势下行”、“钱荒”等字眼虽紧张了房地产的敏感神经,但同全国市场一样,长沙市场依然迎来了丰收年景,市场表现可以概括为以下几个方面:其一,桂地效应下市场容量依然稳固,长沙洼地效应最大的成就不在于价格,而在于市场容量的稳固和扩张;其二,竞争分化现象曰趋明显,从拼产品品质到拼综合资源时代,学区配套、商业配套、交通配套等综合性资源成为市场的价值竞争的分化点,从拼区域到拼板块的分化日趋明显,城南板块、高铁板块、滨江板块、岳麓区三大规划新区成为市场分化的明显现象;其三,价格拉锯战日趋常态化,2013年市场的价格拉锯战愈演愈热,低首付政策笼罩了整个市场,几乎成为了刚需市场的常规利器。
3.2.1长沙市土地市场情况分析
2012年下半年开始,房地产市场受刚需支撑,压抑近两年的需求集中爆发,房企存货消化加速,资金链随之充盈,在日益集中化的房地产市场中,各房企加速土地布局,积极拿地,填补自身土地储备,实现扩展。同时,长沙作为中部省会城市,3+5城市群的快速发展,其对外地房企或大型房企的吸引力逐步展现,成为土地市场活跃的另一原因。
2013年,土地市场成交量再度走高,内六区商业、住宅土地市场供销两旺,供应宗地面积达到794万平方米,为近五年新高,同比上涨20.69%,规划建筑面积达到2489万平方米,同比上涨20.11%,处于稳步上升态势。内六区共成交土地132宗,成交商业、住宅土地共计731万平方米,同比上涨33.61%,规划建筑面积2287万平方米,同比上涨22.87%。
房屋成交价格的攀升支撑地价的相应走高。2013年土地成交额为459亿元,同比上涨78.87%,主要原因为成交量上涨超过两成,同时成交单价涨幅明显,成交楼面价格为2006元/itf,同比上涨45.57%。成交土地整体溢价率为20.29%,表现为拿地房企的相对理性。相比2009年,内六区土地价格年均上涨22.89%,但相比2011年,地价年均上涨幅度仅为5.74%。呈现出地价突破爆发期后的理性回归。2013年,开发商在拿地时更加注重了对土地成本的控制,协调地价与房价关系,理性出价,成交地块溢价率仅2成左右,且超过半数地块以底价成交。
溢价成交地块中,溢价率主要集中在50%以内,鲜有地块溢价超过100%。总体说来,长沙市土地市场活跃成交供应均稳步走高,同时房价支撑地价,地价理性攀升。
3.2.2长沙市房地产市场预测
对各区域在售和在建待售(2014年预计上市)项目2014年预计上市量进行粗略统计,商品房新增供应量约1425万平方米,短期供应存量再增。截至2013年11月底,内六区住宅存量957万平方米,预计截止2013年12月底存量为943万平方米,与2012年同期相比,上涨近10个百分点,依照2013年月均去化速度,完全去化需9.5个月。中期供应——新开工攀升。截至2013年11月,内六区住宅新开工698.92万平方米,同比上涨16.67%。长期供应——依照正常开发时序,未来2-3年内,新增供应充足,雨花和岳麓两区域住宅竞争形势严峻。
截至2013年12月底,内六区住宅网签均价为6453元/平方米,与2012年成交均价对比上涨8.25%, 2008-2013年住宅网签均价年均涨幅为11.97%。
2014年,两大主力原因将推动价格上涨,其一:品牌房企高品质项目扎根热点区域;其二,地铁二号线开通,虽然周边1000米之内项目均价高于同区域同品质楼盘,但辖射范围有限,将会导致局部片区价格走高。
根据线性回归模型及灰色关联度综合测算,预计2014年内六区新建住宅价格介于6705?7395元/平方米,8%?12%涨幅。
总体说来,2014年长沙市住房市场,供过于求、市场竞争激烈,房价将持续上扬但是空间有限。整体来看,长沙市房地产市场增长空间有限,其周边地区发展迅速,值得关注。
3.3湘潭市房地产市场分析
3.3.1湘潭市宏观经济数据
湘潭市是国务院批准设立的长株潭两型社会综合配套改革试验区的核心组成城市之一,同时也是中南地区重要的工业重镇,其冶金、机电和军工产业在全国占有重要地位。湘潭市常住人口 274.86万,其中城镇人口 136.3万。人均可支配收入18059元,人均消费性指出12211元,恩格尔系数33.5%。
3.3.2湘潭市房地产市场情况
春节假期过后,湘潭市房产局发布了《2013年1月湘潭房地产市场分析报告》。报告显示,2013年1月湘潭商品房及二手房销售总量同比均呈现大幅增长,商品住房价格基本平稳。
伴随着楼市的不断升温,在刚刚过去的2013年1月份,湘潭楼市量价齐涨成为房地产市场的大势。事实上从2012年10月份开始,湘潭房地产市场快速回暖,开发投资、商品房销售面积、商品房销售额均出现大幅增长。
据湘潭房产网统计,2013年1月,湘潭市新建商品房登记销售面积为14.41万(1160套)同比上升134.31%,其中:商品住宅登记销售面积为11.89万itf(1013套),同比增加198.74%;非住宅登记销售2.52万(147套),同比增加16.13%。2013年2月,湘潭新建商品房登记销售1296套,同比增加61%,其中:
商品住宅登记销售1118套,同比增加63%。2013年3月,房地产加码调控“新国五条”细则出台,但是湘潭楼市仍然延续了之前的热度,截至3月16日,2013年3月份,湘潭市共成交新建商品房住宅818套,同比2012年3月上涨近100%。
根据最新百城房价数据显示,2013年湘潭(含湘潭市区和所辖各县)房价连续上涨,涨幅超131元/平方米。具体来看,2013年1月湘潭新建商品房样本均为3798元/平方米,环比2012年12月3711元/平方米上涨87元/平方米,涨幅为2.34%,2013年2月湘潭新建商品房住宅样本均为3842元/平方米,环比2013年1月3798元/平方米上涨44元/平方米,涨幅为1.16%。
结合上述分析,可以得知长沙市房地产市场竞争激烈,供过于求;其周边城市发展迅速,例如湘潭市随着区域经济的发展,房价稳定增长。因此,湘潭市房地产市场存在较大的上升空间。
3.4株洲市房地产市场分析
3.4.1株洲市宏观经济数据
株洲是新中国成立后首批重点建设的八个工业城市之一,是中国老工业基地。京广线、浙赣线和湘龄线在株洲交汇使株洲成为中国最重要的铁路枢纽之一。
现在也是长株潭城市群三大核心组成部分之一,是国务院批准的长株潭两型社会建设综合配套改革试验区的一部分。株洲市常住人口 393.5万人,其中城镇人口236.6万人。城镇居民人均可支配收入达28663元,农民人均纯收入达12398元,分别增长10.6%和13%。
3.4.2株洲市房地产市场情况
2013年,面对复杂多变的宏观环境,面临土地、资金等要素的制约,株洲市紧扣“加快转型升级,打造株洲发展升级版”的战略目标,在全是范围内开展项目大会战、征地拆迁“百日攻坚”和再攻坚行动,着力破解项目建设要素瓶颈,实现了固定资产投资的高位增长。
在往年形成的高基数高平台上,2013年株洲市固定资产投资继续保持高位增长,投资总量进一步攀升。全年完成固定资产投资1505.3亿元,增长30.8%,高出全省水平4.7个百分点,总量居全省第2位,速度列全省第10位。从区域分布来看,近半数投资分布在天元、醴陵和戸淑,三地投资额均超过200亿元,合计达723.1亿元,占全市固定资产投资总量的48%;从速度看,株洲县、炎陵县、石峰区增长较快,三地投资增速均超过35%。
从2013年株洲市的销售情况看,全市商品房销售(网签)335万nf,增长11.83%,总套数29660套,增长12.11%。其中,商品住房322万itf,增长13.03%,占销售面积的96.12%,总套数28528套,增长15.87%,占销售套数的96.18%。
天元区的成交大数占了株洲的半壁江山,并呈现版块状的态势。另外一个,就是卢液城南市场群所处的版块,目前来看,这一版块基本成型,已集合了百江御园、福鑫南郡、檀香山、曼哈顿花园等数个大楼盘。版块内的竞争将越来越激烈,各楼盘在自身产品的品质上挖掘出各自有价值卖点,实现各楼盘的产品价格定位。
通过房产局产权处网签数据统计,去年各城区诞生出销量冠军楼盘,分别为城东世贸广场(650套),城西康鑫佳园(1267套),城南福盒南郡(493套),城北公园道一号(452套)和城中的楼王凯旋名门(564套),这些处处体现出株洲房产市场销售前景相对稳定,市民的观望情绪正在退减,楼市回暖趋势正在逐步呈现。
2013年,在株洲市经济企稳的背景下,房地产投资扭转2012年下滑趋势,呈现明显好转。全年计划投资过亿元的房地产开发项目208个,较同期增加32个,其中10亿元以上项目21个,较同期增加6个。在建的281个项目全年完成房地产开发投资227亿元,增长19.7%,增速较同期提升19个百分点。与之相呼应,施工面积、销售面积、资金来源等指标较同期都有较大提升。与此同时,保障性住房建设颇有成效。住建部门资料显示:2013年,全株洲市保障性住房建设争取上级补助资金6亿元,开工建设保障性住房和实施棚户区改造共计19911 套。
同时,在商品房供销比上,2013年城区商品房的供销比为1.17,比2012年高0.32,比2011年的1.83低0.66。截止2013年底,城区可售量(可网签量)350万itf,增长26.18%,按销售周期算,大约可售一年。天元区供销比1.43,荷塘区、卢液区供销比分别为0.92、0.82。其中,天元区商品住房供应占城区总供应量的比重为64%,高于销售占比12个百分点。由此,根据供销比与第二年房价基本呈反方向变化的规律,2006、2008、2010、2011年是房价快速上扬期,2009、2012是房价慢增长甚至负增长。可以推断,2014年株洲市城区房价上升幅度不大。
