1 案例介绍
2009 年 11 月 9 日，中国保险监督管理委员会（下文简称“保监会”）正式批准泰康人寿集团有限公司（下文简称“泰康人寿”）获得养老社区的试点资格，这是我国金融行业第一个养老社区试点资格。2010 年 3 月 26 日，泰康人寿设立了泰康之家投资有限公司（下文简称“泰康之家”）目的是专业的从事养老社区的投资、建设与运营，这标志着我国第一个养老社区试点正式开始运作。泰康之家将充分发挥公司集团的资金、客户实力，希望以此建成我国优秀的以养老、医疗为特色的养老社区开发运营商，通过整个公司的内部资源，打造高端养老服务，提升优质的养老不动产的价值，为我国的养老社区的建设提供样板。
泰康之家于 2012 年 6 月在北京市昌平区建立了养老旗舰社区，占地面积 17 万平方米，交通便利靠近地铁站，在北京市一小时都市生活圈以内。同时，该养老社区周围配置有大量、便捷的休闲旅游、文化娱乐和购物资源，更好的顾客享受都市文化生活，充实自己的老年生活。泰康之家养老社区北京项目的第一期工程计划在2015 年可以入住，预计可以容纳 800 户居民，占地 9.1 万平方米①。在此同时，2013年 4 月，泰康之家举办了主题为“寻梦之园--泰康之家上海养老社区展示馆揭幕”,这意味着泰康之家上海社区的创立，同时泰康之家全国性战略开始实施。泰康之家在上海建立的养老社区位于上海西南的松江新城，距离上海市中心仅有 30 公里，靠近上海市唯一的国家旅游度假区和山景资源--佘山。泰康之家养老社区上海工程计划可以容纳 1000 户居民，于 2016 年建设完成，建筑面积可达 11 万平方米②。同时，泰康之家计划在全国不同城市建立 10~15 所养老社区。预计，第一期客户可以在 2015 年入住。
泰康人寿投资建设的泰康之家养老社区的加盟公司可以说是重磅云集，社区的公寓建筑设计是由美国最大医疗养老设计事务所 PE 完成的，社区中心的中央花园则是由日本最顶尖的利根川景观设计公司建设的，寓所的室内装修设计是由美国顶级室内设计 Wilson 提供的。同时，具有 250 多年历史的松鹤楼依靠其专业的优质食品服务和管理经验提供用户高品质的餐饮服务，国贸酒店物业是我国比较着名的高端物业公司为社区的俱乐部和后勤提供高质量的物业服务。除此之外，泰康之家还聘请了持续照料退休社区（CCRC）概念创建者美国 ABHOW 公司作为泰康之家养老社区建设、服务、运营的总顾问，它将为泰康之家养老社区的运营提供专业指导，同时对于相关人员实行在美培训等等，这种安排有利于泰康之家可以迅速吸收国外的先进经验，快速的提高自身的服务水平泰康之家在设计养老社区时，将社区分为独立生活、协助生活、专业护理等不同的居住生活单元，这样住户就可以根据自身的实际状况选择申请适合自己居住的生活单元区域，这样住户就会享受到符合自身需要的专业化服务，同时养老社区为住户提供居住生活、医疗护理、美食餐饮等服务，全面地满足客户的“衣食住行乐”.
应该注意到的是，社区采取通风系统，在走道和电梯附近增设休息空间，在厕所、浴室、床前，都安装有紧急按钮，根据老年的身体特征从细节处，关注顾客的需求，保证顾客的安全。同时，泰康之家参考了美国、日本等发达国的先进经验，社区建筑注重阳光、通风和保湿，提供文化娱乐、健身运动、宗教信仰等活动的空间，鼓励老人根据自己的兴趣爱好组建或者参加俱乐部，从而延续老人的社会角色和培养个人爱好，始终保持老人心态乐观向上。泰康之家养老社区选址考虑在都市一小时经济圈内，同时周围环境优美，从而使得客户在享受良好的环境条件的同时，还可以靠近人群，保持健康的心态。社区内部设有社区医院，定期为老人做体检，制定健康计划，并为老人的生活做长期规划，从而促进老年人的身体健康。为了更好地满足客户的需求，泰康人寿从保险的覆盖内容出发，制定了以下的规则：如果被保险人保证入住和已经缴费 50%以上的情况下，被保险人父母可以申请入住。同时，泰康之家也制定了不同类型的服务内容，比如在居住条件方面，居家户型分为 A\B\C三种，A 种是一居室，建筑面积在 70-90 平方米；B 种方案是两居室的房间，面积较大约在 100-120 平方米左右，C 种方案是两居室的房间，但面积最大约在 150-170平方米左右。
目前泰康之家的目标客户定位较为高端，客户需要通过购买对接养老社区的保险产品来获得泰康之家养老社区的入住权。2012 年 4 月，泰康人寿推出了“幸福有约综合养老计划”,它要求客户如果参加“幸福有约综合养老计划”,即填写了《乐享新生活养老年金保险（分红型）》和《泰康人寿保险客户入住养老社区确认函》，也就相当于拥有了泰康之家养老社区的入住权。同时，“幸福有约综合养老计划”分为两种形式，一种是定制式产品服务形式，它要求投保者一次性缴纳 200 万-300万保费，协议期间不分红，保费投资收入所得用于投保人入住养老社区的费用开支；另一种是预定式产品服务，它的门槛一般在 200 万保费左右，协议期间会分红，但入住养老社区的所产生的服务费用开支就需要额外缴纳。需要注意的是，希望进入居住的客户需要在入住前一年提出入住申请，泰康之家需要评估居住人的状况，评估内容包括健康状况、护理分级、经济资产等等（如表 1-1），评估确认后会根据入住者的身体状况确定其居住的单元。与此同时，泰康之家对于被保险人的年龄实际上是有一定的限制性要求的，女性客户要求必须在 55 岁之前投保，而男性客户则要求必须在 60 岁之前投保，如果老人的年龄超过限制，则客户只能通过挂靠在子女的保险户头名下方可享受服务。
特别需要关注的是泰康之家建设投资的这些养老社区项目的商品房都不会出售，保单持有人只拥有居住证和居民证，并不拥有房产的产权，这相当于泰康之家将房屋租赁给了保单持有人。泰康人寿将养老保险与养老社区结合起来的商业模式是一次很好的尝试，其向上链接了医疗保险、护理保险等保险类产品，向下带动了护理服务、老年医学等，帮助泰康人寿实现“回归寿险的本质”,给老年人提供高品质的养老规划、改变中国老年人生活状态。
同时值得注意的是，投资养老社区也符合保险资金的要求，即长期、安全、稳定的现金流的要求。泰康人寿建立了财富管理中心，通过投资养老社区可以有效地获得大量的高净值客户，推进其理财、保险业务的开展，从我国的高端理财市场占有一席之位，促进其他业务的展开。
