第 1 章 绪 论
1.1 研究背景与研究意义
1.1.1 研究背景
随着经济的不断发展、市场竞争的不断加剧，筹集生产经营中所需的资金成为了企业能否正常经营和健康发展的决定性因素。筹资方面一旦出现问题，企业的经营将会面临危机，如果不能及时发现并解决，很可能使企业陷入更深的困境。研究房地产开发企业筹资问题的原因在于：一方面房地产行业是我国国民经济的支柱产业之一，关系着国计民生；另一方面，房地产开发企业具有投资大、风险高、周期长的特点，筹资对于企业来说尤为重要。充足的资金、合理的筹资方式是房地产开发企业健康持续发展的保证。选择 DJ 地产集团作为研究对象，主要原因在于：DJ 地产集团项目覆盖 14 省（市）18 市，产品包括住宅、酒店、写字楼、物业等多种形态。在 2014 年成立物业公司后，DJ 地产集团进入到了多元化、全产业链均衡发展的新阶段，选择 DJ 地产集团作为研究房地产开发企业筹资问题的对象具有代表性。而对于 DJ 地产集团来说，若想成为国内领先、国际知名的综合性房地产运营商，就必须在多方面进行调整，特别是在筹资这样关乎企业生死的重大问题上，更应该给予合理规划，解决企业筹资问题、改善企业筹资现状。
1.1.2 研究意义
我国国内对于房地产开发企业筹资问题的研究起步较晚，对于一些实际问题，还没有提出具体的措施和建议。西方发达国家对于房地产开发企业筹资问题的研究比较成熟，形成了较为先进的筹资模式。但是因为国情不同，我们不能直接生搬硬套国外的理论体系和筹资模式，必须结合我国实际情况，针对我国房地产开发企业具体筹资问题进行研究。所以，对于以 DJ 地产集团为代表的房地产开发企业筹资问题的研究具有理论意义。
目前，中国经济和社会发展正处在一个巨大的转型时期，产业升级和新型城镇化成为推动未来经济和社会发展的两个引擎，房地产行业正面临着新的发展机遇。按照我国建设部 2011 年至 2030 年发展规划，到 2020 年，我国城市化率要达到 55%,我国房地产开发企业拥有巨大潜力和广阔前景。①以 DJ 地产集团为研究对象，针对企业实际情况和具体的筹资问题，提出加强 DJ 地产集团筹资管理的对策，可以为房地产行业筹资活动提出合理建议，使其资金配置优化，2进而可以为 DJ 地产集团和整个房地产行业良好的发展提供一定的帮助。所以，研究房地产开发企业筹资问题具有很大的现实意义。
1.2 研究方法与研究内容
1.2.1 研究方法
1.文献研究法
通过研读大量有关企业筹资问题的文献，掌握相关理论，理解总体思路，阅读并分析国内外研究成果，将其灵活运用到对 DJ 地产集团筹资问题的分析和研究中。
2.描述性研究
对筹资理论进行全面的梳理，对 DJ 地产集团的相关背景、财务数据和筹资现状进行全面的分析。
3.案例研究法
理论结合实际，全面研究 DJ 地产集团实际情况，通过多种方式收集 DJ 地产集团相关资料和数据，结合现有的企业筹资理论，对 DJ 地产集团筹资状况、筹资存在的主要问题进行分析，并提出具体可行的对策。
1.2.2 研究内容
本文运用文献研究法、描述性研究、案例研究法等方法，结合我国房地产开发企业的行业背景、实际情况等，通过大量研读文献和实践案例，对 DJ 地产集团筹资问题进行研究，分析 DJ 地产集团筹资状况与筹资存在的主要问题，进而针对 DJ 地产集团提出具体的对策。
本文共分五个部分。
第一章为绪论部分，主要对本文的研究背景、研究意义、研究方法、研究内容和国内外研究现状进行介绍。
第二章主要对 MM 理论、代成本理论、信号传递理论、权衡理论、啄序理论和控制权理论等筹资理论进行梳理；分析了信号传递理论、权衡理论、啄序理论等运用在我国房地产开发企业的特殊性；对应用筹资理论还应注意的几点进行说明，为研究 DJ 地产集团筹资问题提供理论支持。
第三章主要对 DJ 地产集团进行简单的介绍；对 DJ 地产集团进行 SWOT 分析；分析 DJ 地产集团的资产结构、负债结构、所有者权益结构、盈利能力、偿债能力、营运能力和现金流等财务状况，为后文分析 DJ 地产集团筹资现状、筹资存在的主要问题和提出具体的对策提供依据。
第四章主要分析 DJ 地产集团筹资现状，提出了 DJ 地产集团存在的问题：负债筹资规模大、资产负债率高；筹资方式单一、资金来源依赖性强；筹资成本高、内源筹资不足等，亟待解决。
第五章主要在充分考虑内部因素与外部环境的前提下，提出了加强 DJ 地产集团筹资管理的对策：调整负债规模、降低资产负债率；筹资方式多元化；扩大内源筹资等，解决企业筹资问题、改善企业筹资现状。
第六章总结了本文的结论，提出了本文的局限性和后续研究方向。
1.3 国内外研究现状
1.3.1 国外研究现状
国外研究学者对于房地产开发企业筹资问题的研究不断完善和发展，西方发达国家已经形成了较为成熟的理论体系和先进的筹资模式，为企业筹资提供了理论指导。Myers 和 Mujhuf（1984）认为企业自有资金的成本是最低的，因此在筹集资金时要首先考虑留存收益，其次是债务筹资，最后考虑股权筹资。Rajan 和Zingales（1995）认为大型企业破产的概率要比中小型企业低，大型企业的债权人所承担的风险就相对较小，因此大型企业可以选择负债水平相对较高的筹资方式。Richard Impefiale（2002）认为由于房地产信托、投资基金等金融工具的出现，房地产开发企业的筹资方式不断拓展，筹资越来越多元化。以美国房地产开发企业为例，企业筹集资金的来源包括股票、债券、信托、基金和海外资本等多种方式。Richard Imperiale（2002）总结了三种方法来计算房地产投资信托的价值，一是将房地产投资信托市场价格与其持有的房地产净资产进行比较；二是将房地产投资信托的实际收益率与十年期国债利率进比较；三是将房地产投资信托基金的资本收益比与标普 500 指数进行比较。这些方法为房地产投资信托市场的发展提供了理论支持。Robert Shemin（2004）按照资金来源的不同，将房地产开发企业划分为四种类型：第一种是以新加坡为代表的基金后盾型，通过基金公司发行各类基金股份向全社会筹集资金，这样可以在银行资金短缺的情况下，保证仍有充足资金的供应。第二种是以日本为代表的混合型，以私人金融机构运用金融手段筹集资金为主。第三种是以德国为代表的储蓄型，设立住房储蓄信贷社、不断完善住房储蓄制度，这样可以加快城市化进程、增强住宅房屋质量，在极大程度上减轻国家财力上的压力和负担。第四种是以美国为代表的完备型，虽然房地产金融市场随着房地产资本市场的发展而逐渐独立，形成了具有其行业自身特点的资金来源市场，但是仍然无法与整个金融市场脱离，存在密切的联系。①Terrence M. Clauretie 和 G. Stacy Sirmans （2011）总结了房地产行业金融市场的发展进程，并说明采取不同形式的原因，特别介绍了联邦立法对房地产行业金融市场和解决住房问题的影响。DonBredin（2011）对房地产开发企业的筹资问题提出建议，认为房地产开发企业应该根据自身的发展规模和经营状况来选择适合自身的筹资模式。
1.3.2 国内研究现状
虽然我国国内研究学者对于房地产开发企业筹资问题的研究起步较晚，但仍然取得了一定的研究成果，对于企业解决筹资问题和完善筹资模式具有理论指导意义。秦志敏（2003）认为企业的盈利能力和规模与企业筹资能力正相关。一方面，企业盈利能力越强，到期不能偿还债务的概率越小，企业越容易从债权人手中借到资金，即企业盈利能力与企业筹资能力正相关；另一方面，企业规模越大，可能拥有的筹资方式越多，大型企业与中小型企业相比更容易获得贷款，即企业规模与企业筹资能力正相关。骆月飞（2006）介绍了证券化筹资为主的美国筹资模式、储蓄筹资为主的德国筹资模式、社会福利基金筹资为主的新加坡筹资模式，认为应在借鉴西方发达国家筹资模式的基础上，发展完善我国房地产开发企业的筹资模式。王巍（2009）提出我国房地产开发企业资金来源高度依赖于国内金融机构贷款，主要包括房屋预售款和个人按揭贷款，筹资方式单一。建议我国房地产开发企业采取以债务筹资为主，股权筹资为辅，加以买壳上市和房地产信托产品、产业投资基金和售后回租等新型筹资方式的多元化筹资。张晓娟（2011）通过对美国、德国、新加坡、日本四个国家房地产开发企业筹资模式的比较分析，认为我国房地产开发企业的筹资模式应以市场性金融为主，政策性金融为辅。李燕（2011）通过对上市公司数据的描述性分析，建议房地产开发企业从多方面、多角度进行多元化的筹资。认为我国房地产开发企业要想实现多元化的筹资。一方面需要政府对金融行业和房地产行业的大力支持；另一方面房地产开发企业也要不断提高自身实力和对资本的应用能力，减少企业对银行贷款的依赖。刘旦（2011）指出我国筹资模式随着国家政策的转变逐渐呈现出自身的局限性。希望我国房地产开发企业通过借鉴美国房地产开发企业先进的筹资模式，向新型筹资模式转变。王秀玲（2012）详细列举了我国现有的筹资方式，并指出房地产开发企业筹资方式的拓展，需要通过多种金融工具组合使用来实现。张晓萍（2012）提出如果筹资方式不合理，会给企业的经营和发展带来风险。主要表现在三个方面：第一，利率过高、债务规模过大而导致的筹资成本过高；第二，债务规模不合理而导致的过度负债，既增加了财务费用，又造成了资金的浪费；第三，债务期限配置不合理，债务到期时间过分集中，产生财务危机。郑敏（2012）分析了当前我国房地产开发企业面临的环境，认为目前的宏观调控政策不利于房地产开发企业的发展，在日趋激烈的竞争环境中房地产开发企业必须提高资金管理意识和筹资水平。同时提出通过创新销售方式拓展筹资方式。刘影（2014）认为在经济环境较为复杂的今天，为了适应多变的市场环境，房地产开发企业在不同的发展时期，需要采用不同的筹资方模式。同时建议房地产开发企业进行多元化筹资，多种筹资方式相结合。郭世举（2015）提出房地产开发项目需要大量的资金，依靠企业自身很难完成整个项目的开发，所以几乎所有的房地产开发企业都需要大量的筹资，目前企业筹资中存在筹资方式单一、筹资成本偏高、筹资方式不当等问题，客观上放大了企业财务风险。
综上所述，随着筹资理论的日趋成熟和经济环境的明显变化，国内外理论界对房地产开发企业筹资问题的探讨和研究不断发展，并取得了一定成果，对于解决我国房地产开发企业的筹资问题、实现整个房地产行业的健康持续发展具有很大的理论指导和借鉴意义。但是，我国国内研究房地产开发企业筹资问题的理论较为单一，对于一些实际问题的解决，还没有具体的措施和建议。国外对房地产开发企业筹资的研究理论比较成熟，更有实用的价值和创新精神。但是因为国情不同，不能直接生搬硬套，我们要慎重的借鉴西方发达国家筹资模式的经验，针对我国房地产开发企业具体筹资问题研究、完善与发展。
