第1章绪论
1.1课题研究的背景、目的及意义
在2016年12月中旬召开的中央经济工作会议上，***总书记提出了：要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求回归房屋的居住属性，通过采取多项调控手段相结合的方式，建立一套符合我国国情，适应我国市场经济发展规律长效调控和管理机制，使得调控政策既能打击炒房者资金来源有问题的开发企业，以此抑制房地产泡沫的产生，又能够防止房屋价格的大起大落，以此促进房地产市场的健康有序发展[fll
目前我国的城镇化进程正迅速发展和扩充，短期内一些一、二线热点城市和中心城市的住房供求紧张形势难以得到有效改变，所以，保障住房的刚性需求、打击投机投资类购房仍是目前房地产市场调控必须坚持的一项基本政策，这就要求相关政府部门和地方政府继续保持房地产市场调控政策的连续和稳定，制定、执行并逐步完善有关调控措施，促进房地产市场的平稳健康发展[f2l.以2008年至2016年我国房地产发展为例，通过政府不同类型的调控政策，可以有效控制房地产投资增速的发展，2008年国际金融危机爆发时，我国政府出台相关调控政策，刺激房地产发展[[3 ].而在房价增速过快的情况下，又于2011年出台了调控政策来抑制房地产市场的过热发展。通过图1-1, 1-2可以看到房地产增速受调控政策的影响。
笔者所在的某市，在近2年内也出现了多项房地产调控政策，但房价上涨势头不见，部分投资性购房仍然存在并占比较高[[4].通过分析研究国家层面对房地产市场的调控政策，并针对某市房地产具体情况，研究分析出一套行之有效的调控方法，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，让房子回归住房居住属性，既抑制房地产泡沫，又防止房价大起大落[[5]
1.2房地产调控政策的发展及现状
通过分析过去20年中的我国房地产调控的六个大阶段和两个调控目标，发现尽管采取的调控方法不同，但调控的目标只有两个：避免房地产市场过热和防止房地产市场过冷[6].1998年至2001年，为了应对亚洲金融风暴，我国出台政策推动住房改革进程，通过推动住房分配从实物转向货币化，以此增加住房的消费需求，通过实施住房信贷政策和土地招拍挂制度，来增加购房需求以拉动房地产市场的发展；2002年至2007年，亚洲金融风暴过后，我国房地产出现了过热苗头，房屋价格上涨较快，对此，政府出台了相关调控政策，采取了调整土地供应量、开征交易税费等措施，来抑制房产过快增长；2008年至2009年，在国际金融危机爆发的背景下，为保持我国国民经济继续增长，避免国民支柱产业房地产业的市场下滑，调控政策又转向了刺激住房消费，通过推出宽松的信贷政策、增加保障行住房的供应和减免税收等政策，拉动房地产业发展；2010年至2013年，金融危机过后我国的房地产市场出现了强势复苏势头，为了平衡“保国民经济增长”和“遏制国内房价过快上涨”,我国政府出台调控政策，从限制土地供应量、调整房地产市场结构、更改税收和收缩信贷制度上，全面出台限购措施，抑制房产过热增长；2014年至2016年9月，我国经济进入新常态发展阶段，在稳定国民经济增长速度和去房地产库存两个目标要求下，国家先后出台了四轮刺激政策，主要从放松商品房限购限贷政策，加强购房的信贷支持和实施税收减免政策，由此也导致了热点城市的房价暴涨；2016年9月至今，调控政策再度转向为“防风险，防过热”,调控政策长短结合，短期主要是采取限购限贷限售限价政策，而长期则在寻求建立一种长效调控机制，是的房地产市场健康有序发展[f}l2016年，我国许多城市的商品房销售价格都出现了较大幅度的上涨，但部分区域缺仍然存在房地产“去库存”任务，这就要求调控实行因城施策，根据每个地方房地产发展情况，制定符合其地方的调控政策，重点防止房价的反弹和大起大落，稳定住房消费，促进房地产市场健康发展，这就要求我们逐步建立健全一套长效调控机制，而在2016年底的中央经济会议上，国家也首次给出了明确的工具箱：综合使用金融、土地、财税、投资、立法五大手段，稳定我国房地产市场的有序健康发展。
通过这些年的实践经验，金融政策在房地产调控方面的技巧己经成熟，通过调整贷款利率和贷款门槛，能有效地对市场需求进行抑制。通过供给端的调控，也就是土地出让和房地产投资方面，来达到人口疏解和稳定房价的双重目的，可有效控制土地供应及后续的房地产投资。
在金融、土地和投资之外，还特别有效的调控措施就是财税和立法，其中最核心也是一直以来讨论最热烈的还是房地产税的征收问题，由于房地产权的界定问题和其保护方面的立法仍需要完善和明确，同时在推动房产税落地过程中需要有效解决增加税负的问题。
整体来看，无论是启动以上这五大工具中的哪一项，其最终的目的还是要回到“回归房地产的居住属性”上来。每个地区都需要根据自身房地产市场发展特点，选取适合本地的房地产调控政策，做到因城施策、因地制宜。
1.3研究的内容、方法和主要路线
1.3.1研究的内容
本文以某市房地产市场发展情况为研究对象，通过分析研究近20年来国家针对房地产市场波动所采取的各种房地产调控措施及其对房地产市场发展所起到的促进作用，论述房地产调控在房地产健康有序发展中的重要性和实际意义。
论文的正文部分为六个章节，各章节的主要内容如下： 第一章是绪论部分，讲述了本论文的研究意义和研究内容，论文中所将要实际解决的问题和研究方法。
第二章是在对近20年中国房地产市场发展过程中政府采取的各项调控措施进行研讨，将不同阶段所采取的的不同措施进行比较阐述。
第三章是在第二章的基础上，通过研究分析过往经验，探讨下一步调控政策的走向和调控内容，从金融、土地、财税、投资、立法等方面分析调控发展方向。
第四章对某市房地产现状进行分析，通过探讨近几年某市在房地产市场调控方面出台的几项要求，研究通过调控所取得的成效。
第五章为结论和展望，对于中国房地产市场调控的现状进行了总结和未来的发展状况的展望。
1.3.2研究的方法
采用定性分析与定量分析相结合的分析方法，在房地产调控理论政策方面，主要采用定性方法，而在具体分析和论证中，采用定量分析以客观数据来支持论点。充分利用会计分析方法、统计分析方法、比较分析方法等，对相关的房地产市场调控措施进行研究。
1.3.3研究的主要路线
