房地产调控政策发展方向分析

　　3.1当下房地产调控政策研究
　　
　　3.1.1当下出台的房地产政策
　　
　　（1>因城施策、一城一策。从2016年国庆开始的本轮调控，主要采取限购、限价、限贷等行政强制手段，相比较来看，每个城市的调控政策和力度均不一样，皆是根据当前城市房地产市场发展的具体情况来制定的，真正落实了“一城一策”的政策方针。其中一线城市、热点城市以及部分二线城市的调控力度均达到有史以来最严例，与此同时，仍有部分二线城市例如青岛、济南、长沙、宁波等，不仅调控时间相对靠后，力度也相对宽松，甚至部分城市出台的政策规定其限购范围仍主要集中在主城区。
　　
　　（2）“限售”政策。在之前采用限购、限贷、限价等传统行政强制措施对房地产进行调控的情况下，本次调控首次使用了限售手段。而且本次限售不仅针对企业实施限售，也涉及到了个人购房者。如采取房屋购买后需要过一定年限方可上市交易的房地产调控政策。限售的本质是房地产去杠杆政策，这就增加了购房者的持有成本，如此高杠杆、高成本的资金投入，可有效抑制房地产投机投资行为。限售本身就是长期性政策，可以有效的控制房价、减少投资性需求，从目前来看，限售政策以后很有可能与“限购、限贷”一起成为新的房地产调控长效机制。
　　
　　（3）逐步建立房地产调控长效机制。根据以往经验，我国房地产调控经常会反反复复、虎头蛇尾，很多人也对本轮的调控持怀疑态度，以往的调控基本都是短期的调控，在出现效果后，就会及时撤销调控手段。但目前在中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”这一大前提下，本轮调控的最终目的是确保房屋回归居住属性，并为建立房地产长效机制营造良好的运行环境。所以，在房地产长效机制建立健全之前，我国仍将坚持因城施策、一城一策的分类调控方式，不会反反复复、虎头蛇尾的局面，直到房地产长效机制建设完成。
　　
　　3.1.2住房租赁政策研究
　　
　　根据统计，目前我国在城镇租房居住的人口约1.6亿人，只占城镇常住人口的21%,有2.5亿流动人口都是选择租房居住，而城镇常住人口中，选择“先租后买”的人也在逐年增高。所以加快发展住房租赁市场是下一步建立房地产长效管控机制的重要组成部分。
　　
　　发展住房租赁市场就必然要落实租购并举的措施，实施“租购并举”要从两个方面进行，一是逐步增加租赁市场的市场地位，随着社会发展，住房租赁市场和购房市场的市场地位会慢慢变的平等，两者的市场机制会慢慢重合或者变的相同或相似；二是不论购房还是租赁，居住者的权利关系一样，对于租房业主，其在户籍管理、子女教育、社会保障等方面将与购房者具备同等的地位。
　　
　　综上，建立租购并举的住房制度，是发展住房租赁市场，建立房地产长效机制的重要内容之一。一旦我国住房租赁市场完善，国民会慢慢形成一个科学的住房观念，这样又可以反过来避免房地产市场的大起大落，减少非理性购房需求，以后，随着租赁政策的逐步出台，租赁市场的发展会平稳进行，快速发展。
　　
　　3.2将来房地产调控方法分析
　　
　　目前来看，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，是今后一段时期内我国房地产发展的标杆，所有政府调控政策，不论是使用金融、土地、财税、投资、立法等的哪一项，其最终目的都是为了研究并建立一套符合我国基本国情、适应社会发展规律的基础性制度和长效机制，以抑制房地产泡沫，让房屋回归居住属性。根据让住房回归居住属性这一基调，以后的房地产调控政策也必然是围绕此展开。
　　
　　3.2.1长效机制之一：土地
　　
　　（1）建立合理的土地供应制度根据常规经验，一个区域的土地供应量是与其人口成正比的，一般来说每个人按照loo平方米的面积来配置是比较合理的，例如，一个城市的人口是loo万，那么这个城市就供应loo平方公里的土地。按照这一理论，一个区域的土地供应量就应该与其人口增长的比例相对应，而不是在人口数量没有增长上来前，提前释放土地，采取逆向方式。同时，对于土地指标问题，不应该每个城市平均分配，而应该根据每个地方的人口数量和人口的增长比例，来划分土地指标的分配问题。根据目前比较成熟的理论，坚持“产业跟着功能走、人口跟着产业走、土地跟着人口和产业走”的原则，这样才能形成一个合理的土地调控逻辑链条。
　　
　　（2）合理制定不同土地类型的供应比例一般来讲，大部分三四线城市为了发展土地财政，将大量土地出让用于搞商业开发，以此换取财政收入，这样就打破了正常的土地供应和产业发展。按照相关理论，城市国有建设用地的55%应该用于基础设施设备和公共医疗教育用地，用来建设市政道路、市政管网、公共绿地等基础设施和学校、医院、文化等公共便民设施；20%的土地用于建设工业设施，并且提高其使用效率，提高单平米工业工地的产值率；另外的25%里面，20%可以用于商业小区的开发建设，5%用于写字楼、商场超市等商业开发。如果每个区域都能按照以上分配比例来进行不同类型的土地分配，那边我们的产业布局也将更加完善，同时还会避免房地产市场过热或过冷，防止鬼城的出现。
　　
　　（3）控制土地出让价格当前，大部门区域的政府还是主要依靠土地财政，由此造成土地成交价节节攀升，这必然会造成房屋价格不合理增长，所以政府部门要发展其他税收，逐渐减少对土地财政的依赖，最好能出台相关政策，约定在土地公开拍卖出让时，限定楼面地价不要高于某个标准。同时，一个区域合理的制定好未来几年的土地供应规划，并公之于众，这样就会避免短期内某些企业哄抬部分区域的地价，如果土地价格增长过快，政府部门就可以增大土地供应量来确保土地市场的平衡。
　　
　　3.2.2长效机制之二：金融
　　
　　（1）严格审核开发商资金房地产开发企业在准备拿地投资前，都会采取各种融资方式，如发行债券、银行贷款、私募基金等，这其中涉及很深的财务知识，也不和避免的存在一些违法违规的情况，如果不能严格审查开发商的开发资金，就容易造成房地产市场金融泡沫的扩大，加重金融危机。例如有些房地产企业采取“形股实债”的私募基金形式进行融资，更有甚者是借用高利贷来进行开发投资，那么这种状态的开发商就给房地产市场带来很大的危机。所以日常中，我们要求一个房地产开发项目的自由资金需要达到30%以上，其他的70%可以采取银行、信托、债券市场的贷款，因此我们要不断加大对开发商自有资金和其融资渠道的审查力度，严查各种高利贷、“中利贷”的情况，降低房地产市场金融泡沫。
　　
　　（2）实行差别化信贷按揭制度    限贷政策是我国常用的调控手段之一，也是调控最直接、最有效的办法之一，通过调整首付比例可以很好的调控房地产市场的发展，例如当首付比降低的时候，房地产市场就会火爆，相反的，当提高首付比例时，就让增加购房成本，降低房地产热度，制约房地产的发展，同时对刚需购房者来说也是不利的一面。所以，制定合理的首付比，根据不同人群和特定区域房地产市场发展情况，制定并实行差别化的按揭信贷政策，会对房地产行业发展起到促进作用。
　　
　　3.2.3长效机制之三：税收
　　
　　（1）开征房产税房产税的推进快慢，是直接影响房地产长效机制建立成功与否的一个关键因素。根据之前国家的部署，上海、重庆两地己率先试点了房地产税，下一步国家极有可能会在试点的基础上把征税范围推广到一线城市和其他数热点的二线城市。征税房地产税后，会增加投机炒房者的持有成本，在一定程度上遏制恶性炒作的情况，虽然不能改变房价总体上扬的趋势，但却能有效防止房价的大起大落。
　　
　　为了避免征税房产税对刚需一族造成更大负担，可以把税收起征点定得高一些，把征收重点放在过度投资需求方面，而减少对正常的消费需求（可以以2套房为标准）的征收力度，其实随着试点工作的开展和经验的积累，起征点和开征范围等等因素都可以慢慢完善优化。
　　
　　（2）征收土地增值税随着政策的不断推进和出台，农村集体建设性用地正逐步走人开发市场，在未来，集体建设用地将可能同国有土地一样，同等入市交易，并且有同权同价的政策出台，一旦此种情况开始实施，那么土地增值税就可以试点征收，一旦土地增值税开征后，还可以弥补我国缺少房地产土地资源类税种的缺陷。
　　
　　3.2.4长效机制之四：租赁
　　
　　建立并完善“租售并举，租购同权”的住房政策，必将推进房地产长效机制的完成，要想加快我国房屋租赁市场的发展，就必须不断出台相关政策，保障租房者的利益，从思想观念上更改国民对于租房的认知。
　　
　　（1）做好政府公共租赁住房的管理根据以往国家政策，我国的公共租赁住房和廉租房的建设数量正逐年增大，公租房作为保障性住房的属性正不断得到落实，根据英国等国家的情况，房屋是具备公共产品属性的，所以在当前我国国情下，做好政府性公租房的配置和宣传工作，也会间接带动商品房租赁市场的发展，一旦租赁市场发展成熟，整个住房供给系统就会比较平衡。
　　
　　（2）培育商品房租赁市场为了尽快回笼资金，大部门开发商会选择直接销售而不是自持，不断完善，地出让中，一些有资金实力的大型开发商正逐步占据房地产市场主力随着政策的，同时在土通过采取约定开发商自持比例等方式，后期再对自持房屋较多的开发企业提供税收上的优惠政策，以此带动我国租房租赁市场的发展。租购同权，只有租房者在教育、医疗、户籍等方面和购房者享有同等权利时，国民才会慢慢认同租房这一理念，国民的住房观念才能发生根本改变，租房租赁市场才能得到有效发展。
　　
　　3.3当前房地产调控走向预测
　　
　　当前，建立健全房地产调控长效机制是作为一项重要任务在政府各部门进行落实推进，不同于以往头痛医头、脚痛医脚的局部调控，以后的房地产调控特点就是精准调控、细节调控。以往的调控大都集中在一二线城市和一些热点城市，但以后，因城施策、一城一策的调控政策会贯穿始终，三四线城市也会不断增强房地产调控政策的普及。
　　
　　通过分析以往的房地产调控政策，不难发现，房地产调控都是在转圈圈，每3-5年是一个圈，每次的调控其实都是针对房地产市场发展情况进行局部的调控，类似于“打补丁”“堵漏洞”,房地产过热了就出台政策限购限贷，房地产低迷了就出台政策刺激楼市，放松贷款审批，减少首付比等，这些调控政策都属于短期调控，只会起到反弹的作用，而无法达到长效管理的目的。目前，根据中央房屋回归居住属性的要求，各个地方正不断出台新政策，研究房地产调控长效机制的该如何建立，如何制定长效管理措施，在避免出现调控反弹的情况下，“增供应”“调结构”是更加有利于建立长效机制的，而以后的房地产调控政策也是会由堵到疏、由抑投机转向稳预期方面转变。
　　
　　为了完成中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”的要求，各地方会加大对租房租赁市场的培育和发展，只有构建了“购租并举、多主体供给、多渠道保障”的住房制度，才能推动长效机制的建立健全。以后的房地产调控政策从根本上会继续从土地供应、金融财税到完善租赁市场方面，房地产类的相关法律法规也会逐步完善，调控思路转向房地产结构性调整，逐步建立调控长效机制。