第 5 章 加强 DJ 地产集团筹资管理的对策
通过前文的分析，DJ 地产集团在筹资方面存在一些问题，本章主要在充分考虑内部因素与外部环境的前提下，提出了加强 DJ 地产集团筹资管理的对策：调整负债规模、降低资产负债率；筹资方式多元化；扩大内源筹资等，解决企业筹资问题、改善企业筹资现状。
5.1 整负债规模、降低资产负债率
DJ 地产集团筹集的资金主要用于房地产开发项目，所以，只有将开发的房地产销售出去，才能是使资金流动起来，实现资金的循环。若 DJ 地产集团出现滞销情况，借来的资金就无法偿还，为了开发新的项目，企业又不得不进行筹资，负债规模将持续扩大。为了调整企业资本结构，DJ 地产集团应制定合理的销售策略，将房地产存货销售出去，加速资金的周转，也相当于增加了自有资金。DJ 地产集团可以通过降价、委托机构代理促销等方式实现房地产存货的销售。
DJ 地产集团资产负债率过高，说明企业偿债能力存在风险，应对其进行优化：第一，理性的增加土地储备，DJ 地产集团在拿地时要加强现金流的风险控制，在确保健康的资产负债结构的前提下，增加土地储备；第二，加快资金周转率，提高长期贷款比例，从债务结构上合理配置长期和短期贷款，给企业更大的偿还空间，降低流动性风险；第三，保持稳健经营，严格控制成本，以健康可持续发展为目标；第四，提高权益资本的比例，转变财务决策，从风险型筹资结构向中庸型筹资结构转变；第五，提高企业盈利能力，重视资金的利用效率，提高企业管理能力，增加企业内部积累，从而提高 DJ 地产集团内源筹资比例。
5.2 筹资方式多元化
在国家对房地产频繁的宏观调控形势下，DJ 地产筹资方式单一，已经不适合企业的经营与发展。企业拓展筹资方式，能规避采用单一筹资方式导致的风险，DJ 地产集团可以根据内部因素和外部经济环境的变化以及企业自身的需要在多种筹资方式之间灵活转换，有效降低企业资金成本，也使企业在筹资方面中更主动、灵活。建立起多元化的筹资方式，对 DJ 地产集团具有较为深远的意义。
5.2.1 合作开发
房地产开发企业合作开发的第一种形式是房地产联建，在拥有土地使用权的情况下，与资金雄厚、可以提供建筑技术和劳务人员的企业合作；在企业一段时期流动资金较多、企业拥有劳务和技术工作的人员的情况下，与拥有开发土地权利的企业合作。在合作的过程中需要以双方合作的名义向政府部门与税务等有关部门提交各种审批手续和各种许可证件。两家企业可以通过协议，共同承担风险，按照协商的分配比例分配利润。合作开发的第二种形式是直接转让土地使用权，完全以合作企业的名义进行开发销售。合作开发的第三种形式是组建项目开发公司，这种方式主要应用于商品房的开发销售，两家合作企业为项目公司的股东，可以按照土地协议投资比例入股的方式合作，也可以按照土地价值评估入股的方式合作。合作开发的第四种形式是房屋参建，在企业遇到资金不足的情况下，可以考虑寻找参建人，协助完成房地产开发项目。参建人进行投资或预先购买，通过投资或参与房地产开发项目的建设获得部分房地产的所有权。
DJ 地产集团于 2005 年 11 月重组成立，企业起步较晚。与国内大型专业地产集团相比，DJ 地产集团专业性较低、产品创新度不足。企业要想实现快速发展、积累经验、提高专业程度，需要积极主动的寻求与业内处于绝对优势地位的房地产开发企业或者实力较强的建筑商合作开发，共同投资，共享利润。
建议 DJ 地产集团根据房地产开发项目的具体情况，有选择的进行合作开发。同时，由于 DJ 地产集团子公司 JS 房地产开发有限公司于 2013 年由 DJ 地产集团和金地（集团）股份有限公司共同投资设立，注册资金 5000 万元，双方各出资 2500 万元，注册地为北京，DJ 地产集团在 JS 房地产有限公司经营中参与度较低，并未实现合作开发的最佳效果，建议在以后的合作开发中，DJ 地产集团提高企业的参与度，避免类似情况的发生。而对于 DJ 地产集团一分公司，土地使用权获得三年以上还没有进行开发的情况，建议考虑转让土地所有权，放弃部分项目。
5.2.2 企业并购
并购可以使企业迅速扩大规模，实现快速发展，为企业解决土地资源和资金短缺等问题，同时，规避单一经营风险、提高资金效率。房地产开发企业成功的关键因素主要来源于企业所拥有的土地资源、资本规模、公共关系和组织资源。在土地资源稀缺状况日益加重的背景下，土地关键资源和资本规模显得更为重要。
DJ 地产集团自有资金不足，资产负债率不断上升，2014 年，DJ 地产集团的资产负债率已高达 78.29%,筹资已有了很大限制。在政府和央行出台一系列调控政策的背景下，新的房地产开发项目的筹资能力非常有限，企业并购符合DJ 地产集团的发展战略，并具有可行性。如果合并成功，企业可以降低经营风险、获得土地稀缺资源、进一步整合资源，做大做强企业品牌。更重要的是，企业并购可以为 DJ 地产集团今后的筹资担保或抵押提供方便，为企业其他项目的开发提供资金支持。因此，DJ 地产集团需要推进企业并购发展战略。
2014 年 DJ 地产集团入主专业商业地产的上市公司-NG 置业有限公司，控股NG置业有限公司，这也标志着DJ地产集团顺应城市发展趋势，进入多元化、全产业链均衡发展的新阶段，DJ 地产已经在企业并购方面取得了经验和成功。
建议企业更加积极的寻找机会，把握时机，在企业发展的成熟期，充分发挥企业经营优势，使有限的资金得到最大的利用，突破地域限制和分散经营风险。
5.2.3 发行可转换公司债券
可转换公司债券与普通债券相比，特别之处在于债权人在一定期间内可以根据规定的条件将手中债券转换成公司的股权，带有股票看涨期权的性质。其优势在于：第一，筹资金额大；第二，筹资成本相对较低。一般情况下，可转换债券利率通常只有 1%-2%.
以同样是大型房地产开发企业-万科为例，万科首次发行可转公司债券的筹资金额高达 14.72 亿元，首次发行 15 亿元可转公司换债券的利息总额比相同筹资额的银行贷款少了约 5000 万元。而且筹集资金一次性到帐，比分别与多家银行协商贷款方便很多。更重要的是，可转换公司债券的特殊性使企业不需像普通债务一样到期必须还本付息，也可以在约定的时间、按约定的条件转换成股权，这样就降低了企业的还债压力，所以，对于 DJ 地产集团来说，可以通过发行可转换公司债券进行筹资。
由于发行可转换公司债券后，公司的资产负债率会提高，随之财务压力增大，一旦企业盈利能力不足，投资者就不会行使换股的权力而要求发行方还本付息，这就失去了发行可转换公司债券的目的和意义，所以，建议 DJ 地产集团发行可转换公司债券的规模要有所控制。
5.2.4 房地产预售
房地产预售是指房地产开发企业将正在开发建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的一种销售方式。房地产预售是一种较为普遍的经营方式，同时也是房地产开发企业重要的筹资方式。预先出售房屋可以用客户的资金建房，同时也提前完成了销售工作，这种方式既筹资又完成了售房，资金来源既无息又安全。
2014 年，DJ 地产集团预售账款比重为 12.17%,2012 年和 2013 年分别为16.78%和 14.53%,利用房地产预售筹资潜力较大。虽然房地产预售的价格一般比现房要底，期房、现房的价格差也就构成了房地产预售筹资方式的主要成本，但是在房地产市场发展比较稳定的情况下，房地开发产企业一般能对价格作出较为准确的估计，所以这种损失一般较小。
在开发新的项目时，DJ 地产集团可以利用房地产预售进行筹资，在出售房屋的同时达到筹集资金的目的，为项目开发提供资金支持。同时，DJ 地产集团要做好前期宣传、房屋设计和整体规划等，吸引承购人进行预先购买。
5.2.5 房地产信托
房地产信托是指信托机构接受委托，以受益人获得利益为目的，作为受托人代委托人管理、经营、处理房地产及其相关资产的行为。信托公司基于其良好的信誉和资质，运用筹资职能，把闲散的资金通过房地产信托的手段积聚起来，用于房地产开发企业的经营和发展，可以有效缓解房产开发企业筹资难等情况。
房地产信托具有高收益性、税收优惠等优势，可以为房地产开发项目的全过程提供筹资服务。国家规定，对于除国债以外的固定收益类金融产品在获得收益的同时要缴纳 20%的利息税，而对于信托类产品的收益，国家还没有相应的税收措施，所以房地产信托可以降低税费成本。房地产信托的优势还在于发行较为灵活，可以大大节省“时间成本”,拿到土地后，如果房地产开发企业的资本金不够，在办理各项审批的“时间差”里，房地产信托可以很快筹集到资金，满足企业拆迁等前期投入。
DJ 地产集团可以考虑房地产信托筹资方式，建议 DJ 地产集团与有资质良好的大型信托机构合作，将房地产信托筹资方式作为传统筹资方式的补充，保证企业资金充足。
5.2.6 房地产证券化
房地产证券化是指通过有价证券形式，使固定资本形态的房地产转化为流动性强的资本有价证券，将投资者对房地产的物权关系转变为拥有该有价证券所形成的债权关系，这种方式可以使企业权益所有者的资信水平与资产本身偿付能力彻底割裂开来。房地产证券化的主要形式有项目筹资证券化和房地产信托基金（REITs）。项目筹资证券化是以筹资主体的信誉或资产作担保，或针对某一房地产开发项目并以其建成后的销售收益作担保而发行的证券。房地产信托投资基金（REITs） 是通过发行基金收益凭证筹集资金，然后交由专门的投资机构进行管理运作，资金主要是投资于房地产开发企业或某一具体开发项目，以获取投资收益或是资本增值的一种基金。房地产信托投资基金（REITs）基本类型包括权益型房地产信托投资基金（REITs）和抵押权型房地产信托投资基金（REITs）两种。权益型房地产信托投资基金（REITs），投资者拥有房地产股权，每个投资者都是股东，根据所持有的股份比例分享投资收益、取得收入。抵押权型房地产信托投资基金（REITs），房地产经营者把房地产作为抵押，从基金投资人手中获得长期借款，投资人获取利息收入。
2014 年 9 月，人民银行和我国银监会联合出台通知，对与公民住房需求密切相关的房贷政策进行缩减调整，鼓励银行通过发行抵押担保债权证券（MBS）和期限较长的专项金融债券等筹集资金来增加贷款。2015 年 2 月，住房城乡建设部下发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》明确提出积极建立房地产投资信托基金（REITs）试点，将社会资金引入住房租赁市场。在央行重新启动房地产证券化政策的背景下，这无疑为房地产开发企业提供更多元化的筹资方式，完善企业资金流动体系。房地产投资信托基金（REITs）在我国是可行的：一方面，房地产投资信托基金（REITs）在国外交易所成功上市的经验可供我国借鉴；另一方面，房地产投资信托基金（REITs）的上市流程和交易规则与普通上市企业的规定大致相同，实施成本较低。目前我国房地产开发企业已有约三万家，在某种程度上而言，房地产投资信托基金（REITs）可以促使资金真正投向房地产开发企业，使其健康持续发展。
结合政策背景，DJ 地产集团可以以企业信用或有形的房地产为投资证券化基础，通过房地产投资公司等机构，将房地产权益分拆成多种衍生权益证券，将固定资产形态的房地产价值细分为具有流动性的证券产品，通过发售这些金融衍生产品，从资本市场中资金筹集，实现房地产资本大众化和投资风险分散化。针对 DJ 地产集团实际情况，建议 DJ 地产集团在新土地的大型区域性开发中，可以考虑房地产证券化筹资方式，这样可以更好的盘活地产资源，避免单一筹资体系下的风险积聚。
5.2.7 售后回租
售后回租是指房地产开发企业将开发好的房地产项目出售给某投资机构，要求该投资机构一次性付款，然后再将该房地产项目长期租回。机构投资者获得收益是通过收取租金应收款、根据房地产项目的质量及收款的风险程度收取一定比例的融资租赁费用实现的。同时，该机构投资者还可以将该房地产项目的租金应收款打包卖给商业银行，据此，银行向房地产开发企业进行专业的应收款催收和信用风险控制等。房地产开发企业既保留了对资产的占有权、使用权和控制权，又将固定资产变成了流动资金，提高企业资产的流动性，加速资金周转。售后回租还有筹资比率高的优点，以同一房地产开发项目作抵押申请抵押贷款，在我国筹资比例最高为 70%,相比之下，土地售后回租的筹资比例一般为 100%,房地产开发项目售后回租的筹资比例也相当高。另外，售后回租产生的租金可以税前扣除，具有抵税作用，而且手续简单，容易实现。
房地产开发企业的售后回租主要是销售积压的房屋，收回大量资金，缓解企业资金紧张问题。具体做法是，房地产开发企业按市场价格销售房屋，与购房人签订售房合同，同时，签订一份租房合同租回房屋，按合同分期支付约定的租金，保证回报率高于银行存款利息率，提高了公众购房积极性。房地产开发企业一方面可以实现筹集资金；另一方面可以销售积压的房屋，并通过自己的物业公司将房屋出租出去，收取费用。
DJ 地产集团存在房屋滞销情况，如 DJ 地产集团子公司 DJ 地产长沙有限公司开发的别墅项目，因相似度过高、可选择的户型太少而滞销，所以建议 DJ地产集团采用售后回租的方式进行销售，满足企业资金需求。
5.3 扩大内源筹资
内源筹资是指从企业内部筹集资金，即指将企业的自有资金或是经营过程中所累积部分的资金转化为投资资金，实质上是内部股权筹资。内源筹资可以运用企业原始资本，具有投资成本低的优点。一般情况下，企业筹资的顺序首先是内部筹资，其次是债务，最后是发行股票，内部筹资成本较低，如果有效利用可以将房地产市场系统性风险转移。就房地产开发企业而言，利用内部筹资，通过利用股东出资、企业年度盈余资金、预收的房产定金、预售的房款等资金，将其再次投资于边际效益更高的项目当中，使这部分资金合理利用，可以减轻企业资金压力、促进企业长期可持续发展。内源筹资不需要承担利息，这样就节省了部分利息费用，规避财务支付风险，而且内源筹资不影响企业的控制权。特别是针对房地产开发企业的特殊性，通过利用预收房地产定金和预收房款，不仅可以提前收回部分投资资本和收益，而且可以把房地产市场的系统性风险转移给房地产需求者，减少了房地产投资的风险。
2012 年和 2013 年，DJ 地产集团未分配利润分别为 5102 万元和 9534 万元，2014 年更是达到了 21626 万元。总体呈上升状态，并且上升的程度明显，2014年的未分配利润已达到 2012 年的四倍多。如果能够将这部分资金合理用于扩大内源筹资，投入到房地产再设计开发和房屋原材料的购买以及建筑人工费用等方面，既减少了股权筹资和债务筹资等筹资方式的风险，又免去了需要承担的高额利息，为企业减轻了很大经济负担。
建议 DJ 地产集团积极、合理扩大内源筹资，节省企业筹资开支，为 DJ 地产集团的经营和发展提供资金支持。
综上所述，DJ 地产集团可以通过调整负债规模、降低资产负债率；筹资方式多元化；扩大内源筹资等，解决企业筹资问题。
