第 4 章 DJ 地产集团筹资现状及存在的问题
本章主要分析 DJ 地产集团筹资现状，提出了 DJ 地产集团存在的问题：负债筹资规模大、资产负债率高；筹资方式单一、资金来源依赖性强；筹资成本高、内源筹资不足等，亟待解决。
4.1 DJ 地产集团筹资现状
DJ 地产集团作为国有大型房地产开发企业，产品类型多样、建筑期和销售期复杂，一旦出现筹资问题，难免出现资金回流慢、资金短缺、坏账等资金问题。而如果资金不能及时到位，会直接导致建筑期延误、工期结束不能按期交房，以至于影响企业名誉，产生未来开发销售无法顺利进行的严重后果，进而导致资金无法回流，给未来项目的投资和开发带来不利因素。所以，筹资对于DJ 地产来说至关重要。
分析 DJ 地产集团的财务状况发现，2012-2014 年，利润总额由 40364 万元增长到 99781 万元，营业收入由 281989 万元增长到 729858 万元，未分配利润由 5102 万元增长到 21626 万元。但是，DJ 地产集流动负债逐年上升，2014 年流动负债达到 2367138 万元，金额过大，给企业的资金周转和企业再投资带来不便。2012 年以来，DJ 地产集团经营规模迅速扩张、收购 NG 置业有限公司，土地购置成本及房地产开发成本不断增加。未来随着企业房地产项目开发的不断进行，DJ 地产集团仍将对资金有较大的需求。但 DJ 地产集团资金来源主要依靠母公司 DJ 地产集团、关联方借款和银行贷款，这将不利于企业长远的发展；2014 年，DJ 地产集团产权比率（负债总额/股东权益）约为 3.6,2013 年约为3.4,2012 年约为 2.5,一般认为产权比例的标准值为 1.2,DJ 地产集团这一比值大大高于正常值，说明企业自有资金偿还全部债务的能力低，负债经营存在风险；2014 年，DJ 地产集团流动负债为 2367138 万元，占负债总额的 71.82%,而非流动负债只占 28.18%,房地产开发企业的经营和发展需要大量的资金，而且建设时间加上销售的时间需要相当长的周期，流动负债要求在一年以内进行偿还，这样就加大了企业到期偿还债务的违约风险。企业为了能够到期偿还旧债不得不借入新的短期债务，这样交易成本也会提高，从而提高企业的资本成本、降低企业价值，DJ 地产集团负债结构不合理；2014 年，DJ 地产集团存货为 3262690 万元，相比 2013 年的 1319797 万元来说，出现激增。存货的积压会导致在流动比一定的情况下，速动比会更小，从而导致 DJ 地产集团短期偿债能力的下降。同时，如果企业急于出售存货，很容易忽略对客户信用的评估，从而形成大量应收账款，坏账增加的可能性也随之提高，形成恶性循环；2012-2014年，DJ 地产集团经营活动产生的现金流量净额分别为-162513 万元、-396603万元和-371008 万元，经营现金流量明显不足，持续净流出，对债务保障程度较弱，这将导致企业不得不使用过量的短期借款以解决面临的临时性财务困难。流动负债风险较大，进而降低了企业扩大总负债及持有高负债率的能力。
4.2 DJ 地产集团筹资存在的主要问题
4.2.1 负债筹资规模大、资产负债率高
DJ 地产集团在建项目较多，而且处于扩张发展阶段，未来资本支出压力较大。债务资金的利息是在企业所得税前支付，而且债权人要求的报酬率通常较低，所以，负债筹资可以降低综合资本成本、增加企业收益。但是如果负债规模过大，则会导致利息费用支出增加，由于收益的降低可能导致企业偿付能力的降低甚至丧失。DJ 地产集团 2014 年负债总额为 3295925 万元，较 2013 年大幅度增加，产权比急剧上升，说明 DJ 地产集团产生了大量的负债，从而增加了筹资风险。2012-2014 年，DJ 地产集团资产负债率分别 71.06%、77.13%和 78.29%,连续三年超过 70%,已大大超出房地产开发企业平均水平，较高的资产负债率意味着较高的风险和较高的资本成本。
4.2.2 筹资方式单一、资金来源依赖性强
筹资不仅是为企业经营和发展筹集资金，它实质上是一种以资金供求形式表现出来的资源配置过程。分析 DJ 地产集团财务状况可以清晰的看出，企业约50%的资金来源于母公司 DJ 集团及关联公司、约 30%的资金来源于信贷，未能有效运用多种筹资方式。DJ 地产集团项目覆盖广、产品形态多样，不同的房地产开发项目面临的筹资问题也不尽相同。别墅和高档的小区的前期设计和研究费用较高，准备期筹资需求较大；普通商品房容易受到楼盘地点和消费市场的影响，筹资需求适中，但消费者的违约风险相对较大；写字楼、停车场等商业房地产筹资需求时间较长、需求量较大。因此，DJ 地产集团在筹资方面可能会遇到不同问题，这就需要企业合理选择筹资方式，科学搭配资金使用期限、分散债务风险。
4.2.3 筹资成本高、内源筹资不足
DJ 地产集团资金主要来源为外源筹资，特别是有息债务筹资比例过高，2012-2014 年，由于房地产开发项目对长期资金的需求较大，公司有息债务规模增长较快，短期有息债务中股东提供的借款规模较大，2012-2014 年 DJ 地产集团有息债务情况，见表 4.1.2012-2014 年 DJ 地产集团总有息负债分别为占总负债比重逐年升高，且比重较大。这种筹资结构筹资成本过高，存在巨大的偿还风险，不利于企业稳定发展。
房地产开发企业的三个阶段（土地取得前期阶段、施工开发阶段和销售阶段）每一阶段都离不开资金的支持。内源筹资不需要实际对外支付利息或股息，筹资的成本远低于外部筹资，因此是首选。房地产行业是典型的资金密集型行业，这就意味着企业不可能拥有全额的土地购置资金、房地产项目开发销售资金。房地产开发企业资金缺口大、回收期长的特点决定了企业的内源资金不足，必须依靠外源资金才能够满足企业经营和发展的巨大资金需求。但是，DJ 地产集团仍然存在部分内源资金没有得到充足利用的情况。综上所述，DJ 地产集团筹资方面存在一定问题，企业应加强筹资管理、改变筹资现状，同时合理安排资金来源，提高企业抗风险能力和持续发展能力。
