3 国内外寿险公司投资养老社区案例及经验借鉴
3.1 国内寿险公司投资养老社区案例
3.1.1 定位高端客户的泰康之家养老社区案例
泰康之家投资有限公司（下文简称"泰康之家"） 在 2010 年 3 月 26 日正式成立，于 2012 年 6 月在北京昌平建立了第一个养老社区，具有如下特点；第一，设备好、环境好、服务好，可以多角度、多层次、全方位满足客户的"衣食住行乐". 综合服务中包括基础服务、个人照护服务、护理服务、餐饮服务、健康管理。根据老人的身体状况提供的个性化服务包括独立生活服务、协助生活服务、专业护理服务、复兴花园服务以及专项服务。第二，泰康之家的目标客户为高端群体。缴纳保费合计在 200 万元以上才能获得居住权，但据调查，泰康之家计划推出不到一年的时间里就已经有2000 人购买。
"泰康之家"设在北京有利于扩大品牌影响力。北京做为我国经济中心，对于全国养老社区的发展起着"带头样"作用，同时可以吸引外地人员前来学习和养老，为"泰康之家"的未来发展奠定了良好的基础；"泰康之家"的 "一站式"服务对于大型城市的老年人具有吸引力。这些大型城市的老人文化水平较高，收入水平较高，比较注重服务质量；"泰康之家"通过让客户购买保险产品来获得"泰康之家"养老社区的居住权的商业模式是一个很大的创新；顾客只能获得"泰康之家"的租用权，不能获得产权。
3.1.2 定位中端客户的合众优年生活养老区案例
在武汉于 2013 年 10 月 23 日，合众人寿巨资打造的"合众优年生活养老区"正式投入使用，这标着着寿险公司投资建设的养老社区首个被正式投入使用。该养老社区的运作情况有如下特点：第一，引进美国成熟的 CCRC 养老社区模式。第二，"保单+实务"双重保障。将保险产品与养老社区服务相结合。第三，入住费用包括入门费、月租金、服务费和餐费。第四，入住方式分为缴费直接入住和购买保险产品未来入住。
第五，选址为郊区。养老社区远离城市，从城市到养老社区大概花费一个小时，空气清新且环境静谧，适宜养老。
合众优年养老社区与泰康之家相比，除了目标客户定位不同外，其他相关运营方面大同小异。我们可以看出，寿险公司投资养老社区还处于探索阶段，需要在经营过程中不断摸索不断改进，并且养老社区投资运营的市场环境尚未完全形成，各方面还需要探索。
3.2 国外寿险公司投资养老社区案例
3.2.1 美国寿险公司投资持续照料退休社区案例
养老社区的运营在国外已经发展的较为成熟，尤其是美国。进入 20 世纪 90 年代以后，在美国寿险资金成为投资养老社区的主力，养老社区经营者认为寿险资金投资养老社区有如下好处：第一，收费模式多样化。寿险资金投资养老社区可以将保险产品与养老社区服务相结合，顾客可以通过购买保险产品来支付养老社区的各种费用。
第二，养老社区的竞争优势会变强。因为寿险公司已经积累了很大的客户群，且寿险公司有许多的推广渠道，养老社区可以利用寿险公司的客户群和推广渠道来扩大自己的客户群，提高养老社区入住率。美国寿险公司投资持续照料退休社区 CCRC 的典型案例是 RIDERWOOD 项目。
通过分析，该项目有如下特点：第一，服务类型多样化。按着老人身体状况的不同分为，全职看护居住型、记忆丧失居住型、介住居住型和独立居住型。第二，户型多样化，从面积来看，户型大小分别位于 700 平方英尺至 2200 英尺之间，从户型设计来看，分别有带两个卧室以及带一个卧室的公寓，带厨房和卫生间的单房公寓。第三，进门需交入门费和月费。缴纳的入门费的多少取决于当时的市场价格，老人入住时要与公司签署协议，协议里面会明确老人缴纳了多少入门费，所居住的房屋规格以及享受什么样的服务等等。当老人去世以后，会将入门费退还给其继承人。公司主要用使用入门费来进行养老社区的运营以及开发新的养老项目。第四，容量比较大。该养老社区可以容纳 2000 多名老人。第五，服务好，环境好。该养老社区提供给老人的服务很周到，环境优美宜人，非常适合养生养老，居住在里面的老人平均年龄在提高，得病率在下降。
3.2.2 日本寿险公司投资小型养老社区案例
在曰本，养老产业链已经基本形成，保险业投资养老社区是比较普通常见的。但规定保险资金投资不动产占总资产上限为 20%.
目前的日本养老产业是盈利性的，概括来说其服务具有如下特点：第一，服务内容多样化。按照服务内容的区别可以划分为健康型的收费老人院、带护理型的收费老人院和住宅型的收费老人院。第二，补充性相关服务多样化。包括老年旅游、老年大学等。第三，家政服务内容多样化。包括卫生清洁服务、保健护理服务和心理精神健康服务等。第四，提供的保险产品多样化。保险公司提供各种各样的与养老社区相结合的保险产品，如商业医疗保险、护理保险等。第五，提供的养老用品多样化。包括专门用于老人的多功能便池、拐杖、疗养床以及轮椅等。
3.3 国内外寿险公司投资养老社区的经验借鉴
综合上面国内外案例分析，认为下面几点值得我国寿险公司在投资养老社区时应加以关注。
3.3.1 持续照料退休社区的一站式管理
我国寿险公司投资养老社区可以学习和借鉴美国 CCRC 社区的经验。首先，寿险公司对人的生老病死很关注，从而设计出许多相关保险产品，如：大病保险、养老保险等产品，而这些保险产品与养老社区存在一定的关系，可以把这些产品延伸到养老社区，从而可以把这些产品消化掉。其次，寿险公司可以充分利用其具有的资金优势，支持不出售房屋产权的养老社区运营模式，即顾客只要缴纳少量的养老社区服务费和房屋租金，就可以获得居住在养老社区的权利，而不需要用大量的资金来购买养老社区房屋产权，这样就会使养老社区的居住门槛变低，从而获得竞争优势，提高养老社区入住率。
3.3.2 长期护理保险与养老社区有效对接
寿险公司开发长期护理保险产品可以有效的满足顾客的多样化需求。虽然每个国家的长期护理保险模式各不相同，但仍可以带给我国许多同样的启示。如：按着不同的护理需求，长期护理保险应该被划分为不同的等级，为顾客提供有针对性的资金支持和护理服务。目前我国长期护理保险的保险责任仅限于给付保险金，而不提供实物形式的护理服务或者帮助被保险人雇佣雇工等，我国可以借鉴国外经验，将护理服务纳入长期护理保险，并将长期护理保险产品与养老社区相结合，这样既可以满足被保险人年老时的养老需求和护理需求，又可以在一定程度上降低长期护理保险的道德风险。
3.3.4 寿险资金投资养老社区比例不宜过高
日本将寿险资金投资不动产的数量占总资产数量的比例规定为不超过 20%,美国将寿险资金投资不动产的数量占总资产数量的比例规定为不超过 10%,但在以往的投资过程中，无论是日本的寿险公司还是美国的寿险公司，在不动产领域配置资金的实际比例都远小于其规定的上限。英国在这方面的监管比较宽松，对寿险资金投资不动产的上限没有明确的规定，但在实际操作中，寿险公司在不动产领域配置资金的实际比例在 4%-8%之间。我国新《保险法》规定我国保险资金投资不动产的上限为 10%,但我国保险公司进入不动产领域的时间比较短，经验还不丰富，且相关法律法规尚不够完善，所以寿险公司在投资养老社区时，其比例最好要远远低于 10%.
3.3.5 将寿险资金的安全性放在首位
寿险资金究其本质是对被保险人未来的负债，所以寿险资金运用时应该将安全性放在首位，应该慎重的选择不动产的投资领域和投资标的，加强对投资风险的管理和把控。日本、英国和德国等国家都在这方面做出了规定，通过对寿险资金投资行为的管理和约束，来控制寿险公司的投资风险，从而可以保证寿险公司的偿付能力。如：英国将寿险资金投资单项不动产的比例上限规定为总业务量的 5%,若寿险公司投资单项不动产的比例超过 5%,虽然不会受到法律的制裁，但是在计算寿险公司偿付能力的时候，超过 5%的部分视为 0,而负债则予以逐项核实，这样会使资产减少，负债不变，降低寿险公司的偿付能力，以控制寿险公司的投资冲动。
