第 1 章 案情概况及案件中涉及的法律问题分析
1.1 案件梗概和法院判决
2002 年 7 月，艺术家李玉兰和北京辛店村的马海涛两个人签约了一份关于住房的交易合约，两个人的合约中规定，马海涛将他在农村的住房卖给李玉兰，李玉兰支付四万五千元，购买包括主屋五个，侧屋三个和庭院在内的住房。就在同一天，李玉兰付了全部费用，得到了这一套房子。李玉兰将买进的住房装修后，加入了浴室等配套设备，建成三西翼房屋。
四年之后的十月份，马海涛却向其所在区的法院上诉，提出他和李玉兰当初签订的合约没有法律效力，想要收回卖出的住房。
之后的次年七月，经过法庭审判，认定两个人签署的合约没有法律效力，且违背相关法规，判定李玉兰把住房使用权交还马海涛，由马海涛支付其 93808 元的赔偿金额。
而后，李玉兰对判定结果不满，向北京的一个第二市级法院起诉，07 年的 12 月，通过法庭最终判决，确定两个人签署的合约没有法律效力，李玉兰把住房使用权交还马海涛，由马海涛支付其 93808 元的赔偿金额。李玉兰次年一月再次起诉，以信赖受害为因，想要马海涛补偿四十八万元的损失金额。在这段时间，经过法院委托，中企房屋开发商对此案件当中的住房做了一份价值评估，认定此套住房价格为二十六万四千七百元。
十月，法庭最终判定：双方签署合约没有法律效力，各自必须根据自身的错误担负相关责任。由于马海涛在知道自己出售的住房在法律中是不能流动转移的前提条件下，仍然进行出售，在出售之后又主张合约没有法律作用，所以他负大部分责任。李玉兰身为买者，其信赖利益遭到损害，所以必须加入土地升值可能得到的利益，以及住房现在的价格和当初交易的价格存在的差距。经过综合考虑，马海涛卖出住房和之后添加的设备按折合人民币赔偿，而对其造成的信赖利益损害，考虑以上因素，参照住房的评估价格，进行确定。根据《合同法》第五十八项条令，判定马海涛支付十八万五千二百九十元的赔偿费用给李玉兰。
李玉兰再次起诉。2009 年 6 月，法庭最终保持一审的判定，马海涛支付十八点五万元的经济损害给李玉兰，李玉兰在三个月内离开住房。
1.2 "李玉兰案"中涉及的相关法律问题分析
1.2.1 信赖利益角度
1.2.1.1 缔约过失责任分析
《合同法》第四十二条规定了缔约过失责任.缔约过失责任成立应具备如下要件：
第一，此种责任发生于合同订立阶段，这是它与违约责任的根本区别。
第二，其中一方违背了根据诚信原则而必须要承担的义务。
第三，另外一个当事人的信赖利益因此而受到损失.这个损害，不但包括资本的直接降低，还包含应该增值但是却没有增值的收益。
首先，本案当中马海涛提起法律讼诉，提出确定他和对方签署的住房交易合约没有法律效力，想要收回住房的行为虽然得到了法院的支持。也就是说，这份合同被法院宣告为无效合同，根据《合同法》第56条的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。我们可以认定，合同自始没有发生效力。马海涛承担的责任应该是发生在合同订立阶段，而不是履行合同时的违约责任。符合了缔约过失责任构成要件的第一点。
其次，马海涛还违反了民法通则中对于诚实信用原则的规定。根据《民法通则》第4 条的规定，民事活动应当遵循诚实信用的原则。
笔者认为，马海涛想要收回房屋的行为让我们有理由推断，他没有顾及到信誉问题，明知自己的房屋为我们所讲的小产权房，不具备完整的权利，是不被法律所保护的，仍然与李玉兰签订购房合同，违反了诚实信用原则，具备了缔约过失责任的第二个要件。
再次，李玉兰的信赖利益也因此受到了损失。
所以说，马海涛符合了缔约过失责任的构成要件，要承担相应的责任。
1.2.1.2 过错责任分析
依据《合同法》第 58 条的规定，在这个案例里面，两个当事人在签订房屋买卖合同的时候处于平等、自愿的情况下，李玉兰是购买者，其买入住房的用途是居住，可以判断主观上是出于善意，虽然其没有就小产权房的相关法律法规进行研究，签订了一份不受法律保护的合同，对于自己的损失应当承担一些次要的责任，但是相比较而言还是很微小的责任。但是卖方马海涛，长期地居住在农村，常识性地也应当确切的明白，农村的住宅土地是不能够转卖给他人的，只是其在巨额的收入利润驱动之下，还是把自己的房屋转卖给他人，他在主观方面的错误要大不少。不过，在随后不到五年的时间内，房价上涨，我们有理由相信马海涛是为了金钱利益而向法院提起诉讼，要求确认双方的房屋买卖协议无效，其本身存在毁约的主观意图，主观过错较大，应当承担主要责任。
基于以上的分析，笔者认为法院的这一判决是符合案件事实、符合法律规定的。
1.2.2 合同有效性角度
2007 年的 12 月，通过法庭最终判决，确定两个人签署的合约没有法律效力，李玉兰把住房使用权交还马海涛，由马海涛支付其 93808 元的补偿金额。
关于这个最终判决，很多人肯定会有些不解，社会大众的观点可能会认为，应当保护被毁约人的利益，而不是去支持毁约人的诉讼请求。而法院为什么支持了马海涛的请求呢，理由则是双方签订的合同违反法律、行政法规的强制性规定。
根据我国《合同法》的规定，判断合同是否生效主要从以下四个要件来分析：一是合同的多方当事人订立该合同时具有相应的民事行为能力；二是合同当事人意思表示真实；三是合同不违反法律或者社会公共利益；四是具备法律、行政法规规定的合同生效必须具备的形式要件。下面就让我们来分析法院的这份判决究竟合理与否。
1.2.2.1 合同当事人的行为能力
根据本案的案情，双方在签订房屋买卖协议时，都是具有完全民事行为能力人的成年人，且都具有相应的行为能力，主体的要件符合法律的要求。
1.2.2.2 意思表示真实
2002 年双方当事人在签订房屋买卖协议时，完全是出于自愿并且进行了协商达成一致意见，协议内容的签订也可以代表双方的合意，可以推定期间不存在欺诈的情况，因而符合当事人意思表示真实这一法律要件。
1.2.2.3 合同的签订符合法律规定
根据我国《合同法》第 52 条第 5 项的规定及《合同法解释（一）》第 4 条规定，"符合法律规定"的"法律"指的仅仅是由全国人大及其常委会制定的法律，所依据的"行政法规"则仅仅指由国务院制定的行政法规。
法院最后判决中认为李玉兰与马海涛所签订的房屋买卖协议因违反政法规而被认定为无效。笔者认为，法院的判决将以上的文件认定为《合同法》第 52 条的"行政法规的强制性规定"是不合法律规定的。因为根据我国《立法法》第 57 条到 61 条的规定，行政法规公布的形式有严格的要求，必须是是以总理签署国务院令的形式来公布。这样一来，《立法法》在颁布实施以后，国务院办公厅下发的有关文件不能再被看成是行政法规，部门规章更加不能被看作行政法规。
经过以上的分析，在本案当中，法院依据国务院办公厅所颁发的文件以及一些部门规章判决马海涛与李玉兰之间的购房买卖协议无效值得进一步商榷，从法理的角度来说，这个判决并不妥当。法院判决的法律依据为《合同法》第 52 条第 5 项"违背法律、行政法规强制性规定的合同无效"的条款，而依照本文对于《立法法》和《合同法》的相关分析，国务院办公厅发布以及国土资源部等颁发的文件不属于《合同法》规定的"行政法规的强制性规定".所以说，这些文件对于李玉兰和马海涛之间的购房买卖协议的合同效力是没有强制约束力的。
1.2.2.4 合同形式符合法律规定
本案中，马海涛与李玉兰基于合意签订了房屋买卖协议，协议中写明：李玉兰支付4.5 万元购买马海涛所有的房屋及院落，协议内容明确且可以实行。因此，符合合同内容与形式确定的要件。因此，通过上文对于合同生效要件的相关分析，笔者认为本案中法院判决双方当事人的购房合同无效没有法律依据。
1.2.3 物权法基本原则角度
上文中我们提到了国务院办公厅、国土资源部等颁布的政策性文件不属于我国《合同法》第 52 条所指的"强制性规定",法院引用《合同法》第 52 条来作为判决依据有待商榷。如果再深一步讨论，这些政策性文件是否符合我国《物权法》的基本原则呢。
上述文件做出规定，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，这其实就是间接地阻止农民将出售集体所有土地上所建设的房屋，从而也就无法获得利益。但是国家却可以通过合法地征收，首先把集体的土地变为国有的土地，然后通过招标等合法地方式转让给房地产开发商，再由这些开发商在这些转换过身份的土地上开发利用，以获取高额的利润.
笔者认为国家的这些做法和我国物权法规定的平等保护国家、集体、个人财产的原则相矛盾。禁止集体建设用地使用权进入市场交易流转，实质上是对集体土地所有权很大程度的限制，因为缺少了所有权当中最核心的处分权。
我国《物权法》第 4 条规定："国家、集体、个人的物权和其他权利人的物权受法律保护。"这就是物权平等保护原则,与西方国家不同，我国之所以确立了平等保护的原则是因为我国的基本经济制度，以公有制为主体、多种所有制共同发展，所以才对所有权按照主体进行类型化，这个原则的确立对于维护社会主义基本经济制度、保护各权利主体的利益具有重要意义。
越是强调对权利主体的平等保护，越说明我国的权利主体处在一个不平等的地位，国有土地所有权和集体土地所有权无论是在市场价值上，还是在制度层面上都是具有很大差异的。先不考虑限制集体土地所有权的出发点，如果上述的政策性文件可以轻而易举地限制集体土地所有权，甚至成为法院判决的依据，那么《物权法》的基本原则如何体现，法律的地位与效力如何体现，农村集体的利益如何体现。这些都是值得我们质疑的问题。
因此，笔者认为，上述的政策性文件本身具有违法性，在不存在充分而且正当的理由的情况下对集体土地所有权中的处分权进行限制，违反《物权法》平等保护原则，更不能作为法院判决的依据。
1.2.4 《宪法》、《民法通则》角度
下面对本案合同是否符合宪法和法律进行分析。
从上文出所罗列的法律条文中也可以看出，暂且还未有法令明文指出城市人口买入农村的住房是违反法令的，所以，法庭在判定的时候利用的条令也很不容易，所以只能采用《合同法》的有关规定来判处。
在这个案子里面，还有一个判定根据是《民法通则》当中的条令："民事行为一定要遵循法律，法令未有条令的，应当遵守国家政策。"确实对于"小产权房"国务院及其相关部门都制定了上述的一系列政策和相关风险提示。但是根据上文的论述这些政策性文件，不是政府条令其中的，并没有严谨的法律作用。
我们国家的《宪法》指出："中国实施依法治国，建立社会主义法制国家。政府保护社会主义法制的一切尊严。所有法令都不可以与宪法有所冲突。所有的政府单位都一定要遵循宪法和法律。"这一规定就决定了无论是《民法通则》还是国家出台的政策都不得违反《宪法》的根本原则和精神。当然，《民法通则》开篇就明确了建立法律的最终主旨："依照宪法与国家现实，概括民事行为的操作经历，确定本条法律".因此，对《民法通则》第六项的解析就应该是，民事行为要遵循的政府安排也必须是合乎宪法和条令的。
按照《宪法》第 10 条的规定，笔者认为：
第一，中国的土地所有人主要有两个，一是国家，二是团体。城镇的土地隶属国家，其余的住房、承包山地隶属团体，农村的土地基本上是属于团体的，法令明确规定是国有的不包括在内。
第二，这类土地权利者在法律上拥有同样的位置。即使是源自保护政府治理职责，法律也确定了国家能够对共同土地进行征收、征用的权利，但是也严格地限制在必须是为了社会公共利益需要这一前提下.如果征用土地是为了与房地产开发商合作获取利润，那么征用土地就一定要给被征用土地的所有者一定的赔偿。所以，《宪法》的制定体现了对两类土地权力者的权利主体给予平等的保护。国家依靠行政力量凌驾于集体之上，享有超越集体的特殊权利，是违反《宪法》的。
第三，国家土地的使用权与集体土地的使用权在转让环节上受到平等的对待。土地所有权根据《宪法》和法律的规定是不可以转让的，但土地的使用权可以依照法律规定进行土地流转。《宪法》第 10 条的规定没有区分国家的土地使用权或者是集体的土地使用权，这可以表明二者的转让都没有被禁止。前提是转让要符合两个要件：第一个要件，依照法律的规定；第二个要件，合理地利用土地。依照法律的规定不代表着法律可以禁止或限制土地使用权的转让，这是违背《宪法》精神的，而合法采用土地就是一招我们国家人口多但是土地少的情况，一定要确保粮食产量而制定的法律。
所以，《民法通则》的规定不支持法院按照上述的政策性文件进行判决，而李玉兰与马海涛的房屋买卖合同并未违反《宪法》和《民法通则》，其合同合法有效，政策性文件却有违宪嫌疑。
