第四节 酒店管理合同的风险和重点条款
一、酒店管理合同的拟定
在酒店委托管理中，管理方往往是具有品牌和市场优势的国际酒店集团，国内酒店业主作为管理输入方，在谈判中往往处于劣势，酒店管理方在谈判时经常会将自己拟定的酒店委托管理格式合同作为谈判基础，在合同的谈判和履行中占尽优势，而国内酒店业主则由于签订了格式合同，在发生争议时付出一些不必要的代价。随着酒店业竞争日趋激烈，国内酒店业主也并不是在签约条款上一概没有发言权，问题的关键是如何根据当前商业状况，鉴别出法律风险所在，并借鉴过往的《管理合同》争议案例，设计出合理和互赢的条款，促进交易，杜绝不合理风险。
一份《管理合同》通常包括的内容有：第一，可行性研究报告和市场前景分析；第二，酒店开业前期咨询服务和技术支持；第三，开业运营与管理；第四，营销；第五，招聘和培训；第六，技术咨询；第七，物资采购；第八，酒店预订服务；第九，总部办公室督导与控制。
酒店委托管理具有极强的专业性要求，虽然《管理合同》文本的框架和条款内容在酒店业内已有通用格式，但我国幅员辽阔，不但各级城市市场经济状况有差异，同一地区不同酒店的市场定位和酒店业主的期望值各不相同，因此，越来越多的酒店在拟定《管理合同》时，都会根据自身情况和双方谈判成果出发，由酒店商务部门和法务部门共同就《管理合同》具体条款进行拟定和审核。
在设计酒店《管理合同》时，有一些基本的精神应贯穿合同始终，如合同中的约束性规则应该完整、清晰，避免因合同条文本身的缺陷而产生不必要的争议；《管理合同》应该具有激励性，一份具有激励性的酒店《管理合同》才能有效实现合同目的。
二、酒店管理合同的风险
从酒店业主的角度出发，在《管理合同》履行过程中的风险主要有：酒店管理公司隐瞒关联交易、虚报并侵吞营业成本、收受折扣等；在《管理合同》
履行之外，酒店管理公司可能会在酒店所在区域内与其他业主进行业务谈判，再行委托管理或者特许经营有业务竞争关系的酒店，对酒店业主的经营业绩产生巨大影响。如何预防这些风险是酒店业主们普遍关心的问题。一方面，酒店业主在与酒店管理公司合作之前，可以请专业机构对酒店管理公司做一个尽职调查和评估，在酒店委托管理项目投标阶段，选择服务信誉良好的专业酒店管理公司；另一方面，在酒店《管理合同》拟定阶段，酒店业主应该聘请酒店法律服务专家把控合同法律风险，在合同履行过程中，设置有效的监督和控制体系，这需要一整套的制度设计来保障酒店业主的合法权益，使得《管理合同》顺利实施。笔者接下来将从实务出发，站在业主角度来探讨几个《管理合同》法律风险。
1、合同的签约主体风险
在酒店委托管理业务模式中，业主经过与酒店集团代表谈判，双方签订了一套合作合同，如《管理合同》、《技术服务合同》、《品牌许可合同》、《集团服务合同》等，出于酒店集团内部管理、税务安排、海外结构等原因，酒店管理方往往用不同的签约主体与酒店业主签订合作合同，仅在签约时向酒店业主解释这些不同签约主体是关联关系，隶属于酒店集团；作为酒店业主方应该对这个问题做尽职调查，认真核对签约主体的登记文件，确定签约主体之间是否在法律上存在关联关系。
由于酒店委托管理涉及事项较多，各个合同的衔接和关联性很强，在实务中往往出现合同间就某些具体事项约定不一致或者不明确而产生争议，甚至影响酒店按期开业。笔者给出的建议是要求管理公司在《管理合同》和《技术服务合同》中做出如下承诺：承诺管理方的不同签约主体是具有关联关系的法人实体，共同隶属于酒店集团总部，管理方各关联公司出具的意见应该保持一致，若出现出具意见不一致的情况，酒店业主有权选择有利于酒店业主一方的意见。
除了较短期限的《技术服务合同》，管理公司通常会在《管理合同》的标准文本中将系列合同的终止进行关联，只要任何一个合同由于任何原因提前终止，其他合同也相应终止。对于交叉违约条款，业主方在签约时应注意是否写入合同条款，约定在以上任何一个合同项下的违约则视为违约方在其他合同项下的违约，以减轻将来酒店业主对违约方举证的难度，同时对业主方将来进行的诉讼或索赔也是非常有利的。
2、管理公司过度限制己方责任的风险
在《管理合同》中，国际知名酒店管理公司利用自身优势，提供有利于管理公司一方的格式合同，在管理公司责任范围上限制其法律责任为重大过失或故意不当行为，尽管如此，管理方仍然认为该责任条款过宽，对故意不当和重大过失责任又做进一步的限制，再列出特别排除责任事项，如：不承担间接的或后果性的损失、不承担任何保险范围内的损失、不承担第三方所欠的债务、不承担不谨慎商业判断而产生的损失等等。以上过度限制管理方责任的条款应该引起酒店业主的重视，力争在合同谈判阶段将过度限制管理方责任的条款予以剔除。
从酒店管理公司角度出发，酒店业主干涉酒店正常经营管理、没有正当理由提出解除《管理合同》、拖欠管理费和管理团队人员工资等，都是酒店管理公司在与酒店业主合作中经常会遇到的法律问题。因此，《管理合同》条款的细化，合同双方违约行为和违约责任合理划分非常重要，力争从《管理合同》角度预防法律风险。笔者接下来根据酒店法律实务，列举几个典型的酒店管理公司所面临的法律风险。
1、酒店用地被政府无常收回的风险。一般《管理合同》期限较长，酒店管理公司在与新酒店开展管理业务之前，都会对酒店的土地权属以及规划状况进行相应的尽职调查，确认拟委托管理酒店经营用地是否已合法地完成土地出让手续，《建设用地规划许可证》是否载明该建筑物为酒店用途，以确保《管理合同》顺利实施。在实务操作中，情况十分复杂，一种情况是土地是经过合法出让取得，但是规划用途是酒店式公寓，而非酒店用途；根据法律规定，酒店公寓是不可以作为酒店来经营的，它本质上还是住宅用地，酒店管理公司对此种情况应该格外慎重，预防因误解建筑规划用途而带来的法律风险。
另一种情况是一些土地的性质是划拨用地，项目用途是学校、医院、火车站等，但是项目中会留有一部分的配套用地用作住宿或者接待使用，该项目的业主往往是政府、国企或者事业单位；当与这类项目的酒店洽谈委托管理时，并非一概不可接受，只要在合作流程上严格把关，在《管理合同》条款中约定保护管理公司的若干条款来尽量规避风险，管理公司还是可以承担一定的商业风险来承接类似项目，如在合同中约定一旦委托管理项目因土地性质或者规划用途的问题而不能继续履行《管理合同》时，业主应该承担相应的违约责任，赔偿酒店管理公司的损失，甚至是补偿《管理合同》未履行部分的管理费；《管理合同》双方通过签署以上合同条件，还是存在一定合作的基础。
2、不干扰协议的签署和执行风险。在国际知名品牌酒店的《管理合同》中，一般都会有不干扰协议条款，该条款是在国外非常普遍，主要是针对酒店业主对酒店物业设置抵押进行融资做出的限制，以保障《管理合同》的稳定性；《管理合同》中不干扰协议条款通常要求业主、贷款人（也即抵押权人）和管理公司三方之间或业主与贷款人（即抵押权人）两方之间签订一份在形式上和内容上均符合管理公司要求的“不干扰协议”,即 Non-disturbance Agreement（NDA）39.不干扰协议一般会约定有如下内容：（1）抵押权人行使抵押权之前给予酒店管理公司提前书面通知；（2）抵押权人行使抵押权时，保证潜在买受人不是酒店管理公司的竞争对手及竞争对手的关联企业，保证资信良好的潜在买受人有履行《管理合同》中业主义务的充足财务能力；（3）抵押权人行使抵押权，必须保证潜在买受人或者受让人与管理公司签订书面协议，同意承担并履行原《管理合同》中酒店业主方的全部义务，在剩余《管理合同》期限内继续履行《管理合同》。
上述不干扰协议安排的初衷虽然很好，但是在国内法律实践中，其顺利签订和将来的执行都十分困难，究其原因主要是：（1）酒店物业抵押融资的对象一般是银行，一方面银行处在优势地位，要求其签订不干扰协议难度很大，另一方面银行抵押贷款通常有自己的格式合同，基本上会拒绝对合同实质条款的任何改动或者增减；（2）在酒店业主无力偿还贷款时，抵押权人一般会通过法院来拍卖酒店物业，行使其抵押权，法院的任务是强制债务人履行债务，一般不会考虑抵押人或者抵押权人之间的不干扰协议，并且法院也无从考量酒店物业的竞买人是否是不干扰协议约定的合格买受人。
综上所述，不干扰协议的签订和履行要达到预期目的难度非常大，在酒店业主对物业设置抵押权并最终导致酒店物业被拍卖，无法继续履行《管理合同》时，酒店管理公司根据《管理合同》追究酒店业主的违约责任来寻求救济也依然非常困难，因为此时酒店物业已经被拍卖，酒店业主可能没有赔偿能力。酒店管理公司在设置不干扰协议条款时，应对酒店物业抵押风险有充分认识。
