摘 要
PG 公司是一家多元化集团公司，业务范围包括房地产开发、房地产基金业务等。
本商业计划书是有关 PG 公司融资开发的 CC 地产项目的可行性研究报告，包括 CC 地产项目的内外部环境分析、市场定位、销售策略、成本控制及财务计划等分析结果。研究目标一方面在于为相关债权人提供项目投资信息，更有效地完成项目资金筹集；另一方面为 PG 公司的 CC 地产项目的投资提供决策依据。
本商业计划书首先介绍了 PG 公司及 DL 房地产现状及拟获取本地块的起因，随后阐述了开发方案：PG 公司将通过拍卖方式获得 CC 地产项目，并希望通过 CC 地产项目的成功运作成为 PG 公司进入 DL 市房地产市场的敲金石。CC 地产项目将依托 DL 市开发区航运服务集聚区、现代产业集聚区、滨海旅游、船舶配套、汽车电子等产业集群为平台，树立公司及项目品牌，引领 DL 市开发区年轻白领绿色、健康生活。
计划书通过五力竞争模型分析法和优势、弱势、机会及风险分析法对 CC 地产项目的竞争环境作了详细分析。分析结果显示 CC 地产项目拥有区域优势和集聚优势，但因所处区域为新建开发区因此与成熟市区比较面临价格劣势，现有竞争对手对其构成一定威胁，可以通过深度挖掘目标客户需求寻求差异化竞争，以保证本项目的成功运作。
商业计划中的资金筹措，预计由 PG 公司投入资金 67,995 万元，其中 PG 公司计划自筹 23,800 万元，向银行融资 30,000 万元，销售反投 14,195 万元。从盈亏平衡分析看，项目盈亏平衡点在 52,207.38 万元，以销售负荷折算为 63.5%，表明项目售价具有较大的调整空间。项目净现金流为正，财务净现值大于 0，内部报酬率 28.18%大于 12%,项目可行。
论文通过敏感性分析和风险性分析显示，与项目收益相关的主要因素为销售价格，售价变动对项目利润状况影响极大；影响项目风险的主要因素为政策风险、管理风险和市场风险，因此通过产品的合理设计、推盘时机的把握、与主要竞争对手的差异化，可规避项目的风险。
本计划书通过对影响项目运作的各数据分析后，综合评估认为 PG 公司开发 CC 地产项目具有投资收益高、运作周期短、风险可控的优点，该项投资是可行的。
关键词：地产；计划书；财务分析；风险
目 录
摘 要
Abstract
第一章 概论
1.1 选题背景及意义
1.2 文献综述
1.2.1 有关房地产宏观调控政策和效果的分析
1.2.2 有关房地产现状及发展的观点
1.2.3 有关房地产投资的风险评估和风险管理
1.2.4 有关房地产营销管理的特点
1.2.5 有关竞争战略的研究文献
1.3 主要内容及研究方法
第二章 项目介绍
2.1 PG 公司概况
2.2 项目概况
2.2.1 项目所在城市概况介绍
2.2.2 区域地块规划
2.2.3 中心商务区功能划分
2.2.4 现有业态
2.2.5 区域人口分析
2.3 本章小结
第三章 市场分析和竞争性分析及销售策略
3.1 市场环境分析
3.2 DL 房地产市场分析
3.3 DL 同类型地产项目市场分析
3.4 CC 项目 SWOT 分析
3.5 市场战略的制定
3.5.1 客户定位
3.5.2 客户分析
3.5.3 客户来源
3.5.4 客户目标户型定位
3.6 市场策略制定
3.6.1 产品定位
3.6.2 产品定价
3.6.3 营销渠道
3.6.4 销售方案
3.7 本章小结
第四章 项目运作
4.1 组织架构
4.2 人员选聘与配置
4.3 主要工作流程制度建设
4.4 本章小结
第五章 项目财务分析
5.1 项目总开发成本费用估算
5.1.1 土地成本分析
5.1.2 建筑成本分析
5.1.3 配套费用、期间费用、税费分析
5.1.4 项目总投资分析
5.2 项目资金估算
5.2.1 项目收入分析
5.2.2 项目利润分析
5.2.3 项目现金流量分析
5.2.4 盈亏平衡点分析
5.2.5 资金筹措分析
5.3 本章小结
第六章 风险及对策
6.1 盈亏平衡点与敏感性分析
6.1.1 盈亏平衡点
6.1.2 敏感性分析
6.2 市场风险及对策
6.3 管理风险及对策
6.4 政策风险及对策
6.5 本章小结
结 论
参考文献
