第 3 章 某住宅开发项目现场质量管理现状及问题
3.1 某住宅开发项目现场质量管理现状
X 房地产开发公司成立于 20 世纪 90 年代，公司自成立以来业务范围不断扩展，目前公司业务包括房地产开发和物业服务。公司早期聚焦在北上广深四大一线城市进行开发，随着市场的不断发展，逐渐进军一线其他城市，二三线城市开发。在开发本文所提项目时，该公司已经在近 40 个城市同时进行开发，共计开发项目 90 多个，X 房地产开发公司已经是一家大型集团企业，集团分为地产公司和物业公司，地产公司实行大部制，组织结构包括董事会，总经办，销售部，工程部，前期部，设计部，采购部，客服部等。地产公司总部管理（区别于资质使用）规定：在一座城市开发总量小于 50 万平方米且单一地块的，在该城市设立项目部，项目部部门设置可参照集团总部，根据实际情况可一部多职，保证与总部对接业务；在一座城市开发总量大于或等于 50 万平方米，2 个或以上地块的，根据实际情况设立子公司或分公司，部门设置参照集团总部。
本文该项目地块为某城市单一地块，地产公司总部在该项目设置项目部，开发的项目占地面积 19 万平方米左右，总开发建筑面积近 34 万平方米，其中住宅建筑面积 27 万多平方米（包括会所，物业管理，社区服务，幼儿园，开闭所，沿街商业，水洗公厕等），地下建筑面积 2.6 万多平方米，容积率 1.592,绿化率 30.1%,开发住宅户数 3 千余户，共分四期开发，开发顺序为一期 二期 三期 四期，在一期工程竣工验收前一个月，客服部和物业公司介入，与项目部共同完成向业主的交付工作。
3.1.1 工程管理组织机构
根据集团总部的规定，项目部设置项目经理，办公室，销售部，工程部（包括设计和工程采购），前期部，客服部。其中工程部设置工程部经理 1 人，经理助理 2 人，土建工程师 5 人，水暖工程师 2 人，电气工程师 2 人，景观工程师 1 人，内业资料员 1 人，主要负责工程管理、设计、工程采购，根据实际工程的需要，工程管理对外工作流程示意见图 3-1.
3.1.2 工程质量控制制度（X 房地产开发公司专用）
第一，X 房地产开发公司项目的各参建单位应建立岗前及岗位培训制度，确保施工人员满足工程需要。
第二，X 房地产开发公司项目的各参建单位在施工过程中，对已批准的施工组织设计，施工方案，专项方案进行补充或变动，应重新申报确认。
第三，各参建单位应严格按操作规程坚持施工前技术交底、过程中严格控制、完工后报验的质量控制制度，实行自检、互检、交接检的“三检”制度。
第四，监理单位负责对各参建单位工程质量的全程控制，报验签字确认，然后方可施工，例如如下过程：
施工测量放线成果；施工单位准备进场的材料、构配件及和设备等；隐蔽工程的现场检查、验收及确认；施工单位报验资料的确认。
第五，监理单位按国家标准规范进行质量检查，对出现的质量问题及时下达整改通知单，并验收整改结果。
第六，施工过程中存在重大质量隐患或已造成质量事故时，监理单位必须及时下达暂时停工令，同时报告给建设单位。
3.1.3 工程质量保证措施（X 房地产开发公司专用）
第一，X 房地产开发公司项目的总承包单位应编制质量计划，切实保证工程质量目标的实现。
第二，X 房地产开发公司项目的各参建单位必须按审定的施工组织设计或方案施工。各参建单位应确保其质量体系的有效运行，严格遵守在招投标过程中的承诺，对材料设备的选择有切实可靠的检验记录和验收制度。
第三，所有与 X 房地产开发公司签订的施工合同中约定的样品、招投标期间确定的样品及施工过程中形成的试件，必须保证工程使用的物品与样品（式样）质量一致。
第四，监理单位按照与建设单位签订的合同，有权对进场物资的质量见证取样复验。当发现不合格品时，各参建单位必须按照监理单位的指令进行处理并反馈结果。
第五，各参建单位在每一道工序施工前，样板先行，对原材料实行标识。
第六，各参建分包单位在施工中执行三检制度（自检、互检、专检）。
第七，监理工作过程中，坚持预控为主，严格遵守“八不要”原则，即：
设计图纸未经交底和会审不要使用；施工单位及人员资质未经监理单位审查不要进场；施工组织设计或方案未经监理公司审批不得用于施工；施工人员未经施工技术交底不要施工；材料、设备、构配件未报验审批签字不要使用；上道工序质量未经监理工程师验收不要进行下一道工序；工程实体质量未经监理工程师验收不要支付工程进度款；总监理工程师未验收不要组织竣工验收。
3.2 某住宅开发项目工程质量主要问题
一期工程包括会所，物业管理，社区服务，幼儿园，开闭所，部分沿街商业，水洗公厕，13 栋住宅楼，共分为 3 个标段，存在的工程质量问题主要集中在土建，水暖，电气。
按照工程部管理职责及专业分工，将工程质量问题分类整理如下：
土建工程师管理的土建工程问题主要包括土方工程（填土密实度，回填土土质不合格），墙体工程（砂浆强度不足、砌块材料不合格、墙体裂缝），钢筋工程（原材料不合格，制作安装不合格），模板工程（制作安装尺寸误差大），混凝土工程（水灰比大，浇筑的厚度尺寸偏差大，振捣的过程不符合规范，养护不及时达不到规范规定），屋面工程（保温层厚度不足，防水施工质量差，后期屋面渗漏，找坡层坡度差，雨水管安装质量差，后期脱落），楼地面工程（面层强度不足、裂缝、平整度差），门窗工程（开启不灵活、划伤划痕、框体不符合规范等），抹灰工程（误用砂浆种类、空鼓裂缝，抹灰后房间室内尺寸误差大、不方正，砌筑与主体等不同材料结合处没有防裂措施），外墙保温工程（苯板保温材料容重不足，苯板等保温材料的熟化龄期不足，保温材料粘贴的面积不足，漏设或错设防火隔离带，面层涂布层不符合设计要求，漏设交接增强网），饰面板饰面砖工程（空鼓、脱落，分格缝不匀，墙面不平整，面层污染，泛白污染，变色污染），涂饰油漆工程（流坠、起料、皱纹、起泡）。
水暖工程师管理的水暖工程问题主要包括给水，排水，采暖，消防的试水试压通球未做，管材阀门质量不合格，厨卫器具的预留口不合理，明敷管道的安装偏差大，隐蔽管道敷设偏差大，管道支架吊架套管不牢固，管道除锈保温不合格，室内燃气工程专业设计与其他管道工程不交圈、碰车多。
电气工程师管理的电气工程问题主要包括管道暗敷设，管内绝缘导线安装，开关插座安装，防雷，接地安装的中的电气材料质量不合格，电气竖井布线差、乱，电器件安装不符合规范，线路敷设不合格，后期维修难度大。
3.3 进行质量改进的必要性
该项目在一期工程开发过程中发生的这些质量问题（见 3.2），对项目产生了深远的影响，具体表现为：
第一，这些质量问题严重影响了工程的施工进度和竣工验收，同时，反映了项目工程部，监理单位及各参建单位在管理水平上有迫切需要提升的地方。
第二，给客服和物业造成了许多后期管理上的难度，经不完全的统计，为了克服由于质量问题引起的管理难度，多投入管理及维护费用 20 万。
第三，一期工程交工，许多业主拒绝办理入住，要求修复存在的质量问题，而延期入住的损失由地产公司按合同承担，造成损失 15 万。
许多业主入住后， 地产公司投入了大量的人力物力进行维修整改，经不完全统计，只屋面渗漏一项，共发生维修费用 20 万，因为渗漏造成装修好的房屋损坏，赔偿费用 30 万。
第四，因为与业主的关系紧张，许多业主给项目差评，造成了后期楼盘的滞销，同时，周边是许多的同行业开发公司，竞争激烈，给销售回款及未来的价格上涨带来了很多的负影响，给公司造成了经济上的损失和商誉的信任度下降。
可以预见，如果不及时进行质量管理的改进，将这些质量问题处理掉，那么，越来越严重的问题就会出现，这些问题的积累，将使项目陷入死盘的境地，这对于公司，将至致命的打击，这绝不是一个项目的问题，这涉及到在政府中的形象，在人们心中的地位，以及企业再次发展的根基。进行质量的改进，势在必行，刻不容缓。
