第二章 项目介绍
本章着重阐述了开发对象 CC 项目、开发方 PG 公司的概况，并对开发动因及方案进行了分析。
2.1 PG 公司概况
PG 公司是香港 PG 投资集团有限公司全资子公司，主要承担 PG 集团在 DL 地区的房地产开发业务。PG 集团 1995 年肇创于中国香港，是经中国香港政府批准注册成立的国际投资集团有限公司。集团公司注册资本金港币 3 亿元，下属多间子公司，产业布局涵盖房地产开发、金融投资和电子贸易。先后成功投资开发深圳仙湖苑高档住宅，海南玉龙湾中心商住楼，深圳龙岗聚龙苑商住项目和惠州汤泉高尔夫酒店公寓等多个地产项目。PG 地产发展（DL）有限公司成立于 2010 年 6 月，注册资金 4.3 亿元人民币，作为PG 集团的区域子公司，主要承担 PG 集团在 DL 地区房地产开发项目的运营与管理。公司土地储备量超过 100 万平米，目前在建项目 16.8 万平米。其地产集团在全国的投资思路为立足于二三线城市，通过在二三线城市的城乡接合区域评估地块，经科学测算后做为其投资决策的依据。
另外，该公司的基金管理公司业务发展方向拟定位为信托公司，通过产品打包的形式将其在各地所投资的房地产项目列入产品模块内，通过融资的形式保障其各个项目的资金支持，其运作思路为：①发起设立私募证券投资基金，设置优先、劣后资金，资金配比 1：2 到 1：5，部分资金用于购买上述信托产品；②费用：私募基金发行费 1%左右，托管费 0.2%，基金管理年费 1-3%。信托费用：除了给予投资人收益 7-8%外，还要付出大约 1%的发行费用，3%左右的渠道费用，3%左右的中介费等；③《资产管理机构开展公募证券投资基金管理业务暂行规定》，目前还是讨论稿。新设立的资产管理公司无法介入信托计划的销售，但可协议购买，节约信托基金发行费及渠道费，降低信托融资成本；④私募基金投资范围：可以投资于中国证券市场上的股票、债券、封闭式基金、开放式基金、央行票据、短期融资券、资产支持证券、金融衍生品以及中国证券监会规定可以投资的其他投资品种。实际运作中，私募的投资集中在股票、交易所和银行间债券等；⑤结论：信托计划由银行担保，无风险，仅借助其通道，发行可能性较大，费用较低，且可从中学到较多经验。
由此可见，通过私幕及信托的推进，PG 公司可最大程度规避现行政策对房地产企业信贷收紧的制约，保障企业房地产项目在运作过程中资金需求且融资成本及风险较低。其组织结构见图 2-1 所示。【1】
2.2 项目概况
2.2.1 项目所在城市概况介绍DL 市是中国北方较为发达地区，是东北部重要的港口城市，也是东北亚重要的国际航运中心、国际物流中心、区域性金融中心。2012 年中国城市竞争力排名十一位，金融竞争力全国排名第八，东北第一名。辖 6 个区（中山、西岗、沙河口、甘井子、旅顺口、金州），3 个级市（瓦房店、普兰店、庄河）和 1 个海岛县（长海）。总面积 1.25 万平方公里，人口 603 万。
2.2.2 区域地块规划金州新区未来发展重心为航运服务集聚区、现代产业集聚区、滨海旅游、船舶配套、汽车电子等产业集群。金州新区管委会与金州区政府合署办公，同时挂经济技术开发区的牌子。
CC 项目位于金州开发新区。随着 DL 政府对新区招商引资工作的大力推进，各类名企业进驻该区，为该区的房地产发展带来较好的市场机会。
区域功能定位为保税区中心商务区，是保税区“一城、一区、一港”总体规划目标的核心组成部分，未来发展前景不可限量。项目所在区域的土地规划见图 2-2 所示。【2】
保税区填海区是由政府投资兴建，总投资超过 14 亿元，总规划面积 500 万平方米，其核心部分功能定位为保税区中心商务区，具体细分为居住、商住混合、商业金融、工业、仓储物流、市政设施及休闲绿地等功能，是集多功能为一体的综合性商务区。综合商务区的兴建将有力促进保税区“一城、一区、一港”总体规划目标的实现，未来发展前景不可限量。
2.2.3 中心商务区功能划分为更好地配合保税区的发展，DL 政府对该区域进行城市规划，根据统计数据，该区域用于工业用地及仓储用地给占该区域的 60%以上，而住宅用地仅为 16.93%，由此可见，自该区域内住宅用地供少于求，随着园区内各产业的繁荣发展，该区域内住宅的销售压力不大。有关该区域的商务功能规划，见表 2-1 所示。【3】
2.2.4 现有业态
1．汽车 4S 集群店DL 汽车 4S 店集群位于 DL 保税区填海区，毗邻 DL 汽车码头、中央商务区，与疏港高速相连，占地面积 33 万平方米，总投资 15 亿元人民币，全部完工后将聚集 40 多家汽车 4S 店，年销售额超过 100 亿元。【4】
DL 汽车 4S 店集群项目，于 2007 年 11 月获批，2008 年 10 月正式开工建设，目前已完成项目总工程量的 80%。同期还将建设汽车试车场，高标准汽车影院、汽车综合展厅、高级商务休闲会所、高档餐厅等设施。汽车业务综合服务厅、汽车主题公园、二手车经纪公司、汽车美容服务、汽车物流、金融保险、汽车餐厅、汽车博物馆等配套服务设施也将陆续推出。DL 汽车 4S 店集群项目建成后，将成为东北地区规模最大、配套设施最完善、功能最齐全、影响力最大的海景 4S 店集群。一期规划面积 12.5 万平方米，分为 17 个独立地块，汇集了“斯巴鲁”、 “铃木”、 “悍霸”、 “一汽丰田”、“奥迪”、“通用”、“菲亚特”、“起亚”、“一汽大众”、“雪佛兰”、“卡迪拉克”、“广州本田”、“北京现代”、“东风日产”、“比亚迪”等多个中高档品牌汽车 4S店。一期项目预计年底全部开业。
2．海关检验检疫中心（航运大厦）海关检验检疫中心占地 2.6 万平方米，建筑面积达 7 万平方米，该大厦是由万邦集团与 DL 保税区共同开发建设，投资总额达 3 亿元人民币。现在海关检验检疫中心已入驻投入使用，主要职责为海关、出入境检验检疫、海事、边防等政府部门的行政服务中心，为大窑湾集装箱码头、汽车滚装码头、油品码头、矿石码头、粮食码头、大窑湾北岸集装箱码头等提供服务。
综上所述，保税区中心商务区规划完善，各地块功能布局规划齐全，具备商务居住核心区域的基本条件，在政府打造保税区“一城、一区、一港”的发展契机下，本中心商务区将作为保税区的核心发展区域，该区域未来发展前景无限。
2.2.5 区域人口分析根据保税区政府最新公示的保税区填海中心商务区控制性详细规划，从现有地块功能布局中了解到，中心商务区围绕“居住、商业、金融、仓储物流及工业”相汇集的功能目标，形成了以“产业金融、人文居住、市政办公”相结合的大型滨海居住区，此区域依托大窑湾港，在未来 5-10 年的发展规划中区域人口将会不断发展壮大，区域消费价值将有更大提升，具体区域人口分析如下：
1．商住混合用地人口增长情况：该区域共有两块商住混合用地（本项目为其中之一），共占地 7.12平方米，总建筑面积 17.8 平方米，商业建筑面积 2.67 万平方米，居住建筑面积 15.13万平方米，按容积率 2.5 推算，未来居住户数为 1999 户，居住人口将达 6596 人。
2．商业金融用地人口增长情况：以本项目为中心，直径 1 公里范围内周边区域规划多以商业金融用地为主，该区域规划占地面积 40.31 万平方米，建筑面积达 48.37 万平方米，其中规划商业建筑面积 7.26 万平方米，规划金融建筑面积 41.11 平方米。预计该区域居住流动人口将达 4000-5000 人左右。
3．居住用地人口增长情况：以项目地为中心，周边直径 2 公里内的居住用地占地面积 45.5 万平方米，建筑面积 90.8 万平方米，以容积率 2.0 计算，该居住区域居住户数在 11996 户，常住人口约为 4 万人（39587 人）4．小结综上分析，在未来 5-10 年的发展中以本案为核心，本案周边规划用地属性分别为：商住混合用地（人口 6596 人）、商业金融用地（人口 4000-5000 人）、居住用地（人口40000 人）；流动人口约 1 万人；整个保税区中心商务区内流动、办公及常住人口总和将达 6 万余人，按此人口增长比例推进，该区域未来人口消费圈层将逐渐形成。
2.3 本章小结
DL 政府对保税区的规划项目逐步实施，区域内各白领人士的入住将带来区域内的住宅消费需求，PG 集团公司在资金方面的优势将使其在现行的政策环境下，可有效规避信贷收紧对房地产行业的影响。
