3.2.1.2 寿险公司投资养老社区的外部环境分析
而从外部条件看，我国的寿险公司投资养老社区建设仍然存在很多的机会：一是随着我国社会老龄化趋势的不断加深，特别是高龄老年人口的持续增多，市场对于高端的养生养老保健服务的需求越来越大。“十二五”期间，我国将加速老龄化，主要表现为高龄化、空巢化现象日益严重，专家预计到 2015 年，我国 80 岁以上的高龄老人数量很可能会突破 2400 万人，约占老年人口的 11.1%.根据国际经验表明，85 岁以上的老人，有 13%的老年人需要专业的医疗护理，而随着我国的人口结构的变化，传统的家庭养老已经不能承受当前的老年人口的规模，老年人将更加倾向于到养老机构中安度晚年。二是我国保险投资监管政策的逐步放开，我国的寿险公司的投资方式越来越多元化我国保监会在 2010 年 9 月制定的《保险资金投资不动产暂行办法》中提出“保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。”三是富裕人群、家庭的增多，为寿险公司向高端人群提供了大额、长期优质养老保险产品的机会。截止到 2013 年底，我国大众富裕阶层人数达到 1202万，人均可投资资产 133 万元，庞大的消费群体为寿险公司投资养老社区提供了广阔的市场前景，这为我国寿险公司投资养老社区提供了相对稳定的客户资源。
与此同时，我们也应该注意到寿险公司投资养老社区的外部威胁：第一，居家养老仍然是当前主要的养老方式，由于受到我国传统文化的影响，家庭养老模式在相当长时间里仍将是主要的养老方式不会改变，同时社区养老也在兴起，社区养老是指以家庭养老模式为主，同时辅之以社区机构养老，在照顾老人起居方面，主要是上门养老服务，同时社区建立托老所等一些日间机构加以辅助，通过整合社会各方面力量在提高养老质量的养老方式。第二是养老养生行业的市场行为标准，由于我国市场上强制介乎保险、医疗社会保险与商业保险之间在商业养老机构的对接等制度方面的缺失，使得整个行业政策不成熟，客观上提高了风险。我们尚没有制定关于养老养生行业的国家标准，社会保障体系中包含新农合、大病统筹、工伤保险与商业保险一级其他社会福利结构的对接缺失，提高了客户的入住费用，加重了客户的财务压力。第三，我国政府虽然大力支持养老产业的发展，在政策上有着一定的支持，但是详细的行为规范和行业规定并不是非常的明确，特别是近年来行业政策经常会发生变动，这就造成寿险公司投资养老社区需要时时注意行业政策的变化，有着一定的行业风险。第四，随着我国国民收入水平的不断提高和人口结构的不断变化，房地产行业和医疗机构对于养老产业的兴趣也越来越大，目前我国房地产行业和医疗行业已经开始进入养老产业，比如说万科幸福汇中的养老公寓，这些公司都有着相关的专业服务运营经验的情况下，在运营养老产业的相关项目时有着一定的项目运营经验，这必将对于寿险公司投资养老社区产生很大的竞争压力。
3.2.1.3 寿险公司投资养老社区的独特优势
与此同时，我们还要注意到寿险公司在投资养老社区的策略中相对其他投资机构来说所具有的独特优势，而这些优势也构成了寿险公司投资养老社区的核心竞争力：第一，品牌声誉优势。养老社区是与寿险行业相关度最高的一个下游行业，两方面具有天然的联系。寿险公司恪守服务客户终生的价值理念，从事养老社区的建设有利于这一理念更加系统的服务客户，同时为公司创造价值。而政府部门下设的养老福利机构主要是满足特殊老人的基本需求，并不能提供如同养老社区的全方位服务，而且这些福利设施较少，与养老社区面临的高端市场不同，这两者之间没有市场重叠，不存在市场竞争。第二，资金实力优势。寿险公司的经营周期长，可以积累大量的可用资金，同时在建设养老社区过程中可以积累客户需求信息制定更加符合客户需求的保险产品，还可以提高自身资金运用效率，与其他投资机构相比有着明显的自己优势。房地产开发商多采用外部融资方式，以高杠杆高负债的方式运营，往往需要提高资金的运用效率，而不能长期的经营社区来保证其稳定的发展，多采用出售方式，这在一定程度上削弱了养老社区的服务水平，而具有专业能力的医疗机构和医疗投资机构往往资金实力不足，对于养老社区投资多是试探性的，投资规模并不会很大。第三，客户资源优势。寿险公司拥有大量的客户群体，其中并不缺乏中、高端客户，在养老客户选择和开发方面有着明显的优势。民政部门和社会福利机构多面对底层客户，相对来说没有太大的选择余地。而房地产开发商对于有购房需求的老人有着一定的吸引力，医疗机构在自己的专业领域对于客户有着一定的吸引力，相对来说并不像寿险公司那样客户群体广阔。第四，资源配置和整合能力优势。寿险公司在医疗服务、房产运营、休闲度假等方面并没有优势，但是寿险公司在整合商品地产投资、健康护理保险、大病统筹领域有着非常强的优势，可以为打造完的养老产业链，提供高档的社区服务和养老养生服务。
由此可以看出随着我国商业保险投资渠道的的不断扩展，我国的商业保险资金投资急于寻求良好的投资渠道。而从我国养老产业发展看，我国的养老产业发展正面临着巨大的资金需求。两者交汇在一起，必然产生巨大的利润收益和巨大的社会影响力3.2.2 我国寿险资金进入养老产业是双赢的选择。
第一，投资养老社区是寿险资金提高自身收益水平的新渠道。我国的寿险公司资金运用方式上存在着一些的问题，虽然我国的寿险公司总资产不断增加，但是我国保险市场的投资收益比较小。而另一方面，像养老地产一样的新的投资取到有着广阔的发展空间和稳定的回报收益，非常适宜我国寿险公司投资。同时我国正面临着人口老龄化挑战和人口结构的巨大变革，养老产业发展前景非常看好，寿险资金投资养老产业可以获得高于平均行业水平的收益，从而有利于寿险资金获得更好地资金效率的提升，促进寿险公司投资资金的多元化，充分的分散风险。
第二，我国寿险资金注入养老产业，有利于养老社区突破当前的发展瓶颈，从而实现我国养老产业可续发展。我国的养老产业发展已经遇到瓶颈，无论是从质上说还是从量上说都存在着很大的问题。数量上，我国的养老机构总体数量严重不足，特别是高质量的养老机构更是少之又少，养老社区建设非常缓慢，相关养老配套设施建设不完善，养老产业服务人员缺乏，同时人员流动性大。质量上，我国养老产业普遍基础设施较差，社区服务适应性差，服务人员缺乏专业的服务技能，商业养老保险的设计不够人性化，不能很好地满足当前老年人的生活需要，长期的医疗护理滞后。寿险公司的投资，可以有效地缓解当前我国养老产业存在的问题，改变现状。通过吸收学习国外的先进养老模式经验，更好地服务我国的客户，促进我国养老产业的升级。
第三，资金运转的匹配度决定两个行业的双赢。从国外经验看，养老产业资金存在以下特点：建设高品质的养老社区资金需求非常大；资金回报期长，一个成熟、幼稚的养老社区的回收期在 20 年以上，往往在正式入驻 8 年以后才能实现盈亏均衡；需要长时间的资金支持，养老社区的建设、经营、维护都需要资金的长期支持。
而寿险资金的特点是：保单持有期非常长，寿险资金可以将其中 48%的资金作为 20年以上的超长期资金从而投资在超长期项目里，25%的资金可以作为 5-20 年的中长期投资资金投资中长期项目，不仅符合养老产业回报期长的特点，也为养老产业建设提供了长期稳定的资金，从中可以看出两个行业之间资金运转匹配度非常高。
此外，保险业作为负债经营行业，必须要求负债偿还和保险金给付，与投资收益周期的匹配，即保证稳定的偿还能力，又不丧失负债资金的收益。寿险公司保费收入与支出，都是长时间、复杂，不仅考虑货币的时间价值，同时还需要考虑了金融市场的稳定性。寿险资金需要相对长期与稳定的投资渠道，来实现自身资产与负债的匹配度，养老产业提供了一个非常有效的渠道。综上所述，寿险公司投资养老产业是两个行业共同的需求，是两个行业实现双赢的重要途径。
3.3 我国寿险公司投资养老社区的存在的问题
养老社区是对于寿险公司来说是一个比较新的投资渠道，既可以为寿险公司抵御通货膨胀的长期不利影响，也可以帮助实现寿险资产分散化，从而降低非系统性的风险，这样有助于提升我国寿险公司的资产负债管理水平。所以进入养老产业对于寿险公司来说有利于其长期的稳健经营。同时我们应关注其存在的潜在的风险：
第一，法律和法规风险。虽然目前我国已经允许开发寿险公司投资不动产行业和养老行业，但是对于养老社区的建设并没有给予明确的法律规定，养老社区的土地性质问题、产权归属、建设标准、服务标准等等都需要制定明确的标注。特别是在养老产业，面临着弱势群体-老人，往往涉及到大量的意外事件的发生，如果不能厘清细节的权利归属关系，很容易出现法律纠纷，会产生恶劣的社会影响。此外，我们应该关注到我国缺乏不动产投资监管。随着我国保险业的不断发展，整体规模的不断增减，对于偿付能力压力越来越大，由此，我国放开了对于不动产的投资，从而促进寿险公司投资渠道的不断扩大，但是我们需要注意到我国对于保险资金进入不动产领域的相关监管仍处于摸索阶段，国内并没有形成完善的监管政策。同时我国保险行业出现混业化经营的趋势，中国平安不仅建立了传统的财险、寿险业务，同时组建了银行、证券，这对于当前我国分业监管造成了冲击。
第二，传统道德风险。我国的传统文化是儿孙同堂，但如果父母独立去养老社区居住，虽然子女解脱了养老责任，但这对于传统的价值观有了冲击。当前调查显示，有相当部分老人虽然想去养老社区居住，但是考虑到社会将对子女产生的印象，放弃了这种行为。养老社区的发展必然会对于当前的社会价值观造成冲击，也就会造成养老社区概念的一些社会印象的偏差，但是作为投资方，必须权衡这种行为对于公司品牌形象的影响。如果处理不当，很有可能产生对于公司品牌印象的不良影响。同时，我们还应该注意到寿险公司一直以保单作为养老社区合同提供的方式，到目前的全方位提供服务，是否可以适应当前条件的转变，对于习惯服务思想的冲击。
第三，我国不动产专业投资人才的缺乏，养老服务人员水平低下。寿险公司从事不动产投资，不仅要懂得保险，也需要熟悉不动产运营的人才，不动产投资好似一个非常专业的领域，不动产的运营需要由专业人士的参与。但是我国不动产投资运营的人才缺乏，特别是对于养老产业的这个细分市场的专业人才更是非常的缺乏，养老产业的运营不仅仅需要传统地产行业的运行方式，而且要考虑到老年人的个人行为特征，提供服务设施和特色服务。同时，我们应该注意到，由于我国长期以来不太重视养老产业的发展，对于养老服务业的重视程度不够，这导致我国养老产业的服务人才非常缺乏，无力提供高质量的服务。寿险公司投资养老社区，目标是建设高质量的社区，提供高质量的服务，因此，寿险公司吸收通过吸收国外先进的运营模式，培养专业的人才，才能提高整个社区的服务水平。人才的培养是一个长期的过程，这需要寿险公司对于整个社区的盈利周期有一个清醒的认识，关注资金的投入的稳定性。
第四，我国寿险资金投资管理水平落后，缺乏对于资产和负责协调的管理机制。虽然我国寿险公司的规模不断的变大，其规模已经对于国际的传统的保险巨头产生了重要影响，但是我国寿险公司在资金运用管理方面与国外发达国家相比，仍然有着很大的提升空间。我国保险公司组织架构设计一般采取的是资产管理和负债管理相分离的模式，资产管理部分主要是负责资产的投资，目的在于提高资产的收益，而负债管理部分针对于提高部门的业绩水平，不断的开展业务。但是两个部门之间的沟通、交流非常较少。这造成资产管理公司往往不了解保险产品的特征，资产特点、期限等等。这往往造成寿险投资资金的特征与公司投资标的规模、投资回收期、现金流的特征等方面出现不匹配的状况，从而出现长借短投或短借长投等期限错位问题，以至于影响寿险公司资产负债的配置。
