第 4 章 房地产企业协同创新模式的选择
4.1 影响房地产企业协同创新模式选择的关键因素
对于房地产企业而言，房地产企业参与协同创新能够充分利用校企双方的资源，减少进行自主技术创新而产生的各种成本。通过参与协同创新还能够使组织向高校等科研机构学习先进的管理方法，对企业的创新能力能有一个整体的提高。
如果想实现协同创新这一目标，就需要选择一个适合的协同创新模式及构建能够保证协同创新顺利进行完成的运行保障机制。但是企业协同创新模式的选择与企业现实情况及企业实际创新需求密不可分。对房地产企业而言，有很多的因素能够影响房地产企业协同创新模式的选择。本文主要考虑的影响因素有房地产行业自身的特殊性、企业内部创新环境、企业创新能力等。这些影响因素与企业协同创新模式存在的关系如图4-1 所示。
4.1.1 房地产行业的特殊环境
房地产技术公开性比较强，缺乏核心技术竞争。同时国内更多的房地产企业在沿用传统的技术、管理模式等，缺乏创新，只有少数的大公司在自己研发创新，如在新材料新技术上的应用，其他中小公司处于观望状态，这对整个房地产企业的发展极为不利。受整体大环境所限，房地产企业需要创新，就需要与高校等科研院所一起进行协同创新。
4.1.2 房地产企业内部创新环境
企业的内部创新环境对企业是否要进行协同创新以及选择何种协同创新模式都有非常重要的影响。一般来说，一个企业对未来的战略规划，如企业技术战略，企业的组织架构，企业的文化、企业的人力资源，包括人员能力、素质等，及企业内部实行的一些政策，如激励政策、公司法规等这些企业内部环境对企业参与协同创新模式的选择都有重要影响。
4.1.3 房地产企业的创新能力
房地产企业开展协同创新不但能够降低自主创新的风险及成本，而且能够更快、更好的获得新材料新技术及新的各种知识。一般企业要想参与协同创新，也要看企业自身的能力，包括在协同创新过程中，资金、人力、物力等投入能力，还有企业领导者对协同创新模式的决策选择。这些都会影响企业参与协同创新模式的选择。
4.2 房地产企业协同创新模式的选择模型
为了能够使本研究具有更强的适用性，更切合实际，本文在根据原有调研结果的统计分析结果及相关国内外的研究成果上，结合房地产企业的发展特点，在维度的选择上，选用房地产行业环境、企业内部创新环境和企业创新能力三个指标。各项指标的权重是通过采用层次分析法来确定，然后在结果决策是通过的单层次灰色决策方法，构建房地产企业协同创新模式的选择模型，进行单层灰色评价。
在采用层次分析法时，会涉及专家对维度内各指标赋值时的一个打分过程，专家定性评价的成分大，具有较强的灰色性，故而采用灰色评价更为实用。同时层次分析法具有操作简单、简洁实用的特性，本文最后通过灰色评价模型评价。
4.2.1 建立的协同创新模式评价指标体系
对房地产企业来说，不同的环境、因素对协同创新的影响、促进效果是不同的，所以才需要选择不同的协同创新模式。所以企业要根据自身生产经营管理的情况，从实际情况出发，从而能够选择一个最佳的、最适合企业发展实用的协同创新模式。建立企业协同创新模式选择模型的流程如图4-2 所示。
在企业的协同创新模式选择过程中会受到诸多因素的影响和制约，比如企业的外部环境和内部环境等。所以本文在房地产企业进行选择协同创新模式时，在全面综合分析了诸多因素，在学习分析了其他已有研究成果的基础上，通过分析影响房地产企业协同创新模式选择的关键性指标，主要从房地产行业环境、企业内部创新环境及企业创新能力等三方面全面分析，虽然其他因素的影响因素也具有一定的影响作用，但是本文主要从上述三个方面进行研究，即企业创新能力从企业创新资源投入能力、创新决策能力、研发能力等三个方面进行分析，房地产行业环境从市场竞争环境、政策环境、企业结构规模进行分析，企业内部创新环境则从企业采用的技术战略、创新激励制度等方面进行分析。从这些方面建立了一个房地产企业协同创新模式选择的评价指标体系，并且根据这些信息此建立了协同创新模式的选择模型。评价指标体系如表4-1 所示。
4.2.2 层次分析法
本文确定的协同创新模式的各级不同评价指标体系将采用层次分析法来确定不同指标的权重。层次分析法（The Analytic Hierarchy Process,简记 AHP）是20世纪70年代，由美国的运筹学家萨蒂在为美国国防部研究课题时，提出的一种定性与定量有机相结合的层次权重决策分析方法，这种方法主要应用网络系统理论和多目标决策综合评价方法。它把人的思维过程层次化、数量化，并用数学为分析、决策、预报或控制提供定量的依据[41].这一方法的特点既不单纯追求高深数学，又不片面地注重行为、逻辑、推理，这种思想能处理许多用传统的最优化技术无法着手的实际问题。用层次分析法来确定指标权重的主要步骤如下：
（1）构建层次模型
通过对房地产企业协同创新模式选择的影响因素的系统分析，将各个元素的不同属性将其分配到各个层次，有条理化、分层次化的构造出一个层次的结构模型[42].根据表4-1,房地产企业协同创新模式选择的评价指标可以建立的层次模型如下，见图4-3.
（2）构建判断矩阵
在建立房地产企业协同创新模式选择的指标体系的基础上，接下来应该要考虑的是下一层指标对上层次指标的重要程度，根据重要程度的不同确定比重关系。以及同一层次指标之间相互比较的重要程度[43].通过假设，以 A 为准则，A代表上一层次某目标元素，对在原则 A 下Bi和 Bj两个元素之间的优劣进行比较，从而构造出判断矩阵 B,其形式为：
（3）权重确定
通过计算出判断矩阵的最大特征根λmax以及对应的特征向量，特征向量为W=[w1,w2,…，wn], 所求特征向量W为本层次元素相对于上一层次元素的排序权值。λmax和 W 的计算方法如下（本例中，n=3）：
（5）各元素的组合权重计算，进行层次总排序在层次总排序中需遵循从上到下的原则进行，即为最高层的层次单排序。本例中，假设，层次 C 就是相对于层次Bi的单排序，结果已知为iniic ,c ,LL,c12
这n个模型的优劣是用单层次灰色综合评判模型进行的比较，具体方法如下。
（1）确定最优指标集（X0k）设：[ ]kkmXXXX00020= , ,L,式中，X0k（k=1,2,?,m）为第k 个指标在模型方案中的最优值。在各种指标取值的时候，如某一指标取大值为好，则取该指标值在模型方案中的最大值；反之则否，则取最小值。最优指标集（X0k）的意义是：以在各模型方案中选取最优指标，构成最优理想方案作为基准，测度取评判各方案与理想最优方案的关联程度是采用灰色关联度的，从而能够得到各方案的优劣次序。
（2）标值的规范化处理在评价指标中，由于各指标间不同的量纲和数量级，为实现各指标间的比较，
4.3 房地产企业协同创新模式的综合评价
4.3.1 评价指标的确定
能够影响房地产企业进行创新的因素有很多，例如，房地产行业发展环境、企业内部创新环境、创新能力等因素。但是不同的因素对企业创新的影响程度不同。而且对于不同的企业来说，不同影响因素对其的影响程度也不同，因此，在此仅给出一个建议性的评价指标体系，其他地区可根据实际情况作调整，具有可靠的操作性和实用性。
4.3.2 评价结果判定
定性指标的打分方法是按照“评价标准”进行打分，共分：对应评价等级“优、良、中、差”划分标准四个等级；定量指标可根据其指标标准确定。由已建立的灰色单层次综合评价模型，可以实现对房地产企业创新模式的综合评价。通过比较 ri（i=1,2,?,n）的数值大小，即可评判出各方案的优劣次序。由于在建立综合评价模型时，各模型方案指标及权重都进行了规范化处理，所以取得的 ri都是 0~1 之间的小数。评判结果可根据计算结果进行等级评定。
4.3.3 实施综合评价的工作流程
建立综合评价体系的最终目的是运用此模型实现对房地产企业创新模型的综合评价，评价房地产企业创新模型选择的基本性能水平，工作流程，如图 4-3 所示。
4.3.4 结论
根据层次分析法进行房地产企业协同创新模式的选择，层次模型用数据分析了房地产企业协同创新模式的选择过程，并且用灰色模型等进行了综合评价。由结果可以知道，房地产企业采用协同创新模式非常科学合理；此外房地产企业协同创新发展现状中，也可以得知协同创新现实可行，快捷有效。
4.4 房地产企业协同创新的典型模式
4.4.1 工业-大学合作研究中心及工程研究中心
房地产企业协同创新可以建立一个工程研究中心，这种研究中心主要目的是构建一种大学与房地产联合的一种新型组织形式。在这些大学里，有先进的科研设备，又有丰富的人才资源，大学成为既承担培养高级人才的责任，又受政府或企业的委托承担重要的科研任务。针对房地产整个生命周期的发展，可以选择在大学建立了大学工程合作研究中心和科学技术中心。这些研究中心可以附属于大学，交由大学进行管理，企业进行协调管理，主要根据企业的要求开展课题研究。
它们可以依次配置在基础研究、应用研究和技术开发三个层面上，从而可以形成对房地产业的近期、中期和长期发展提供源源不断的动力。这样的合作研究中心可以有多种组织形式，例如，一个大学与多个企业联合形成的中心或者多个学校与多个企业进行的合作形式，此外，还包括合同式，即房地产企业和大学等科技院所通过签订合作协议的方式进行合作。让协同创新各方中的具有不同知识背景和技能特长的人才并肩作战，相互取长补短，以提高技术研发创新能力。
4.4.2 房地产企业-高校协同创新联盟模式
学校与房地产企业共同合作，成立协同创新联盟。在技术创新方面，高校紧密联系房地产企业发展的实际情况，把握房地产技术发展的战略重点，着力解决制约经济社会发展，尤其是房地产新材料、新技术的应用及管理模式的创新等方面的重大科技难题。在人才培养方面，房地产企业与高校共建校内或校外实习、实践基地，进行联合人才培养模式，设立房地产奖学金、助学金等自主学生，共建科研基地，签订长期合作协议，双方共同派遣人员，高校教师去企业担当企业顾问，指导企业在生产实践中存在的问题，企业人员到高校，了解高校的科研水平，先进的管理知识。开展全方位合作，针对房地产企业的国际化项目，实行国际化人才培养模式，全方位培养房地产企业急需的各方面人才。
4.5 本章小结
本章通过对影响房地产企业协同创新模式选择的关键因素进行分析，其中包括对房地产行业环境、房地产企业内部创新环境及房地产企业创新能力等因素进行分析。建立协同创新模式评价指标体系，采用层次分析法，进行多层次灰色评价，此外对房地产企业协同创新模式的有效性进行检验，最后根据结论，建立工业-大学合作研究中心及工程研究中心和房地产-高校协同创新联盟两种典型模式。
