第 5 章 济南经济开发区战略规划实施措施
5.1 济南经济开发区发展应遵循的原则
5.1.1 突出园区地位，统筹工业全局济南工业园区的发展，最根本的就是要把工业园放在济南市工业发展的突出地位，使其能够享受政府工业规划的优惠政策和资金扶持。以工业园区为发展重点，发挥其龙头作用，以点带面，带动全市工业经济发展。具体来说，这一原则应包括三个方面：
一是工业园区的优先发展。工业园区必须得到政府的优先发展政策扶持，才可能发挥其应有作用。如果工业园区不能作为优先发展对象，则其只能依附于其它工业生产，逐渐失去自身优势，最终面临被取缔的严重后果。工业园区的创立思想就是要使其能够在政策、资金及基础设施建设等方面，享受其它工业设施没有的优势条件。通过良好的发展条件，发挥工业协同作用，使工业园区形成一个经济发展的增长点，再经过几年发展，逐渐发挥其辐射力，形成一条经济增长产业集聚，成为济南市工业经济发展的重要构成。
二是全市工业布局的调整。在确定工业区的优先发展原则后，就有对全市的工业进行合理再布局、再规划。目前的济南市工业规划，一方面没有体现工业园区的优势地位，另一方面也没有对全局形成合理的规划。济南市的工业调整，除了将济钢等传统污染型企业外迁以外，还应当对工业园区进行合理化改造，最终实现以工业园区为主，其它工业形式少量存在的现代化工业布局。
三是工业园区的龙头作用。工业园区的重大作用体现带动力上。这种带动不仅是经济发展的增长点，同时也是人才、资金、资本等资源流动的推动器。通过工业园区的协同化发展，共享基础设施，不仅节约了企业成本，也为人、财、物等各种资源的流动提供了便利场所。此外，工业园区内部也可以实现合作和交流。通过产品的上下游关系以及产业的互补性，实现工业园区内企业的互相交流与合作，这种内部的合作更能体现出工业园区的优势，更能发挥出工业园区的龙头作用。
5.1.2 注重当下机遇，考虑长远规划目前是全国经济放缓的大形势，在此背景下，工业园区的建设应该当下机遇与长远规划相结合，进行统筹考虑，才能实现济南市工业园区的跨越式发展。为此，应当在一下几个方面加强规划的全面性：
一是转换思路，发现当下机遇。虽然我国经济增速基本稳定在 7%的速度左右，经济发展进入新常态，但是随着今年“一带一路”的提出，以及亚投行的成立，我国经济发展又有了新的机遇。山东省是东部沿海大省，济南又是山东的省会，自然有得天独厚的优势条件。“一带一路”的构想中，我省就是“海上丝绸之路经济带”的起点之一。济南有深厚的工业基础，可以通过“海上丝绸之路经济带”实现经济的新增长点。济南市的工业园区，不仅要给予政策优惠，还要同铁路、公里、海运等部门加强联系，为济南工业产品的出口创造良好的外部环境。此外，对济南工业园区内部肚饿工业发展也要进行积极的导向和规划。可以将国家政策及时进行解读，并伴随山东省和济南市的工业政策，为工业园区内企业进行宣传和推广，为企业提供最专业、最全面的服务。
二是敢于创新，构建未来愿景。工业园区的规划一定要紧跟国家经济发展大势，同时也要结合自身发展特点，合理构建出未来发展的愿景。就全国而言，经济新常态是大势所趋，为此，工业园区务必构建应对措施，为自身发展提供基础。就济南市而言，济南位于胶济线和京沪线两大铁路交汇处，随着高铁的开通，济南至青岛、日照等出海口的时间大幅缩短。这都是济南发展外向型经济的优势所在。济南还拥有国家级的计算机中心，高新技术产业发展速度一直是全国上游水平。具体到济南经济开发区而言，园区距离济南西站 6 公里，距离大学科技园和科技创新谷 4.5 公里，人才资源、基础设施、交通条件可谓得天独厚，因此园区一定要结合自身已具有的优势条件，规划出具有自身特色发展战略。
三是实事求是，直面危机挑战。工业园区的发展不仅有机遇，也有挑战。就济南经济开发区来讲，土地资源紧张，这些为不利条件；在工业园区建设上，也面临本地区其他工业园以及周围城市及沿海城市的竞争和挑战。为此，工业园区的规划必须直面竞争和挑战，尽量规避自身劣势，发挥自身长处，通过扬长避短才能将工业园区建设走上良性发展之路。
5.1.3 坚持市场基础，辅助政府引导济南经济开发区的建设是济南经济发展的重要组成部分，也必须遵循市场规则，以市场配置为基础，以政府调控为辅助的发展模式。为此，应在一下两方面做好相应工作：一是发挥市场的基础作用。市场永远是市场经济的基础，在资源配置中起主导作用，在经济发展中起主体地位。就济南工业园区建设来讲，市场的主体地位体现在土地资源的公平、公开招标；资金、资本的市场化运作；人才资源的合理化流动。市场的基础配置作用，不受认为因素干扰。
二是完善政府的宏观调控。工业园区虽然由市场起主导作用，但是市场毕竟有失灵的情况出现。为此，政府还应发挥其宏观调控的辅助作用。政府的调控体现在政策的制定、资金的支持、税收的优惠、园区基础设施的建设等方面。此外，政府还可以对园区的发挥提供导向性工作，为企业发展进行合理指导和规划，帮助企业生存和发展。
5.1.4 明确产业定位，培育核心产业差异化发展避免产业雷同是各工业园区未来的发展方向，集中园区优势力量，着重发展具有区域竞争力的支柱产业。综合考虑园区的区位优势、产业基础、产业转移等方面的因素，明确产业定位，培育核心产业，并在此基础上围绕核心产业加大配套产业的开发建设。
5.1.5 注重产业集群的作用按照“分散布局-集中布局-产业集群-产业基地”大多数工业园区的发展规律，产业集群则成为工业园区由量变到质变的关键环节，是围绕主导产业形成产业基地，成为真正意义上的工业园区的必经之路。集聚本身产生的外部经济就是外部企业进入的动力，产业集群的雏形一旦形成，便进入了内部自我强化的良性循环过程，即吸引更多的相关企业与单位向该集群聚集，而新增的企业与单位又增大了集群效应，如此产生滚雪球效应，推动区域经济快速发展，集中在工业园区内的众多企业间，通过纵横交错的网络关系紧密联系在一起，相互分工合作，或者说是某种产品的加工深度和产业链的延伸，实质上是产业结构调整和升级。产业集群的作用，实际上是依托园区主导产业，将园区内有关联性的企业纵向一体化的发展。因此，园区规划建设要充分考虑企业间的配套，能够有效促进纵向的分工协作，要有利于企业间的互动和围绕主导产业的集群式发展。
5.1.6 衔接“一带一路”“都市经济圈”等发展战略对济南而言，融入“一带一路”战略，对推进济南新一轮对外开放、加快经济社会发展具有深远意义。“一带一路”战略将是打造我国西部开发开放的重要支撑，也是强化内陆开放型经济城市的机遇。从整个战略纲领分析，它将依托中原腹地的枢纽型城市群，延伸至以济南为中心的省会都市圈，同时也会辐射到山东半岛城市群、黄河三角洲高效生态经济圈等其他区域经济群体，其首要作用会推动产业集聚发展，打造济南内陆经济重镇，形成济南本土品牌，这也为本土企业走出去提供了千载难逢的机遇。
从本质上看，“一带一路”战略是我国过剩产能和资本输入的主要渠道，而“都市经济圈”的设想，是各个城市之间发挥其本身产业优势，补充其他城市产业短板的主要方式。两种战略的结合，一方面可以加强区域协同，从原有的城市个体点状发展模式，逐步向大区域块状发展模式转变；另一方面也是盘活本地区库存经济，消化过剩产能，拓展经济区域的需要。针对企业走出去面临的融资难、信息渠道不对称、基础政策不能及时跟进等问题，应在以下三个方面做好工作。
第一，对于企业融资难的问题，据了解是由于我国的银行在国外不能成立银行而只能成立公司所致，企业融资则只能通过当地银行贷款，但贷款则需要有担保，造成融资受限的情况。若要加大企业在境外融资支持，除了改革当前的金融体系之外，或园区以入股、担保等方式，扩大园区企业的融资渠道；第二，提高企业风险意识。知己知彼才能百战百胜，要多方位了解投资地区的各项政策，或投资国的实际情况，做足市场调查；园区需要加强支持力度，与企业一起协同政府相关部门、行业协会或企业商会，做好项目投资风险、汇率波动风险、政局变动风险等的评估，并相应作出预警；第三，提升企业自身素质。“打铁还需自身硬”,在企业走出去之前，需要了解政府出台的各项境内外政策，也需要了解投资地区或投资国的法律法规；在技术层提升方面，企业更需要的是专业咨询服务，强化创新，推动转型。
5.2 济南经济开发区战略实施配套措施
5.2.1 提高园区盈利能力，努力拓宽融资渠道
（1）研究经营模式和资本运作模式，提高园区盈利能力。作为区域产业经济发展主角的工业园区，应本着以盈利为目的的经营理念，要将经济效益、环境效益和社会效益统筹考虑。在工业园区发展的各个阶段，其运作模式和盈利能力有较大的差异。准确把握园区在各阶段的发展特征，科学合理的安排园区资本运作模式，抓住盈利点。
①利用园区土地经营实现的盈利模式。土地运营主要包括四部分，土地增值，园区土地出让收入或园区土地租赁收入获得的土地增值；租金收入，指园区自建标准厂房用于出租获得的收入；商业地产项目，为产业用地配套的商业房地产开发，建成后的出租或出售；住宅用地开发，为产业用地配套的住宅用地的开发建设，住宅的出租或出售。
②园区提供增值服务实现的盈利模式。主要包括四部分，产业技术性服务，例如公共性技术平台；产业发展性服务，是为园区企业提供的融资、技术咨询、项目孵化、媒体网络宣传、仓储物流、人力资源以及服务外包等；生活配套性服务，是为园区企业和企业职工提供的餐饮、娱乐、商务、购物、医疗等；运营性服务，是为园区企业提供的物业管理，例如污水处理、水电暖的供应。
③金融投资实现的盈利模式。主要包括三部分，产业投资，此模式借鉴美国硅谷资本运作方式，由园区直接投资于非上市股权，或者上市公司非公开交易股权，并和资本市场对接，主要通过资本市场退出使园区得到较高的收益；产业用地资本运作，园区以土地作价入股的方式参与企业投资经营；产业用房的资本运作，园区凭借产业用房实施的股权、信托、证券化运作。
④利用模式输出的盈利模式。园区以品牌效益对园区外的土地实施的土地熟化和开发，委托经营等方式。工业园区的盈利模式应当是多元化的，在实际操作中往往是多种模式的叠加运用。
（2）搭建投融资平台，解决园区融资难题。工业园区的融资，仅仅依靠财政支持和上级补助是难以发展的，解决融资难的问题要结合金融贷款、项目融资、土地运营、增值服务，走多元化的路子。搭建投融资平台，成立投融资管理中心，通过市场化运作，缓解园区融资压力，通过对园区土地进行熟化、项目开发等形式盘活土地资产，对国家开发银行贷款或经批准发放债券等形式，解决园区建设用款难题，使园区资本有效循环利用。
5.2.2 合力运作土地资产，大力发展工业地产
（1）科学合理的运作土地资产：由“粗放型”向“节约集约型”转变。土地节约集约利用，主要包含了两个方面的意思，一方面说的是土地节约使用，就是园区内工业项目的建设尽可能的节省土地；另一方面说的是土地集约利用，就是园区内的每一宗项目用地必须提高其投入与产出的强度，进而必须提高园区土地利用的集约化水平。从济南市工业园区现阶段土地利用实际情况来看，转变土地利用方式，势在必行，因此应在以下四个方面做好相应工作，切实由“粗放型”转向“节约集约型”的土地利用方式：
①对入园项目审核，对企业资质信誉审核，把好用地关工业园区发展阶段要制定入园项目的投资强度、工业建设用地容积率、投入产出率等指标，严格项目选址、环境影响评价、项目建设容积率、投入及产出等准入评审，严把项目质量关，避免走占地大、消耗高、污染重、效率低的粗放型发展道路。而要大力发展和引进国家支持和鼓励的节能环保型新兴产业，提高科技型企业用地率，最大限度的节约集约利用土地。
②建立园区企业退出机制园区企业经过几年发展后将有明显的优劣之分，劣质企业占用土地资源且严重破坏园区环境，效益产出却不尽人意，对园区整体升级相当不利，建立合理的工业园区的企业退出机制对规范园区长期发展具有积极意义。坚持高效、动态的资源配置原则，对已进入园区的企业建立了淘汰退出机制，一方面有利于减少土地资源的浪费，循环开发土地资源，另外，为有发展资质的企业提供进入园区的机会，从而实现园区的转型升级。
③盘活闲置与低效土地的资产闲置用地与低效用地，是指园区企业在依法取得土地后，未按照或未完全按照出让合同的约定，超过规定的期限未动工开发建设或已动工开发建设但投资强度和开发建设程度等达不到园区建设要求的建设用地。依照我国现行的《闲置用地处置办法》，因企业原因，闲置满1年未满两年的，用地企业应缴纳20%的土地闲置费，满2年以上仍未开工建设的，则由政府无偿收回。但是，上述规定在实际工作中很难执行，也没有最大限度的维护工业企业的合法权益。
从现实情况来看，造成土地闲置或低效的原因有很多，有的企业受到国内外经济下行压力和市场不景气的因素影响，在取得土地并支付出让金后，无力再进行开发建设；有的企业则在享受园区优惠政策的同时，期盼土地市场化运作带来的两者之间差异所产生的巨大收益，故意囤地、炒地、圈地。
在新型工业化、产业转型的推进过程中，园区一方面要面临着土地资源越来越稀缺的现实，另一方面则要面临如何妥善处置闲置与低效用地的问题。针对闲置与低效土地成因复杂，完全依法依规处置难度较大的情况，应本着合理解决、最大限度的维护园区企业的经济利益和合法权益的原则，采取分类处置的方式：
第一，由于企业原因造成的土地闲置，在收回国有土地使用权时，应以“成本价”为标准对企业给予补偿，即按照企业在起初取得土地时的出让价格为标准进行补偿，不考虑土地增值，原先花了多少钱就退回多少钱，保障企业合理的将土地退还园区，安排新企业入驻；由于政府原因造成的土地闲置，即因规划调整、土地无法交付、处置群众上访事件等无法动工开发而造成的闲置，在收回国有土地使用权时，则应按照市场同期评估价格给予企业补偿。
第二，对于低效用地的处置，不能简单的将其看作存量土地再利用，不能一收了之，更不能采取简单的整改或在不掌握企业和市场实际的情况下，粗暴的要求企业自身技术改造、扩大生产能力、追加投资等措施，要通过清理低效用地倒逼企业转型，从而实现企业与园区的共赢。
一是在与企业协商一致的前提下，将企业厂区内未利用的土地，以市场化评估的方式收回，申请规划再次出让给其他企业用于开发建设；二是在与企业沟通一致的前提下，引进领域内具有较强实力的企业，以股权转让等多种方式，帮助企业实现技术改造；三是以盘活企业资源为目的，在原企业停产导致土地、厂房闲置的情况下，园区指导企业，以土地作价入股等方式，让企业转型。
